房地產(chǎn)價(jià)格與庫存量關(guān)系研究

□文/裴科亮

（蘭州市房地產(chǎn)職工培訓(xùn)學(xué)校甘肅·蘭州）

［提要］為了厘清房價(jià)與庫存的關(guān)系，本文采用因子分析與回歸分析相結(jié)合的方式得到相值與實(shí)際值的相對(duì)誤差率為8%，說明該回歸模型較好地解釋了房價(jià)與庫存之間的相關(guān)性，使得相關(guān)性較強(qiáng)的七個(gè)變量的信息盡量減少被使用，最終擬合了房價(jià)與庫存關(guān)系的模型。結(jié)果表明：回歸分析的最后檢驗(yàn)顯示擬合優(yōu)度高于0.9，并且回歸相關(guān)性。研究結(jié)論：（1）在國民收入穩(wěn)定的假設(shè)下，房地產(chǎn)價(jià)格與庫存是成反方向變動(dòng)的，即房價(jià)上漲會(huì)比較容易引起庫存減少。（2）新舊房價(jià)格指數(shù)因子和綜合價(jià)格因子與庫存量成正比，即當(dāng)它們?cè)黾訒r(shí)，在房價(jià)因子不變的情況下，庫存量都會(huì)有所增加。（3）由模型可知，在其他條件不變的情況下，庫存量也存在，這說明合理的庫存對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還是有一定的幫助。

一、引言

2010年全國開始實(shí)行限貸，各大城市紛紛推出限購政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨行政化的打壓。到2014年各大城市又紛紛解除此類政策。2015年樓市政策總體寬松，在包括降準(zhǔn)降息等一系列政策的刺激下，樓市交易活躍，房價(jià)呈現(xiàn)反彈態(tài)勢(shì)。對(duì)2010～2018年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析，以及對(duì)相應(yīng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分類研究，有利于對(duì)整個(gè)房價(jià)走向有更清晰的把握。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，對(duì)全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)進(jìn)行分析，主要從三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行研究：房價(jià)指數(shù)環(huán)比增幅曲線、同比增幅曲線和定基增幅曲線。此外，截至2018年6月底，根據(jù)易居研究院智庫中心監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為42，643萬平方米，環(huán)比減少0.2%，同比減少8.0%。2017年下半年開始，全國70個(gè)城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，而到了2018年1月份繼續(xù)出現(xiàn)下滑，說明相對(duì)全國水平，這70個(gè)城市在去庫存方面效果更佳。綜合我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和上述對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性評(píng)述，本文采用因子分析模型，對(duì)我國70個(gè)大中城市房價(jià)和庫存數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的線性研究，以期對(duì)我國城市間的房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)關(guān)系研究提供借鑒。

二、數(shù)據(jù)來源與研究方法

（一）數(shù)據(jù)來源。主要是全國的70個(gè)大中地級(jí)城市，庫存量（主要是商鋪、住宅、寫字樓庫存量）都沒有太懸殊的差異。數(shù)據(jù)主要來源于國家統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒以及易居中國研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)。

（二）研究方法

1、相關(guān)性分析法。相關(guān)性分析是指對(duì)兩個(gè)或多個(gè)具備相關(guān)性的變量元素進(jìn)行分析，從而衡量兩個(gè)變量因素的相關(guān)密切程度。對(duì)比“近9年70城房價(jià)趨勢(shì)報(bào)告（022701）”和“中國50城住宅庫存報(bào)告（20180228）”兩張數(shù)據(jù)表可知，從2011年1月至2018年12月的日期是相對(duì)應(yīng)的，選取該時(shí)間段數(shù)據(jù)中新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)、二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)、90平方米及以上新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)、90～144平方米新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)、144平方米以上新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)、二手住宅銷售環(huán)比價(jià)格指數(shù)和二手住宅銷售同比價(jià)格指數(shù)七個(gè)影響庫存的變量進(jìn)行相關(guān)性分析。

2、因子分析法。因子分析的基本目的就是用少數(shù)幾個(gè)因子去描述許多指標(biāo)或因素之間的聯(lián)系，即將相關(guān)比較密切的幾個(gè)變量歸在同一類中，每一類變量就成為一個(gè)因子，以較少的幾個(gè)因子反映原資料的大部分信息。利用因子分析的方法就可將七個(gè)變量進(jìn)行抽象和降維，提取其中不重復(fù)的因素。

