投資控股公司土地投融資一二級聯(lián)動型模式研究

朱少平

摘要：隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)進程的不斷加快，我國土地開發(fā)已經(jīng)形成了獨特的開發(fā)模式。近些年來，土地建設(shè)規(guī)劃用地不斷減少，土地購買價格不斷上升，一二級土地市場存在著明顯的差異。本文通過對土地投融資一二級聯(lián)動型模式進行剖析，對一二級聯(lián)動模式的表現(xiàn)和成因進行探討，以期能夠找出相應(yīng)對策。

關(guān)鍵詞：投資控股公司;土地投融資;一二級聯(lián)動

土地一級開發(fā)指的是在土地未進行出讓之前，將土地進行征收，并建立起相對應(yīng)的配套措施?！巴恋囟夐_發(fā)是在一級開發(fā)的基礎(chǔ)之上，然后對土地進行開發(fā)建設(shè)，并將其建成可以對外出售的形態(tài)?！盵 ]土地投融資一二級聯(lián)動開發(fā)模式，即由一家公司同時完成土地的一級開發(fā)和二級開發(fā)工作，將土地從毛地狀態(tài)變成可以對外出租或者出售的狀態(tài)。

一、國內(nèi)土地開發(fā)融資現(xiàn)狀

（一）融資渠道單一

目前，我國土地在一級開發(fā)實踐的過程中，其資金來源主要分為自有資金、財政撥款、銀行貸款三類。對于國有土地一級開放項目來說，其資金來源主要依靠銀行貸款和自有資金。而大部分自有資金的來源也是通過銀行信貸而來，銀行貸款占據(jù)了土地一級開發(fā)資金的大部分。這就增加了銀行的經(jīng)營風(fēng)險，銀行信貸的基礎(chǔ)是地產(chǎn)抵押貸款的信用體系。但是，一級土地開發(fā)具有特殊性，土地儲備貸款和信用體系不能實現(xiàn)有效對接，所以銀行貸款不能滿足土地開發(fā)的水平。

（二）融資主體模糊

整理、前期開發(fā)、出讓是土地儲備和收儲工作的三大核心，在土地儲備制度的支持下，土地征收和土地轉(zhuǎn)讓由土地儲備中心加以管理，當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源部門、建設(shè)部門加以配合。但是土地儲備中心的工作是待開發(fā)用地的整理和一級土地開發(fā)，也有一些土地儲備中心成立企業(yè)或者將其業(yè)務(wù)進行市場化處理。銀行、基金、信托等貸款提供者要充分確定土地開發(fā)主體，否則它們是不會將貸款發(fā)放給土地開發(fā)主體。一級土地開發(fā)的過程實質(zhì)上是一個造新城過程，整個過程需要投入大量的資金，建設(shè)各種基礎(chǔ)設(shè)施，所以更需要明確投資開發(fā)主體。

二、土地投融資一二級聯(lián)動開發(fā)模式存在的風(fēng)險和問題

（一）土地投融資一二級開發(fā)模式的風(fēng)險

1.資金壓力和政策的變化

“雖然在進行一級開發(fā)的過程中需要大量的資金，但是一級的資金回本快，其可以通過出讓，把一級開發(fā)過程中所花費的資金進行補償。如果企業(yè)對項目進行一二級聯(lián)動開發(fā)，一級開發(fā)所投入的資金就無法得到補償，其還需要對二級開發(fā)投入大量資金。”[ ]其回收周期長，對企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且粋€挑戰(zhàn)。一個投資開發(fā)項目往往需要幾十億甚至上百億的資金，前期開發(fā)投資大，企業(yè)需要對項目開發(fā)時間進行充分計劃，如果時間預(yù)估不夠或者是遇到釘子戶，二級開發(fā)不能順利進行，企業(yè)的資金鏈就很有可能發(fā)生斷裂，企業(yè)將會面臨著巨大的資金壓力。目前，最新的土地政策已經(jīng)出臺，國家對土地進行嚴(yán)格的管控。在土地投融資一二級開發(fā)模式中，如果遇到政策的變化，整個項目的計劃都有可能被打亂，所以企業(yè)要及時關(guān)注政策，把握政策導(dǎo)向。

