濱海文旅型住區(qū)規(guī)劃布局研究
——以茂名水東灣新城歌美海項(xiàng)目為例

文/深圳華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問有限公司 鞏儀鵬 常發(fā)明 侯林普 崔祎睿

0 引言

由于城市建成區(qū)土地資源緊缺，某些遠(yuǎn)離城市建成區(qū)的濱海區(qū)域逐漸被劃入城市發(fā)展藍(lán)圖。開闊的視野、優(yōu)質(zhì)的景觀資源也使濱海地區(qū)成為地產(chǎn)開發(fā)商爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。開發(fā)初期，由于政府監(jiān)管的疏忽、設(shè)計(jì)師的忽視及開發(fā)商對(duì)利益的追逐，諸多位于該區(qū)域的居住區(qū)樓盤在開發(fā)時(shí)并未很好地利用地理?xiàng)l件進(jìn)行設(shè)計(jì)，而是采用粗暴的占地圈海開發(fā)模式。這不僅破壞濱海景觀，也極大影響當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的完整性。隨著近年來政府監(jiān)管的加強(qiáng)，設(shè)計(jì)師與開發(fā)商對(duì)場(chǎng)地現(xiàn)狀認(rèn)知的增強(qiáng)，“圈海造樓”現(xiàn)象日益減少。如何充分挖掘?yàn)I海區(qū)域的景觀優(yōu)勢(shì)，在滿足居住區(qū)功能的同時(shí)，平衡經(jīng)濟(jì)效益與濱海景觀資源保護(hù)，成為設(shè)計(jì)師與開發(fā)商所關(guān)注的焦點(diǎn)。以茂名水東灣新城歌美海項(xiàng)目為例，探討濱海文旅型居住區(qū)的總體布局設(shè)計(jì)。

1 項(xiàng)目背景

茂名，一個(gè)曾經(jīng)依賴石化產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的粵西龍頭城市，與周邊城市相比，其虹吸效應(yīng)正在下降。在周邊城市濱海旅游開發(fā)初見成效的基調(diào)下，為優(yōu)化其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過強(qiáng)化旅游，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以提升城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。在此背景下，我國(guó)開發(fā)企業(yè)紛紛入駐茂名南組團(tuán)水東灣高地片區(qū)，為“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”產(chǎn)業(yè)布局落下重要一子。

該項(xiàng)目位于茂名水東灣新區(qū)的高地片區(qū)，基地緊鄰南海旅游島，距茂名西站30.0km,距晏鏡嶺3.5km，距南海中國(guó)第一灘2.0km。項(xiàng)目用地西鄰智城五路，東為歌美海西路，由北至南，4條城市支路橫穿用地，緊鄰用地東側(cè)為環(huán)境優(yōu)美的歌美海水域（見圖1）。項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積約17.5萬m2，可建設(shè)用地面積約15.5萬m2，容積率2.5，計(jì)容面積約38.7萬m2。

圖1 不同高度的現(xiàn)狀航拍

2 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析

1）海南合景汀瀾海岸 合景汀瀾海岸位于海南省陵水縣黎安鎮(zhèn)內(nèi)珍珠海岸椰林濱海旅游度假區(qū)，項(xiàng)目地處香水灣、清水灣和土福灣三大灣區(qū)之間的黃金地帶，擁有三灣三島的豐富高端度假資源。項(xiàng)目總占地面積800畝，總建筑面積317000m2，呈長(zhǎng)方形沿海岸線分布，進(jìn)深約408m，面寬約1305m，產(chǎn)品類型主要為高層公寓和別墅。合景汀瀾海岸建筑群落充分利用海岸線地形優(yōu)勢(shì)，采用沿海伸展、前低后高的規(guī)劃布局方式，使海景資源利用最大化。前區(qū)打造單坡屋頂別墅，層層遞進(jìn)分布于1.3km私屬沙灘上，后區(qū)板式公寓采用折線布置方式，均有20m2以上的180°觀海陽臺(tái)（見圖2）。

圖2 海南合景汀瀾海岸

2）海南龍棲灣波波利海岸 龍棲灣波波利海岸位于海南省樂東縣九所龍棲灣，地處北緯18°以南的大三亞熱帶濱海度假區(qū)，背山面海，自然資源充盈。波波利海岸總占地面積286畝，建筑面積28.8萬m2，目前推出10.0萬m2公寓和別墅。一期波波利海岸屬于住宅綜合區(qū)，以高層公寓和別墅為主。建筑規(guī)劃布局采用前低后高方式，前區(qū)別墅沿海錯(cuò)落排布，后區(qū)公寓排布呈弧線，板塔結(jié)合，以延長(zhǎng)建筑沿海景觀面，充分利用海景資源（見圖3）。

