城市老舊小區(qū)更新改造建設(shè)管理模式探索

許峰云

合肥空港經(jīng)濟(jì)示范區(qū)管理辦公室 安徽 合肥 231271

引言

老舊小區(qū)更新改造不僅涉及民生改善，更關(guān)系社會(huì)發(fā)展和城市安全，是深化城市有機(jī)更新的重要組成部分之一。目前，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，明確2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約為3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶。但因改造需求不盡相同，更新改造的模式也呈現(xiàn)多樣化，表明老舊小區(qū)改造的方向不僅僅需要提升既有住宅的結(jié)構(gòu)性能和使用功能，而且需要從群眾最關(guān)心的事情做起，因地制宜地制定菜單式的更新改造模式。本文以合肥經(jīng)開區(qū)南區(qū)老舊小區(qū)的更新改造為背景，介紹更新改造相關(guān)內(nèi)容，為類似項(xiàng)目的實(shí)施奠定基礎(chǔ)[1]。

1 老舊小區(qū)概況

合肥經(jīng)開區(qū)南區(qū)總計(jì)116個(gè)小區(qū)，158615戶，53.85萬人，1824.43萬m2。2018年-2020年，合肥經(jīng)開區(qū)重點(diǎn)對(duì)南區(qū)九龍園、臨湖社區(qū)、翠微西園等30個(gè)拆遷安置小區(qū)進(jìn)行更新改造，打造設(shè)施完善、環(huán)境整潔的社區(qū)治理創(chuàng)新型小區(qū)，整治總建筑面積約290萬m2，涉及居民23277戶，總投資約11億元，目前已全部整治完畢，并取得明顯成效。

2 改造方式與內(nèi)容

在微改造的框架下，針對(duì)小區(qū)公共部分和房屋建筑本體共用部位，提出了改造內(nèi)容，包括：

2.1 道路停車問題

①地面停車位不足，機(jī)動(dòng)車隨意停放。②現(xiàn)狀地面機(jī)動(dòng)車位破損。③現(xiàn)狀無非機(jī)動(dòng)車位。改造方案一：原有植草磚停車位改為混凝土鋪裝畫線停車位；改造方案二：還原少量混凝土鋪裝畫線停車位[2]。

2.2 設(shè)施設(shè)備改造問題

①原有監(jiān)控大部分損壞，現(xiàn)有部分監(jiān)控畫面不清晰。②原有監(jiān)控密度不夠，難以滿足使用要求。改造方案一：重新安裝監(jiān)控系統(tǒng)。改造方案二：增加監(jiān)控?cái)z像頭數(shù)量。

2.3 景觀綠化改造問題

圖1 景觀改造前后示意圖

①草坪及灌木長(zhǎng)勢(shì)不佳。②園路鋪磚破損。③部分活動(dòng)場(chǎng)地及景觀節(jié)點(diǎn)的使用功能有所下降。改造方案一：對(duì)草坪及灌木進(jìn)行補(bǔ)植，并進(jìn)行相應(yīng)的保護(hù)性設(shè)計(jì)。改造方案二：完善步行系統(tǒng)，對(duì)破損處進(jìn)行原樣恢復(fù)。改造方案三：提升活動(dòng)場(chǎng)地及景觀節(jié)點(diǎn)的品質(zhì)，增強(qiáng)可用性。

2.4 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)改造問題

圖2 標(biāo)識(shí)改造前后示意圖

園區(qū)信息發(fā)布欄張貼雜亂，既影響形象又不便智能管理。改造方案：在主入口內(nèi)部中間花壇處加設(shè)一個(gè)LED顯示屏，方便信息發(fā)布。

3 組織模式與程序

合肥經(jīng)開區(qū)老舊小區(qū)改造采用“區(qū)級(jí)統(tǒng)籌、街道組織、社區(qū)實(shí)施、居民參與”的工作機(jī)制和組織方式。在整治改造前，切實(shí)發(fā)揮街道、居委會(huì)作用，社區(qū)簽訂責(zé)任狀，小區(qū)違章建筑需拆除，居民95%以上簽字同意，經(jīng)各部門聯(lián)合驗(yàn)收通過后，方可納入整治范圍。前期方案設(shè)計(jì)過程中，強(qiáng)化宣傳，調(diào)動(dòng)社區(qū)居民積極性，每個(gè)小區(qū)成立專門小組，設(shè)計(jì)院、社區(qū)、物業(yè)人員參加，社區(qū)當(dāng)家做主，根據(jù)每個(gè)小區(qū)不同情況，制定不同的改造方案。根據(jù)《經(jīng)開區(qū)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（暫行）》要求及改造需求，建發(fā)局統(tǒng)籌組織，設(shè)計(jì)方案與社區(qū)委、居民代表充分溝通后深化設(shè)計(jì)，進(jìn)行改造。項(xiàng)目實(shí)施程序包括意愿征集、資金計(jì)劃、方案編制、項(xiàng)目立項(xiàng)、財(cái)政評(píng)審、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目施工、綜合驗(yàn)收、項(xiàng)目決算和移交管理等10個(gè)環(huán)節(jié)[3]。

