基于DEA 方法的陜西省房地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率分析

杜瑾

（中共攀枝花市委黨校經(jīng)濟學教研室，四川攀枝花617099）

高質量發(fā)展順應時代主題，而時代主題所倡導的人本主義思想也不斷納入城市發(fā)展中。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)直接關乎民生問題，是地區(qū)高質量發(fā)展的重點項目。針對房地產(chǎn)業(yè)的研究，學術界主要從兩個方面切入，一是房地產(chǎn)價格和對房地產(chǎn)業(yè)調控層面的研究；二是通過劃分房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的投入與產(chǎn)出指標，測算房地產(chǎn)經(jīng)營效率。其中，在選用研究區(qū)域、設定對象、指標體系構成等方面均有差異。研究方法主要以參數(shù)和非參數(shù)法為主，其中，參數(shù)法包括隨機前沿法、索洛余值法、擴展NK 模型等。非參數(shù)法包括DEA-Malmquist 模型、三階段DEA 模型、SBM 模型等[1]?？v觀學術界，獲知DEA 方法對房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效率測算較為合理，且具有實操性[2]。就研究區(qū)域而言，局部地區(qū)，尤其是西北地區(qū)的研究文獻較少。本文以陜西省房地產(chǎn)業(yè)為研究對象，采用DEA 模型測算陜西省房地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率，在深入分析其年度變化趨勢的同時，結合其不同要素組合下房地產(chǎn)投入產(chǎn)出均值結論，探究影響地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的重要因素，為陜西省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供一種新的思路。

1 陜西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)業(yè)增加值

陜西省房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值總量呈上升趨勢，縱觀表1，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值從2009 年的252.49 億元增長至 2019 年的 1305.59 億元，房地產(chǎn)業(yè)年均產(chǎn)值增長率達到16.44%，其中增速最快的年份為2010 年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長率達到34.69%；而增速最低的年份為2016 年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長率僅為8.75%。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比重總體呈上升態(tài)勢，但2012 年、2016 年分別有小幅下降。

表1 2009—2019 年陜西省房地產(chǎn)業(yè)增加值

1.2 房地產(chǎn)業(yè)吸納的就業(yè)人數(shù)及工資情況

隨著陜西省房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)所吸納的就業(yè)人數(shù)也不斷攀升，從表2獲知，2010 至2019 年房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)從14.3 萬人增長至27.7 萬人，表明房地產(chǎn)業(yè)分擔一部分就業(yè)人口，緩解一定程度的就業(yè)壓力。縱觀城鎮(zhèn)非私營單位人員從事房地產(chǎn)業(yè)的平均工資情況，從2010 年至2019 年，其平均工資從37842 元增長至64840 元。

表2 2009—2019 年陜西省房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)與人均工資

1.3 房地產(chǎn)業(yè)投資及開發(fā)經(jīng)營情況

從表3 可知，陜西省房地產(chǎn)業(yè)投資總額2009 年至2016 年呈上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)投資額年增長率為16.47%；但至2017 年房地產(chǎn)投資額出現(xiàn)遞減現(xiàn)象，2018 年房地產(chǎn)業(yè)投資額增長率又有所回升。其中，2010 年房地產(chǎn)業(yè)投資額增長率最高，達到34.27%。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)總體呈上升態(tài)勢，2019 年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)為2009 年的2 倍；房地產(chǎn)施工面積也逐年遞增，從2009 年8260.87 萬平方米增長至27728.39 萬平方米。其中，商品房銷售面積從20869165 平方米增長至44010642 平方米，除2012 年與2015 年商品房銷售面積有小幅下降外，其他年份均穩(wěn)定增長?？v覽2009 至2019 年的商品房銷售額情況，住宅銷售額占絕對性地位，始終排在第一位，商業(yè)營業(yè)用房銷售額排列第二位。除2009 至2011 年，別墅、公寓銷售額大于辦公樓銷售額外，其余年份辦公樓銷售額均大于別墅、公寓銷售額。因此，整體而言，辦公樓銷售額排列第三位；別墅、公寓銷售額排列第四位。

