解讀房地產(chǎn)稅

任澤平　白學(xué)松　張碩　劉煜鑫

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)終于來(lái)了！

2021年10月23日，《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）發(fā)布。

房地產(chǎn)稅改革加快，近年來(lái)重要會(huì)議及文件中多次提及房地產(chǎn)稅，相比此前表態(tài)，本次《決定》進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的改革目標(biāo)、實(shí)施路徑、征收對(duì)象等。

大勢(shì)所趨

第一，調(diào)控房地產(chǎn)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，增加保有環(huán)節(jié)成本。

自2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”后，每年政府工作報(bào)告都以此定調(diào)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)?！稕Q定》提出，“為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

因此，此次試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)該以房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市為主，比如長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市;同時(shí)，扣除抵扣面積以后，對(duì)于投機(jī)炒房的多套房和豪宅的征稅力度可能較大。

第二，隨著房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代漸進(jìn)尾聲，土地財(cái)政難以為繼，存量房時(shí)代到來(lái)，從土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨、形勢(shì)所迫。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率為63.9%，考慮到2.86億農(nóng)民工在農(nóng)村留守的家屬，如果能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)民工市民化和基本公共服務(wù)均等化，我國(guó)寬口徑的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到75%左右。發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率普遍在80%-90%之間，快速城鎮(zhèn)化階段漸進(jìn)尾聲，土地財(cái)政難以為繼。

根據(jù)我們的測(cè)算，土地加稅收成本占房?jī)r(jià)的六成左右。根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2020年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額為10.4萬(wàn)億元，其中國(guó)有土地出讓金收入8.4萬(wàn)億元，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.97萬(wàn)億元。

2012-2020年土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例由20.0%增至30.4%。2012-2020年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.1%升至37.6%。

第三，地方財(cái)政吃緊，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，將完善地方主體稅，增加地方穩(wěn)定的稅收來(lái)源。

在美國(guó)，地方的主體稅是房地產(chǎn)稅、消費(fèi)稅和個(gè)人所得稅。當(dāng)前我國(guó)地方收入壓力大，主因地方政府隱性債務(wù)監(jiān)管趨嚴(yán)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。

2021年5月以來(lái)，房地產(chǎn)銷售快速降溫，9月商品房銷售面積和銷售額同比分別為-13.2%和-15.8%;土地大幅流拍，截至10月17日，實(shí)施土地集中供應(yīng)的掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達(dá)32.4%，其中北京、廣州、杭州、沈陽(yáng)流拍率超50%。

第四，房產(chǎn)為居民主要財(cái)富資產(chǎn)，房地產(chǎn)稅改革立法有助于發(fā)揮調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配、縮減貧富差距功能，實(shí)現(xiàn)“共同富裕”。

居民部門主要繳納收入稅（工薪所得、勞務(wù)所得、稿酬所得、財(cái)產(chǎn)租賃所得等），財(cái)產(chǎn)稅基本為零。但在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)后，社會(huì)積累了大量的存量財(cái)富，僅靠工資征稅來(lái)調(diào)節(jié)收入差距已經(jīng)力有不逮，開征財(cái)產(chǎn)稅（主要是房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅）既能調(diào)節(jié)高收入，也能為低收入群體的社會(huì)保障提供資金支持。

中國(guó)收入差距處于較高水平，2019年中國(guó)收入基尼系數(shù)0.465，高于0.4這一警戒線。財(cái)富差距在世界處于中等偏低水平、但快速上升，2020年中國(guó)財(cái)富排名前1%居民占總財(cái)富的比例升至30.6%。

方案猜想

從稅源看，此次試點(diǎn)地區(qū)將以房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市為主，比如長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市。采取熱點(diǎn)城市試點(diǎn)方式，除了技術(shù)難度下降之外，還有復(fù)雜性下降。如果全國(guó)普征房地產(chǎn)稅，需要實(shí)現(xiàn)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制和房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)。

從課稅對(duì)象看，以存量房為基礎(chǔ)征稅的可能性較大。

此前上海與重慶試點(diǎn)效果未達(dá)預(yù)期的原因之一，是其課稅對(duì)象范圍過(guò)小，上海僅對(duì)新購(gòu)住宅征稅，重慶僅對(duì)高端住宅征稅。隨著一二線城市進(jìn)入存量房時(shí)代，增量住宅增速放緩，課稅對(duì)象將以存量房為基礎(chǔ)。

從課稅依據(jù)看，預(yù)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)。

基于發(fā)達(dá)國(guó)家以及上海重慶試點(diǎn)方案的經(jīng)驗(yàn)，有以虛擬租金或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)兩種方式，預(yù)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)，并且根據(jù)家庭成員人數(shù)、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)、生育狀況、特殊群體等，給予抵扣面積或稅收優(yōu)惠。

從稅率看，可能由國(guó)務(wù)院劃定稅率范圍、各地因城施策確定差異化稅率，且整體稅率不會(huì)太高。

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家及上海重慶試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅率主要采取累進(jìn)稅率、平均稅率方式，且稅率較低。此前上海重慶分別采用0.4%、0.6%兩檔和0.5%、1%、1.2%三檔稅率，預(yù)計(jì)試點(diǎn)城市將因城施策，稅率一開始不會(huì)太高。

