重慶地區(qū)商業(yè)銀行住宅車位創(chuàng)新貸款產(chǎn)品調(diào)研及市場(chǎng)前景分析

吳歡歡

摘要：隨著重慶市人口的不斷增加，各商業(yè)住宅小區(qū)的車位逐漸成為稀缺資源。目前重慶地區(qū)住宅車位貸款多以信用卡分期的方式進(jìn)行，存在利率較高、還款形式比較單一等問(wèn)題。本文從重慶地區(qū)車輛規(guī)模和增長(zhǎng)情況入手，通過(guò)分析重慶市住宅車位購(gòu)買(mǎi)限制政策，以及銀行車位貸款類產(chǎn)品的現(xiàn)狀，提出重慶地區(qū)商業(yè)銀行住宅車位創(chuàng)新貸款產(chǎn)品的形態(tài)，以及市場(chǎng)前景分析。

關(guān)鍵詞：重慶;車位;創(chuàng)新貸款;分析

2021年5月13日發(fā)布的重慶市第七次全國(guó)人口普查結(jié)果顯示，全市常住人口共3205.42萬(wàn)人，與2020年第六次全國(guó)人口普查的2884.62萬(wàn)人相比，增加320.80萬(wàn)人，增長(zhǎng)11.12%，年平均增長(zhǎng)率為1.06%，比2000年到2010年的年平均增長(zhǎng)率0.12%上升0.94個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)據(jù)表明重慶人口10年來(lái)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

隨著常住人口的不斷增加，加之重慶地區(qū)獨(dú)有的窄坡路況，使得重慶地區(qū)的住宅小區(qū)，大多數(shù)無(wú)法像中國(guó)其他城市修建地面及小區(qū)周圍路邊停車場(chǎng)，多數(shù)住宅小區(qū)的停車場(chǎng)形態(tài)為小區(qū)地下停車場(chǎng)，受下挖深度限制，停車場(chǎng)地下層數(shù)及停車位數(shù)也相應(yīng)受限。目前重慶地區(qū)住宅車位貸款類產(chǎn)品以銀行信用卡分期產(chǎn)品為主，經(jīng)對(duì)市場(chǎng)和同業(yè)情況進(jìn)行調(diào)研，認(rèn)為存在以下商業(yè)銀行住宅車位創(chuàng)新貸款產(chǎn)品的可能：

一、重慶地區(qū)住宅車位現(xiàn)狀

（一）總體情況

2018年，重慶樓市成交的車位數(shù)量為28569個(gè)，銷售總金額約37.14億元，以此推算，重慶地區(qū)的車位平均價(jià)格約為13萬(wàn)/個(gè)。

（二）單價(jià)情況

2018年，重慶車位的建面均價(jià)為5200元/m2，較2014年的4200元/m2，2013年的2946元/m2均有很大漲幅。

（三）未來(lái)發(fā)展情況

截至2021年上半年，重慶地區(qū)車輛保有量超過(guò)500萬(wàn)輛，每千人汽車保有量超過(guò)60輛。且在過(guò)去幾年中持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)重慶地區(qū)的住宅小區(qū)車位將持續(xù)緊俏。

二、重慶市管理機(jī)構(gòu)對(duì)于住宅車位銷售購(gòu)買(mǎi)的規(guī)定

目前重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)對(duì)于住宅車位銷售和購(gòu)買(mǎi)行為有著嚴(yán)格的規(guī)定，根據(jù)《渝建市場(chǎng)[2020]5號(hào)重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范商品房配套車位銷售有關(guān)事宜的通知》的規(guī)定：

①商品房配套車位必須首先滿足本小區(qū)業(yè)主使用需要。需要向本小區(qū)業(yè)主以外的單位和個(gè)人出售的，在滿足本小區(qū)業(yè)主需要后，還需提供經(jīng)人民法院生效的法律文書(shū)或者仲裁裁決確認(rèn)書(shū)，條件非常苛刻。