表3 2009—2019 年陜西省房地產(chǎn)投資、開發(fā)及銷售情況

2 模型介紹、指標選取和數(shù)據(jù)來源

2.1 數(shù)據(jù)包絡分析（DEA）模型簡介

非參數(shù)DEA 模型，是一種研究多指標投入與多指標產(chǎn)出為決策單元的相對效率比較分析方法，測算結果區(qū)間在(0,1]范圍內(nèi)。依據(jù)規(guī)模報酬變化狀態(tài)，DEA 模型又可分為 CCR 模型與 BBC 模型[3]。其中，BBC 模型測算前提：投入面滿足規(guī)模報酬可變的條件；CCR 模型則必須滿足投入面符合規(guī)模報酬不變的條件，繼而對決策單元進行技術效率與規(guī)模效率的測算。本文采用非參數(shù)DEA 模型對陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率進行測度，同時比較不同指標組合下投入產(chǎn)出效率值的差異程度。

2.2 指標選取

縱觀學者們對房地產(chǎn)業(yè)投入與產(chǎn)出指標的選取，依托房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)運營特征，以房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員、企業(yè)數(shù)量、投資總額等項目作為投入指標；以房地產(chǎn)銷售面積、商品房銷售額、房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額等作為產(chǎn)出指標[4]。鑒于綜上分析，本文選取六項指標來測度陜西省房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效率，其中，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出指標包括房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（P1）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收入（P2）、房地產(chǎn)銷售面積（P3）。投入指標包括房地產(chǎn)資本投入（σ1）、房地產(chǎn)勞動力投入（σ2）和房地產(chǎn)土地投入（σ3）。其中，房地產(chǎn)土地投入指標以房地產(chǎn)施工面積為重要衡量標準。本文的研究數(shù)據(jù)來源于2008 至2020 年的《陜西統(tǒng)計年鑒》。

3 DEA 模型測算結果及其分析

3.1 測算結果分析

利用Deap2.1 軟件對陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出變量進行相對效率測度，結果顯示：2009 至 2012 年段與 2017 至 2019 年段綜合效率值均等于1，表明這7 年陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出是有效率的，其余年份房地產(chǎn)業(yè)綜合效率值均小于1，表明2013 至2016 年房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出均無效率。且陜西省房地產(chǎn)業(yè)DEA 綜合效率平均值達到0.966，處在相對較高水平。DEA 模型的綜合效率取決于技術效率與規(guī)模效率之積，從表4 可知，陜西省房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模效率均值大于技術效率均值，縱覽2009 至2019 年房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出的技術效率與規(guī)模效率得分可知，規(guī)模效率測算值均大于技術效率測算值。其中，規(guī)模效率測算值反映地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模生產(chǎn)內(nèi)部結構配置的效率情況，而純技術效率測算值則從另一側面反映地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構合理化程度。因此，可知2013 至2016 年，陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出規(guī)模效率測算值與技術效率測算值均小于1，導致其綜合效率低于1，無法實現(xiàn)DEA 有效。

表4 2009—2019 年陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率值

3.2 各投入指標組合對DEA 效率的影響程度大小分析

涉獵不同的投入指標，致使產(chǎn)出效果也差異顯著。為量化不同的投入指標對產(chǎn)出效率的影響程度，本文在三項投入指標中，通過剔除其中一項投入指標，選用兩項投入指標組合來比較DEA 綜合指標。

