淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目工程全過(guò)程造價(jià)管理

黃麗麗

摘要：以前我國(guó)工程造價(jià)多為“事中控制”、“事后控制”，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中往往把控制成本理解為目標(biāo)值與實(shí)際值的比較，只有當(dāng)實(shí)際值發(fā)生偏離時(shí)才采取措施來(lái)控制造價(jià)。這種造價(jià)管理模式已經(jīng)不符合當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)日益競(jìng)爭(zhēng)的要求及需要，故引入全過(guò)程造價(jià)管理的概念，意在立足事先主動(dòng)采取控制措施，從投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段及竣工結(jié)算階段全過(guò)程控制造價(jià)。

關(guān)鍵詞：全過(guò)程造價(jià)管理;主動(dòng)控制;

引言

全過(guò)程造價(jià)管理是指覆蓋建設(shè)工程策劃決策及建設(shè)實(shí)施各個(gè)階段的造價(jià)管理。包括以下幾個(gè)階段：前期投資決策階段，設(shè)計(jì)階段，招投標(biāo)階段，施工階段及竣工結(jié)算階段。全過(guò)程造價(jià)管理在建筑工程管理中遵循的原則 ，全過(guò)程造價(jià)管理模式下，需要對(duì)設(shè)計(jì)階段做好把控，也要對(duì)招投標(biāo)、施工等不同階段進(jìn)行細(xì)化管理，以此防患于未然。具體說(shuō)來(lái)：需要對(duì)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作按照高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，同時(shí)需要明確不同環(huán)節(jié)的責(zé)任，確保責(zé)任分工明確。同時(shí)，要求造價(jià)管理人員在遵守法律法規(guī)的基礎(chǔ)上對(duì)建筑施工的問(wèn)題進(jìn)行有效判斷，然后主動(dòng)對(duì)不同環(huán)節(jié)進(jìn)行造價(jià)管控，最終確保工程造價(jià)的科學(xué)性和合理性，維護(hù)施工單位的經(jīng)濟(jì)利益。

1前期投資決策階段

投資決策階段的工程造價(jià)是項(xiàng)目造價(jià)的源頭，根據(jù)項(xiàng)目的定位、規(guī)模、性質(zhì)等合理地設(shè)定項(xiàng)目目標(biāo)成本對(duì)項(xiàng)目整個(gè)投資及運(yùn)行具有重要意義。以前長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)工程造價(jià)主要精力放在施工階段，即審核施工圖預(yù)算及結(jié)算，這樣工程造價(jià)多為“事中、事后控制”，我們往往處于被動(dòng)控制。但隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到了從項(xiàng)目投資決階段開始控制造價(jià)的重要性，紛紛均投入相當(dāng)大的人力及資源整合，作出相對(duì)比較準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，實(shí)施有效的工程成本控制。在項(xiàng)目可行性研究、土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)意向完成后需要編制的項(xiàng)目總成本，即估算成本，與實(shí)際成本之間的偏差在30%左右范圍內(nèi)。

2設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目工程造價(jià)管理的關(guān)鍵在于前期投資決策和設(shè)計(jì)階段，而在項(xiàng)目立項(xiàng)投資決策后，控制造價(jià)的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)階段，這個(gè)階段的造價(jià)控制占全過(guò)程的70%-80%，故工程造價(jià)人員要密切配合設(shè)計(jì)人員協(xié)助其處理好工程技術(shù)先進(jìn)性、新型材料等與經(jīng)濟(jì)合理性之間的關(guān)系。

設(shè)計(jì)階段可分為初步設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。在初步設(shè)計(jì)階段造價(jià)人員就應(yīng)該介入，實(shí)施限額設(shè)計(jì)。例如在符合相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下要嚴(yán)格按照限額設(shè)計(jì)控制鋼筋混凝土中的鋼筋含量、混凝土含量，合理的窗地比，墻地比，園林中的軟景與硬景的比例等。在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成后需要編制概算成本，與實(shí)際成本之間的偏差在20%左右范圍內(nèi)。

施工圖階段造價(jià)人員也要參與圖紙優(yōu)化過(guò)程中來(lái)，搜集整合其它相似或相近項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，提出合理優(yōu)化，有效降低成本。在施工圖設(shè)計(jì)完成并經(jīng)評(píng)審后，需編制施工圖預(yù)算，施工圖階段的目標(biāo)成本與實(shí)際成本之間的偏差在10%左右范圍內(nèi)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)周期都較短，故在設(shè)計(jì)階段的時(shí)間是比較短的。但是項(xiàng)目全局考慮，預(yù)留合理的設(shè)計(jì)及審圖時(shí)間是非常必要的，在設(shè)計(jì)階段將圖紙盡量完善，避免在施工過(guò)程中發(fā)生大量的設(shè)計(jì)變更及工程洽商，將未來(lái)可能出現(xiàn)的問(wèn)題前置，在招標(biāo)前就解決，這樣往往是節(jié)約了施工階段的時(shí)間而且對(duì)成本的控制是非常有利的。

