REITs對中國住房租賃市場的影響分析

張葉子

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展離不開金融市場的資金支持。住房租賃資產(chǎn)證券化引入國內(nèi)后，對整個市場的資金有著巨大的凝聚能力，成為新時代下房地產(chǎn)融資的新型創(chuàng)新工具。REITs作為典型的住房租賃融資工具，打破了傳統(tǒng)融資的局限，但因為發(fā)展時間比較晚，市場不成熟，依然存在著一些問題。

關(guān)鍵詞：REITs;房地產(chǎn);中國住房租賃市場

中國住房市場尤其是一線城市已進入存量時代。全國存量市場已達180萬億元規(guī)模。不過，租賃市場份額偏低，全國租賃成交占比僅6%。中國證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

一、我國REITs信托市場的發(fā)展概況

（一）我國REITs信托市場的發(fā)展現(xiàn)狀

《信托法》和《信托公司資金管理暫行辦法》等相關(guān)法規(guī)出臺，信托公司在整個房地產(chǎn)行業(yè)在金融市場上扮演的角色越來越重要。短短幾年間信托公司發(fā)展的規(guī)模和數(shù)量也迅速膨脹。另外因為信托機構(gòu)營利性的本質(zhì)，房地產(chǎn)成為信托計劃投資最集中、版塊最大的部分。國內(nèi)前5家的信托機構(gòu)占房地產(chǎn)信托規(guī)模的52%，可見目前我國的房產(chǎn)信托已經(jīng)初具規(guī)模，并且在整個市場上發(fā)揮了重要的作用，并且其自身資金的靈活性促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前房地產(chǎn)信托行業(yè)依然存在著諸多制約因素。國內(nèi)目前尚無統(tǒng)一的信托產(chǎn)品交易平臺，而在二級市場上又存在著流動性太強的問題，這使得房地產(chǎn)信托進一步發(fā)展遇到了瓶頸。

由于我國目前的REITs模式比西方發(fā)達國家發(fā)展得比較晚、不成熟，我國的REITs模式也稱作類房地產(chǎn)投資信托基金（即類REITs）。類REITs運作模式是通過嫁接信托，投資優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)或者私募基金，從而實現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，使得原始物業(yè)從中獲得對價。目前國內(nèi)外采取的模式，都是以私募基金專項計劃為主，從另外一方面也可以看作是資產(chǎn)證券化與REITs有機結(jié)合的一種金融產(chǎn)品或者金融工具。

國內(nèi)類REITs發(fā)展迅猛，目前我國國內(nèi)REITs的主流交易模式是物業(yè)項目公司，私募基金專項計劃的5元交易結(jié)構(gòu)或者4元交易結(jié)構(gòu)。如華發(fā)長租公寓，這是一個若干資產(chǎn)加強主體的案例，于2018年3月底發(fā)行，規(guī)模將近16億元，在銀行的優(yōu)先評級為AAA，并且標的物業(yè)將整租給華夏子公司華發(fā)優(yōu)生活。華發(fā)股份提供差額支付承諾，而華發(fā)集團則需要提供連帶責任擔保。

2020全國房地產(chǎn)信托計劃類型中，托管業(yè)務(wù)貸款類占到了61%，僅有15%的部分來源于股權(quán)投資?？梢娔壳笆袌錾系男磐杏媱?，在設(shè)計模式上面，同質(zhì)化比較嚴重，在整體的創(chuàng)新上面，還是照搬國外信托模式，并沒有結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀而進行創(chuàng)新，所以很難吸引投資者的注意力。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相關(guān)法規(guī)和管理制度和房地產(chǎn)信托迅猛的發(fā)展速度相比，存在一定的滯后性。雖然頒布了信托行業(yè)的評級標準，以及信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法等相關(guān)法規(guī)，但是在REITs的發(fā)展上還存在著相關(guān)漏洞。對于迅猛發(fā)展的住房租賃REITs，相關(guān)法律法規(guī)對其缺少扶持和鼓勵。同時，巨大的熱情開始流入中國房地產(chǎn)市場。巨額的資金流入一方面豐富了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的資金渠道，加速了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是同時過多的國際熱錢涌入國內(nèi)市場，也增加了國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)不穩(wěn)定因素增多，同時國內(nèi)融資工具相較于國際市場并沒有完全對接。想要對接國外大額資金，往往需要通過第三方金融機構(gòu)轉(zhuǎn)手。

（二）我國REITs發(fā)展存在的問題

1.缺少相關(guān)的REITs管理機構(gòu)以及人才。雖然近些年以來租賃住房REITs模式發(fā)展迅速，但在目前市場上表現(xiàn)為機構(gòu)和人員并不匹配行業(yè)發(fā)展速度，人才培養(yǎng)落后于整個行業(yè)的發(fā)展。

2.底層物業(yè)資產(chǎn)配置不合理，特別是過低的優(yōu)質(zhì)比例直接影響到租賃住房企業(yè)利用REITs融資的主動性和積極性。同時底層物業(yè)資產(chǎn)配置不合理，也加大了REITs模式下的商業(yè)融資風險，挫傷了投資人的投資積極性，也減少了盈利空間。

