老舊小區(qū)微改造實(shí)踐探究
——以三明市群二社區(qū)微改造為例

楊志榮 （三明市自然資源局，福建 三明 365000）

三明老舊小區(qū)大多數(shù)建于上世紀(jì)70-90年代，由于原建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比較低，日常維護(hù)不到位，導(dǎo)致市政配套設(shè)施老化、公共服務(wù)缺項(xiàng)等問題突出，這些問題直接關(guān)系到社區(qū)居民城市美好生活的理想。微改造對(duì)城市整體格局影響不大，但對(duì)于解決老舊小區(qū)存在矛盾、用地沖突、人居臟亂等問題，可達(dá)到事半功倍效益。

1 調(diào)查分析

1958年以來三鋼、三化、紡織廠等諸多國有企業(yè)落地三明，城市建設(shè)用地沿山谷、沙溪河兩岸布置，形成帶狀多組團(tuán)的城市格局。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，市區(qū)2000年建成老舊小區(qū)前共有202個(gè)，三年實(shí)施改造計(jì)劃，2020年先行完成41個(gè)老舊小區(qū)，其余2021-2022年內(nèi)改造完成。三明老舊小區(qū)具有以下特點(diǎn)。

1.1 數(shù)量多

由于早期城區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)眾多，使得老舊小區(qū)數(shù)量多。截至目前，三明市共推進(jìn)80個(gè)微改造項(xiàng)目，涉及6萬余戶，改造面積達(dá)約510萬m，分期分批實(shí)施老舊小區(qū)改造提升工程。

1.2 密度高

城市建設(shè)受限于地形地貌，建設(shè)空間有限，導(dǎo)致老舊小區(qū)非常集中，且外圍地區(qū)缺乏服務(wù)設(shè)施配套，使得中心區(qū)人口難以疏解。

1.3 工業(yè)特征顯著

三明市區(qū)大部分的老舊小區(qū)都是圍繞工業(yè)企業(yè)發(fā)展建設(shè)而成，也使得這些老舊小區(qū)風(fēng)貌形態(tài)頗有工業(yè)特征。

1.4 新舊交織

隨著工業(yè)退城入園后，原工廠拆遷部分作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，而原有企業(yè)周邊的老舊小區(qū)拆遷難、改造費(fèi)高，導(dǎo)致城市新舊交織，整體風(fēng)貌缺乏管控。而見縫插針式的“三舊”改造，也使得人口密度、開發(fā)強(qiáng)度顯著增高，居住生活品質(zhì)明顯下降。

2 老舊小區(qū)的“困與危”

由于建成年代早，老舊小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和配套指標(biāo)普遍偏低，物業(yè)管理缺位和改造資金匱乏，部分房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、界定模糊，以及相關(guān)管理措施、法律法規(guī)缺位等歷史原因，造成老舊小區(qū)長期處于自然發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

2.1 老舊小區(qū)功能退化

老舊小區(qū)普遍缺少電梯和無障礙設(shè)施，抗震、結(jié)構(gòu)、防火等性能均不同程度地出現(xiàn)功能退化、物質(zhì)損耗、設(shè)備老化等現(xiàn)象，部分建筑存在結(jié)構(gòu)安全問題及防火安全隱患。部分老舊小區(qū)配有柴火間，且柴火間數(shù)量眾多。如今，這些柴火間許已不適用，既影響了小區(qū)的形象，又占用了公共空間，使得高密度小區(qū)顯得更加擁擠。小區(qū)地下市政工程管網(wǎng)老化，維護(hù)管理不到位，對(duì)小區(qū)居民正常生活造成嚴(yán)重影響。

2.2 室外活動(dòng)空間不足

社區(qū)治理能力有限，居民維護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，小區(qū)開敞空間、活動(dòng)、園林景觀用地侵占另作他用常見現(xiàn)象，長期缺少老人、兒童室外集中活動(dòng)場(chǎng)地，影響小區(qū)居民交流活動(dòng)。盡管部分的老舊小區(qū)有一些的公共綠地，但是大多以宅間、宅旁綠地為主，綠化規(guī)模較小。

2.3 公共設(shè)施缺失

老式建筑缺少衛(wèi)生間功能，或者通過后續(xù)改造，另外集中建設(shè)公廁。小區(qū)照明路燈線纜老化，居民夜晚出行不便。公共環(huán)境衛(wèi)生較差，路面破損凹凸不平，排水設(shè)施不完善導(dǎo)致下雨時(shí)期易發(fā)生積水、地勢(shì)低洼。缺少文體設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、座椅、遮陽避雨等設(shè)施，并不能滿足當(dāng)今居民對(duì)美好城市生活要求。另外，由于在建設(shè)初期汽車普及率不高，道路寬度大都在5m以下，停車設(shè)施預(yù)留不足，隨著大家收入增加，汽車成為大多家庭必備出行交通工具。當(dāng)下小區(qū)居民對(duì)停車空間的需求，導(dǎo)致現(xiàn)有車輛只能沿路停放，常占用消防通道，存在安全隱患。

