不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應(yīng)用研究

張秀玲

（垣曲縣城鄉(xiāng)測繪隊(duì)，山西 運(yùn)城 044300）

1 房產(chǎn)測繪的概述

房產(chǎn)測繪工作主要指的就是工作人員在實(shí)際開展工作的過程中運(yùn)行一系列技術(shù)手段，調(diào)查并分析特定房產(chǎn)的現(xiàn)狀。而且這種測繪與普通測繪工作相比，房產(chǎn)測繪工作可以發(fā)揮自身的優(yōu)勢與特點(diǎn)。首先房產(chǎn)測繪可以應(yīng)用到較有負(fù)載信息的房產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，而且所測繪內(nèi)容相對較多，如使用情況、房產(chǎn)數(shù)量及房屋面積等。其次，房產(chǎn)測繪工作的比例相對較大，通常會(huì)采用1：200，這樣可以有效反應(yīng)房產(chǎn)的建成年份、用地面積等各個(gè)環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)。除此之外，現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記工作之下房產(chǎn)測繪不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)測繪方法，其能夠采取較高經(jīng)準(zhǔn)確度的儀器，而且測繪結(jié)果符合法律依據(jù)，可以有效的開展各個(gè)環(huán)節(jié)工作，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行提供有力依據(jù)［1］。

2 房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容

2.1 平面測繪

在房產(chǎn)測繪工作開展的過程中，平面測繪占據(jù)重要的位置，而且測繪內(nèi)容是在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，測繪房屋的整體面積和設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)確的展開不動(dòng)產(chǎn)位置及數(shù)據(jù)的定位，保證各個(gè)環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，減少影響因素的同時(shí)，讓人們能夠清晰的了解到不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)，全面發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)測繪的效果。而且在實(shí)際開展不動(dòng)產(chǎn)測繪工作的過程中，平面測繪應(yīng)用較廣，幷得到工作人員的廣泛認(rèn)可。

2.2 信息的調(diào)查

房產(chǎn)測繪工作在開展前期，必須要保證房產(chǎn)所屬者的權(quán)益，而且在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中，應(yīng)該采用房產(chǎn)測繪的方式，這樣可以有效記錄有關(guān)房屋建筑信息，為后期工作的順利進(jìn)行提供有利于依據(jù)。所以在房產(chǎn)測繪的過程中，應(yīng)該強(qiáng)化對信息調(diào)查工作的重視，保證各個(gè)環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性，發(fā)揮重要的作用。

3 房產(chǎn)測繪技術(shù)和行業(yè)的情況

3.1 基層房產(chǎn)測繪技術(shù)的應(yīng)用

基層房產(chǎn)測繪的現(xiàn)代化技術(shù)發(fā)展較為緩慢，而且部分地區(qū)只是將以往的測量方案換成紅外線測量，測量的成果轉(zhuǎn)化存在不精準(zhǔn)的現(xiàn)象，甚至誤差會(huì)在5－10左右，這樣不僅無法提高房產(chǎn)測繪的效率甚至?xí)拗撇粍?dòng)產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行。除此之外，還會(huì)有部分工作人員在實(shí)際開展測繪工作的過程中運(yùn)用CAD畫圖與計(jì)算功能，導(dǎo)致測繪工作人員的工作量巨大，并且會(huì)消耗一定的時(shí)間，限制測繪工作的順利進(jìn)行。

3.2 房產(chǎn)測繪的步驟

在進(jìn)行房產(chǎn)測繪的過程中，需要事先對工作內(nèi)容進(jìn)行受理，并落實(shí)好審核與批準(zhǔn)工作，這樣可以保證各個(gè)環(huán)節(jié)工作的順利進(jìn)行。首先，有關(guān)工作人員需要將資料遞交給有關(guān)部門，而且應(yīng)該保證資料的準(zhǔn)確性，嚴(yán)禁出現(xiàn)弄虛作假的情況。受理資料主要包括房產(chǎn)測繪委托書及申請人身份驗(yàn)證。其次，房產(chǎn)測繪請求被受理后，應(yīng)該進(jìn)行資料的核實(shí)與審核，并且此階段有關(guān)部門會(huì)派專業(yè)人員對房產(chǎn)進(jìn)行測量與勘察，檢測并判斷房產(chǎn)是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，從而可以進(jìn)行下一階段的批準(zhǔn)工作。一旦有不符合情況，會(huì)立即終止各項(xiàng)工作。只有完成測繪的各個(gè)步驟，才能夠保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行［2］。