②商品房配套車位預(yù)售的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)取得車位預(yù)售許可。取得預(yù)售許可后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定銷售車位的，應(yīng)在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)公告，并書(shū)面信函通知小區(qū)業(yè)主。公告之日起6個(gè)月內(nèi)，車位只能向購(gòu)房業(yè)主出售，且一套房屋只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車位。6個(gè)月后逐步向業(yè)主放開(kāi)銷售限制，并在放開(kāi)銷售限制前1個(gè)月書(shū)面通知小區(qū)業(yè)主。車位屬住宅配套車位的，一套房屋最多可購(gòu)買(mǎi)二個(gè)車位。

③商品房配套車位現(xiàn)售的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行車位產(chǎn)權(quán)首次登記。車位產(chǎn)權(quán)首次登記后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定銷售車位的，應(yīng)在小區(qū)范圍內(nèi)公告，并書(shū)面信函通知小區(qū)業(yè)主。公告之日起6個(gè)月內(nèi)，車位只能向購(gòu)房業(yè)主出售，且一套房屋只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車位。6個(gè)月后逐步向業(yè)主放開(kāi)銷售限制，具體參照前款規(guī)定執(zhí)行。

④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》和《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在銷售現(xiàn)場(chǎng)或小區(qū)公示欄中公開(kāi)本小區(qū)車位（含人防車位）出售情況，購(gòu)房業(yè)主可根據(jù)需要承租車位（含人防車位），在承租期內(nèi)，承租業(yè)主擁有承租車位的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。小區(qū)車位（含人防車位）有多余未出租或出售的，經(jīng)向小區(qū)業(yè)主公示后，可臨時(shí)出租給小區(qū)業(yè)主以外的單位或者個(gè)人，每次租期不得超過(guò)6個(gè)月。

⑤車位在辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案時(shí)，若屬于購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車位的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提交購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)車位的情況說(shuō)明;若屬于購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)兩個(gè)車位的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除應(yīng)提交購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)車位的情況說(shuō)明外，還應(yīng)提交關(guān)于車位銷售的情況說(shuō)明及承諾書(shū)。

三、住宅車位貸款產(chǎn)品現(xiàn)狀

（一）信用卡分期類貸款產(chǎn)品

目前重慶地區(qū)主要有建設(shè)銀行、重慶銀行、平安銀行等在進(jìn)行車位貸款產(chǎn)品營(yíng)銷。主要通過(guò)信用卡分期方式進(jìn)行，客戶首付20%～30%，分期期限為三年，產(chǎn)權(quán)無(wú)須抵押給銀行，三年分期總手續(xù)費(fèi)為11%～13%，折算為貸款利率在年化7.3%～8.7%之間。

（二）車位抵押類貸款產(chǎn)品

針對(duì)住宅車位抵押貸款，很多銀行在房屋抵押管理辦法中，將其按照商用房按揭進(jìn)行業(yè)務(wù)受理，一方面其貸款流程較復(fù)雜，需辦理抵押登記，且貸款成數(shù)不超過(guò)5成。另一方面，住宅車位信用卡分期，大多由同一樓盤(pán)貸款按揭業(yè)務(wù)受理銀行進(jìn)行受理，排他性較強(qiáng)。因此該類車位抵押貸款在重慶地區(qū)基本沒(méi)有市場(chǎng)。

四、可優(yōu)化創(chuàng)新的住宅車位貸款形態(tài)

①目前重慶車位購(gòu)買(mǎi)需求較強(qiáng)，且車位都有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，客戶過(guò)戶及交易流程非常簡(jiǎn)便。經(jīng)調(diào)查，新建小區(qū)車位銷售情況良好，車位增值潛力大，且購(gòu)車位客戶都至少有一套住房和車位固定資產(chǎn)，綜合資質(zhì)較好。

②目前絕大多數(shù)商業(yè)銀行都有針對(duì)良好工作單位、良好納稅記錄、穩(wěn)定公積金繳納記錄客群的純信用類貸款，貸款額度一般在30萬(wàn)元以內(nèi)，期限一般不超過(guò)3年，年化貸款利率一般在4.5%～6%。

③具有住宅車位貸款訴求的客群具備以下特點(diǎn)：第一，客戶至少擁有該住宅小區(qū)一套住宅，否則客戶不具備車位購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)。第二，客戶或客戶所在家庭至少擁有一輛汽車。第三，客戶申請(qǐng)貸款的需求真實(shí)可信，即購(gòu)買(mǎi)客戶所擁有住房所在小區(qū)的產(chǎn)權(quán)車位。第四，客戶需要的貸款金額在10萬(wàn)元～25萬(wàn)元之間。