2.4 社區(qū)適老化程度低

老舊社區(qū)在建設(shè)之初，基本沒有考慮養(yǎng)老要求，其突出表現(xiàn)為內(nèi)部道路人車混行且狹窄、老年活動(dòng)場(chǎng)所匱乏、養(yǎng)老設(shè)施配套不足等。小區(qū)中的無障礙設(shè)施不齊全，臺(tái)階沒設(shè)置扶手?；驔]有設(shè)計(jì)坡道，或坡道坡度設(shè)計(jì)不合理，老年人輪椅出行不方便。

3 老舊小區(qū)微改造策略

三明市老舊小區(qū)分為廠礦社區(qū)、部門宿舍、老式商品小區(qū)、山地小區(qū)4類。廠礦社區(qū)有其特殊的工業(yè)文化背景，部門宿舍多為行政事業(yè)單位房改、集資住房小區(qū)，老式商品小區(qū)早期商品房開發(fā)，因山地關(guān)系依山而建的山地小區(qū)。老舊小區(qū)微改造按照“先民生后提升，先地下后地上，先功能后景觀”的原則，綜合考慮經(jīng)濟(jì)集約、綠色生態(tài)、智能共享、文脈傳承等要求，多方參與，統(tǒng)籌推進(jìn)。作者認(rèn)為老舊小區(qū)改造注意以下幾點(diǎn)。

3.1 以生活圈構(gòu)建激活老舊社區(qū)

老舊社區(qū)生活圈的公共服務(wù)設(shè)施和空間配置，應(yīng)該聚焦于強(qiáng)化社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老設(shè)施等關(guān)鍵社區(qū)空間資源。通常是以日常生活圈配置公共設(shè)施，實(shí)施區(qū)域綜合護(hù)理政策，在日常生活圈內(nèi)提供醫(yī)療、護(hù)理、預(yù)防等多樣化的地域生活支援服務(wù)，建立起較為完善的分診制度。

3.2 差別化分類改造，提供不同改造主旨

應(yīng)利用問卷發(fā)放、訪談、座談會(huì)等方式，對(duì)小區(qū)不同年齡段、性別的居民進(jìn)行調(diào)研訪談，尤其應(yīng)總結(jié)體現(xiàn)老年人、殘障人士的需求。結(jié)合老舊小區(qū)建筑年代、街區(qū)肌理、居民意愿、文化及特色產(chǎn)業(yè)，根據(jù)建設(shè)年代、居住人群、空間形態(tài)，對(duì)三明市老舊小區(qū)進(jìn)行分類，并對(duì)其中廠礦社區(qū)、部門宿舍、老式商品小區(qū)等典型小區(qū)的改造重點(diǎn)，調(diào)研評(píng)估與方案策劃指引、空間改造指引、要素改造指引、特色營造指引的菜單式改造步驟，以滿足不同住區(qū)的更新需要。

3.3 理順居民改造需求，搭建公眾參與平臺(tái)

微改造既要順應(yīng)現(xiàn)代人對(duì)物質(zhì)生活和精神品質(zhì)提升的需求，結(jié)合“近鄰”黨建、“紅色管家”工程，引導(dǎo)成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，構(gòu)建政府引領(lǐng)下小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司等多方協(xié)調(diào)機(jī)制，從硬件和軟件上確保群眾生活質(zhì)量雙提升。通過搭建社區(qū)民主議事微信公眾號(hào)，建立政府、社區(qū)、居民、物業(yè)公司共同參與機(jī)制，發(fā)動(dòng)小區(qū)居民積極融入?yún)⑴c發(fā)表意見及建議，并確保居民的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)，加強(qiáng)社區(qū)鄰里居民之間認(rèn)同感和歸屬感，合力推進(jìn)更新改造。

3.4 把握實(shí)用性原則，綠色低碳生活理念

老舊小區(qū)微改造應(yīng)注重實(shí)用性原則，積極運(yùn)用節(jié)能低碳、污染治理、資源回收利用等綠色低碳降低居民的日常使用能耗，需要從以下方面入手：節(jié)水節(jié)能、污水處理、垃圾分類、園林綠化等。老小區(qū)建筑通過增設(shè)電梯、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能提升等手段提高性能。

3.5 繼承歷史文脈，保留社區(qū)情懷

三明老舊小區(qū)的更新應(yīng)注重挖掘歷史文化內(nèi)涵，盡量保持環(huán)境的歷史延續(xù)性和意象特征，彰顯工業(yè)文化、精神文明、紅色文化、生態(tài)文明等三明特色文化特色，提高居民的文化生活品質(zhì)，重塑精神家園。廠礦社區(qū)承載著城市老一輩居民的記憶，是城市工業(yè)文明足跡的重要載體，其反映了一個(gè)時(shí)期居住生存環(huán)境的特征。

