房產(chǎn)稅箭已在弦　財(cái)富邏輯迎劇變

10月23日，一則超級(jí)重磅事件牽動(dòng)了全國(guó)人民的心：全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。簡(jiǎn)單講就是，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作來(lái)了！

由于財(cái)稅的改革是牽一發(fā)而動(dòng)全身的大事，不僅影響財(cái)政收入，還會(huì)影響到公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，牽動(dòng)著從中央到地方、從企業(yè)到居民的所有成員，影響著中國(guó)每位經(jīng)濟(jì)參與者的激勵(lì)和利益。對(duì)于過(guò)去幾十年里只要多買房、早買房便能充分享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的財(cái)富邏輯，在房產(chǎn)稅真正推出之后，將要迎來(lái)劇變。

什么是房產(chǎn)稅？

房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅存在差異，但很多人卻對(duì)兩者的區(qū)別混淆不清。房地產(chǎn)稅是涵蓋范圍較廣的稅收體系，具體覆蓋房屋持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，當(dāng)前熱議的房產(chǎn)稅主要是針對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)的稅收（見(jiàn)圖一）。

房地產(chǎn)稅是政府向地產(chǎn)物業(yè)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，通常向房產(chǎn)的業(yè)主或租戶等使用者征收。負(fù)責(zé)征收房地產(chǎn)稅的政府機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估值，并以房產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)百分比作為應(yīng)繳的稅額。房地產(chǎn)稅是綜合性概念，包括跟取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、持有等一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅收。而房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，包含在房地產(chǎn)稅范疇內(nèi)。

房產(chǎn)稅這個(gè)詞并不新鮮，近年來(lái)重要會(huì)議及文件中多次提及。相比此前表態(tài)，本次人大常委會(huì)的決定進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的改革目標(biāo)、實(shí)施路徑、征收對(duì)象等。

我們將其中幾個(gè)重點(diǎn)進(jìn)行歸納：

1、試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅;

2、土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人;

3、國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則;

4、按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū);

5、試點(diǎn)期限為五年。

開(kāi)征房產(chǎn)稅的緣由

在正式文件中，有這么一句話：“為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作?！?h4>圖一：房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的關(guān)系

來(lái)源：政府官網(wǎng)、國(guó)盛證券交易所

從這句話中，我們可以看出房產(chǎn)稅試點(diǎn)出臺(tái)的目的，主要還是“引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。由這句話，以及結(jié)合各家研究機(jī)構(gòu)的解讀，我們大致可以歸納出四個(gè)主要的原因。

第一，調(diào)控房地產(chǎn)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，增加保有環(huán)節(jié)成本。自2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”后，每年政府工作報(bào)告都以此定調(diào)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)。此次試點(diǎn)地區(qū)預(yù)計(jì)將以房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市為主，比如長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市;同時(shí)，扣除抵扣面積以后，對(duì)于投機(jī)炒房的多套房和豪宅的征稅力度可能較大。房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍擴(kuò)大有利于釋放二手房供給并緩解一二線城市的房屋供給壓力，用東北證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家付鵬的話來(lái)說(shuō)，就是將囤房、炒房人群手中的大量閑置房產(chǎn)換手到剛需（有需求，也買得起）人群手中。

第二，隨著房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代漸進(jìn)尾聲，土地財(cái)政難以為繼，存量房時(shí)代到來(lái)，從土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨、形勢(shì)所迫。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率為63.90%，考慮到2.86億農(nóng)民工在農(nóng)村留守的家屬（其中，外出農(nóng)民工16959萬(wàn)人，本地農(nóng)民工11601萬(wàn)人），如果能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)民工市民化和基本公共服務(wù)均等化，我國(guó)寬口徑的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到75%左右，發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率普遍在80%-90%之間，快速城鎮(zhèn)化階段漸進(jìn)尾聲，土地財(cái)政難以為繼。根據(jù)任澤平及其團(tuán)隊(duì)的測(cè)算，土地加稅收成本占房?jī)r(jià)的6成左右。根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2020年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額：10.40萬(wàn)億，其中國(guó)有土地出讓金收入8.40萬(wàn)億，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.97萬(wàn)億。2012-2020年土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例由20.00%增至30.40%。2012-2020年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.10%升至37.60%。

第三，地方財(cái)政吃緊，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，完善地方主體稅，增加地方穩(wěn)定的稅收來(lái)源。當(dāng)前我國(guó)地方收入壓力大，主因地方政府隱性債務(wù)監(jiān)管趨嚴(yán)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣（見(jiàn)圖二）。2021年5月以來(lái)，房地產(chǎn)銷售快速降溫，9月商品房銷售面積和銷售額同比分別為-13.20%和-15.80%;土地大幅流拍，截至10月17日，實(shí)施土地集中供應(yīng)的掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達(dá)32.40%，其中北京、廣州、杭州、沈陽(yáng)流拍率超50%。

圖二：地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政

來(lái)源：澤平宏觀

第四，房地產(chǎn)稅在實(shí)現(xiàn)共同富裕中可發(fā)揮重要作用。房產(chǎn)是中國(guó)居民家庭的主要資產(chǎn)，房產(chǎn)作為居民財(cái)富差距的主要原因，征收房產(chǎn)稅將有力縮小居民財(cái)產(chǎn)差距。 2019年中國(guó)收入基尼系數(shù)0.465，高于0.40這一警戒線，財(cái)富差距在世界處于中等偏低水平、但快速上升，2020年中國(guó)財(cái)富排名前1%居民占總財(cái)富的比例升至30.60%。開(kāi)征房產(chǎn)稅既能調(diào)節(jié)高收入，也能為低收入群體的社會(huì)保障提供資金支持。