房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)體系實(shí)證研究

鄭國(guó)營(yíng)

（廣東理工職業(yè)學(xué)院工程技術(shù)系，廣東 廣州 510091）

一、引言

衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的常用指標(biāo)有：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP 增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額、商品房施工面積/商品房竣工面積、房屋的空置面積與空置率、房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比等。每一個(gè)指標(biāo)都只是從某一個(gè)角度檢測(cè)房地產(chǎn)泡沫的程度，有一定局限性，因此，亟需建立房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)體系，對(duì)其進(jìn)行綜合的分析評(píng)價(jià)。

二、房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)

（一）房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展持久性、穩(wěn)定性的重要指標(biāo)，是反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)指標(biāo)，同時(shí)也是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總量關(guān)系的主要指標(biāo)之一。學(xué)界認(rèn)為，該指標(biāo)的參考標(biāo)準(zhǔn)為20%-25%，本文結(jié)合我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展程度取中值22.5%。

（二）房屋租售比

房屋租售比，即“房?jī)r(jià)/房租”，租售比是住房售價(jià)與月租賃價(jià)格的比值，主要用來(lái)判斷房地產(chǎn)是否具有長(zhǎng)期投資價(jià)值。該指標(biāo)的正常范圍在200-250 倍之間，低于這個(gè)區(qū)間，說(shuō)明房?jī)r(jià)完全沒(méi)有泡沫，買(mǎi)房比租房劃算，該指標(biāo)越高，說(shuō)明泡沫越大。該指標(biāo)也可以作一定的變化，從投資回報(bào)率的角度考慮，以國(guó)債保本投資收益率為標(biāo)準(zhǔn)，如果租金年回報(bào)率低于3%-5%，就說(shuō)明房?jī)r(jià)有泡沫?？紤]到很多低風(fēng)險(xiǎn)的互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率已經(jīng)接近5%，故本文將該指標(biāo)的參考值定為5%[1]。

（三）房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低[2]。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比在1.8～5.5之間；發(fā)展中國(guó)家，一般在4～6 之間。因此，如果房?jī)r(jià)收入比大于6，則反映了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在一定程度的泡沫。我國(guó)目前還屬于發(fā)展中國(guó)家，所以該指標(biāo)參考值定為6。

（四）商品房施工面積/商品房竣工面積

施工面積一般為竣工面積的3±0.5 倍，反映了未來(lái)1-2 年現(xiàn)房的供應(yīng)量，若其值小于2.5 倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，若大于3.5 倍，未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大。該比值越大，說(shuō)明泡沫越大。

（五）房地產(chǎn)投資增產(chǎn)率/GDP 增產(chǎn)率

該指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大[3]。警戒線定為2，超過(guò)2 時(shí)說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。

（六）房屋的空置率

房屋空置率可以從一定程度上反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和銷(xiāo)售情況，是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康狀況的重要指標(biāo)[4]，可以直接用來(lái)表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度和泡沫程度?？罩寐适侵咐塾?jì)的商品房空置房屋面積除以近三年商品房竣工面積之和,空置率的警戒線是10%。

三、實(shí)證研究——以中山市為例

（一）權(quán)重的確定

房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際公認(rèn)的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)泡沫程度的重要指標(biāo)，所以賦予40%的權(quán)重。房屋租售比也是另一個(gè)非常重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)，但局限于相關(guān)數(shù)據(jù)獲取的難度，所以賦以較低的權(quán)重20%。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的需要，允許存在一定的空置率，所以該指標(biāo)給予較低的權(quán)重20%。商品房施工面積/商品房竣工面積的權(quán)重定為10%。由于我國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程尚未完成，還處于快速發(fā)展階段，所以房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額、房地產(chǎn)投資增產(chǎn)率/GDP 增產(chǎn)率這兩個(gè)指標(biāo)會(huì)較高，因此賦予的權(quán)重為5%。

（二）中山房地產(chǎn)泡沫程度分析

本文表格數(shù)據(jù)均來(lái)源《中山統(tǒng)計(jì)年鑒（2020）》。各指標(biāo)值的計(jì)算如下：

1.房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額。表1 中山2017 年-2019 年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)元）

均值56.55%。

2.房屋租售比。表2 中山市2017 年-2019 年商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)

均值為1.0893 萬(wàn)元/m2。因?yàn)橹猩绞衅骄赓U價(jià)格的數(shù)據(jù)無(wú)法獲取，因此以中山市中檔區(qū)段以及中等價(jià)位的租房?jī)r(jià)格代替平均租賃價(jià)格，目前95 m2的房子月租金約2500 元。在不考慮交易成本前提下：租金年回報(bào)率=2500×12÷（10893×95）=2.90%。需要注意的是，均價(jià)10893 元/m2的統(tǒng)計(jì)口徑中，包含大量的毛坯房，也就是說(shuō)，如果考慮裝修成本以及各種稅費(fèi)等交易成本，實(shí)際的租金年回報(bào)率會(huì)更低。

3.房?jī)r(jià)收入比。表32017 年-2019 年中山的房?jī)r(jià)收入比

均值為7.71。

4.商品房施工面積/商品房竣工面積。

表4：2017 年-2019 年中山商品房施工面積和竣工面積（單位：平方米）

均值為7.16。

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP 增長(zhǎng)率

表5：2017 年-2019 年中山GDP、房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)（單位：億元）

均值為-4.25。

5.房屋的空置面積與空置率。表6：2017 年-2019 年中山商品房空置率（單位：萬(wàn)平方米）

均值為17%。

6.綜合評(píng)價(jià)。根據(jù)前文確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度評(píng)價(jià)指標(biāo)、泡沫臨界值參考標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)權(quán)重以及中山市評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)值，計(jì)算中山市綜合泡沫程度，見(jiàn)表7。

表7 中山市綜合泡沫程度評(píng)價(jià)

中山綜合泡沫程度=（56.55%÷22.5%）×5%+（5%÷2.9%）×20%+（7.71÷6）×40%+（7.16÷3）×10%+（-4.52÷2）×5%+（17%÷10%）×20%=1.45。

綜合泡沫程度的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為：沒(méi)有泡沫的城市（加權(quán)綜合指標(biāo)<1.0），輕度泡沫的城市（1.0 ≦加權(quán)綜合指標(biāo)<1.2）,中度泡沫的城市（1.2 ≦加權(quán)綜合指標(biāo)<1.4），嚴(yán)重泡沫的城市（加權(quán)綜合指標(biāo)≧1.4）。所以，目前中山市呈現(xiàn)出嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫跡象。