4 合肥經(jīng)開區(qū)老舊小區(qū)改造模式問題

4.1 組織方式機(jī)械化

從當(dāng)前國(guó)內(nèi)社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r來看，社區(qū)樓房的更新改造，是順應(yīng)社會(huì)時(shí)代發(fā)展的要求，體現(xiàn)了我國(guó)多利益的發(fā)展理念，也是每個(gè)社區(qū)在自覺維護(hù)國(guó)家社會(huì)形象的重要覺醒因素。社區(qū)新風(fēng)貌的變遷，為整個(gè)社區(qū)未來可持續(xù)發(fā)展提供了重要的保障。合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在舊城區(qū)改造建設(shè)過程中，由于當(dāng)前相關(guān)部門在推進(jìn)舊房改造項(xiàng)目中存在資金緊缺、工期緊張等原因，導(dǎo)致了施工工作的延后。雖然有些權(quán)力已經(jīng)由小區(qū)內(nèi)管委會(huì)把控，但施行過程中沒有對(duì)小區(qū)內(nèi)部進(jìn)行很好的規(guī)劃，導(dǎo)致舊小區(qū)內(nèi)部的歷史街區(qū)和原有綠化等受到一定的影響[4]。

對(duì)比一下國(guó)內(nèi)外在舊房改造的成功案例中，都會(huì)將這個(gè)項(xiàng)目納入到系統(tǒng)工程管理中去，覆蓋范圍包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和產(chǎn)業(yè)等各個(gè)方面。合肥經(jīng)開區(qū)在房屋改造方面，應(yīng)當(dāng)多借鑒國(guó)內(nèi)成功改造案例的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)工程措施。要堅(jiān)持“黨建+社居+物業(yè)”的指導(dǎo)方針，盡快減少以環(huán)境整治為工作重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目的展開。目前，很多新聞媒體和小區(qū)居民都對(duì)改造的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不太滿意，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)吸納廣大民眾的意見并進(jìn)行整改。

4.2 公眾參與形式化

根據(jù)國(guó)外以舊房改造的經(jīng)驗(yàn)來看，要將公共參與部分融入進(jìn)來。發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于民眾的參與是非常重視的，而其涵蓋形式也十分豐富，包括計(jì)劃編制、審批等各個(gè)中心環(huán)節(jié)。但我國(guó)很多地區(qū)過于注重管理思想，忽視社會(huì)問題與房屋擁有者的需求，就此引發(fā)一系列社會(huì)問題，比如說會(huì)形成成本較低的決策、成本較高的實(shí)行局面[5]。

5 對(duì)合肥經(jīng)開區(qū)老舊小區(qū)改造的啟示

5.1 優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)，提升改造內(nèi)容

合肥經(jīng)開區(qū)在改造舊小區(qū)方面應(yīng)該把品質(zhì)問題重點(diǎn)放到前端，將現(xiàn)有的資源整合好，把設(shè)計(jì)理念提升上去。首先，對(duì)于各個(gè)改造部門協(xié)調(diào)機(jī)制問題上，要建立一個(gè)聯(lián)席會(huì)議制度，通過聯(lián)席會(huì)議制度來進(jìn)行各個(gè)部門之間的關(guān)系聯(lián)絡(luò)與協(xié)調(diào)，具體部門包括：社區(qū)文明辦、管理局、建設(shè)規(guī)劃處、自然資源局、工程項(xiàng)目管理局、街道辦事處以及城管部門等等，通過聯(lián)席會(huì)議的推進(jìn)與協(xié)調(diào)，將老舊小區(qū)改造建設(shè)提上工作日程。其次，在進(jìn)行老舊小區(qū)項(xiàng)目改造問題上，并不是單單將各部門匯集到一起進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，而是要明確各部門的具體職責(zé)，并將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，做到大小事情都棱角分明，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。最后，將改造的內(nèi)容進(jìn)行合理安排，在改造前要深入調(diào)查拜訪，在歷史傳承的基礎(chǔ)上，加以提升與完善，保證各個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境改造方面都能有系統(tǒng)的完善。

5.2 倡導(dǎo)共同締造，助力社區(qū)治理

要結(jié)合合肥經(jīng)開區(qū)舊樓改造的實(shí)際情況進(jìn)行開展“黨建+社居+物業(yè)+”的管理模式。首先，將社區(qū)的舊樓改造管理方法進(jìn)行引入，通過中間的改造過程形成整體的認(rèn)同感，讓群眾參與其中，建立社會(huì)生活共同體。其次，把居民的利益擺在前面，認(rèn)真聽取居民對(duì)舊樓改造的諸多建議，組建一個(gè)居民會(huì)議中心，在方案制定、施工現(xiàn)場(chǎng)方面多讓居民參與進(jìn)來，全程監(jiān)管部門的實(shí)施工作，形成以居民為主導(dǎo)的居民、政府互動(dòng)平臺(tái)。培訓(xùn)好居委會(huì)的相關(guān)改造職責(zé)，以用來處理居民詢問服務(wù)，在加強(qiáng)技術(shù)管理的同時(shí)吸引居民參與其中。充分發(fā)揮街道社區(qū)管理理念制度，將骨干分子進(jìn)行集中，形成以民眾意見為核心、以社區(qū)組織為主導(dǎo)的多元化項(xiàng)目改造模式，最終形成共同協(xié)商、共同改造的整治體系[6]。

6 結(jié)束語

老舊小區(qū)更新改造是城市更新的重要載體之一，在城市建設(shè)和發(fā)展過程中始終扮演著重要角色，而老舊小區(qū)更新改造是一項(xiàng)系統(tǒng)、復(fù)雜的工程，需要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需求制定菜單式的更新改造方式。本文以合肥經(jīng)開區(qū)南區(qū)老舊小區(qū)的更新改造為背景，介紹更新改造相關(guān)內(nèi)容，項(xiàng)目實(shí)施完成后每戶居民的使用空間均有增加，使用性能也得到大幅度的提升。本項(xiàng)目的研究成果不僅解決了民生問題，同時(shí)也積累了老舊小區(qū)更新改造的經(jīng)驗(yàn)，為民生改善和歷史文脈傳承并舉的城市更新理念提供了技術(shù)支撐。