關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題及對(duì)策

沈玉秀

我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及信息技術(shù)的深入發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)以及未來(lái)發(fā)展都提供了有利的條件。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，會(huì)計(jì)方面的工作是其中的重要組成部分。會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作人員依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，了解和分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況之后，制定的會(huì)計(jì)核算制度。會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段進(jìn)行的會(huì)計(jì)工作中占據(jù)著重要地位，對(duì)于有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、完成企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)以及強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目標(biāo)等方面發(fā)揮著非常重要的作用。

會(huì)計(jì)核算工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展模式與一般的企業(yè)不盡相同，具有顯著的特殊性。而作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作中的重要構(gòu)成成分的會(huì)計(jì)核算工作也與其他行業(yè)有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于會(huì)計(jì)核算提出了更高的要求，不僅要對(duì)一般的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)執(zhí)行會(huì)計(jì)核算，還要在更為錯(cuò)綜復(fù)雜的業(yè)務(wù)中將會(huì)計(jì)核算工作落實(shí)到實(shí)處，而高度的真實(shí)性以及準(zhǔn)確性還是必不可少的，這樣才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)順利進(jìn)行接下來(lái)的工作提供一定的借鑒。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作具有非常重要的作用，能夠有效簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)流程，并且貫穿于始終，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有效管控。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)。會(huì)計(jì)核算通過(guò)對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度的仔細(xì)調(diào)研和深入分析，促使房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)管業(yè)務(wù)流程，還能夠較為準(zhǔn)確的推算出房地產(chǎn)項(xiàng)目大致在何時(shí)完工，并且能夠推算出房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目施工過(guò)程中所耗費(fèi)的支出成本。這些翔實(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息有利于推動(dòng)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)工作的順利開(kāi)展，從而強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的效率和水平。會(huì)計(jì)核算工作在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中占據(jù)核心地位，應(yīng)用的范疇非常廣泛，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理等諸多方面都有所涉及。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中存在的問(wèn)題

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度不完善

當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)只是照搬會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行套用，并沒(méi)有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特性與自身實(shí)際情況來(lái)科學(xué)的設(shè)置財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度與科目，對(duì)各類(lèi)會(huì)計(jì)科目缺乏統(tǒng)籌有效規(guī)劃，導(dǎo)致會(huì)計(jì)科目設(shè)置不合理。如部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)成本、利息成本、土地成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等核算內(nèi)容進(jìn)行區(qū)分，只是籠統(tǒng)的計(jì)入開(kāi)發(fā)成本科目，致使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息準(zhǔn)確性不足。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)與自身實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，建立輸出統(tǒng)一的核算制度，提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的精準(zhǔn)性。

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)模糊

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)周期長(zhǎng)，收入確定往往跨難度進(jìn)行，收到的房款通常先計(jì)入“預(yù)收賬款”，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，只有賣(mài)房將商品所有權(quán)的報(bào)酬及主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)房才能確認(rèn)收入。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，要確認(rèn)收入需滿(mǎn)足以下幾點(diǎn)：1.已簽訂銷(xiāo)售合同并在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行備案；2.項(xiàng)目建造完成，驗(yàn)收合格，完成竣工備案，已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)；3.買(mǎi)房已支付相應(yīng)款項(xiàng)，按合同約定取得交房資格，對(duì)于提前交樓的，以實(shí)際交樓時(shí)間來(lái)作為確認(rèn)收入時(shí)間節(jié)點(diǎn)。由此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為樓房實(shí)際交付時(shí)間，只要在樓房實(shí)際交付之后才能在會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行收入確認(rèn)。否則即使相關(guān)款項(xiàng)已收齊，在樓房未實(shí)際交付之前是不能進(jìn)行收入確認(rèn)的。如此則導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收款時(shí)間與收入確認(rèn)時(shí)間間隔過(guò)長(zhǎng)。在此種計(jì)量模式下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息對(duì)其經(jīng)營(yíng)決策支持是有限的。新的收入準(zhǔn)則解決了收入確認(rèn)滯后的問(wèn)題，一定程度上保障了財(cái)務(wù)信息的及時(shí)性。但是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的收款方式多樣，有分期付款、全款支付，也有商業(yè)按揭和公積金按揭，需要根據(jù)不同的收款類(lèi)型對(duì)銷(xiāo)售收入進(jìn)行區(qū)分確認(rèn)。而大部分房地產(chǎn)企業(yè)將工作重點(diǎn)放在資金回籠方面，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算并不重視，這對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升是不利的。

成本費(fèi)用歸集結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范

在日常成本費(fèi)用歸集過(guò)程中，一般是根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本的支付，財(cái)務(wù)部門(mén)審核后，根據(jù)付款金額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。但實(shí)際上，當(dāng)某一樓棟的商品房竣工結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，很多工程卻并未結(jié)算完成，這樣成本費(fèi)用的歸集金額就會(huì)跟實(shí)際有差異。而在實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，因各個(gè)樓棟的竣工備案時(shí)間不一樣，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬面上沒(méi)有已經(jīng)全面歸集的成本金額，這就必須以成本預(yù)算部門(mén)提供的預(yù)計(jì)目標(biāo)成本作為結(jié)轉(zhuǎn)依據(jù)。這樣就會(huì)導(dǎo)致成本結(jié)轉(zhuǎn)的金額不準(zhǔn)確，而且成本預(yù)算部門(mén)在設(shè)置目標(biāo)成本科目時(shí)，跟財(cái)務(wù)口徑往往也有所差異，由此導(dǎo)致成本結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范。

完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的優(yōu)化對(duì)策

完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度根據(jù)實(shí)際合理增添會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身行業(yè)的特點(diǎn)，合理選用并完善統(tǒng)一本企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度。在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度中，需要對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)額的內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，并不斷根據(jù)實(shí)際情況的發(fā)展進(jìn)行完善，對(duì)操作系統(tǒng)也必須不斷完善，明確核算方法選擇的規(guī)范性與科學(xué)性，不斷提升統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與全面性，提高會(huì)計(jì)核算結(jié)果的嚴(yán)謹(jǐn)性與科學(xué)性。在完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度的前提下，企業(yè)可根據(jù)需要科學(xué)地增添會(huì)計(jì)科目，如增加“開(kāi)發(fā)成本”“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等，以便更加真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理提供更有力的支撐。

根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)范收入的核算

房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)新收入準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定完善收入核算規(guī)范，明確收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。首先應(yīng)該根據(jù)銷(xiāo)售合同明確區(qū)分客戶(hù)的付款方式，付款方式為商業(yè)按揭或者公積金按揭時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售出去的商品，實(shí)際控制權(quán)其實(shí)是在提供按揭的機(jī)構(gòu)，這種情況下仍然要按照時(shí)點(diǎn)來(lái)確認(rèn)收入，也就是以交樓作為收入確認(rèn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在交樓前收到的房款應(yīng)計(jì)入預(yù)收賬款。而當(dāng)付款方式為一次性全款或者分期付款時(shí)，商品的實(shí)際控制權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給客戶(hù)，可以按照時(shí)段來(lái)確認(rèn)收入，也就是可以將收到的預(yù)收房款按照工程完工進(jìn)度確認(rèn)收入。

統(tǒng)一成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)口徑保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性