從表5 可知，方案一投入指標只保留房地產(chǎn)業(yè)資本投入與房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)兩項指標，房地產(chǎn)業(yè)三項產(chǎn)出指標保持不變；方案一房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出綜合效率測算值為0.961，低于表4 的三項投入指標產(chǎn)出綜合測算值0.966。方案二投入指標只保留房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)與房地產(chǎn)施工面積等兩項指標，房地產(chǎn)業(yè)三項產(chǎn)出指標保持不變；方案二房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出綜合效率測算值為0.965，低于表4 的三項投入指標產(chǎn)出綜合測算值0.966。方案三投入指標只保留房地產(chǎn)業(yè)資本投入與房地產(chǎn)施工面積等兩項指標，房地產(chǎn)業(yè)三項產(chǎn)出指標保持不變；方案三房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出綜合效率測算值為0.962，依然低于表4 的三項投入指標產(chǎn)出綜合測算值0.966。從表5 獲悉不同要素組合下2009 至2019 年陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出綜合效率平均值、技術效率平均值、規(guī)模效率平均值等情況。基于三種方案綜合效率測算均值得分，方案二＞方案一＞方案三，表明陜西省房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的投入對其產(chǎn)出有較為顯著的影響；房地產(chǎn)施工面積投入對其產(chǎn)出影響次之；房地產(chǎn)業(yè)資本投入對其產(chǎn)出的影響程度最低?；谌N方案技術效率測算均值得分，方案二＞方案三＞方案一，表明房地產(chǎn)施工面積投入對其技術效率影響最大，房地產(chǎn)業(yè)資本投入對其技術效率影響最小。基于三種方案規(guī)模效率測算均值得分，方案三＞方案二＞方案一，表明房地產(chǎn)業(yè)施工面積投入對其規(guī)模效率的影響最大，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)投入對其規(guī)模效率的影響最小。

表5 不同要素組合下2009—2019 年陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出均值

依據(jù)方案一陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出綜合效率測算情況（見表6），2009 年、2011至 2012 年、2017 至 2019 年綜合效率測算值均等于1，表明這六年陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出是有效率的；其余年份綜合效率測算值均小于 1，表明 2010 年、2013 至 2016 年段陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出是無效率的。

表6 2009—2019 年陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率值（方案一）

依據(jù)方案二陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出綜合效率測算情況（見表7），2010 至2012年、2017 至2018 年綜合效率測算值均等于1，表明這五年陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出是有效率的；其余年份綜合效率測算值均小于1，表明 2009 年、2013 至 2016 年、2019 年陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出是無效率的。且2009 年、2019 年方案二房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出技術效率測算值均為1，規(guī)模效率測算值均為0.998，導致綜合效率測算值為0.998，表明2009 年、2019 年陜西省房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模生產(chǎn)內(nèi)部結構配置效率低。

表7 2009—2019 年陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率值（方案二）

依據(jù)方案三陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出綜合效率測算情況（見表8），2009 至2011年、2017 至2019 年綜合效率測算值均等于1，表明這六年陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出是有效率的；其余年份綜合效率測算值均小于1，表明2012 至2016 年段陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出是無效率的。

表8 2009—2019 年陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率值(方案三)

綜上所述，結合三項投入指標的房地產(chǎn)業(yè)綜合效率測算值與不同要素組合下的房地產(chǎn)投入產(chǎn)出綜合效率測算值可知，2013至2016 年房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出綜合效率值均小于1，表明陜西省這四年房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出是無效率的。

4 研究結論及政策建議

4.1 研究結論

（1）基于陜西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，深入分析房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、房地產(chǎn)業(yè)吸納的就業(yè)人數(shù)及工資情況、房地產(chǎn)業(yè)投資及開發(fā)經(jīng)營情況等。從表1 可知，陜西省房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值總量呈上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)年均產(chǎn)值增長率達到 16.44%。從表 2 可知，2012 至 2019 年房地產(chǎn)業(yè)所吸納的就業(yè)人數(shù)逐年遞增，表明地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)分擔了一部分就業(yè)人口，緩解了一定程度的就業(yè)壓力。陜西省房地產(chǎn)業(yè)投資額年增長率為16.47%，但至2017 年房地產(chǎn)投資額又出現(xiàn)遞減現(xiàn)象，2018 年房地產(chǎn)業(yè)投資額增長率又有所回升。陜西省房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)額穩(wěn)中上漲，房地產(chǎn)施工面積也逐年遞增，縱覽2009 至2019 年的商品房銷售額情況，住宅銷售額占絕對性地位，始終排在第一位。

