房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理探析

于淞

摘?要：隨著我國(guó)社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，我國(guó)城市化的發(fā)展速度也得到了顯著提高。在這種新的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著許多發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，尤其是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和管理。主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展初期需要投入大量資金，建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)在新的社會(huì)環(huán)境下更好的發(fā)展，有必要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的建設(shè)項(xiàng)目管理方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善。為保證項(xiàng)目管理方法能夠滿足新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的實(shí)際需要，從而保證企業(yè)能夠獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，本文主要分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)建設(shè)項(xiàng)目管理的有效方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng);建筑工程;項(xiàng)目管理方法;探究

引言：在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容之一，同時(shí)也對(duì)我國(guó)建筑業(yè)和社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展產(chǎn)生了重要影響?，F(xiàn)在在新的社會(huì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與管理也得到了廣泛的重視和關(guān)注，同時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與管理也有了更多的新要求。目前，我國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中還存在許多沒(méi)有解決的問(wèn)題，主要是項(xiàng)目管理問(wèn)題。只有積極加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理方法的研究和創(chuàng)新，才能有效提升建筑工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力，更好地滿足人們的生活需求。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理的重要作用

項(xiàng)目管理是企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)項(xiàng)目順利完成的前提，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都起著重要的作用。首先，合理的工程管理可以縮短施工周期，提高工程質(zhì)量，保證建筑的正常使用和人民生命財(cái)產(chǎn)的安全。其次，在建筑工程中進(jìn)行科學(xué)合理的項(xiàng)目管理可以降低企業(yè)的成本投入，提高經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)的正常運(yùn)行，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。此外，合理有效的項(xiàng)目管理可以提高員工的管理能力和企業(yè)的管理水平，提高企業(yè)的社會(huì)形象和影響力。

2建筑工程項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

2.1人員意識(shí)的問(wèn)題

一些企業(yè)及相關(guān)人員不重視項(xiàng)目管理，這是造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)項(xiàng)目管理問(wèn)題的主要原因。意識(shí)形態(tài)不重視，會(huì)使企業(yè)及相關(guān)人員對(duì)企業(yè)管理、施工項(xiàng)目管理和質(zhì)量控制等環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯(cuò)誤，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正施工項(xiàng)目中的問(wèn)題，使企業(yè)管理混亂，建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量和效益下降;此外，人員意識(shí)的缺乏也會(huì)導(dǎo)致工程施工過(guò)程中出現(xiàn)不規(guī)范的施工行為，增加安全事故的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)人們的生命安全構(gòu)成威脅。

2.2工程規(guī)劃中存在的問(wèn)題

施工前，企業(yè)需要提前做好工程規(guī)劃和管理工作。項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程規(guī)劃和施工方案設(shè)計(jì)都需要項(xiàng)目管理。有的企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，沒(méi)有結(jié)合實(shí)際進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)和方案制定，導(dǎo)致項(xiàng)目管理難以實(shí)施或達(dá)到效果，不僅影響了建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而且還破壞了企業(yè)的社會(huì)形象，浪費(fèi)了資源和能源。

2.3建筑工程中存在的問(wèn)題

目前，在一些建筑企業(yè)中，最具影響力的項(xiàng)目管理問(wèn)題出現(xiàn)在建筑項(xiàng)目的施工中。有的企業(yè)不進(jìn)行合理有效的項(xiàng)目管理，造成對(duì)建設(shè)的過(guò)度投資，不僅降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，還可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，使建設(shè)項(xiàng)目不得不停止，浪費(fèi)資源和能源;有一些企業(yè)由于缺乏有效的項(xiàng)目管理使得工程施工過(guò)程中，建筑材料和工藝存在以假亂真的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)的施工質(zhì)量下降，不能滿足標(biāo)準(zhǔn)要求，甚至出現(xiàn)“豆腐”工程，影響建筑物的使用，威脅人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。

2.4項(xiàng)目管理體系不完善的問(wèn)題

受世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷變化的影響，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也在不斷變化，這就要求建筑企業(yè)的項(xiàng)目管理要結(jié)合形勢(shì)，不斷調(diào)整。但是，一些建筑企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理制度和方法，造成了建筑項(xiàng)目管理中的問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)建筑工程項(xiàng)目管理的有效方法

