中小房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式的風(fēng)險(xiǎn)及其防范

秦學(xué)

[摘 要]目前受政策限制、土地成本高漲、土地未來溢價(jià)水平日益下降影響，導(dǎo)致在高周轉(zhuǎn)模式下的中小房地產(chǎn)企業(yè)利潤水平不斷降低，資金周轉(zhuǎn)速度大幅下降，從而引發(fā)較高的經(jīng)營、資金風(fēng)險(xiǎn)。文章通過分析高周轉(zhuǎn)模式特點(diǎn)，揭示由此產(chǎn)生的資金、質(zhì)量以及成本失控等風(fēng)險(xiǎn)，并對此提出防范思路，以期降低中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)水平。

[關(guān)鍵詞]高周轉(zhuǎn);中小房地產(chǎn)企業(yè);風(fēng)險(xiǎn)管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.26.064

2008—2018年，是中國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的黃金十年，以碧桂園、恒大為代表的部分房地產(chǎn)企業(yè)，通過高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式，充分利用資金杠桿，迅速做大規(guī)模，幾年之內(nèi)便邁入房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名前列，而助其成功的高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式引發(fā)大量房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注和學(xué)習(xí)。但是，在國家持續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的戰(zhàn)略決心下，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)從“野蠻”式生長的“黃金時(shí)代”逐步進(jìn)入房價(jià)日趨平穩(wěn)、利潤率下降的“白銀時(shí)代”。隨著行業(yè)發(fā)展降速，高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式所帶來的成本、質(zhì)量以及資金等一系列風(fēng)險(xiǎn)，一次次引發(fā)輿論熱點(diǎn)，特別對于中小房地產(chǎn)企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展帶來的不良影響也逐漸體現(xiàn)。因此，本文通過分析高周轉(zhuǎn)模式所帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出風(fēng)險(xiǎn)控制方案，以期能夠引起中小房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重視，繼而自主尋找企業(yè)在高周轉(zhuǎn)模式下所存在的問題，以及加以改進(jìn)的建議。

1 中小房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式特點(diǎn)

1.1 前期開發(fā)速度快，施工工序交叉并行

這是高周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)典型特征。由于企業(yè)從拿地到首次預(yù)售開盤這段時(shí)間，沒有銷售回籠資金以及開發(fā)貸款融資回流資金，基本為企業(yè)資金單純投入。為降低資金成本和使用時(shí)間，高周轉(zhuǎn)企業(yè)在此階段的開發(fā)速度要求很高，往往采取“邊設(shè)計(jì)”“邊施工”“邊報(bào)建”的方式，交叉施工，壓縮開發(fā)時(shí)間。例如：恒大集團(tuán)從拿地到首次開盤基本要求為6個(gè)月，而碧桂園集團(tuán)更是將前期開發(fā)時(shí)間要求壓縮至5個(gè)月，甚至個(gè)別項(xiàng)目被壓縮至3個(gè)月。

1.2 獲取土地成本相對不高

房地產(chǎn)企業(yè)為控制前期資金投入規(guī)模，往往選擇地價(jià)不高但具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小?011—2015年，主要在二線城市獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，隨著二線城市土地價(jià)格逐年上漲，高周轉(zhuǎn)房企逐漸向三、四線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中小城市獲取土地，其目的就在于控制土地成本。

1.3 首次開盤預(yù)售體量大、價(jià)格低

為快速收回前期投入成本，高周轉(zhuǎn)企業(yè)在首次開盤時(shí)推出體量較大，并采取低價(jià)促銷的方式，通過打造亮麗的售樓中心、展示區(qū)吸引客戶購買。同時(shí)在制定首次開盤銷售方案時(shí)，在定價(jià)上往往低于市場正常價(jià)格水平，其目的重點(diǎn)在于利用價(jià)格優(yōu)勢迅速變現(xiàn)回籠資金，以回收前期已投入的土地成本和前期費(fèi)用（例如設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)用等），降低資金成本，同時(shí)滾動(dòng)投入其他新項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模呈現(xiàn)指數(shù)型增長。這就使得“現(xiàn)金流回正周期”成為高周轉(zhuǎn)企業(yè)非常關(guān)鍵的開發(fā)考核節(jié)點(diǎn)，其理想完成時(shí)間一般為首次開盤后1個(gè)月內(nèi)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正。

