國有企業(yè)改制中的土地評估問題分析

李繼萬 孫華國 張鑫

摘要：在國有企業(yè)改制過程中，土地評估一直是其中最為關(guān)鍵的核心點。由于各種因素的影響，我國的土地評估工作在實際進行時，經(jīng)常出現(xiàn)各種各樣的問題。如果國有土地資產(chǎn)評估過高，會極大增加企業(yè)的經(jīng)濟負擔，降低工人的工作積極性;如果土地價值評估過低，不僅會導致國家財政的損失，還會弱化國家對企業(yè)的控制力。

關(guān)鍵詞：國有企業(yè);改制;土地評估;問題

引言

隨著改革的深入?市場經(jīng)濟體制和現(xiàn)代企業(yè)制度逐步建立與完善?國有企業(yè)體制改革（以下簡稱國企改制）已出現(xiàn)改組、聯(lián)合、兼并、租賃、股份制、股份合作制、出售、債轉(zhuǎn)股、破產(chǎn)等多種形式。無論采取哪種改革形式?都需要量化存量資產(chǎn)?明確資產(chǎn)權(quán)益。土地是企業(yè)的一項重要資產(chǎn)?尤其在國有企業(yè)中?土地資產(chǎn)占有舉足輕重的地位。土地評估機構(gòu)如何嚴格遵循國家法律法規(guī)?按照有關(guān)的技術(shù)標準?根據(jù)不同的企業(yè)類型、處置方式及權(quán)利狀況?科學選擇評估方法和相關(guān)參數(shù)?客觀、公正、公平合理地確定改制企業(yè)土地使用權(quán)在評估期日現(xiàn)實條件下的價格?具有十分重要的意義。我們根據(jù)較長時間的實踐體會?對國企改制土地使用權(quán)價格評估可能遇到的若干問題?作了一點淺顯的探討?以期拋磚引玉。

1土地價格評估概述

土地價格的評估主要是為了推進并深化土地的使用制度，并建立相應(yīng)的土地市場，從而帶動社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。在對土地進行論證與總結(jié)的基礎(chǔ)上，原國家土地管理局頒布了一系列城鎮(zhèn)土地估價的規(guī)程，從而確立了我國土地市場的評估體系，該評估體系以土地的區(qū)位條件評價為基礎(chǔ)、以土地收益為依據(jù)、以市場交易價為參考、以城鎮(zhèn)總體為單位。在土地市場條件的不斷完善與成熟下，區(qū)位條件評價在土地價格評估中的作用開始逐漸減少，而市場交易的作用則開始逐漸增強，有很多地方直接以市場交易資料對土地進行評估，并建立了標準的地價體系。自2000年開始，我國的國土資源部修訂了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，在土地評估途徑與宗地地價評估中有了很大的改善，從而提高了我國城鎮(zhèn)土地評估的方法體系。

2國有企業(yè)改制中的土地評估問題分析

2.1土地評估不科學

由于土地評估的復雜性，因此土地評估必須交由具備廳級機關(guān)備案的第三方機構(gòu)來完成。此外，我國國有企業(yè)的建立時間通常較早，存在許多歷史遺留問題，這些問題極有可能引發(fā)土地權(quán)屬不清等問題。再加上許多土地評估單位缺乏相應(yīng)的技術(shù)手段，必然會使土地評估結(jié)果產(chǎn)生誤差。例如某事務(wù)所在對某國有企業(yè)坐落于市中心的土地進行評估時，評估值較低，還不到實際價值的十分之一，造成了嚴重的國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象。

2.2人口因素

人口因素對城市土地價格的影響，即人口的增長和減少也和土地價格有著千絲萬縷的聯(lián)系。一個城市的人口數(shù)量不僅受到出生率和死亡率的影響，還受到人口的遷出率和遷入率的影響。如果人口過于密集，那么土地的需求自然會增加，例如住房用地就會顯著增加，醫(yī)院、學校等公共服務(wù)機構(gòu)都會受到影響，最終會呈現(xiàn)地價波動較大的局面，土地的市場價格也會偏高。