3.在流通渠道方面，目前依舊是以二級市場為主，例如保利租賃住房REITs，只能在上交所的固定板塊進行流通轉(zhuǎn)讓，市場機制不完善。投資者對于REITs融資者的顧慮難以調(diào)動其參與REITs的積極性。

4.在稅收方面，EQR享受稅收優(yōu)惠，但保利租賃住房REITs卻不享有，因為在我國相關(guān)法規(guī)中沒有對REITs是否享受稅收優(yōu)惠作出規(guī)定。雖然REITs可以通過SPV結(jié)構(gòu)進行制度上的避稅，但是這不能從根本上享受到稅收優(yōu)惠。

二、REITs對中國住房租賃市場的影響

（一）擴大融資渠道

目前長租公寓作為現(xiàn)階段政策扶持力度較強的領(lǐng)域，REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)擴充了長租公寓企業(yè)的融資渠道，優(yōu)化了企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，并且上市房地產(chǎn)企業(yè)可以利用REITs產(chǎn)品特性進行融資，緩解企業(yè)內(nèi)部的資金壓力。同時對于投資者來說，也可以通過認購REITs產(chǎn)品，從而實現(xiàn)對地產(chǎn)權(quán)益的持有和分割，從側(cè)面拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和變現(xiàn)能力。相對于其他融資渠道，REITs因為自身的屬性具有一定的優(yōu)勢，特別是因為資金流轉(zhuǎn)快。對于開發(fā)商而言，可以在較短時間內(nèi)實現(xiàn)物業(yè)兌換，短期內(nèi)緩解資金壓力，并且可以通過金融杠桿，獲得發(fā)行溢價。對投資者而言，能夠有效規(guī)避投資風險，并且具有穩(wěn)定性，相較于傳統(tǒng)的間接融資豐富了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

（二）提高資產(chǎn)流動性

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行REITs產(chǎn)品，從而實現(xiàn)投融管退的商業(yè)閉環(huán)，為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)企業(yè)提供更多的資金變現(xiàn)渠道，保證了REITs部分產(chǎn)品在三年存續(xù)期過后可以進入下一個續(xù)存周期。REITs作為創(chuàng)新型金融工具，具有長效商業(yè)模式。在幫助住房企業(yè)達到規(guī)?；s化的同時，也因為其流動性可以幫助企業(yè)消化住房市場，帶動變現(xiàn)能力。從而突破房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資瓶頸，使之前單一融資渠道有所改善，打破過去死板僵化的融資方法。并且依托本身的強流動性，風險低，稅收的優(yōu)勢，對其風險進行分散化，進一步提高產(chǎn)品的流動性。

（三）推進集體建設(shè)用地進入租賃市場

相較于傳統(tǒng)商用地，集體建設(shè)用地前期投資更大，資金回籠速度最慢，并且受制于各地的政策法規(guī)，對集體用地的交易限制較多。所以對于集體建設(shè)用地的融資，相對于商業(yè)用地和住房用地，渠道更少，難度更高。并且多地集體用地建設(shè)中，租賃住房常常采取只租不售，不得分割登記項目宗地，只能辦理整體產(chǎn)權(quán)的情況。這就導(dǎo)致了融資市場，對于集體建設(shè)用地租賃住房，市場都不看好。而REITs可以憑借自身靈活性優(yōu)勢，在集體土地租賃方面，提供巨額低息資金支持，為聯(lián)營公司提供最長可達到30年的貸款金額，極大地減少了企業(yè)的還款壓力，從而促進集體建設(shè)用地進入租賃市場。同時，在資金保證流程環(huán)節(jié)減少回款壓力減少的情況下，集體建設(shè)用地進入土地市場，將會成為未來的一個趨勢，也將獲得更多金融機構(gòu)的融資青睞。

三、關(guān)于我國發(fā)展REITs的建議

1.完善相關(guān)法律法規(guī)，推出關(guān)于REITs的專項法規(guī)，規(guī)范整個REITs市場的運作。同時，可以利用證券法對REITs進行專業(yè)鑒定，讓GPS產(chǎn)品成為我國合規(guī)合法的產(chǎn)品，并通過制度設(shè)計，使等級產(chǎn)品和其他產(chǎn)品一樣，獲得同等上市機會。

2.稅收優(yōu)惠政策，避免多重征稅。國內(nèi)的REITs市場可以學(xué)習(xí)美國先進制度，在實際的運作過程中，對REITs項目以及投資人，包括項目公司，給予一定的稅收優(yōu)惠。

3.培養(yǎng)專業(yè)化的REITs專業(yè)人才，設(shè)立專業(yè)REITs管理機構(gòu)，管理機構(gòu)的專業(yè)性對于REITs模式是否健康發(fā)展起到了重要作用。設(shè)立專業(yè)的機構(gòu)，一方面可以減少REITs運作成本，另一方面也可以減少投資人和融資公司之間的風險，培養(yǎng)出專業(yè)化人才。

4.規(guī)范房地產(chǎn)市場，優(yōu)化底層物業(yè)資產(chǎn)，以保證REITs業(yè)務(wù)不斷推進。政府要出臺鼓勵租賃住房市場發(fā)展的政策，另外一方面也要鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過多種金融渠道盤活所擁有的物業(yè)資產(chǎn)，讓房地產(chǎn)投資回歸理性。

參考文獻：

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