3.1建立完善的項(xiàng)目管理體系

事實(shí)上，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目管理中，涉及到很多方面，所以要想有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平，建立科學(xué)的項(xiàng)目管理體系是非常關(guān)鍵的。主要從造價(jià)管理、施工管理和安全管理三個(gè)方面入手，本文只有加強(qiáng)和優(yōu)化這三個(gè)方面的注意內(nèi)容，才能更好地保證房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，才能保證建筑工程的施工質(zhì)量和施工安全，項(xiàng)目可以有效提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2加強(qiáng)對(duì)建筑材料的管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的建設(shè)項(xiàng)目管理中，建筑材料的管理是影響整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目施工質(zhì)量和施工水平的重要因素。因此，為了保證項(xiàng)目管理能夠有效的進(jìn)行，加強(qiáng)施工材料的選擇和管理就顯得尤為重要。一定要嚴(yán)格按照施工要求和實(shí)際要求在材料的選擇上，也需要在材料管理上根據(jù)材料的性能合理的管理和儲(chǔ)存，保證建筑材料的質(zhì)量，為施工的有效開(kāi)展打下良好的基礎(chǔ)，從而促進(jìn)建筑工程項(xiàng)目管理的有效開(kāi)展水平。

3.3積極引進(jìn)和應(yīng)用現(xiàn)代化的建筑以及管理技術(shù)

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題，只有積極加強(qiáng)現(xiàn)代技術(shù)的應(yīng)用，才能有效提高項(xiàng)目管理水平。因此，在實(shí)際的項(xiàng)目管理工作中，可以積極引進(jìn)現(xiàn)代施工技術(shù)和高效的管理方法和手段，確保項(xiàng)目管理工作的有序?qū)嵤┖烷_(kāi)展，為建設(shè)項(xiàng)目的整體施工質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。

3.4房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)可分為兩個(gè)主要階段，即施工圖設(shè)計(jì)階段和方案設(shè)計(jì)階段。最后形成了施工圖設(shè)計(jì)圖和方案應(yīng)用文本。規(guī)劃管理是指對(duì)設(shè)計(jì)和規(guī)劃進(jìn)行管理的過(guò)程。開(kāi)發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)設(shè)計(jì)規(guī)劃委托給相關(guān)單位完成，并對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃的目標(biāo)、進(jìn)度和成本進(jìn)行管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用或建立完善的管理制度對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行管理，使用相應(yīng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃軟件和管理軟件從兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的方向進(jìn)行管理，即從“設(shè)計(jì)”和“管理”兩個(gè)方面使用專(zhuān)門(mén)的軟件。規(guī)劃階段是在申請(qǐng)文件中生成的。由于方案已提前確立，工作過(guò)程相對(duì)有序、簡(jiǎn)單，因此在這一階段應(yīng)首先進(jìn)行項(xiàng)目知識(shí)積累、資源管理、質(zhì)量控制和執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)。實(shí)施的組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，相關(guān)人員包括：設(shè)計(jì)總監(jiān)、項(xiàng)目工程經(jīng)理、施工人員、結(jié)構(gòu)人員、設(shè)備人員、概算人員，最終形成了完善的矩陣式管理模式。管理過(guò)程很簡(jiǎn)單，主要包括：委托設(shè)計(jì)、技術(shù)措施制定、工藝質(zhì)量、進(jìn)度控制、技術(shù)公開(kāi)、施工成果申報(bào)、成果評(píng)審。

3.5房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工管理

施工管理是指對(duì)施工的管理。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目管理部門(mén)負(fù)責(zé)建設(shè)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，確定整體的工程承包模式和管理模式。常規(guī)承包模式主要包括：分包、施工總承包管理模式等。我國(guó)工程建設(shè)一般采用上述兩種方式將工程承包給相關(guān)建設(shè)單位。根據(jù)不同市政管道、施工設(shè)備、綠化、建筑結(jié)構(gòu)等建筑工程的特點(diǎn)，將工程承包給相關(guān)施工單位。在一些較大的項(xiàng)目或高檔樓盤(pán)中，可以采用管理項(xiàng)目總承包模式，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的管理和組織，MC單位不直接參與項(xiàng)目建設(shè)，然后進(jìn)行分包和招標(biāo)，采用快速路徑組織生產(chǎn)模式，進(jìn)行施工管理，直接施工指揮，影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，它與發(fā)包人訂立合同，使施工與設(shè)計(jì)聯(lián)系起來(lái)，最大限度地保證工程的順利實(shí)施。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的重要環(huán)節(jié)。只有做好項(xiàng)目管理工作，才能有效提高建設(shè)項(xiàng)目的管理水平和整體建設(shè)質(zhì)量，更好地增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，有必要積極加強(qiáng)項(xiàng)目管理的重要性，積極引進(jìn)和應(yīng)用新的管理方法，確保房地產(chǎn)企業(yè)在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下的可持續(xù)發(fā)展。

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