3.3 房產(chǎn)測繪行業(yè)體制問題

目前我國房產(chǎn)測繪企業(yè)主要有兩種形式，一種是政府部門企業(yè)壟斷，另一種則是市場化。政府部門企業(yè)的存在主要是因?yàn)闇y繪成果轉(zhuǎn)化為登記成果后，相關(guān)責(zé)任需要有政府部門承擔(dān)，地方政府部門需要自己進(jìn)行測繪、審核及數(shù)據(jù)的運(yùn)用。部分區(qū)域在嘗試性的進(jìn)行測繪市場化改革過程中，測繪市場較為混亂，甚至對不動(dòng)產(chǎn)測繪工作產(chǎn)生較為嚴(yán)重的影響。最為典型的案例：就在近兩個(gè)月，浙江某新村4幢8單元，因?yàn)闇y繪審核均有問題導(dǎo)致全單元每層鄰居之間因?yàn)榉慨a(chǎn)糾紛而失和，住了30多年的鄰居反目。目前房管部門正在組織涉事的多個(gè)部門和機(jī)構(gòu)，共同協(xié)商解決。

4 房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)等級中的實(shí)際應(yīng)用

4.1 房產(chǎn)測繪為不動(dòng)產(chǎn)登記提供資料

在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，有關(guān)工作人員應(yīng)該保證各項(xiàng)資料提供的準(zhǔn)確性，這樣可以更加高效的開展各項(xiàng)工作，同時(shí)可以保證工作開展的效率，保證所提供信息具有合法性與唯一性。再加上房產(chǎn)測繪工作可以將信息進(jìn)行精確的測量，并根據(jù)實(shí)際情況制定圖表提供給不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作人員，這樣可以對房產(chǎn)的面積、數(shù)量、結(jié)構(gòu)及位置有著充足的了解，同時(shí)能夠保證此環(huán)節(jié)信息的準(zhǔn)確性。而且為了確保房產(chǎn)測繪資料能夠100%運(yùn)用到不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)中，還需要在工作開展的過程中做好較為全面的分析，減少影響因素的同時(shí)，對各個(gè)環(huán)節(jié)工作進(jìn)行優(yōu)化。一旦無法保證房產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確性，則應(yīng)該事先尋找原因，并積極改進(jìn)，確保可以最大化發(fā)揮房產(chǎn)測繪的效果［3］。

4.2 為房產(chǎn)數(shù)據(jù)模型提供數(shù)據(jù)資源

在進(jìn)行房屋面積數(shù)據(jù)采集與地理位置獲取的過程中，對數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度要求相對較高，一旦出現(xiàn)差錯(cuò)，則會(huì)嚴(yán)重影響后續(xù)工作的順利進(jìn)行。再加上不動(dòng)產(chǎn)登記過程中涉及到的資料相對較多，從而限制企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，需要得到有關(guān)登記工作人員的重視。其中，適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用GIS技術(shù)，可以對房產(chǎn)數(shù)據(jù)模型進(jìn)行有效測量，并且能夠發(fā)揮數(shù)據(jù)支撐的效果，減少人為因素所帶來的影響，為各個(gè)環(huán)節(jié)工作的運(yùn)用提供更多幫助。除此之外，GIS技術(shù)的應(yīng)用，還可以根據(jù)實(shí)際情況構(gòu)建空間模型，將搜集到的信息通過模型進(jìn)行表現(xiàn)，方面日后信息管理與查詢，使得人們可以順利開展各項(xiàng)工作。需要注意的是，針對房產(chǎn)測繪工作的運(yùn)用，不僅需要得到各項(xiàng)技術(shù)的支撐，還應(yīng)該強(qiáng)化工作人員的責(zé)任意識(shí)，使得其能夠更加積極參與各項(xiàng)技術(shù)的學(xué)習(xí)，掌握工作應(yīng)用要點(diǎn)，避免差錯(cuò)的出現(xiàn)，提高信息管理與工作查詢的效果。