2.土地投融資一二級聯(lián)動開發(fā)周期長

“一二級聯(lián)動開發(fā)模式需要花費大量時間，往往是幾年甚至是十幾年，例如上海虹口區(qū)的舊城改造項目，原本計劃10年內(nèi)完成一二級開發(fā)聯(lián)動，由于一二級開發(fā)難度之大?！盵 ]項目進程遭到長時間延期，14年才完成了項目總體的40%，遠遠低于預(yù)期。而且在一級土地開發(fā)中，花費了大量的資金，遠遠超出了企業(yè)的預(yù)算。在一二級聯(lián)動開發(fā)模式對土地一級開發(fā)過程中，會面臨著一級開發(fā)周期長，資金難以回流的問題，而需要借助二級開發(fā)來進行資金平衡。對于一般的企業(yè)來說，無法擁有大量的現(xiàn)金流，而且進行土地一級開發(fā)地區(qū)較為偏遠，要建成完善的設(shè)施和模式，其培育期要更長，所以其存在著風(fēng)險。

3.土地投融資一二級聯(lián)動獲得土地的風(fēng)險

“一級開發(fā)企業(yè)能夠爭奪到二級開發(fā)權(quán)是進行二級開發(fā)的前提，特別是對于經(jīng)營性土地來說，招拍掛是獲得經(jīng)營性土地二級開發(fā)權(quán)的唯一方式，擁有特殊政策的經(jīng)營性土地除外?！盵 ]所以一級開發(fā)企業(yè)在爭奪二級土地開發(fā)權(quán)時會面臨著很大的壓力，這樣就大大增加了一級開發(fā)企業(yè)進行一二級聯(lián)動開發(fā)的困難。一般情況下，企業(yè)會在法律允許范圍內(nèi)進行競爭，通過招拍掛的形式來對土地進行一二級聯(lián)動開發(fā)。企業(yè)可以設(shè)置苛刻或者是特殊的招拍標(biāo)準(zhǔn)，從而篩選掉一些競爭對手，同時也要注意這樣做可能存在著法律風(fēng)險，很有可能造成“不正當(dāng)競爭”，被競爭企業(yè)舉報，所以要注意合法和合理。企業(yè)還可以與其他企業(yè)或者企業(yè)進行合作，采用聯(lián)合體的方式進行合作，其可以實現(xiàn)雙方優(yōu)勢互補，互相彌補對方的缺陷，增加雙方的競爭實力。

（二）土地投融資一二級聯(lián)動開發(fā)存在的問題

土地一二級聯(lián)動開發(fā)需要涉及很多業(yè)務(wù)方面，需要交叉進行?！斑@樣就對管理人員提出更高的要求，需要企業(yè)管理人員掌握多方面的知識。管理人員既要懂得管理方面的專業(yè)知識，也要懂得一級、二級開發(fā)的專業(yè)知識和流程。”[ ]最重要的是管理人員要時刻把握專業(yè)市場和政策的變化及導(dǎo)向，要善于同時與市場和政府的銜接。就現(xiàn)在的企業(yè)情況來看，這種多方面的人才是最稀缺的，所以進行一二級聯(lián)動開發(fā)，要建立專業(yè)人才隊伍，培養(yǎng)跨學(xué)科知識的專業(yè)人才。目前，我國的土地政策是實行土地保護政策，建設(shè)用地受到限制。我國各地的新增的建設(shè)用地指標(biāo)供小于求，所以就土地能否按時進行出讓，要靠政府在各項目間的利益權(quán)衡和上級政府批準(zhǔn)的用地指標(biāo)配額。 企業(yè)應(yīng)對一二級聯(lián)動開發(fā)做好規(guī)劃，把握好政府政策的導(dǎo)向，及時調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。