圖3 海南龍棲灣波波利海岸

3）惠州虹海灣 惠州虹海灣位于廣東省惠州市惠東縣港口鎮(zhèn)，東鄰雙月灣景區(qū)東山海，西鄰213縣道。項(xiàng)目占地面積10.7萬m2，建筑面積34.0萬m2，產(chǎn)品類型為高層住宅和多層商業(yè)。建筑規(guī)劃布局采用雙“U”形，后區(qū)采用板塔結(jié)合，以板樓為主，前區(qū)打造底層沿海商業(yè)。雙“U”形布局，前面無遮擋建筑，可降低視角，使看海戶數(shù)最大化，同時(shí)形成2個(gè)開闊的景觀庭院（見圖4）。

圖4 惠州虹海灣

3 規(guī)劃布局要點(diǎn)

濱海文旅型住區(qū)項(xiàng)目特點(diǎn)主要以旅游度假為主，候鳥式移居生活方式為次，兼顧周邊居民日常居住需求，是復(fù)合型功能住區(qū)。因此，滿足不同特征的居住需求及開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益最大化，成為此類型項(xiàng)目規(guī)劃布局需考慮的設(shè)計(jì)因素。濱海高層住宅的規(guī)劃布局方式，主要包括院落式、行列式、散點(diǎn)式和混合式等，結(jié)合本項(xiàng)目所處位置及看海朝向，采用院落式布局，特殊位置塔樓形體扭轉(zhuǎn)，使絕大多數(shù)樓棟皆可獲得濱海景觀。

3.1 前點(diǎn)后板，視角優(yōu)先

以平衡經(jīng)濟(jì)效益與濱海資源保護(hù)為原則，結(jié)合樓棟形式、景觀視線、建筑布局及天際線等因素，推導(dǎo)出全部塔式、板塔結(jié)合沿海錯(cuò)落布置及板塔結(jié)合雙“U”形布局3個(gè)方案（見圖5）。

圖5 布局方案

1）全部塔式 塔樓沿景觀面平行錯(cuò)落布置，滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，樓棟數(shù)28棟，樓間距47～60m。該方案樓密度大，中心庭院尺度小，且樓之間相互遮擋，遠(yuǎn)離海景的塔式住宅較難觀看一線海景。

2）板塔式結(jié)合沿海錯(cuò)落布置 滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，樓棟數(shù)24棟，樓間距46～93m。該方案采用前塔后板，雖能減少樓棟數(shù)使樓間距變大，但前區(qū)塔樓平行景觀面布置，樓棟間遮擋嚴(yán)重，且庭院尺度不大，無法實(shí)現(xiàn)整個(gè)社區(qū)套形的均好性。

3）板塔結(jié)合雙“U”形布局 滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，樓棟數(shù)25棟，樓間距85～91m。該方案“U”形布置使所有樓棟均能獲得開闊的景觀視線，且使看海戶數(shù)最大化；庭院尺度大，空間更開闊，社區(qū)品質(zhì)更高，社區(qū)套形均好性較高；樓棟高低分區(qū)，錯(cuò)落有致形成豐富的天際線。

通過多種方案比較，綜合考慮樓棟數(shù)、樓間距、庭院尺度、天際線、套形得房率及看海視線質(zhì)量等因素，推導(dǎo)出最優(yōu)方案：板式與塔式結(jié)合，前塔后板，塔樓和板樓形成雙“U”形布局。

3.2 雙“U”形格局，景觀資源利用最大化

平面布局實(shí)現(xiàn)景觀資源利用率最大化。通過點(diǎn)板結(jié)合形成雙“U”形布局，使前區(qū)無遮擋，最大化延展看海景觀面；在東南側(cè)沿海利用界面斜度擴(kuò)大開口空間，減少樓棟之間的相互干擾；利用樓棟自身角度和特殊化套形，使每個(gè)套形均能獲得良好的海景視線。

1）雙“U”形布局 采用后板前塔的雙“U”形布局，庭院尺度保持在90m以上，前后無遮擋，視線開闊?！癠”形布置可延長(zhǎng)看海景觀面，使看海戶數(shù)最大化。在經(jīng)濟(jì)效益和項(xiàng)目品質(zhì)間尋求平衡，在保證景觀視線、社區(qū)品質(zhì)前提下，盡量提升經(jīng)濟(jì)效益（見圖6）。

圖6 雙“U”形布局

2）庭院比例和尺度研究 在雙“U”形布局基礎(chǔ)上，研究庭院尺度及景觀視線最大化方法。如圖7所示，L1及L3平行景觀面，以此為基準(zhǔn)研究L2，L4分別與L1，L3的夾角，夾角越大，斜度越大，L2及L4的長(zhǎng)度增大，空間開口增大，庭院越開闊，景觀視線越好。