綜合上述高周轉(zhuǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，高周轉(zhuǎn)企業(yè)通過快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠資金迅速做大規(guī)模。以碧桂園集團(tuán)為例，2011年銷售額為432億元，短短8年時(shí)間，2019年銷售額達(dá)到7715億元（權(quán)益銷售額5522億元），可見“高周轉(zhuǎn)”模式的威力。然而，高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式的運(yùn)作特點(diǎn)，也會(huì)產(chǎn)生企業(yè)利潤到底來源何處的疑問。畢竟如果沒有利潤支撐，無論企業(yè)規(guī)模有多大，最終都會(huì)走向消亡。通過分析發(fā)現(xiàn)，高周轉(zhuǎn)企業(yè)利潤來源的背后邏輯在于土地溢價(jià)，通過滾動(dòng)開發(fā)，以時(shí)間換取利潤空間，利用不斷上升的土地價(jià)格，提升前期項(xiàng)目剩余產(chǎn)品銷售價(jià)格水平。同時(shí)，也可以通過前期低價(jià)取得的土地，平抑后期上漲的拿地成本，保證了在與競品樓盤競爭中的價(jià)格浮動(dòng)空間。

2 中小房地產(chǎn)企業(yè)“高周轉(zhuǎn)”模式經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)

由于“高周轉(zhuǎn)”策略，中小房地產(chǎn)企業(yè)更多會(huì)利用多重融資渠道借入資金，其中不乏高息信托資金，以補(bǔ)充自有資金的不足。雖然，大比例融資借款為企業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，但是同時(shí)也增加了企業(yè)負(fù)債率。截至2020年上半年，7家房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模超過2000億元，其中高周轉(zhuǎn)代表性企業(yè)恒大集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)以8355億元、3420億元分列前兩位。在當(dāng)前“房住不炒”的國家日益趨嚴(yán)的房地產(chǎn)管控政策環(huán)境下，對于高負(fù)債的中小企業(yè)而言，一方面由于土地儲(chǔ)備不足，逐漸難以滿足高周轉(zhuǎn)策略下的盈利邏輯，從而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難;另一方面高負(fù)債率對于企業(yè)再籌資帶來很大不利影響，使企業(yè)經(jīng)營失去彈性。一旦遇上市場環(huán)境不好、工程開發(fā)出現(xiàn)困難，中小房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流將迅速緊繃，面臨高額債務(wù)利息償還困難等問題，將會(huì)直接影響企業(yè)的生存。

2.2 建安成本失控風(fēng)險(xiǎn)

對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，其合格施工單位體系不成熟、成本價(jià)格數(shù)據(jù)庫不健全，一旦過度追求進(jìn)度，壓縮施工單位考察時(shí)間、簡化招評標(biāo)流程以及過程中簽證變更確認(rèn)不及時(shí)，導(dǎo)致動(dòng)態(tài)成本管控失效。加之，由于“三邊工程”帶來的圖紙不穩(wěn)定等缺陷，帶來的重復(fù)性返工，建筑安裝成本難以做到動(dòng)態(tài)管理，結(jié)算時(shí)非常容易產(chǎn)生成本突冒超支，與投資測算對比發(fā)生重大偏差，最終造成成本失控，企業(yè)利潤流失。

2.3 內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)

由于中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度流程體系不健全，在高周轉(zhuǎn)模式下，流程制度難以得到有效執(zhí)行，相關(guān)監(jiān)督力度遭到削弱，特別對于銷售、工程等強(qiáng)勢部門，容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理為效率管理讓路，加上企業(yè)人員隨著企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張?jiān)诙唐趦?nèi)迅速增加，新進(jìn)員工短期內(nèi)難以吸收消化企業(yè)文化，人員素質(zhì)良莠不齊，內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄，從而引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，致使公司利益受損，對公司團(tuán)隊(duì)氛圍造成極壞影響，甚至影響了項(xiàng)目正常推進(jìn)。

2.4 安全風(fēng)險(xiǎn)

由于對工期的要求高，現(xiàn)場管理一味追求進(jìn)度，忽視對基本施工現(xiàn)場的安全管理，違反安全施工規(guī)范組織施工。特別對于用電、高空墜落、火災(zāi)等直接關(guān)系生命安全的相關(guān)保護(hù)措施執(zhí)行不嚴(yán)、監(jiān)督不力，容易發(fā)生人員傷亡事件，不僅給企業(yè)帶來了巨額經(jīng)濟(jì)損失以及停工損失，同時(shí)也對相關(guān)責(zé)任人帶來牢獄之災(zāi)。例如，2017年泰禾集團(tuán)在建項(xiàng)目天津君誼大廈因安全管理疏忽發(fā)生火災(zāi)，造成10死5傷，直接損失2500萬元，對此司法機(jī)關(guān)處理17人。