三、國內(nèi)土地一二級聯(lián)動開發(fā)項目融資模式研究

（一）政企合作的土地一二級聯(lián)動模式

河北曹妃甸生態(tài)城國內(nèi)成功的政企合作的土地一二級聯(lián)動模式的典范，曹妃甸生態(tài)城由曹妃甸城投集團和外來企業(yè)進行合作，從而進行市場化運作，在資本市場上為生態(tài)城項目的開發(fā)獲取資金。曹妃甸城投集團的管理模式為“管委會+公司”，管委會和投資集團是生態(tài)城建設(shè)的兩大動力，曹妃甸生態(tài)城的融資渠道主要有銀行貸款、項目融資、合作開發(fā)。曹妃甸生態(tài)城項目以唐山市的財政收入為擔(dān)保向銀行借了10年期50億元的貸款，目的是對生態(tài)城前期啟動階段的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。為了保證生態(tài)城項目后續(xù)的建設(shè)工作，曹妃甸城投集團采用了BT、BOT等多元化融資模式，對生態(tài)城后續(xù)項目的建設(shè)進行融資。為了曹妃甸生態(tài)城的二級開發(fā)項目，曹妃甸城投集團與企業(yè)進行合作，讓企業(yè)為其投資。如曹妃甸城投集團與上海文化廣播影視集團合作，二者共同開發(fā)了英倫小鎮(zhèn)。

政企合作的土地投融資一二級聯(lián)動模式以銀行貸款作為項目啟動階段的主要資金來源，銀行貸款可以有效解決項目建設(shè)初期資金投入不足的問題，為項目的順利開展提供資金保障。在項目建設(shè)中期，對項目進行融資，創(chuàng)新融資模式，可以采用多元化的融資模式，來解決一系列的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金問題。在項目建設(shè)的后期，可以利用合作模式來推進二級開發(fā)項目的建設(shè)。二級項目關(guān)乎整個項目成功開發(fā)，其收益大，風(fēng)險也大。由于資金的不足，可以采用合作開發(fā)模式。通過地產(chǎn)咨詢公司的市場分析和判斷，對項目進行戰(zhàn)略定位以及提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，來吸引房產(chǎn)企業(yè)的進入，為二級項目提供資金支持，解決二級項目的資金困難。

（二）雙主體的土地一二級聯(lián)動模式

雙主體的土地投融資一二級聯(lián)動模式指的是政府進行主力推動，然后主力銀行充當(dāng)另一個主體。雙主體模式的資金來源主要為主力銀行。雙主體的聯(lián)動模式重新建構(gòu)了信用體系，主力銀行和項目方進行合作創(chuàng)造了一種新的政府信用體系。如雙方可以建立一個特別基金賬戶，主力銀行在貸款承諾下，對項目企業(yè)進行借款開放，并履行貸款及時到賬的承諾，為企業(yè)項目的建設(shè)提供保障。主力銀行促進項目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，通過對項目進行融資，大力推動當(dāng)?shù)氐纳鐣顿Y和財政收，也凈化了當(dāng)?shù)厣鐣庞铆h(huán)境，緩解了信息不對稱，有利于社會成本最小化和降低金融交易成本。主力銀行可以通過吸引私人投資銀行和商業(yè)銀行進行投資，從而營造出一種乘數(shù)效應(yīng)。蘇州工業(yè)園區(qū)是我國雙主體的土地投融資一二級聯(lián)動模式的典范，蘇州工業(yè)園區(qū)在進行合理建設(shè)的基礎(chǔ)之上，需要尋求大量的建設(shè)資金，由于園區(qū)建設(shè)的過程十分緩慢，普通的財團提出的融資方案并不滿足基礎(chǔ)設(shè)施和工程結(jié)算收入的基本需求。而國家開發(fā)銀行長期致力于國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擁有雄厚的實力，所以蘇州工業(yè)園區(qū)管委會決定與國家開發(fā)銀行進行合作。最后在政府的努力下，國家開發(fā)銀行對其進行融資，打破了其資金匱乏的瓶頸。