3、回歸分析法?；貧w分析法是在掌握大量觀察數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法建立因變量與自變量之間的回歸關(guān)系函數(shù)表達(dá)式（稱回歸方程式）?；貧w分析法預(yù)測(cè)是利用回歸分析方法，根據(jù)一個(gè)或一組自變量的變動(dòng)情況預(yù)測(cè)與其有相關(guān)關(guān)系的某隨機(jī)變量的未來值。針對(duì)因子分析結(jié)果，我們可以進(jìn)行回歸分析，對(duì)未來房價(jià)和庫存關(guān)系做出預(yù)測(cè)。

三、結(jié)果與分析

首先對(duì)這七個(gè)變量單獨(dú)分析其相關(guān)性，可以得出表1數(shù)據(jù)。（表1）數(shù)；X3為90平方米及以上新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)；X4為90～144平方米新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)；X5為144平方米以上新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)；X6為二手住宅銷售環(huán)比價(jià)格指數(shù)；X7為二手住宅銷售同比價(jià)格指數(shù)。相關(guān)性矩陣分析法是在各國專家相互研究下由聯(lián)合國文教組織建立和發(fā)展起來的一套確定科技優(yōu)先發(fā)展領(lǐng)域的系統(tǒng)性方法，相關(guān)性矩陣的分析涉及多個(gè)自變量問題，是解決問題開始的最重要步驟。

表1 相關(guān)性矩陣表

由表1相關(guān)性矩陣數(shù)據(jù)可知，七個(gè)變量之間存在著大量的顯著相關(guān)性，即變量之間有明顯的影響，如果直接利用該七個(gè)變量對(duì)庫存進(jìn)行相關(guān)性分析則會(huì)導(dǎo)致大量的信息被重復(fù)使用，不利于結(jié)果的分析。因此，再利用因子分析法將七個(gè)變量進(jìn)行抽象和降維，即用較為簡單的定義對(duì)七個(gè)因子合并分析，然后賦予合并后的因子不同的意思，主要用的因素提取方法，是對(duì)于數(shù)據(jù)廣泛的因素進(jìn)行研究分析的主題元素分析法。

因子分析結(jié)果如表2、表3所示。（表2、表3）

表2 變量共同性表

注：提取方法為主題元件分析。變異系數(shù)是用來消除測(cè)量尺度和量綱的影響或者不能直接比較其方差的大小，為了比較兩組數(shù)據(jù)離散程度的大小，就引出了原始數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)差，原始數(shù)據(jù)平均數(shù)的比的變異系數(shù)分析。

從上面的主題元素分析我們用SPSS工具可以得到以因子為橫坐標(biāo)，以特征值為縱坐標(biāo)的碎石圖，碎石圖的作用就提取特征值大于1的因子?？梢钥闯?，有三個(gè)因子的特征值大于1，所以從七個(gè)變量中提取了三個(gè)因子，又由表3可知，提取的三個(gè)因子對(duì)原始信息累積貢獻(xiàn)率為98%，說明這三個(gè)因子良好地覆蓋了七個(gè)變量的信息。（圖1）

表3 變異數(shù)統(tǒng)計(jì)說明表

圖1 陡坡圖（碎石圖）

對(duì)表4的結(jié)果進(jìn)行最大方差旋轉(zhuǎn)，得到表5。從表4、表5、表6可知，因子1代表了“90平方米及以上新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)”、“90～144平方米新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)”、“144平方米以上新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)”；因子2代表了“新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)”和“二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)”；因子3代表了“二手住宅銷售環(huán)比價(jià)格指數(shù)”和“二手住宅銷售同比價(jià)格指數(shù)”。（表4、表5、表6）

表4 元件矩陣表

表5 元件旋轉(zhuǎn)矩陣表

表6 元件評(píng)分系數(shù)矩陣表

由上述可知，我們可為3個(gè)抽象因子賦予具體含義，F(xiàn)1為人均收入因子，F(xiàn)2為新舊房價(jià)變化因子，F(xiàn)3為二手房價(jià)格變化因子。

