躺平多好，炒房的交易成本能嚇著你

越來越多的粉絲咨詢二手房的問題，而在整個(gè)過程中我們也發(fā)現(xiàn)，有很多剛剛開始購房，或者剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)投資的粉絲，過于關(guān)注價(jià)格這個(gè)因素。

而在二手房交易中，資金成本并不僅僅是價(jià)格，與一手房相比，二手房的成本明顯更高。它主要包含了以下幾個(gè)方面。

01

第一個(gè)方面的資金成本是稅和費(fèi)。

由于二手房交易涉及比較復(fù)雜的規(guī)定以及買賣雙方，所以它的稅是高于一手房交易的。

占比比較大的稅種有3種，第一種叫契稅，是買房人所付的。

契稅和你的房子是第幾套以及面積多大有關(guān)。

首套房且面積在90平米以下的，契稅是總價(jià)的1%;首套房面積在90～144平米之間的，契稅是1.5%;大于144平米的是3%;二套房一般都按3%來征收契稅。

個(gè)人所得稅由賣方出。如果產(chǎn)權(quán)在兩年以上的普通住宅，是免個(gè)人所得稅的;產(chǎn)權(quán)在兩年以下的普通住宅按照1%來收取;非普通住宅按1.5%收取;拍賣房按3%收取。

每個(gè)城市對(duì)于普通和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，要到當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)機(jī)構(gòu)和網(wǎng)站去查詢。

營業(yè)稅也是由賣方出。出售產(chǎn)權(quán)在兩年以上的普通住宅是免營業(yè)稅的;產(chǎn)權(quán)在兩年以下的普通住宅按照5.6%來收取;非普住宅都按5.6%來收取。

當(dāng)然最近有些城市將2年以上恢復(fù)為過去的5年以上，也就是說你的出售房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在5年以上才是免營業(yè)稅的。

還有一些比較細(xì)小的、占比不高的稅種，我們就不再一一列舉了。

第二個(gè)小的方面是費(fèi)，費(fèi)主要指的是中介費(fèi)用。

中介費(fèi)用理論上是買家承擔(dān)總價(jià)的1%，賣家承擔(dān)2%，但中介費(fèi)每個(gè)城市不同，通常總額都達(dá)不到3%，一般在1%～2%之間浮動(dòng)。

中介稅費(fèi)的承擔(dān)方要看這個(gè)市場是在牛市還是在熊市，是賣方市場還是買方市場。

在牛市中，在賣方市場的城市，稅費(fèi)往往全部由買家承擔(dān);在熊市和買方市場的城市中，稅費(fèi)往往是各自承擔(dān)各自的。

在這里我要提醒一下大家，千萬不要無限的壓低中介費(fèi)，因?yàn)樵谡麄€(gè)交易過程中會(huì)存在很多專業(yè)的問題，一個(gè)好的中介是可以幫你規(guī)避一些陷阱的。

如果過分的壓低中介費(fèi)，找的一些中介往往不夠好，或者說不夠盡力，這樣子看上去省錢了，實(shí)際上是給自己找了很多麻煩，埋了很多隱患。

02

第二個(gè)大的資金成本是貸款，里面也分為兩個(gè)方面。

一個(gè)方面是跟貸款有關(guān)的評(píng)估會(huì)產(chǎn)生一定的費(fèi)用。

如果你是正規(guī)的評(píng)估，費(fèi)用是非常低的，可能就一兩千塊錢。但是如果有些人需要多貸款，在合理的范圍內(nèi)把評(píng)估價(jià)拉高，可能就要多付一些費(fèi)用。

費(fèi)用的高低和市場以及評(píng)估的難度相關(guān)，高的時(shí)候上萬塊錢甚至于更高也是有的。

貸款會(huì)產(chǎn)生貸款費(fèi)用，如果是很專業(yè)的人士，可以自己去找銀行辦理貸款，但是通常而言，我們普通人都會(huì)通過貸款機(jī)構(gòu)來辦理貸款。

貸款的辦理費(fèi)用每個(gè)城市不一樣，你要去自己的城市了解，從千分之幾到1.5%、2%都是有的，這個(gè)也和你貸款的資質(zhì)是否良好、貸款難度大不大相關(guān)。

除此以外還有一筆費(fèi)用，就是我們所說的解押費(fèi)用，指的是賣方的房產(chǎn)還有一部分貸款沒有還清，賣方要求買方代為還款。

我們比較建議的是買方不要直接去解押，而是找一家金融公司幫你解押，你付出一定的解押費(fèi)用和解押資金的利息。

這樣子看上去好像你多花了一點(diǎn)錢，但是資金安全得多。

到現(xiàn)在為止，我們談到的資金成本除了價(jià)格以外，包含了稅費(fèi)和貸款相關(guān)的費(fèi)用。

這3大塊實(shí)際上在整個(gè)交易中的占比是非常高的，即使你是全款買的90平米以下、滿五唯一的普通住宅，你基本上也要付出2%左右的稅費(fèi)。

如果你買的是年限比較短的豪宅，又存在著解押等各種各樣的特殊情況，那么綜合下來你的成本可能會(huì)高達(dá)10%以上。這里我指的都是買方。

所以一個(gè)二手房的交易，站在買方的角度，我們要計(jì)算我們付出的所有成本，再加上房子的總價(jià)。

站在賣方的角度，我們要計(jì)算房子的總價(jià)減去所有我們付出的成本，這樣子才能比較準(zhǔn)確的算出你的總成本和這套房子真實(shí)的收益率。

03

事實(shí)上還有一種隱形的成本，也就是你真正讓這個(gè)房子產(chǎn)生作用之前所交月供的利息成本。

如果這個(gè)房子是你買來住的，那么就是在你真正能夠入住之前所產(chǎn)生的利息成本。

如果這個(gè)房子你是買來出租的，那就是在你真正能夠出租之前所交付的月供的利息成本。

這兩塊我們普通購房者會(huì)比較容易忽視，但是專業(yè)的購房人往往會(huì)通過延遲支付或延遲交易的辦法來推遲還款開始的時(shí)間，降低月供利息成本。

而成本在一手房上其實(shí)是更為突出的，但是一手房往往沒有什么好的技巧可以推遲首期月供，而二手房我們可以通過發(fā)揮自己的主觀能動(dòng)性，在談判中推遲首期月供的時(shí)間。

簡單總結(jié)一下其實(shí)就是一句話，在我們考慮房產(chǎn)交易的時(shí)候，包括一手房和二手房，我們都應(yīng)該計(jì)算總的付出成本，而不僅僅是價(jià)格。

因?yàn)槟承┛們r(jià)看上去很便宜的房子，加上稅費(fèi)，往往會(huì)比其他房子貴得多，這一點(diǎn)在二手房市場上表現(xiàn)更為突出。