2.3土地的法定用途和現(xiàn)實用途不一致的處理問題

我們認為處理這個問題不能一概而論更不能簡單從事，需要估價師根據(jù)城市總體規(guī)劃和企業(yè)所處地區(qū)的詳細規(guī)劃深入實地進行調(diào)查與分析。如果已有城市規(guī)劃且法定用途符合規(guī)劃即符合該地塊最佳使用就采用法定用途評估;反之?如果原來的法定用途不符合現(xiàn)有規(guī)劃則按現(xiàn)實用途評估，而不論這種現(xiàn)實用途是否“非法”。需要特別指出的是按現(xiàn)實用途進行評估的前提條件是這種用途必須符合土地的優(yōu)化使用原則。對改制企業(yè)只有這樣靈活處理?才能真正客觀地顯化其土地資產(chǎn)的現(xiàn)實存量。

3土地價格評估的主要方法

3.1收益還原法

（1）收益還原法的優(yōu)點。第一，可以提高土地的利用效益。在土地價格評估的過程中，如果運用收益還原法則可以最大限度地使土地資產(chǎn)實現(xiàn)最合理的收益價值。第二，有利于實現(xiàn)公平。每一土地在運用中由于土地的用途與面積不一樣，所以土地收益額也不一樣，因此對于單位面積的土地價格來講，運用收益還原法計算才最符合實際。第三，具有較高的可信度。在土地市場中，受租金、售價以及市場供需條件的影響，收益還原法是可信度最高的方法。（2）收益還原法的缺點。第一，適用條件有限。對于收益還原法來說它的收益條件必須是有收益的土地才可以運用，而沒有收益的土地則沒有辦法運用，因此，該方法在使用上是有一定限制的。第二，考慮因素較少。收益還原法在考慮因素上還比較欠缺，它僅考慮土地的純收益、還原利率與使用年限，在市場情況中考慮的過少。第三，在公式簡化中存在誤差。在收益還原法中，不能運用純理論的公式來計算，在評估中一般都運用簡化形式來計算純收益與還原利息率，這就給公式本身帶來一定誤差。

3.2加強土地評估方面立法

土地評估的法律法規(guī)是開展土地評估工作的指南與保障。首先，國家有關(guān)部門必須及時制定與出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，并明確國有資產(chǎn)管理機構(gòu)、國土資源局、國有企業(yè)相應(yīng)的職能范疇，為土地評估工作提供充分的法律保障。其次，地方政府要在國家政策的指引下，結(jié)合所在地方的特殊情況，制定符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的地方性規(guī)章，為相關(guān)企業(yè)提供切實的行動指南。最后，相關(guān)單位也要重視對政策的宣傳工作，對違反法律進行的土地評估工作不僅不能予以通過，還要對涉事企業(yè)及機構(gòu)進行相應(yīng)的懲戒，只有這樣，才能促進土地評估的正常進行，最終順利完成國企改制工作。

3.3土地處置方式的選擇

根據(jù)企業(yè)實際情況選擇合適的土地處置方式，關(guān)系到企業(yè)改革的成敗。從理論上講，前面所述的幾種處置方式并無優(yōu)劣之分，只有適用對象的不同。由于目前法規(guī)政策的不完善，以及租賃、入股方式的配套政策和實施細則在各地的不統(tǒng)一，使得同一塊土地由于處置方式不同，資產(chǎn)量化結(jié)果相差很大。所以企業(yè)在選擇土地處置方式時，應(yīng)當充分考慮國家和企業(yè)的宏觀和微觀因素，實現(xiàn)國家和企業(yè)之間的當前利益和長遠利益之間的平衡，換言之，就是國有企業(yè)在改革改制過程中選擇土地資產(chǎn)處置方式時，一方面要了解企業(yè)所屬行業(yè)的特點和企業(yè)本身的經(jīng)營狀態(tài)，充分了解國家的產(chǎn)業(yè)政策，以及地方政府對于土地資產(chǎn)處置方面的優(yōu)惠政策，將國家所能給予的政策用足，另一方面全面清理企業(yè)自身的資產(chǎn)和負債，了解企業(yè)財務(wù)狀況尤其是支付能力，了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)，設(shè)計一個好的比例關(guān)系，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點及其對土地資產(chǎn)的依賴程度，確定是否獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)。

結(jié)語

土地資源是我們賴以生存的寶貴資源，我們不僅要提高土地的利用率，也要建立一個科學合理的土地價格評估體系。土地價格評估與土地的使用價值、土地用途都存在著非常緊密的聯(lián)系，在進行土地價格評估時，要充分考慮各種因素，進行全面分析，推動我國土地的規(guī)范化和可持續(xù)性發(fā)展。

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