針對(duì)上述因子分析結(jié)果，進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如表7、表8所示。（表7、表8）

表7 變異數(shù)分析a

表8 系數(shù)a

所以，該回歸方程為：

Y=-2865.204F1+2418.903F2+3108.179F3+29769.250

注：Fi為因子分析結(jié)果的抽象因子

從該回歸方程來看，對(duì)于因子1可以看出該因子（在不考慮因子2與因子3的情況下）與庫存成負(fù)相關(guān)關(guān)系。房價(jià)指數(shù)是反映一定時(shí)期房屋銷售價(jià)格變動(dòng)程度和趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)，它通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房價(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度，也就是價(jià)格上漲則意味著庫存增多，即房價(jià)與庫存是成正相關(guān)關(guān)系的。根據(jù)凱恩斯流動(dòng)偏好理論，我們可以知道大多數(shù)人都懷著投機(jī)性心理，容易高價(jià)買，低價(jià)觀望，因此國民收入多了，房價(jià)上漲的情況下，庫存會(huì)有一定的減少。此外，根據(jù)需求決定理論，在國民收入穩(wěn)定的假設(shè)下，當(dāng)房屋的增加量為0或者小于需求對(duì)房屋存量的影響時(shí)，需求降低引起庫存量增大，最終導(dǎo)致房價(jià)降低；而需求增加必然引起庫存減少，導(dǎo)致房價(jià)增加，這都可以說明庫存量與房價(jià)成反比，所以模型符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。從2010年開始，國家實(shí)行公積金上漲政策，工薪階層買房，公積金占比提升，雖然房價(jià)漲了，但是好的政策總能增加房產(chǎn)消費(fèi)，況且國家支持政策一直在變。表中研究的是50個(gè)城市的總體分析。同理，對(duì)于因子2及因子3來說，可以很清楚地看到它們與庫存量成正比，即它們?cè)黾訒r(shí)，在因子1不變的情況下庫存量都會(huì)有所增加。其實(shí)，還可以看到，當(dāng)變量因子1、2、3為零時(shí)仍然存在庫存，表示即使價(jià)格不變動(dòng)，庫存仍然會(huì)存在，這其實(shí)也很好地解釋了我們并不能消滅庫存而只是減少庫存。

本文采用2012～2018年72個(gè)月50個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格庫存量的數(shù)據(jù)，通過因子分析模型對(duì)全國房地產(chǎn)進(jìn)行了相關(guān)研究，可以看出人均收入與庫存量的變化是成反方向變動(dòng)的，新舊房價(jià)的增加會(huì)使庫存量增加，而舊房的時(shí)間序列下價(jià)格的增加也會(huì)使庫存量增加。50城去庫存周期總體處于低位水平，會(huì)進(jìn)一步加劇此類城市房價(jià)上漲的壓力。尤其對(duì)于一些重點(diǎn)城市而言，目前幾個(gè)月庫存量在持續(xù)萎縮，去庫存周期也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的水平，此類城市后續(xù)房價(jià)上漲的幅度或加大。因此，對(duì)于這50個(gè)城市而言，后續(xù)的重心或不在去庫存方面，而在于補(bǔ)庫存。地方政府應(yīng)該通過一系列優(yōu)惠政策，刺激房企積極拿地和進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。供給因素得到了提振，供求關(guān)系才會(huì)更加趨于合理，后續(xù)才不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)過于狂熱的上漲現(xiàn)象。

四、結(jié)論與思考

通過對(duì)全國房地產(chǎn)價(jià)格、庫存關(guān)系的研究以及對(duì)回歸擬合曲線的分析，可以得出以下結(jié)論：

（一）在國民收入穩(wěn)定的假設(shè)下，當(dāng)房屋的增加量為0或者小于需求對(duì)房屋存量的影響時(shí)，需求降低引起庫存量增大，最終導(dǎo)致房價(jià)降低，而需求增加必然引起庫存減少，可以得出房地產(chǎn)價(jià)格與庫存是成反方向變動(dòng)的，即房價(jià)上漲會(huì)比較容易引起庫存減少。在這種情況下，為如何通過調(diào)節(jié)房價(jià)來解決庫存問題提供了方向。