（2）基于DEA 模型測算陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率情況。結果顯示：2009 至2012 年與2017 至2019 年綜合效率值均等于1，表明這7 年陜西省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出是有效率的，其余年份房地產(chǎn)業(yè)綜合效率值均小于1，表明2013 至2016 年房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出均無效率。基于各投入指標組合對DEA 效率的影響程度情況，方案一、二、三均在2013 至2016 年房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出綜合效率值均小于1，表明陜西省這四年房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出是無效率的?；谌N方案綜合效率測算均值得分，方案二＞方案一＞方案三，表明陜西省房地產(chǎn)就業(yè)人數(shù)的投入對其產(chǎn)出有較為顯著的影響。此外，房地產(chǎn)施工面積投入對其產(chǎn)出影響次之；房地產(chǎn)業(yè)資本投入對其產(chǎn)出的影響程度最低?；谌N方案技術效率測算均值得分，方案二＞方案三＞方案一，表明房地產(chǎn)施工面積投入對其技術效率影響最大，房地產(chǎn)業(yè)資本投入對其技術效率影響最小。基于三種方案規(guī)模效率測算均值得分，方案三＞方案二＞方案一，表明房地產(chǎn)業(yè)施工面積投入對其規(guī)模效率的影響最大，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)投入對其規(guī)模效率的影響最小。

4.2 政策建議

（1）增加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的科技含量[5]。科技因素的有效注入，能較大程度地降低房地產(chǎn)業(yè)的投入成本，提升其內(nèi)部運行效率，且以科技實力為依托，加大房地產(chǎn)業(yè)與陜西省高新技術產(chǎn)業(yè)間的合作，借助陜西省高新科技園信息化、數(shù)字化、智能化等核心技術，投于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理當中，不斷提升其管理效率。此外還需大力提高建筑的科技含量?？v覽商品房銷售額統(tǒng)計情況，住宅銷售量一直排在絕對性地位。因此，應著重提高住房建設科技含量，推崇住宅建設產(chǎn)業(yè)化，以建筑設計標準化、構件部品化、部品生產(chǎn)工廠化、物流配送專業(yè)化和現(xiàn)場施工裝備化等方式生產(chǎn)住宅。此外，促使運用新技術、新材料、新設備等途徑推進房地產(chǎn)業(yè)向技術密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（2）不斷吸納優(yōu)質的就業(yè)人口。從研究結論中可知，陜西省房地產(chǎn)就業(yè)人數(shù)的投入對其產(chǎn)出有較為顯著的影響。陜西省地理位置優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)門類眾多，其中，制造業(yè)是地區(qū)絕對優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，占據(jù)一定的發(fā)展實力。陜西省第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值不斷攀升，且其增速最高，而房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比重穩(wěn)定保持在11.04%以內(nèi)，仍有一定的上升空間。一方面，基于陜西省高校林立，每年大量的畢業(yè)生面臨就業(yè)，應從激勵與引導的角度，鼓勵一部分大學生投身于房地產(chǎn)業(yè)的管理與銷售行列，以其專業(yè)的理論知識與潛在的實踐能力為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展添加源源不斷的活力。另一方面，隨著陜西省經(jīng)濟實力逐年增強、產(chǎn)業(yè)結構的日趨合理、城鎮(zhèn)化的不斷推進，省內(nèi)大、中、小城市的規(guī)模也在不斷壯大，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)應吸納來自農(nóng)村的剩余勞動力，在提升農(nóng)村剩余勞動力職業(yè)技能的同時，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入動能。