淺析房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點

張坤

摘要：本文從房地產(chǎn)建筑施工管理中存在的問題出發(fā)，論證了房地產(chǎn)開發(fā)中施工管理的重要性，又詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)建筑施工管理及控制的要點，重點強(qiáng)調(diào)了質(zhì)量管理的關(guān)鍵意義，最后得出建立規(guī)范的管控體系和高效利用現(xiàn)代化管理工具必然會助力房地產(chǎn)企業(yè)獲得長遠(yuǎn)發(fā)展的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：建筑施工;管理要點;控制要點;探討

一、房地產(chǎn)建筑施工管理現(xiàn)狀

改革開放以來，尤其是進(jìn)入21世紀(jì)之后，城市建設(shè)大力發(fā)展，人口城鎮(zhèn)化率大幅提高，隨之而來的房地產(chǎn)行業(yè)更是飛速猛進(jìn)、如日中天。置業(yè)買房是民生大事，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本驅(qū)動力。讓廣大人民住有所居是開展一切生產(chǎn)活動的基礎(chǔ)，更是一個國家健康發(fā)展的重要標(biāo)志。然而，這些年來房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)、一路高歌的發(fā)展中，并不是所有的建筑施工都隨人所愿。現(xiàn)實中像爛尾樓、塌方事件或者說交付使用后墻面開裂等一系列問題頻繁發(fā)生，這說明建筑施工不合格、建筑質(zhì)量有問題，充分反映出施工管理工作做得不到位。

在當(dāng)前的房地產(chǎn)建筑項目中，大多數(shù)都是經(jīng)歷招標(biāo)、投標(biāo)、中標(biāo)這三個步驟。簽訂項目開發(fā)合同后，大部分的執(zhí)行實施都靠承建商說了算，監(jiān)理也可能發(fā)揮一些作用。但是甲方很難做到跟乙方實時對接及信息同步，所以建筑施工管理很難精細(xì)化，更達(dá)不到面面俱到的要求。再說，對乙方工程隊往往會把時間成本放在第一位考慮，這隨之而來的就會削弱質(zhì)量成本。

二、房地產(chǎn)建筑施工管理的重要性

建筑施工管理是真正執(zhí)行項目的實體活動，也是房地產(chǎn)開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)建筑項目涉及人員眾多、使用材料設(shè)備豐富、又有工期較長、工序技藝要求較高等特點，所以其施工管理便成為特別復(fù)雜且艱巨的工作。

盡管建筑施工時間長、任務(wù)重，但是絕對不能在建筑質(zhì)量上馬虎。建筑施工管理直接關(guān)系到交付成品的質(zhì)量，直接影響客戶的滿意度。房地產(chǎn)項目離開了嚴(yán)格合理有效的建筑施工管理，就如脫韁野馬、一盤散沙，后果將不堪設(shè)想。所以不但要有施工管理的設(shè)置，而且要高度重視施工管理的實效性。無論是寫字樓還是住宅或公寓等建筑施工項目，都必須加強(qiáng)事先、事中、事后全過程的管理，加強(qiáng)甲乙雙方全方位實時溝通，并建立合理有效的監(jiān)督機(jī)制，讓選材工藝等內(nèi)容盡可能透明化，即便是有問題也盡量最短時間扼殺在搖籃里。最好是建立科學(xué)合理的管控體系，讓施工管理成為相對規(guī)范又有一定創(chuàng)新特色的工作。有了成功的施工管理，房屋質(zhì)量問題也就有了更多的保障。

三、房地產(chǎn)建筑施工的管理

房地產(chǎn)建筑項目千頭萬緒又復(fù)雜多變，其施工管理不只是需要做好進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、成本管理，而且在溝通管理、整體管理、范圍管理、風(fēng)險管理，采購管理方面都要有一定的能力和技巧。而針對當(dāng)前施工管理的現(xiàn)狀，在質(zhì)量管理、進(jìn)度管理及安全風(fēng)險的管理上最有必要探討一下。

（一）工程質(zhì)量的嚴(yán)格把關(guān)