（二）新舊房價(jià)格指數(shù)因子與綜合價(jià)格因子與庫存量成正比，即它們?cè)黾訒r(shí)，在房價(jià)即因子1不變的情況下，庫存量都會(huì)有所增加，這對(duì)未來去庫存化模式提供了有益的參考。

（三）由模型可知，在其他條件不變的情況下，庫存量也存在，這說明合理的庫存對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還是有一定幫助的。

其實(shí)，政府現(xiàn)在著力于去庫存的工作。從模型來看，降價(jià)是可以降低庫存的，但是單獨(dú)拉出來一、二、三四線城市用上面的方法重新做模型，我們會(huì)得到不同的結(jié)果。一、二線城市降價(jià)會(huì)減少庫存，但是三、四線城市當(dāng)降到一定程度時(shí)會(huì)出現(xiàn)相反的效果，這要從以下三個(gè)方面來看這種情況出現(xiàn)的原因：

一是政府。政策往往決定了房地產(chǎn)的走勢(shì)，但政府不僅僅是從房地產(chǎn)的角度看問題，更多的是從全社會(huì)的角度，不得不承認(rèn)早幾年政府的土地財(cái)政讓地方政府獲得了大量的利潤，土地財(cái)政確實(shí)也刺激了地產(chǎn)商進(jìn)行基礎(chǔ)公共設(shè)施建設(shè)的積極性，拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是也造成了政府過度依賴土地財(cái)政，導(dǎo)致房屋越建越多，越多越難買，這其實(shí)也是一、二、三、四線城市分化的原因之一。后來政府為了應(yīng)對(duì)這一問題實(shí)施了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政府近幾年陸續(xù)出臺(tái)了一些房地產(chǎn)相關(guān)的政策，表面上目的是去庫存，實(shí)際上是在給開發(fā)商打一針強(qiáng)心劑，讓開發(fā)商的期望值增加。

二是開發(fā)商。首先，開發(fā)商拿地的意愿是不太高的，這是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)于未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)比購房者更加悲觀謹(jǐn)慎（當(dāng)然我們不排除類似萬科、恒大等他們的意愿是很高的，因?yàn)槲磥硭麄兒芸赡芫褪枪杨^壟斷）。其次，三四線城市建房由于早年的房地產(chǎn)商跟風(fēng)，導(dǎo)致供大于求，庫存壓力很大。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商建房子都是以盈利為目的的，一線城市房地產(chǎn)環(huán)境原本就不是那么惡劣的情況下，利益當(dāng)然是主要的。

三是購房者。由于人口紅利還沒有退去，產(chǎn)業(yè)聚集仍在持續(xù)，就業(yè)機(jī)會(huì)、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療教育，甚至戶籍制度，都是城市爭奪人口的利器。從而導(dǎo)致大城市持續(xù)強(qiáng)大，因此能夠廣泛吸納人口成為產(chǎn)業(yè)高地，隨著其實(shí)力壯大，其服務(wù)會(huì)更加完善。大的城市，即使一時(shí)發(fā)展太快，造成了鬼城，也很快因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的聚集和人口導(dǎo)入而復(fù)活，所以說購房者是其關(guān)鍵。

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其預(yù)期起到了很大的作用，所以為了穩(wěn)定人們的預(yù)期，一、二線城市要降價(jià)，三、四線城市更要降價(jià)，但是不要降價(jià)太多，因?yàn)榻祪r(jià)太多反而會(huì)賣不出去，這樣就需要有一個(gè)降價(jià)的底線?，F(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，降價(jià)不是政府說了算，開發(fā)商又處于兩難的地步，為了避免類似于三、四線城市民房貸款拖欠而逐步形成的具有沖擊性的危機(jī)，還是需要一系列的措施，那么這個(gè)底線是什么呢？筆者認(rèn)為政府的土地財(cái)政和開發(fā)商賺的錢如此之多，如果想要解決這個(gè)問題，政府和開發(fā)商可以對(duì)購房者進(jìn)行購房補(bǔ)貼，使人民的利益最大化就可以了。其次，去庫存應(yīng)該與土地供應(yīng)聯(lián)動(dòng)，如果去庫存周期超過2年及以上的，應(yīng)該對(duì)該城市的土地供應(yīng)予以停止。