土地整理中心土地收儲措施研究

孔峰

摘要：近年來，隨著我國各地城市化建設(shè)進入“快車道”，各行業(yè)的發(fā)展都對土地資源有了更高的需求，土地收儲措施也成為有關(guān)各方的重點研究內(nèi)容。為此，文章從土地整理中心的視角入手，分析了當前土地收儲工作中所面臨的難題和基本解決方案，并在此基礎(chǔ)上詳細探討了優(yōu)化土地收儲措施的有關(guān)策略，以期為今后的相關(guān)工作提供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：土地整理中心;土地收儲;收儲措施

前言：近年來，隨著我國城市化進程的突飛猛進，國家有關(guān)部門也對土地收儲措施予以更高程度的重視，并對相應(yīng)的措施進行不斷的優(yōu)化創(chuàng)新，以滿足城市發(fā)展建設(shè)的需要。當然，從目前來看，國內(nèi)的土地收儲措施尚處于發(fā)展階段，各地區(qū)的土地收儲措施還存在一定的差異，個別地區(qū)因缺乏中長期規(guī)劃，出現(xiàn)了融資困難等現(xiàn)象。為此，需要對現(xiàn)有的土地收儲措施做進一步研究，總結(jié)出一套具有普適性的土地收儲措施。

1優(yōu)化土地收儲措施的重要意義

1.1有效促進土地資產(chǎn)管理工作

各地區(qū)在開展土地收儲工作時，都是依據(jù)國家出臺的《土地儲備管理辦法》執(zhí)行的，再結(jié)合當?shù)氐膶嶋H狀況，對具體的土地收儲工作進行部署，確保土地收儲工作能夠有條不紊地進行，滿足地方政府對土地的宏觀調(diào)控要求，實現(xiàn)土地資源的高效利用。由此可見，對現(xiàn)有的土地收儲措施進行優(yōu)化，有助于推動當?shù)氐慕?jīng)濟社會發(fā)展[1]。

1.2避免國有資產(chǎn)的流失

當前，我國城市地區(qū)土地資源普遍緊張，土地收儲工作也主要面向已有的存量土地，如老城區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部等。由于這些區(qū)域人口混雜，管理難度高，土地歸屬權(quán)混亂，因此這些區(qū)域的土地收儲工作歷來都是難題，以往的經(jīng)驗表明，這些地區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)因歸屬權(quán)混亂造成國有資產(chǎn)的不必要的流失。這就需要對現(xiàn)有的土地收儲工作進行優(yōu)化，對各種土地進行分類整理，并輔以必要的補償措施，規(guī)避部分開發(fā)商投機取巧的行為[2]。

1.3對土地市場進行有效調(diào)控

由于各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況不同，因此其土地收儲的規(guī)模和范圍也存在差異，這就需要各地區(qū)政府部門結(jié)合自身實際情況進行合理規(guī)劃，優(yōu)先儲備利用率低的存量土地。同時，政府部門可采取置換和補償?shù)却胧?，將區(qū)域內(nèi)較為分散的土地進行集中，確保這些閑置土地能夠發(fā)揮更大的作用。

2土地整理中心土地收儲措施的幾個主要方向

2.1面向城中村的土地收儲措施

城中村多位于城區(qū)邊緣，其發(fā)展水平與市區(qū)存在明顯的差距，如不進行改造則會拖慢整體的城市發(fā)展步伐。由于城中村居民主要為外來務(wù)工人員和農(nóng)村居民，因此其通常涉及范圍較廣，資金需求量也較高，特別是在居民臨時安置周轉(zhuǎn)和資金補償?shù)确矫嬉恢倍即嬖谥^高的難度，一旦出現(xiàn)差錯，則容易導(dǎo)致土地收儲措施無法達成既定目標，甚至影響當?shù)氐纳鐣€(wěn)定。為解決這些問題，在城中村土地收儲措施開展之前，有關(guān)部門應(yīng)當做好以下幾方面的工作：（1）組織編制城中村改造項目整體計劃和工作安排，提前做好各項費用的預(yù)判和核算，同時為避免一些不可抗力因素帶來的影響，在費用核算完成后，應(yīng)當適當追加一部分資金作為機動資金，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的不可抗力因素。（2）做好前期論證工作，特別是要加強對城中村地區(qū)的各項基本數(shù)據(jù)的收集，明確土地收儲工作中會產(chǎn)生的各項成本。（3）根據(jù)成本預(yù)算，制定完善的土地收儲方案，并按計劃執(zhí)行，同時在資金使用過程中加強審計工作，確保資金使用與城中村土地收儲工作的進度相匹配，避免成本增長過快或整理周期過長等情況。