④通過(guò)上述分析可以看出，住宅車位貸款需求客群與當(dāng)前各商業(yè)銀行爭(zhēng)搶的優(yōu)質(zhì)單位、良好納稅和公積金繳納記錄的客群，在貸款期限、貸款金額等方面高度重合，且住宅車位貸款客戶，同樣具有銀行優(yōu)質(zhì)客群所需的穩(wěn)定、貸款需求真實(shí)、違約成本高等特點(diǎn)，因此完全可以將住宅貸款需求客群納入商業(yè)銀行純信用貸款優(yōu)質(zhì)客戶群體中。

⑤若采用上述貸款“車位貸”拓展該市場(chǎng)，則與競(jìng)爭(zhēng)銀行信用卡分期產(chǎn)品相比同樣無(wú)需抵押，但客戶無(wú)需辦理信用卡，且付出的成本低于信用卡車位分期類產(chǎn)品。與競(jìng)爭(zhēng)銀行車位抵押類貸款相比，本產(chǎn)品無(wú)需抵押，而且貸款金額可覆蓋客戶購(gòu)買(mǎi)車位的全款。

五、客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

①必須為商業(yè)銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)小區(qū)的業(yè)主;

②該業(yè)主需購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)車位未滿半年或擬購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)車位;

③借款人需為業(yè)主本人或其直系親屬;

④借款人征信顯示2年之內(nèi)累計(jì)逾期不超過(guò)6次，連續(xù)逾期不超過(guò)3次，無(wú)訴訟糾紛記錄或強(qiáng)制執(zhí)行記錄;

⑤借款人家庭收入穩(wěn)定，收入償債比符合商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)客戶純信用類貸款相關(guān)要求;

⑥借款人年齡、其他資質(zhì)符合商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)客戶純信用類貸款相關(guān)要求。

六、優(yōu)質(zhì)小區(qū)定義標(biāo)準(zhǔn)

①小區(qū)為重慶排名前100的開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的住宅樓盤(pán);

②小區(qū)地理位置較好，需為現(xiàn)房或者已售房屋占所有可售房屋比例不得低于80%;

③原則上不受理拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、純商業(yè)用房、獨(dú)棟無(wú)小區(qū)住房、企業(yè)及機(jī)關(guān)等自行建造小區(qū)等;

④在售小區(qū)銷售情況良好，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目回款正常，無(wú)工程訴訟糾紛，無(wú)業(yè)務(wù)維權(quán)等不良影響。

七、風(fēng)險(xiǎn)把控

①單人單筆授信金額不超過(guò)20萬(wàn)元;

②借款人需提供本小區(qū)產(chǎn)權(quán)證明或購(gòu)房合同用以證明其業(yè)主身份，受理銀行需詳盡調(diào)查客戶提供資料的真實(shí)性，保證準(zhǔn)入客戶符合進(jìn)件標(biāo)準(zhǔn);

③可授信小區(qū)需為重慶排名前100的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的成熟小區(qū)或在售優(yōu)質(zhì)小區(qū);

④借款人需提供購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)車位未滿半年或即將購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)車位的相關(guān)佐證;

⑤申請(qǐng)人需為本小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人及其配偶;

⑥貸款定價(jià)原則上與商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)客戶純信用類貸款一致。

八、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，上述創(chuàng)新類車位貸款既具有信用卡車位分期類貸款產(chǎn)品純信用、無(wú)抵押的特點(diǎn)，又滿足了商業(yè)銀行尋找收入穩(wěn)定、有真實(shí)貸款需求和場(chǎng)景優(yōu)質(zhì)客群的需求，同時(shí)參照商業(yè)銀行現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)客群純信用貸款的利率定價(jià)又低于信用卡車位分期類產(chǎn)品。伴隨著重慶地區(qū)日益增長(zhǎng)的車位購(gòu)買(mǎi)需求，可豐富商業(yè)銀行的差異化貸款產(chǎn)品體系，具有很大的市場(chǎng)潛力。

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