人和地產(chǎn)高新區(qū)地塊項目策劃與規(guī)劃策劃研究

謝芮

摘要：舊城區(qū)的建筑改造伴隨著城市進(jìn)程發(fā)展的腳步被提上了新的日程，迫在眉睫。那么，如何打造一個既滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展又符合當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钚枨?，同時還能符合未來城市進(jìn)程的策劃。便是本文所研究的重點。

關(guān)鍵詞：城區(qū)保護(hù)與更新 策劃研究

現(xiàn)階段，城市更新在全國范圍內(nèi)正在如火如荼的推進(jìn)，國家發(fā)改委提出，加快推進(jìn)城市更新，是新型城鄉(xiāng)發(fā)展的重要任務(wù)。人和集團(tuán)在我國西南地區(qū)已深耕多年，開發(fā)過例如人和萊茵湖畔、萊茵鷺湖、公園溪府等優(yōu)質(zhì)樓盤，本項目受業(yè)主委托，做一個概念性策劃和規(guī)劃，去投標(biāo)區(qū)域地塊城市更新的前期合伙人，最終以項目中標(biāo)暫時告一段落。

項目概況簡介：項目地址位于南寧高新區(qū)最主要干道高新大道的北側(cè)，占地680畝，現(xiàn)狀是新圩村和德村等城中村，從近年來高新區(qū)的發(fā)展來看，這些城中村嚴(yán)重阻礙了城市的發(fā)展，許多條道路到此就成了斷頭路。所以，借著城市更新大趨勢的興起，政府下定決心，要對這些城中村有計劃，有規(guī)劃，有步驟的進(jìn)行更新。

項目難點分析：那么，項目難點也由此浮出水面：第一，如何滿足政府對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市發(fā)展，政府政績的硬性要求？第二，如何滿足原著居民對于新的生活棲息地的要求？第三，如何滿足業(yè)主對于未來開發(fā)效益最大化的要求？

解決問題方案研究：首先，針對政府的需求，我們對整個高新區(qū)，乃至南寧市的發(fā)展進(jìn)行了一個深入的剖析。我們發(fā)現(xiàn)高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，長期處于不溫不火的狀態(tài)，除了大部分的科技和工業(yè)等企業(yè)之外，商業(yè)發(fā)展一直處于落后的情況，除了有一個安吉萬達(dá)片區(qū)發(fā)展還算可以，基本上沒有什么可圈可點的熱點項目能夠給人們留下深刻的印象，中關(guān)村的歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)也因為不再對外開放失去了熱度。

縱觀整個高新區(qū)，高新大道位置和地位及其重要，所有規(guī)劃沿高新大道左右展開，本地塊又位于高新大道的中心位置，所以，我們提出了一個高新CPU的概念，意思是能夠成為激活高新區(qū)新一輪發(fā)展的核心驅(qū)動力，我們希望打造一個以智慧為依托的新的高新生活居住地。

整個地塊由三個組團(tuán)構(gòu)成（由CPU三個字母拆分而成），分別為云端里（cloud）智享匯（pro+）和理想城（utopia），各個組團(tuán)下又由不同的小的組團(tuán)和及其豐富的業(yè)態(tài)構(gòu)成，通過規(guī)劃自然形成了有規(guī)律且通達(dá)的道路，徹底打通地塊和周邊地區(qū)的任督二脈，帶動周邊經(jīng)濟(jì)的快速增長。同時，通過項目定位，為高新區(qū)留住新一代人才，進(jìn)而，真正的為政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展賦能。

第二，針對原著居民對于新生活的要求，項目組對地塊進(jìn)行深入的走訪調(diào)研，挖掘出了機(jī)具歷史和生活意義的大夫第宅院，黃氏宗祠，滕氏宗祠，古榕樹等建筑和場所，通過對這些建筑和場所的保護(hù)和修建，為人們留下美好的歷史和生活記憶。我們也由此提出了項目的第二個重要規(guī)劃定位和思路，那就是新舊融合，知古鑒今，規(guī)劃上通過一條主要的村莊歷史脈絡(luò)將這些重點保護(hù)和修建的內(nèi)容串聯(lián)起來，形成整個項目開發(fā)的骨干，再由此散發(fā)生長出新生活的枝芽，構(gòu)成項目不同組團(tuán)的皮肉，進(jìn)而形成一個既有新智慧，又有歷史記憶的有溫度的新社區(qū)，從而讓原著居民愿意支持城市更新的推進(jìn)，也更愿意留下來繼續(xù)以后美好的新生活。

第三，如何滿足業(yè)主對于未來開發(fā)效益最大化的需求？解決這個矛盾才是本項目的立足的根本。在解決問題之前，我們先回到上位規(guī)劃，從規(guī)劃上來看，除去商業(yè)，公建等用地，剩下的70%的居住用地才是實現(xiàn)利益最大化的重要依托，其中還要有一大部分是安置房，為了達(dá)到目的，我們采取了兩個重要的策略：那就是合理選取安置區(qū)的位置和打造項目差異化。緊鄰高新大道我們作為主要的商品房開發(fā)選址，安置區(qū)選擇到沿街靠里面一側(cè)，既能保證與保留建筑充分融合，又不占用溢價空間高的居住地塊。打造項目差異化主要從建筑風(fēng)貌下手，采用高新區(qū)運用比較少的新中式建筑外立面和商業(yè)街，從經(jīng)濟(jì)投入和外觀效果都能取得較為理想的效果。這樣我們也解決了開發(fā)商的需求。

項目策劃改革亮點：亮點一，整個地塊沿高新大道長向展開，并且沿街規(guī)劃的城市綠化帶，利用此優(yōu)勢，結(jié)合規(guī)劃的商業(yè)街打造了一個居民休閑漫道系統(tǒng)，功能類似于國際流行的高線公園，解決了高密度城市環(huán)境下居民對于綠地和體育運動的雙重需求。亮點二，在地塊中心位置還設(shè)計了一個以高科技燈光打造的網(wǎng)紅打卡雕塑，取名智慧芯，既能給路人留下深刻的印象，又能吸引客流，帶活規(guī)劃設(shè)計的商業(yè)街區(qū)，甚至可以帶動周邊城市地塊和市場的經(jīng)濟(jì)增長。

項目規(guī)劃是一個項目的實施指引，而項目策劃則是為項目開發(fā)提供準(zhǔn)確的定位和思路，更好的引導(dǎo)項目規(guī)劃的實施性和落地性，也是對我們規(guī)劃設(shè)計過程的歸納和總結(jié)，從提出問題，到解決問題，到如何更好的解決問題，策劃是一個項目重要的根基，本項目中，解決問題的思路，項目定位的梳理以及最終保證多方利益的策略正式策劃和規(guī)劃的靈魂所在，如果在后期具體開發(fā)中再結(jié)合投資與收益測算，那就會形成策劃、規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)測算的完美閉環(huán)。

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