4.3 物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的運(yùn)用

在科學(xué)技術(shù)穩(wěn)定發(fā)展的推動(dòng)下，多種技術(shù)的應(yīng)用可以為企業(yè)的健康發(fā)展提供更多幫助，因此在進(jìn)行數(shù)據(jù)交換與測量工作的過程中，應(yīng)該事先做好較為全面的分析，并通過多種技術(shù)的運(yùn)用高效完成不動(dòng)產(chǎn)登記工作。其中物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與大數(shù)據(jù)技術(shù)的整合運(yùn)行，可以為數(shù)據(jù)交換與頻繁整合提供幫助，并且可以通過精準(zhǔn)定位及三維掃描等技術(shù)開展，對房產(chǎn)測繪地點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)定位，利用數(shù)據(jù)融合技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)完成房產(chǎn)測繪項(xiàng)目的收集，而且物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，可以將重要信息傳輸?shù)较到y(tǒng)軟件當(dāng)中，并有效完成數(shù)據(jù)的分析與處理，高效的進(jìn)行計(jì)算，得出相應(yīng)的圖形與測量結(jié)果，全程自動(dòng)化進(jìn)行，不會(huì)對各項(xiàng)工作產(chǎn)生影響，最大化發(fā)揮自動(dòng)化技術(shù)水平，避免人為進(jìn)行各項(xiàng)數(shù)據(jù)測量的過程中而出現(xiàn)較為嚴(yán)重的誤差［4］。

4.4 房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫的建立

在不動(dòng)產(chǎn)登記中運(yùn)用房產(chǎn)測繪的過程中，要想最大化發(fā)揮房產(chǎn)測繪的效果，還應(yīng)該加強(qiáng)對各項(xiàng)工作開展，適當(dāng)?shù)慕⒎慨a(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫，保證各項(xiàng)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的同時(shí)，維護(hù)工作的順利進(jìn)行。首先，GIS技術(shù)的運(yùn)用，可以做好較為全面的優(yōu)化工作，制定針對性優(yōu)化方案，發(fā)揮其數(shù)據(jù)維護(hù)的作用，隨時(shí)對數(shù)據(jù)進(jìn)行刪除與修改，并且可以保留有效記錄。其次，多種技術(shù)的有效應(yīng)用能夠?qū)崿F(xiàn)圖形的輸出，如TIF、BMP及DXF等格式都能夠根據(jù)實(shí)際情況實(shí)現(xiàn)輸出工作。有關(guān)用戶還可以適當(dāng)?shù)睦眠@一特點(diǎn)來獲取更為直觀的房屋信息。

5 不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪工作的優(yōu)化

5.1 建立標(biāo)準(zhǔn)的測繪體制

地方成立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)后，應(yīng)該事先對不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)進(jìn)行分析，并適當(dāng)?shù)膶夹g(shù)應(yīng)用準(zhǔn)確進(jìn)行改進(jìn)，提高不動(dòng)產(chǎn)登記的效果，發(fā)揮多項(xiàng)管理制度的效果，對測繪管理部門及不動(dòng)產(chǎn)登記部門的工作進(jìn)行細(xì)條，保證管理制度與技術(shù)準(zhǔn)確的高效性，使得各項(xiàng)問題的處理有效進(jìn)行。而且在不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中，還應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況對需要添加的條例進(jìn)行列舉，這樣能夠吸取經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過討論與研究保證不動(dòng)產(chǎn)登記工作的有效性［5］。

5.2 建立測繪管理機(jī)制

在社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的推動(dòng)下，要想全面保證房產(chǎn)測繪效果，應(yīng)該強(qiáng)化多種技術(shù)的應(yīng)用，使得不動(dòng)產(chǎn)登記順利進(jìn)行。但由于我國不動(dòng)產(chǎn)測繪工作起步相對較晚，正處于發(fā)展的過程中，各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)不夠規(guī)范，經(jīng)常受多種因素影響而無法順利開展工作。因此，不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)該強(qiáng)化對測繪管理機(jī)制的建立，使得其與各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)運(yùn)行，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行。

6 結(jié)語

在不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展的過程中，要想全面保障工作的順利運(yùn)行，應(yīng)該做好較為全面的分析，這樣可以制定針對性工作方案，對各個(gè)環(huán)節(jié)工作進(jìn)行落實(shí)。其中房產(chǎn)測繪的運(yùn)用，不僅可以發(fā)揮一定的作用，同時(shí)能夠?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記提供有力依據(jù)。因此，工作人員必須要加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪工作的重視，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，采取適當(dāng)?shù)姆绞?，完善并?yōu)化相關(guān)工作的開展，提升房產(chǎn)測繪的整體水平。