設(shè)計(jì)單位盡量避免設(shè)計(jì)只有唯一廠家生產(chǎn)的產(chǎn)品，選擇產(chǎn)品性唯一，無(wú)疑使產(chǎn)品缺乏了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而增加了建造的成本。在機(jī)電設(shè)備、電梯、精裝修等有技術(shù)參數(shù)及品牌要求時(shí)，建議至少選擇3家及以上單位，要“貨比三家”即在滿足設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及效果的基礎(chǔ)上，盡量降低成本，使成本在可控范圍內(nèi)。

從前期決策階段的投資估算，到成本概算，再到施工圖預(yù)算，每一階段的成本制定均在上一階段的基礎(chǔ)上，是上個(gè)階段的細(xì)致及深化。原則上施工圖預(yù)算階段目標(biāo)成本不突破設(shè)計(jì)概算階段目標(biāo)成本，設(shè)計(jì)概算階段目標(biāo)成本不突破投資估算階段目標(biāo)成本。

3招投標(biāo)階段

招投標(biāo)階段的造價(jià)控制占全過(guò)程的10%-20%。招投標(biāo)階段是將前期目標(biāo)成本進(jìn)行分解具體落實(shí)實(shí)際施工內(nèi)容的階段，故合理地劃分標(biāo)段，編制工程量清單及招標(biāo)控制價(jià)或標(biāo)底的準(zhǔn)確性直接影響著這個(gè)階段的造價(jià)。同時(shí)合理地確定中標(biāo)價(jià)，評(píng)標(biāo)過(guò)程中排除承包商報(bào)價(jià)中的不合理因素或投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，也是保障工程順利實(shí)施的前提。

對(duì)合作過(guò)的供應(yīng)商進(jìn)行全面考核，包括施工組織管理能力，施工水平，商務(wù)配合程度，對(duì)項(xiàng)目的重視程度及配合程度等等，備選優(yōu)良的供應(yīng)商與其建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴。

4施工階段及竣工結(jié)算階段

施工階段及竣工結(jié)算階段造價(jià)控制占全過(guò)程的5%-10%。施工階段是實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)值的主要階段，也是資金投入量最大的階段。在這個(gè)階段，由于施工組織設(shè)計(jì)、工程變更、索賠、工程量計(jì)量方式的差別以及工程實(shí)施中的不可預(yù)見因素的存在，使得施工階段的造價(jià)存在一定的難度，故在施工階段應(yīng)實(shí)施工程動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，遇到重大變更等情況要提前進(jìn)行成本估算，為決策者提供決策依據(jù)。

施工階段主要是合同管理，合同管理的主要方式有：合同分析、合同交底、合同對(duì)整個(gè)施工過(guò)程進(jìn)行的控制。

合同分析：簽訂合同后，無(wú)論是成本人員還是工程技術(shù)人員都要對(duì)合同專業(yè)部分再進(jìn)行分析，包括專業(yè)技術(shù)（專業(yè)成本及漏項(xiàng)及可實(shí)施性）分析及法律風(fēng)險(xiǎn)分析（合法及保障性），對(duì)合同內(nèi)部分有可變性的部分提前做好準(zhǔn)備。

合同交底：由合同管理人員向各管理層作合同交底，把合同責(zé)任具體落實(shí)到各責(zé)任人和合同實(shí)施的具體工作上，并把合同間的銜接交待清楚。在筆者所接觸的項(xiàng)目中，無(wú)論是發(fā)包方還是承包方，工程管理人員、設(shè)計(jì)人員對(duì)合同的了解及熟悉程度特別是商務(wù)條款部分及清單部分還不夠深刻，所以作為成本管理人員對(duì)合同商務(wù)部分的交底是尤為重要的。

合同對(duì)整個(gè)施工過(guò)程進(jìn)行的控制：在施工過(guò)程中，根據(jù)合同內(nèi)容及時(shí)進(jìn)行偏差調(diào)整，可采用“技術(shù)措施”、“施工組織措施”、“經(jīng)濟(jì)措施”等實(shí)現(xiàn)對(duì)合同總目標(biāo)的控制。

此外利用豐富的施工經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)措施也能夠有效的節(jié)約造價(jià)。例如沈陽(yáng)某項(xiàng)目原設(shè)計(jì)地下室地板防水保護(hù)層為50mm厚C20細(xì)石混凝土墊層，合同綜合單價(jià)為28元/m2，承包商進(jìn)場(chǎng)后根據(jù)其它已建項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)向甲方提出了變更，將原設(shè)計(jì)變更為鋪設(shè)10mm厚水泥壓力板，與甲方確定后的綜合單價(jià)為17元/m2，地下室頂板約2萬(wàn)平，節(jié)約造價(jià)22萬(wàn)元。不僅簡(jiǎn)化了施工工藝，又節(jié)約了時(shí)間，于此同時(shí)無(wú)論是對(duì)于建設(shè)方還是承包方都是節(jié)約成本的雙贏之舉。

竣工結(jié)算階段是全過(guò)程成本控制的最后一步，在審核承包商上報(bào)的結(jié)算資料的同時(shí)也要做好項(xiàng)目工程的成本后評(píng)估工作，成本后評(píng)估中的數(shù)據(jù)將成為新擬建類似項(xiàng)目前期決策階段成本估算的重要來(lái)源，對(duì)更加準(zhǔn)確的確定目標(biāo)成本有著十分重要的作用。

參考文獻(xiàn)

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