房地產(chǎn)建筑項目中涉及的工程質(zhì)量，其內(nèi)涵非常豐富。從整體的造型特點、設(shè)計風(fēng)格到局部的采光朝向，從材料的采購使用到工藝流程的處理等;有些可能立竿見影、肉眼可見;有些則可能是深藏不露、隱患多多。因為房屋建筑具有體積龐大又無法移動、生產(chǎn)周期長又價格昂貴等諸多特點，所以它并不能像其他商品那樣進(jìn)行交易，更難以進(jìn)行退換貨。如此一來，房屋的工程質(zhì)量就顯得至關(guān)重要。也許這是業(yè)主全家傾其所有才交上了首付，也許這是當(dāng)?shù)匾?guī)劃最高的酒店，但是不管如何，這個建筑將來是要讓人遮風(fēng)避雨的。如果沒有強(qiáng)健的根基、沒有可靠的主體結(jié)構(gòu)，或是沒有采用什么真材實料、沒有精湛的工藝制作，那后果可想而知。

（二）施工進(jìn)度的監(jiān)督管理

房地產(chǎn)建筑項目都是綜合性大工程，在這個巨大工程中，除了加強(qiáng)施工人員自身的職業(yè)素養(yǎng)，還非常有必要建立一套完整的監(jiān)督機(jī)制。其實，施工本身就是一個動態(tài)過程，除了接受監(jiān)理委員會的監(jiān)督，施工方還可以邀請業(yè)主成立監(jiān)督小組。小組成員按照時間搭配，優(yōu)勢互補(bǔ)的原則選擇建組，保證每個人都有不同的視角，獨到的見解，保證每天都有人可以到施工現(xiàn)場，盡可能及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

四、房地產(chǎn)建筑施工管理的控制要點

（一）基礎(chǔ)施工的控制要點

基礎(chǔ)施工是建筑施工的基礎(chǔ)、是房子的根基、是建筑的出發(fā)點。在這個施工階段，一磚一瓦或是一個毫米都可能影響到后續(xù)跟進(jìn)，一系列想到的想不到的麻煩都有可能接踵而至。常話有“地基不牢地動山搖”，所以在這個基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，尤其要注意控制進(jìn)度，保證質(zhì)量過硬，一定要樹立“寧可犧牲快速性，也不能丟掉穩(wěn)定性”的觀念，穩(wěn)打穩(wěn)扎，步步為營，做好建筑施工的第一階段。

（二）建造材料的控制要點

建造施工中選材是關(guān)鍵。需要注意的是這里強(qiáng)調(diào)的材料，絕對不僅是要在數(shù)量上講究足斤足兩，而且更要在質(zhì)量上保證貨真價實、還要符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)厲杜絕贗品水貨、堅決打擊以假亂真以次充好的采購。此外，材料的性能測試也要過關(guān)，一定要立足于長遠(yuǎn)需求的滿足，而決不能為一時之利而毀了大局。

結(jié)束語

施工管理的本質(zhì)就是科學(xué)控制施工這個過程，使得人盡其用、各司其職;將物料精打細(xì)算、合理配置;讓所有施工活動都盡可能按照原計劃有序完成。然而，施工管理又不完全等同于控制。施工管理中，除了發(fā)揮控制的作用之外，推動項目成功的關(guān)鍵因素還包括施工過程中的各種上傳下達(dá)、左右協(xié)調(diào)，這些活動助力了項目的順利進(jìn)展，也沒有執(zhí)行控制那么生硬。不過，在企業(yè)發(fā)展中管控一體化的思想早已凸顯并趨于成熟，房地產(chǎn)建筑施工管理也同樣可以參考借鑒。此外，項目管理中在選擇現(xiàn)代化辦公軟件的基礎(chǔ)上，還可以運(yùn)用有效的管理工具和方法，如比較典型的甘特圖、工作任務(wù)分解、時間線、狀態(tài)表、質(zhì)量功能部署和思維導(dǎo)圖等。

總而言之，建立健全規(guī)范的管控體系，再使用一些現(xiàn)代化管理工具，非但會讓房地產(chǎn)建筑施工管理如虎添翼、如魚得水，更是會提高施工效率、為企業(yè)注入新活力、為客戶帶來快捷高效的實惠。

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