2.2面向老城區(qū)的土地收儲措施

老城區(qū)的建成時間相對較長，其基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)較為落后，無法滿足現(xiàn)代生活條件的各項需要，為了提升城市整體形象，和為居民營造便利的生活環(huán)境，老城區(qū)改造一直以來都是各地區(qū)城市建設(shè)的重點內(nèi)容，為實現(xiàn)改造目標，政府部門就需要通過土地收儲的方式來進行。在老城區(qū)土地收儲工作中，其主要面臨的困難在于，老城區(qū)內(nèi)存在著大量的國有企業(yè)和居民區(qū)，國有企業(yè)的職工安置、居民拆遷安置等問題均較為突出，且拆遷工作量巨大，在工作中需要由規(guī)劃局、發(fā)改委、環(huán)保局、財政局等多部門進行協(xié)調(diào)，如出現(xiàn)差錯，則容易給當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定均帶來嚴重的影響。為了避免上述問題的出現(xiàn)，在老城區(qū)改造工作中，對于土地整理中心而言，其主要工作在于，與規(guī)劃局、國土資源局、建設(shè)局等多個部門加強溝通合作，加強項目拆遷交地進度，確保土地收儲工作不影響其他的重點項目建設(shè)。同時，為了加強各部門之間的聯(lián)動合作，可考慮成立工作組，抽調(diào)各部門的部分工作人員開展土地收儲相關(guān)工作[3]。

2.3面向公益資源整合的土地收儲

“公益資源”主要指的是醫(yī)療和教育等有關(guān)用地，對這些公益資源進行土地收儲，有助于整合當?shù)氐尼t(yī)療、教育等多方面的優(yōu)質(zhì)資源，讓這些優(yōu)質(zhì)公益資源發(fā)揮更大的作用，為公眾提供更高質(zhì)量的服務(wù)。由于面向公益資源整合的土地收儲工作在開展過程中難免會影響到部分機構(gòu)的正常運行，因此這類土地收儲工作需要盡量在較短的時間內(nèi)完成，對于效率和質(zhì)量均有著很高的要求，工作人員也面臨著較大的工作量和工作壓力，如出現(xiàn)差錯，則會嚴重影響公益資源的效用，給公眾的生活帶來很大的不便。為規(guī)避上述問題，在面向公益資源整合的土地收儲工作中，土地整理中心應(yīng)當從以下幾方面著手解決問題：（1）在土地收儲工作開始前，要對資金情況進行預(yù)算，包括相關(guān)機構(gòu)的建設(shè)資金，以及土地收儲工作完成后的成本回收情況，以實現(xiàn)資金平衡，避免資金缺口的出現(xiàn);（2）采取倒排工期的方式，克服項目時間要求緊和工作量大的困難，在最短時間內(nèi)確定各項要求，避免延誤拆遷進度。

3土地整理中心土地收儲措施的優(yōu)化策略

3.1加強對相關(guān)行業(yè)的研究

首先，土地整理中心要把握好自身的定位，理順工作關(guān)系。當前，受到土地政策和金融政策大環(huán)境不確定性增多的影響，土地整理中心要多與有關(guān)部門合作，爭取各部門在政策和資金上更大的支持力度，提高自身抵御市場風險的能力，同時土地整理中心要合理引導(dǎo)下設(shè)的各個土地收儲機構(gòu)開展工作，避免各機構(gòu)的工作出現(xiàn)交叉[4]。

其次，土地整理中心要從宏觀角度分析該行業(yè)的變化，包括國家法律法規(guī)和政策的更新對土地收儲工作帶來的影響范圍和程度等，同時土地整理中心要對此開展理論研究，在以往的工作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，積極學習國內(nèi)外在土地收儲工作中已取得的成功經(jīng)驗，對工作中遇到的問題進行深入研究。土地整理中心也可與高校、科研院所等加強合作，找出工作中一些疑難問題的解決方法。

最后，土地整理中心要加強信息化技術(shù)的應(yīng)用，開展更為高效的工作。具體來看，土地整理中心應(yīng)當與相關(guān)企事業(yè)單位合作，開發(fā)土地收儲信息管理系統(tǒng)，并培訓(xùn)相關(guān)工作人員如何操作該系統(tǒng)，確保該信息管理系統(tǒng)能夠發(fā)揮其統(tǒng)計和分析等方面的最大效用。在此基礎(chǔ)上，土地整理中心要進一步完善土地收儲數(shù)據(jù)報送工作機制，及時向有關(guān)部門上報數(shù)據(jù)信息。同時，土地整理中心還可考慮引入大數(shù)據(jù)技術(shù)，整合已有的數(shù)據(jù)信息，對下一階段的土地收儲工作做好研究、分析和預(yù)測，為今后的工作提供參考。