從稅收優(yōu)惠看，可能采取首套免征和免征面積相結(jié)合的方式，同時(shí)對(duì)剛需及特殊群體免征。此前上海試點(diǎn)方案的免征面積是人均居住面積的2倍，預(yù)計(jì)此次試點(diǎn)將對(duì)免征面積做出調(diào)整以擴(kuò)大稅基。

目前的爭(zhēng)議點(diǎn)主要是如下幾個(gè)：

由于交易環(huán)節(jié)的契稅、土地增值稅等較重，開征存量環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，能否降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，否則居民整體稅負(fù)提升較大;如何解決解釋民用住宅土地使用權(quán)年限70年和房地產(chǎn)稅的關(guān)系及合理性，70年以后怎么辦，能否給居民穩(wěn)定預(yù)期;推出時(shí)點(diǎn)的選擇，前期三道紅線、貸款集中度管理、限購(gòu)限貸等政策集中出臺(tái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和土拍市場(chǎng)不景氣。

前景展望

由于此次房地產(chǎn)稅開征以試點(diǎn)為主，征稅力度一開始可能不會(huì)太大，循序漸進(jìn)。

短期來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售清淡、土地市場(chǎng)大幅流拍，因此房地產(chǎn)稅在這個(gè)時(shí)點(diǎn)推出對(duì)市場(chǎng)壓力不小，具體影響程度取決于征稅力度。理想的政策推出時(shí)點(diǎn)，應(yīng)該是房地產(chǎn)周期向上、市場(chǎng)銷售火熱的時(shí)候，市場(chǎng)和企業(yè)能接得住。

當(dāng)然，政策從研究、制定到落地有時(shí)間跨度。

長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅對(duì)具體區(qū)域的影響取決于供求關(guān)系。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在供不應(yīng)求和貨幣超發(fā)的情況下，稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁，反之則無(wú)法轉(zhuǎn)嫁甚至增加區(qū)域市場(chǎng)壓力。房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融。根據(jù)我們的研究，未來(lái)中國(guó)人口將向都市圈城市群和區(qū)域中心城市集聚，人口流入和流出地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯分化，這在美國(guó)、日本等均發(fā)生過(guò)。

根據(jù)我們測(cè)算，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國(guó)住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡，但區(qū)域供求差異極大，隨著人口往都市圈城市群流入，未來(lái)仍面臨住房短缺現(xiàn)象。但東北、西北以及非都市圈城市群的低能級(jí)城市，由于人口外遷嚴(yán)重，不僅出現(xiàn)供給過(guò)剩，而且未來(lái)過(guò)剩程度還將加深。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，住房制度改革的治本之策是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅，從而實(shí)現(xiàn)供求平衡，以改變當(dāng)前人地錯(cuò)配、供求分離以及一二線高房?jī)r(jià)、三四線高庫(kù)存的問題。

預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)稅將在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市試點(diǎn)，力度大于上海和重慶現(xiàn)有試點(diǎn)。試點(diǎn)后將逐步擴(kuò)圍?！稕Q定》提出：“本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律?！?/p>

隨著存量房時(shí)代來(lái)臨，從土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型開始啟動(dòng)。根據(jù)測(cè)算，2020年中國(guó)住房市值418萬(wàn)億元，是GDP的4.1倍，占股債房市值的66%。從住房市值與GDP的比例看，2020年中國(guó)為414%，高于美國(guó)、日本、德國(guó)、英國(guó)、法國(guó)的148%、233%、271%、339%、354%。

2000-2020年，中國(guó)住房市值從23萬(wàn)億元增加到418萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)15.6%;人均住房市值從1.8萬(wàn)元到29.6萬(wàn)元，年均增長(zhǎng)15%，高于人均GDP的12.3%;城鎮(zhèn)人均住房市值從4.5萬(wàn)元到43.4萬(wàn)元，年均增長(zhǎng)12%。

什么是大勢(shì)？就是降低房地產(chǎn)、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)等的利潤(rùn)和壟斷，以及由此引發(fā)的過(guò)去長(zhǎng)期對(duì)民生和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠壓和成本，大力發(fā)展制造業(yè)、硬科技、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、新能源、新基建、資本市場(chǎng)等。

看清這一大趨勢(shì)，至關(guān)重要。每個(gè)企業(yè)、每個(gè)人最終都是時(shí)代的產(chǎn)物。中國(guó)未來(lái)中長(zhǎng)期面臨三大挑戰(zhàn)：中美貿(mào)易摩擦及脫鉤風(fēng)險(xiǎn)、人口老齡化少子化加速到來(lái)、房地產(chǎn)最堅(jiān)硬的泡沫如何避免硬著陸實(shí)現(xiàn)軟著陸。

面對(duì)這三大挑戰(zhàn)，我們實(shí)施了一系列戰(zhàn)略和政策調(diào)整。比如，實(shí)現(xiàn)科技自立自強(qiáng)、解決“卡脖子”技術(shù)、推出注冊(cè)制和北交所為“專精特新”服務(wù)、大力推進(jìn)新能源和新能源汽車革命、放開三孩、清理校外培訓(xùn)、延遲退休年齡、反壟斷和防止資本無(wú)序擴(kuò)張、試點(diǎn)房產(chǎn)稅、三道紅線、貸款集中度管理等。

如果你選擇做正確的事，運(yùn)氣就在你這邊。