圖7 庭院尺度

3）塔樓角度和特殊化套形 從單體樓棟設(shè)計(jì)出發(fā)，通過調(diào)整樓棟角度使樓棟間視線遮擋最小化，使套形獲得最佳景觀朝向。此外，還可局部特殊化處理套形，如方案中對(duì)板式進(jìn)行變化，形成折板式，既弱化大板樓對(duì)城市空間的不利影響，又使樓棟之間互不遮擋，爭(zhēng)取更多套形獲得良好的海景視線，使景觀資源利用最大化。

4）海景視線量化分析 對(duì)海景視線進(jìn)行精確計(jì)算，按角度大小對(duì)海景視線進(jìn)行分級(jí)。一級(jí)視線，180°范圍可觀海景；二級(jí)視線，90°～180°范圍可觀海景；三級(jí)視線，30°～90°范圍可觀海景；四級(jí)視線，0～30°范圍可觀海景；五級(jí)視線，無海景。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，一級(jí)視線占比60.00%以上，二級(jí)視線占比1.14%，三級(jí)視線占比14.98%，四級(jí)視線占比16.51%。依照此種規(guī)劃布局，社區(qū)約93%的住戶可觀海，且可觀一線海景住戶占比達(dá)60%，盡可能使海景資源利用最大化。

3.3 高低分區(qū)，視線錯(cuò)落

從豎向上，將整個(gè)社區(qū)分為3個(gè)層級(jí)，前區(qū)為底層別墅和商墅，中區(qū)為80m高度塔樓，后區(qū)為100m板樓，整個(gè)排布呈階梯狀。階梯式布局優(yōu)勢(shì)高低分區(qū)，使前后建筑視線不遮擋；與景觀面契合，更好呼應(yīng)自然風(fēng)光；順應(yīng)風(fēng)向，使建筑獲得更佳通風(fēng)；前后高低起伏，不僅順應(yīng)上位規(guī)劃，豐富城市天際線，也使整個(gè)社區(qū)視線錯(cuò)落有致。

3.4 商業(yè)界面，曲折動(dòng)感

度假區(qū)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，需求量小于城市住區(qū)。但其對(duì)特色餐飲、當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)等商品需求量較大。區(qū)別于城市居住區(qū)，濱海旅游住區(qū)商業(yè)應(yīng)彰顯整體有序、空間豐富的布局方式，提倡特色化運(yùn)營(yíng)。

1）通過對(duì)價(jià)值界面的分析，在沿智城五路及地塊北、中、南4條東西支路一側(cè)布置1層商業(yè)，商業(yè)形式順應(yīng)高層樓棟布置方向，形成1條動(dòng)感活潑的商業(yè)界面，拉長(zhǎng)了商業(yè)動(dòng)線，并形成具有變化的商業(yè)前廣場(chǎng)空間。

2）為提高整個(gè)小區(qū)度假調(diào)性，在沿歌美海西路近海一側(cè)布置2排低密度產(chǎn)品（別墅及商墅），在外部景觀資源與內(nèi)部庭院布局之間找到最佳平衡點(diǎn)。

3）在北地塊東南角設(shè)置社區(qū)體驗(yàn)式會(huì)所，在空間上，與其北側(cè)別墅商業(yè)及主入口廣場(chǎng)空間共同組成開放的小區(qū)門戶，通過設(shè)置屋頂構(gòu)架，使小區(qū)體驗(yàn)式會(huì)所與南側(cè)市政綠地地塊配建的小區(qū)臨時(shí)營(yíng)銷中心及展示區(qū)有機(jī)聯(lián)系。

綜上所述，最終呈現(xiàn)“一帶四園兩組團(tuán)”的度假標(biāo)桿大盤(見圖8，9)。

圖8 鳥瞰

圖9 濱海透視

4 結(jié)語

濱海居住區(qū)項(xiàng)目開發(fā)重點(diǎn)在于滿足開發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的追求、政府對(duì)于城市形象的要求及市民對(duì)濱海公共空間的訴求。良好的規(guī)劃布局不僅能改善居住品質(zhì)，提升城市形象及特色，而且對(duì)推動(dòng)城市區(qū)域發(fā)展，營(yíng)造優(yōu)質(zhì)海岸生態(tài)環(huán)境具有重要作用。此類項(xiàng)目應(yīng)因地制宜，挖掘地塊潛力，并規(guī)避自身缺點(diǎn)。茂名歌美海住區(qū)項(xiàng)目在空間布局設(shè)計(jì)中將城市愿景與開發(fā)商戰(zhàn)略完美結(jié)合，打造高品質(zhì)濱海復(fù)合型居住社區(qū)。