3.2明確工作方向

就目前的情況來看，由于各地區(qū)都已經(jīng)長期進行土地收儲工作，因此城市地區(qū)基本已經(jīng)不具備可收儲的土地資源，在今后的收儲工作中，土地整理中心應(yīng)當將工作重點放在城市外環(huán)線以外的地區(qū)，這些地區(qū)未來會隨著城市的發(fā)展而擴建，具有較大的增值空間，有助于實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時，土地整理中心要確保土地收儲工作的“精細化”，對于已收儲的土地，要加快這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施配套工作，最大限度地提升土地價值，為招商引資提供必要的基礎(chǔ)。除此之外，土地整理中心還需要重視中長期的土地收儲計劃，這樣有助于把握土地市場的整體運行趨勢，避免在工作環(huán)節(jié)中存在過高的隨意性，這也有助于做到“防患于未然”，預(yù)先規(guī)避可能出現(xiàn)的風險，降低未來工作中的不確定性[5]。

3.3積極拓展融資渠道

縱觀現(xiàn)有的土地收儲工作，其資金大多來源于銀行貸款，在這種情況下，土地收儲機構(gòu)面臨著還款的壓力，其在工作中難免也會出現(xiàn)“畏手畏腳”的情況，影響部分功能的正常發(fā)揮[6]。顯然，土地整理中心應(yīng)當積極采取措施，拓寬融資渠道，形成有效的項目資金流來保障土地收儲工作的正常實施。具體來看，主要可采用以下幾種方式進行：（1）建立土地儲備基金，該基金可來源于土地出讓收益和政府財政撥款等方式;（2）面向社會發(fā)行土地儲備債券和股票進行融資，或是將土地整理中心改組為土地開發(fā)股份企業(yè)，以進行資金籌集;（3）加強對土地儲備資金支持體系的研究，構(gòu)建市場化和多樣化的土地儲備資金支持體系，使土地儲備資金始終保持在合理的規(guī)模，從而確保土地儲備工作實現(xiàn)良性循環(huán)。

3.4完善土地收儲措施中的保障措施

由于土地收儲工作涉及到多個部門的共同參與，因此，土地收儲措施中的保障措施也是必不可少的，不同的部門也需要在構(gòu)建保障措施的過程中承擔不同的任務(wù)，具體如下。

對于政府部門而言，政府部門在土地整理中心的土地收儲工作中起著主導(dǎo)性作用，這有助于避免投機行為的發(fā)生，無論從國內(nèi)還是國外的經(jīng)驗，其重要性均不可忽略。因此，政府部門在土地收儲工作中，要重點發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用，對土地整理中心及有關(guān)部門加強監(jiān)督，確保各項政策措施得到有效落實，消除以往土地市場存在的盲目性和滯后性等問題，推進土地收儲工作有條不紊地進行。同時，政府部門要對現(xiàn)有的土地收儲制度予以優(yōu)化，特別是在補償標準體系方面予以優(yōu)化，這就需要建立統(tǒng)一的補償價格標準體系，并將擬定的指導(dǎo)價格予以公示，以解決土地收儲機構(gòu)存在的惡意競爭等問題，維護土地權(quán)利人的合法權(quán)益[7]。

對于土地整理中心而言，為了確保土地收儲措施的有效落實，其需要從以下三個方面加強保障措施：一是人才保障，土地整理中心要加強對職工的專業(yè)培訓(xùn)，并加強對專業(yè)化人才的引進和培養(yǎng)，打造一支專業(yè)化的人才隊伍，推動土地收儲工作科學合理進行;二是組織保障，土地整理中心要對內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)和工作流程予以優(yōu)化，及時取消冗余的組織機構(gòu)和工作環(huán)節(jié)，確保土地收儲工作的高效率開展;三是文化保障，土地整理中心應(yīng)當將“團結(jié)協(xié)作、堅忍不拔、開拓創(chuàng)新”等精神品質(zhì)融入到團隊文化當中，并加強文化建設(shè)和宣傳，以提高團隊凝聚力，確保團隊能夠始終圍繞工作目標而奮斗。

結(jié)束語：

總而言之，土地整理中心所開展的土地收儲措施，對于我國經(jīng)濟社會發(fā)展有著非常重要的現(xiàn)實意義。為此，土地整理中心和其他有關(guān)部門都需要對這項工作予以高度重視，在日常工作中，要在已有的工作經(jīng)驗基礎(chǔ)上，積極探索和借鑒相關(guān)的成功經(jīng)驗，并結(jié)合自身情況，打造最適合自身的土地收儲措施，以此來不斷優(yōu)化土地收儲工作質(zhì)量，確保土地資源的合理利用。

參考文獻

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