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    解碼華平新基建投資:前瞻布局與長期主義

    2021-11-14 15:44:09前瞻布局,長期主義,城市更新
    關(guān)鍵詞:城市更新

    前瞻布局,長期主義,城市更新

    摘要:從商業(yè)地產(chǎn)到物流基礎(chǔ)設(shè)施,從數(shù)據(jù)中心到城市更新,再到全方位布局住宅租賃,華平投資構(gòu)建起了后地產(chǎn)時代私募股權(quán)投資的超級護(hù)城河,正在拼接出更大的地產(chǎn)投資版圖。

    關(guān)鍵詞:前瞻布局;長期主義;城市更新

    中圖分類號:F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B

    文章編號:1001-9138-(2021)10-0052-55 收稿日期:2021-07-28

    日前,華平投資正式牽手錦和集團(tuán)成立錦和資管,攜手打造京滬兩地最大的專注于城市更新、物業(yè)投資和管理運營的合資平臺。從商業(yè)地產(chǎn)到物流基礎(chǔ)設(shè)施,從數(shù)據(jù)中心到城市更新,華平投資正在拼接出更大的地產(chǎn)投資版圖。

    1 下一個商機(jī)

    對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,投資重在節(jié)奏。這是過去數(shù)年中形成的共識,已經(jīng)消逝的房地產(chǎn)投資機(jī)會不會再次擁有,踩準(zhǔn)節(jié)奏、提前布局,才能先人一步。

    綢繆桑土,這是華平投資的擅長之處。

    早在2008年,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展尚屬多元組合初期之時,華平地產(chǎn)投資的資產(chǎn)管理規(guī)模中已經(jīng)有44%屬于商業(yè)地產(chǎn),至2013年占比達(dá)到81%。亦是同年,華平地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步豐富,新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)(包括物流基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新與數(shù)據(jù)中心等)占比達(dá)到10%,2020年這一比例則達(dá)到了70%。

    如今,疫情讓行業(yè)重新審視物流基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)的機(jī)遇,投資者絡(luò)繹不絕。而華平投資長期加碼,早在10年前就開始把握機(jī)遇。

    截至目前,華平投資已累計對亞太區(qū)近40家地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)投資超過60億美元。其中在以物流基礎(chǔ)設(shè)施、科技和生物醫(yī)藥園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、智慧停車為代表的“新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施”領(lǐng)域,華平投資謀篇布局,目前上述類別投資約占整個地產(chǎn)投資組合規(guī)模的2/3。

    進(jìn)入后地產(chǎn)開發(fā)階段,快周轉(zhuǎn)、沖規(guī)模已經(jīng)不奏效,存量運營、資產(chǎn)盤活上升到前所未有的高度。Wind數(shù)據(jù)顯示,過去幾年中,城市核心區(qū)位土地供給持續(xù)下降。僅以上海為例,2014-2019年新增土地供給5年復(fù)合增長率為-4.5%。2014-2020年土地總供給中,非核心區(qū)占比97%,中央商務(wù)區(qū)僅為3%。

    土地和區(qū)位的稀缺,使得核心地段的物業(yè)盤活具有更大的現(xiàn)實意義和價值。當(dāng)然,來自政策的支持,也讓這艘巨輪可以順風(fēng)而行。

    “十四五”規(guī)劃綱要提出,在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中,要提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量,全面提升城市品質(zhì),實施城市更新行動,推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

    這是首次將城市更新提升到國家戰(zhàn)略層面。緊隨步伐,不少城市跟進(jìn)出臺了一系列政策。據(jù)不完全統(tǒng)計,至少有17個省市積極跟進(jìn)、完善城市更新相關(guān)政策和法規(guī)。

    基于確定性宏觀趨勢進(jìn)行長期規(guī)劃,這是華平地產(chǎn)投資的不變策略。在近日舉行的錦和資管成立儀式上,華平投資合伙人張其奇認(rèn)為,下一個商機(jī)在城市更新領(lǐng)域,而關(guān)鍵點在于合作伙伴。

    顯而易見,錦和集團(tuán)是華平投資眼里的契合對象。

    1995年,錦和集團(tuán)創(chuàng)立,起步之初主要涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理銷售及策劃業(yè)務(wù)。截至目前,錦和集團(tuán)已經(jīng)成長為集合資產(chǎn)管理、商用物業(yè)運營與管理、地產(chǎn)開發(fā)、酒店開發(fā)與管理四大板塊業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)。

    基于城市更新和資產(chǎn)管理,華平投資與錦和集團(tuán)成立錦和資管,專注于城市更新、物業(yè)投資和管理運營。目前錦和資管在上海和北京核心區(qū)位擁有19個自持物業(yè),資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)150億元。

    錦和集團(tuán)董事長郁敏珺透露,目前錦和資管已經(jīng)鎖定了幾個項目,在手項目完成后資產(chǎn)管理規(guī)模將達(dá)到300億元,預(yù)期3年內(nèi)將達(dá)到500億元。

    2 獨木不成林

    “打造京滬兩地最大的資管平臺”是雙方的愿景。圍繞該平臺華平投資闡述了更清晰的城市更新發(fā)展邏輯。

    對于過去一段時間城市更新政策的利好意味著資管元年的開始。由棚戶區(qū)改造到老舊小區(qū)改造,再到“十四五”規(guī)劃綱要提出實施城市更新行動,中央層面吹響了推動城市更新的號角。