雙主體模式可以充分發(fā)揮其融資優(yōu)勢和操作優(yōu)勢，園區(qū)的建設(shè)需要政府和銀行的長期資金支持，也需要發(fā)揮出其特殊優(yōu)勢，建立起完善的金融市場和信用體系。雙主體模式可以對園區(qū)進行體制、機制創(chuàng)新，建立起完善的制度和市場。其中，公共設(shè)施建設(shè)一般需要適度提前進行，雙主體模式可以對公共設(shè)施進行滾動式開發(fā)，滿足其不斷增長的需求，并且可以實現(xiàn)公共設(shè)施與功能主體的互補，讓公共設(shè)施的融資活動與商業(yè)金融實現(xiàn)有效連接。雙主體模式可以協(xié)調(diào)和平衡不同功能區(qū)的發(fā)展，從而實現(xiàn)整體的發(fā)展，抓住園區(qū)建設(shè)的科學(xué)規(guī)律。

四、土地投融資一二級聯(lián)動開發(fā)的作用

目前，我國對土地實行嚴(yán)格的管控，嚴(yán)守農(nóng)業(yè)用地紅線，對農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地進行嚴(yán)格限制，并對建設(shè)用地總量進行限制。我國土地開發(fā)的進程不斷加快，而建設(shè)用地的資源越來越少，企業(yè)獲得土地的成本越來越高，因此許多企業(yè)期望以土地一二級聯(lián)動開發(fā)的模式來獲取土地，并實現(xiàn)利益最大化。

“土地投融資一二級開發(fā)聯(lián)動需要企業(yè)投入大量資金，但是緩解了政府的壓力。就目前的情況來說，土地一級開發(fā)需要大量資金，政府往往拿不出那么多資金，從而導(dǎo)致土地征收后續(xù)工作無法繼續(xù)進行。政府對于土地的一級開發(fā)也缺乏專業(yè)的人才和專業(yè)知識的指導(dǎo)?！盵 ]而土地一二級聯(lián)動開發(fā)模式，可以有效吸引更多的資金、人才和技術(shù)來參與土地一級開發(fā)。土地投融資一二級聯(lián)動開發(fā)模式，使得企業(yè)可以以較低的價格獲得土地的二級開發(fā)權(quán)，減小了企業(yè)在二級開發(fā)過程中的資金壓力。而企業(yè)對土地進行一級開發(fā)之后，已經(jīng)熟悉土地及其設(shè)施的建設(shè)，可以更好地處理土地及其項目上的各種問題，能夠充分利用土地資源，實現(xiàn)土地資源的合理規(guī)劃，節(jié)約項目的時間和成本。土地投融資一二級聯(lián)動開發(fā)模式，公司在土地一級開發(fā)過程中，會以更高更新的標(biāo)準(zhǔn)對基礎(chǔ)設(shè)施進行建設(shè)，如道路、管網(wǎng)和綠化。公司在一級開發(fā)過程中會充分考慮到后期二級開發(fā)，從而進行高質(zhì)量建設(shè)，在土地一級開發(fā)高質(zhì)量建設(shè)基礎(chǔ)之上，進行土地的高品質(zhì)二級開發(fā)。

結(jié)語

綜上所述，本文對土地一二級開發(fā)以及其融資方式進行論述，分析了當(dāng)下土地一二級聯(lián)動開發(fā)存在的問題以及一二級聯(lián)動開發(fā)的優(yōu)勢。對于企業(yè)來說，采用土地一二級聯(lián)動開發(fā)模式進行建設(shè)，既要考慮到其優(yōu)點，也要充分考慮到其問題和風(fēng)險。企業(yè)在進行項目決策前，要做好充分的調(diào)查和研究，發(fā)揮出一二級聯(lián)動開發(fā)模式的優(yōu)勢。

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