論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制

鄭暉

摘要：近年來，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展大大提高了人民的生活水平和生活質(zhì)量，同時也增加了對住房的需求。作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)，成本管理與控制只有通過控制成本、加強(qiáng)管理才能實現(xiàn)，本文簡要概述了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目綜合管控的相關(guān)內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?全面成本管理與控制

一.房地產(chǎn)開發(fā)項目概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目的就是實現(xiàn)利潤的最大化。在項目開發(fā)的過程中，有效的成本控制是保證利潤的重要途徑，項目全面成本管理與控制是整個項目開發(fā)和完成過程中相對重要的一環(huán)，從項目決策和設(shè)計開始，到原材料供應(yīng)、建筑施工和竣工，必須對項目成本進(jìn)行有效控制和管理。在施工階段，對于全面成本管理與控制的成本節(jié)約率約為12%，相對較低，還有提升的空間，在設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須詳細(xì)設(shè)計和優(yōu)化開發(fā)項目，包括整個項目的總體規(guī)劃、材料供應(yīng)、外部建筑、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、支持設(shè)備和裝置等等，必須嚴(yán)格管理，并通過與監(jiān)管機(jī)構(gòu)的有效合作，來實現(xiàn)有效控制施工階段的成本。

二.房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成要素

2.1土地成本

在現(xiàn)有的國家資源中，土地資源可以說是最為稀缺的資源之一，我國國土面積廣闊，人口數(shù)量眾多，隨著二胎三胎政策開放，人口數(shù)量普遍上升，導(dǎo)致人地矛盾日益加重，而房地產(chǎn)開發(fā)項目與土地成本可以說是息息相關(guān)，要想開發(fā)房地產(chǎn)項目，就需要對于所占用的土地支付成本費用，通常情況下，土地成本主要是由土地使用出讓金、征地相關(guān)補(bǔ)償費、拆墻相關(guān)補(bǔ)償費以及其他基礎(chǔ)設(shè)施費用四個方面構(gòu)成的。

2.2施工建設(shè)成本

眾所周知，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工過程中，需要用到很多原材料，不僅僅局限于鋼筋水泥，還有需要付出的人力成本等等，是指在施工建設(shè)過程中所產(chǎn)生的一系列的費用，因此，加強(qiáng)對于施工建設(shè)成本的管控也是極為重要的。除此以外，其他費用還主要包括相關(guān)設(shè)施管理費用，人員管理費用，原材料管理費用，維護(hù)管理費用等。

三.房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制存在的問題

3.1不了解房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制，財務(wù)報告不規(guī)范

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個開發(fā)過程中，金融行業(yè)的財務(wù)報告為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了一些數(shù)據(jù)支持。但是，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展瞬息萬變，導(dǎo)致財務(wù)報告可能存在內(nèi)容的延誤，為了對成本控制和審計措施做出更加科學(xué)合理的決策，公司應(yīng)制定一定力度的成本控制制度，降低房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資成本，規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營風(fēng)險，反之將嚴(yán)重制約房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定健康發(fā)展。

3.2缺乏科學(xué)的成本控制，增加了項目開發(fā)的成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營水平，但在項目開發(fā)之前，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有進(jìn)行全面的調(diào)查，在房地產(chǎn)市場上，沒有對項目開發(fā)的各個階段進(jìn)行具體的成本評估，盲目投資。同時，一些房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)過程中高估或忽視了當(dāng)?shù)鼐用竦南M，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。

3.3缺乏完善的成本控制體系，導(dǎo)致成本控制缺乏制度基礎(chǔ)。

目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)過程中還沒有建立起完整的成本控制體系，這是由于在房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段缺乏成本控制體系的基礎(chǔ)，原則上房地產(chǎn)項目的成本控制比較困難。

四.房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制在不同階段的成本管理與控制

4.1計劃階段的成本管理與控制

計劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制的重點目標(biāo)，階段主要分為三個階段：初步規(guī)劃、技術(shù)設(shè)計和施工設(shè)計，可采取以下控制措施：首先，進(jìn)行公開招標(biāo)，組織多個單位進(jìn)行招標(biāo)，從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)兩個方面對項目預(yù)測進(jìn)行評價和分析，以初步預(yù)算指標(biāo)為主要評價指標(biāo)，選擇最佳設(shè)計單位，要求設(shè)計人員要了解材料價格，并確保項目的初步估算不超過可行性報告中要求的總投資額，結(jié)合規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行成本管理，來大幅降低項目成本。

4.2招投標(biāo)階段的成本管理與控制

報價是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控的重要組成部分，在投標(biāo)過程中，充分發(fā)揮各部門的優(yōu)勢，積極配合，加強(qiáng)對圖紙時間、投標(biāo)文件和現(xiàn)場情況分析的審查。

4.3施工竣工階段的成本管理與控制

施工階段是成本管理和成本控制的重要階段之一，關(guān)鍵是要建立動態(tài)成本管理體系，其中，一是要加強(qiáng)對于施工合同的管理，強(qiáng)化法律意識，嚴(yán)格控制合同變更，將成本價值與現(xiàn)場和施工過程的基準(zhǔn)時間價值進(jìn)行比較，糾正浪費;其次，加強(qiáng)事故管理，第一，盡量減少設(shè)計變更，第二是制定更嚴(yán)格的工程量清單，三是嚴(yán)格控制原材料價格和質(zhì)量，嚴(yán)格設(shè)備管理，從材料控制和設(shè)備維護(hù)兩方面加強(qiáng)工程造價控制，合理確定工程造價，這是項目全面成本管理的重要內(nèi)容，通過估算勘察工期，編制聯(lián)合評價報告，編制項目聯(lián)絡(luò)清單，編制項目竣工圖等來查看結(jié)算資料是否齊全，確認(rèn)本工程的竣工圖設(shè)計是否符合本工程的實際情況，設(shè)計修改是否符合實際竣工，是否符合設(shè)計報價，工程量的計算是否正確，市場價格是否正確。

五.結(jié)語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理和控制的方法很多，內(nèi)容也比較復(fù)雜，在實際工作中要結(jié)合實際建筑環(huán)境，確保充分考慮各方面的聯(lián)系，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)的成本管控，才能有效提高房地產(chǎn)項目成本管控質(zhì)量，充分控制施工成本，促進(jìn)企業(yè)效益的提高。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜紅霞.工程造價審核的重點[J]. 黑龍江科技信息 .2010（26）

[2]楊秀凱.房地產(chǎn)企業(yè)全程成本控制的思考與對策[J]. 財會 學(xué)習(xí) .2009（01）

[3]陳志強(qiáng).淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制[J]. 建筑經(jīng)濟(jì).2008（S1）

[4]任夏儀，張文.目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用[J]. 財會研究 .2008（03）