4 改造案例借鑒——以三明市群二社區(qū)環(huán)境微改造為例

群二社區(qū)屬于原三明化工廠的廠礦社區(qū)，轄區(qū)面積約150hm，有五村和二村等2個(gè)居民小區(qū)，住房114幢，住戶3593戶，總?cè)丝?1086人。雖然社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地較多，基礎(chǔ)配套設(shè)施破舊，作為廠礦類社區(qū)，社會(huì)結(jié)構(gòu)較為固定，部分建筑及構(gòu)筑物具有時(shí)代特色，具備典型的三明工業(yè)文化特點(diǎn)。

4.1 社區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀

主入口缺少社區(qū)標(biāo)識(shí)，主干道沒有設(shè)置行車路線、指示牌，機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車停車位均缺少規(guī)劃，隨意停放。群工二路18m寬水泥路面，部分段缺少人行道，未滿足人車分流。人行道及活動(dòng)場(chǎng)地地面存在一定程度破損，多處可見積水；市政設(shè)施設(shè)置不規(guī)范，影響行人通行及景觀。社區(qū)內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)地較多，功能豐富，但缺少規(guī)劃整合，空間浪費(fèi)嚴(yán)重，且必要的基礎(chǔ)配套設(shè)施未跟上。房屋立面老舊，部分破損、風(fēng)化嚴(yán)重，社區(qū)整體景觀風(fēng)貌較差，新建景觀節(jié)點(diǎn)、構(gòu)筑物零散且風(fēng)格不一。社區(qū)內(nèi)中青年及老年均有較為完善的活動(dòng)場(chǎng)地，但缺少兒童活動(dòng)設(shè)施。

4.2 重點(diǎn)提升改造內(nèi)容

群二社區(qū)環(huán)境景觀微改造內(nèi)容以完善基礎(chǔ)為主，包含活動(dòng)場(chǎng)地整體規(guī)劃、公共空間整合、主入口改造提升、沿街立面景觀整治、居住區(qū)環(huán)境整治、慢行交通及停車場(chǎng)規(guī)劃等。對(duì)社區(qū)各功能活動(dòng)場(chǎng)所，包括運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、休閑娛樂設(shè)施等的整合提升，使公共空間得以合理利用，避免閑置浪費(fèi)。對(duì)社區(qū)主干道群二路進(jìn)行“白改黑”提升改造，并重新組織行車路線，完善人行道系統(tǒng)，做到人車分流。綜合設(shè)置機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車停車位，盡量滿足社區(qū)內(nèi)居民停放需求，并增設(shè)交通標(biāo)志、設(shè)置充電樁等。對(duì)小區(qū)內(nèi)“空中蜘蛛網(wǎng)”進(jìn)行綜合整治，結(jié)合道路改造提升，預(yù)埋管道，管線全部纜化下地。優(yōu)化活動(dòng)場(chǎng)地及沿街兩側(cè)綠化布局，盡可能提升景觀檔次。添置電子防護(hù)系統(tǒng)，設(shè)置視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模設(shè)置視頻監(jiān)控節(jié)點(diǎn)、巡查裝置、報(bào)警系統(tǒng)、人臉抓拍功能等智能識(shí)別系統(tǒng)，并接入群二社區(qū)、公安分局智慧終端。

4.3 社區(qū)主要改造指引群二社區(qū)的改造在保障社區(qū)居民生

活前提下，宜將廠礦社區(qū)的復(fù)興作為微改造的重要任務(wù)，將工業(yè)文化要素微改造作為驗(yàn)收考核的必要內(nèi)容。小區(qū)改造可根據(jù)工業(yè)種類不同鋼鐵、化工等選擇重點(diǎn)表現(xiàn)的齒輪、鋼管、煙囪、螺絲等元素，展現(xiàn)三明市工業(yè)文化特色。改造應(yīng)兼顧對(duì)內(nèi)服務(wù)與對(duì)外服務(wù)的需求，宜設(shè)置對(duì)外提供觀光、游憩等功能的空間，在設(shè)計(jì)中需組織好內(nèi)部生活與外部游覽之間的關(guān)系。涉及工業(yè)遺產(chǎn)、文物、歷史建筑等建（構(gòu)）筑物的相關(guān)建設(shè)工程，應(yīng)嚴(yán)格按照保護(hù)要求進(jìn)行改造設(shè)計(jì)，并履行相應(yīng)的報(bào)批手續(xù)。

5 結(jié)語

老舊小區(qū)改造，必須體現(xiàn)以人民為中心的發(fā)展思想。倡導(dǎo)共同締造、助理居民自治，黨建引領(lǐng)共同締造模式引入社區(qū)管理體系。老舊小區(qū)改造不應(yīng)增加政府隱性債務(wù)，市場(chǎng)化方式推動(dòng)更新與持續(xù)運(yùn)營，探索以政府補(bǔ)貼為基礎(chǔ)，市場(chǎng)化運(yùn)作推進(jìn)。同時(shí)，應(yīng)制定分期改造實(shí)施計(jì)劃，依據(jù)上位規(guī)劃、投入資金量和改造迫切度，明確小區(qū)近、遠(yuǎn)期的改造內(nèi)容，并做好老舊小區(qū)改造“后半篇章”機(jī)制建設(shè)內(nèi)容。