    目前,國內(nèi)資管產(chǎn)業(yè)鏈還缺乏可以相伴成長、共擔(dān)風(fēng)險的長期資金。很少有投資人能夠像華平投資一樣,提供10年以上年限的資金。一直以來,華平投資堅持做“企業(yè)家成長伙伴”,采用合作的策略投資房地產(chǎn)行業(yè)。

    如今在城市更新領(lǐng)域,亦是如此。這一策略給被投資企業(yè)帶來更大的支持,同時也讓華平投資能夠超越資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值而創(chuàng)造可觀的企業(yè)價值。

    未來在錦和資管平臺上,華平投資將繼續(xù)發(fā)揮境內(nèi)外融資和資本運作所長,錦和集團(tuán)則輸出項目獲取、創(chuàng)意改造與運營優(yōu)勢,圍繞高端服務(wù)式公寓、社區(qū)商業(yè)(含辦公物業(yè)下的配套商業(yè))、辦公為主的文創(chuàng)/科創(chuàng)園區(qū)資產(chǎn)進(jìn)行深度挖掘。

    獨木不成林,資產(chǎn)管理是實業(yè)發(fā)展,更是創(chuàng)造價值。華平投資和錦和希望業(yè)界可以看到資管的價值,真正理解資管,從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)各司其職、協(xié)同配合。

    除了延續(xù)過往以股權(quán)投資的角色參與城市更新外,華平投資還從投資人角度,透露了城市更新的另一層投資邏輯,即通過收購端、運營端與資本端的優(yōu)化創(chuàng)造價值。

    在城市更新收購端方面,華平投資分享了其對于城市選擇的洞察。

    錦和資管立足于京滬兩地,一方面是因為這兩個城市屬于中國的超一線城市,存在很大的發(fā)展機(jī)遇。除此之外,上海、北京兩個城市的核心物業(yè)能夠抗跌。

    基于稀缺性和流動性,北京和上海會成為錦和資管未來5年的重點。在京滬之后,公司也許會將業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展至廣州、深圳?!拔覀冏龅臉I(yè)務(wù)不需要通過城市化的連鎖發(fā)展去擴(kuò)張,這和地產(chǎn)開發(fā)不太一樣?!?/p>

    截至目前,華平投資在中國城市更新領(lǐng)域布局的物業(yè)總計超過200萬平方米,改造資產(chǎn)規(guī)模近400億元。

    針對REITs發(fā)行給資產(chǎn)管理行業(yè)帶來的發(fā)展思路,分析指出:“REITs肯定是資本化途徑之一,但不一定是唯一的退出途徑?!?/p>

    除了REITs外,核心基金現(xiàn)在也非?;?,保險公司就很青睞核心位置的物業(yè),因此核心基金也是一個投資方向。

    3 住房租賃的公式

    與城市更新一樣,長租公寓也同屬于華平地產(chǎn)投資的關(guān)鍵賽道。

    正如10年前的物流基礎(chǔ)設(shè)施與5年前的數(shù)據(jù)中心一樣,如今城市更新與住房租賃正處在發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點。

    過去兩三年長租公寓行業(yè)才剛剛開始,還有非常長的發(fā)展周期。美國前30大上市REITs中有8家是公寓類,相比之下,國內(nèi)的長租公寓尚處于萌芽階段。

    貝殼研究院發(fā)布《新獨居時代報告》指出,預(yù)計2030年中國獨居人口數(shù)量將達(dá)到1.5~2億人,獨居率將超過30%,其中20~39歲獨居青年將增加至4000~7000萬人,比2010年增加約1~2倍。

    獨居人口數(shù)量的攀升以及年齡結(jié)構(gòu)的變化,使得租住需求呈現(xiàn)出“聚集化、社交化、多元化”的特征。這也就意味著,新的獨居時代需要推陳出新,打造層次更豐富的品質(zhì)化獨居社區(qū),覆蓋不同收入、不同年齡段的獨居群體。

    此次華平投資看中的,則是高端服務(wù)式公寓的前景。

    錦和資管專注的高端服務(wù)式公寓領(lǐng)域,對服務(wù)、產(chǎn)品、地段的要求很高,不過溢價也會很高。

    截至目前,錦和資管旗下?lián)碛蠦ase佰舍和Tulu途樓兩個高端服務(wù)式公寓品牌,其中Base佰舍在上海、北京等一線城市核心地段擁有近20家門店。

    在錦和資管之前,華平投資還領(lǐng)投了自如和魔方公寓。近年,兩者的發(fā)展也都非常迅速。目前,自如成長為國內(nèi)分散式長租公寓的領(lǐng)導(dǎo)者,而后者則在集中式白領(lǐng)公寓上獲得不俗的成績,過去半年內(nèi)完成了多項并購。

    從商業(yè)地產(chǎn)到物流基礎(chǔ)設(shè)施,從數(shù)據(jù)中心到城市更新,再到全方位布局住宅租賃,華平投資構(gòu)建起了后地產(chǎn)時代私募股權(quán)投資的超級護(hù)城河。

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