首批集中供地全解讀

摘要：首批集中供地，大部分熱點城市熱度仍舊居高不下，企業(yè)盈利空間承壓;企業(yè)間強者恒強的局勢依舊，頭部企業(yè)、央企拿地優(yōu)勢明顯，以僅個位數(shù)的數(shù)量占比，拿地金額、建面分別達到三成、兩成左右，“三道紅線”綠檔房企拿地表現(xiàn)明顯也優(yōu)于其他。展望后續(xù)集中供地的市場熱度和競爭態(tài)勢，出讓規(guī)則和政策的調整會有很大影響，隨著后續(xù)規(guī)則和政策不斷完善，集中供地政策的作用也將逐步顯現(xiàn)。

關鍵詞：集中供地;合作拿地;熱點城市

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）07-0042-50 收稿日期：2021-07-08

文章來源：本文由億翰智庫供稿。

截至6月底，引發(fā)廣泛關注的22城首批集中供地全部出讓結束，成交土地金共計10552億元，成交建面10794萬平方米，拿地企業(yè)超過400家。本文將全面回顧22城首批集中供地出讓，深度解讀首批供應和成交特點，并展望后續(xù)批次供地表現(xiàn)。

1 出讓規(guī)則和政策

1.1 絕大部分城市限地價，一半以上城市地價房價雙限

出讓規(guī)則和政策是城市制定的拿地游戲規(guī)則，是政府調控土地市場直接而有力的手段，直接影響城市土拍的市場表現(xiàn)。對22城首批集中供地的出讓規(guī)則和政策進行梳理，我們發(fā)現(xiàn)其特點如表1所示。

1.1.1 限地價是絕對主流，北京、上海、成都嚴控地價上升幅度

主要出讓方式上，限地價是絕對主流，除重慶、武漢外的20城均限地價。觸及地價上限后，競配建、競自持是多數(shù)城市的選擇，不過有一些城市采取更加創(chuàng)新或者簡單的方式（見圖1），上海、蘇州地塊觸及限價后進入一次性報價環(huán)節(jié)，報價接近出價平均值的競得地塊，南京、長沙則是直接搖號確定競得人。值得注意的是，北京、廣州、合肥三城的競爭環(huán)節(jié)最高有三層，北京部分地塊在競配建/自持到頂后繼續(xù)競品質，廣州、合肥則是搖號;北京是此次唯一一個采取競品質措施的城市，部分地塊觸及限價或競配建/自持到頂后，企業(yè)需要報送高標準商品住宅建設方案，競爭住宅建設品質，對參與企業(yè)提出更高要求。

地價的限制幅度方面，大部分城市允許的溢價幅度都低于50%，北京、上海嚴控溢價率，廣州、深圳允許的溢價幅度則相對高?？v觀限地價的20城，北京、上海、成都允許的溢價幅度低，最高溢價幅度在10%左右或者低于10%，其次是蘇州、長沙、無錫、沈陽，允許的溢價幅度低于20%，廣州、天津、深圳、廈門（島外）、鄭州允許的溢價幅度相對較高，均高于40%。

1.1.2 保證金比例多在20%左右，杭州企業(yè)參與資金門檻較低

大部分城市保證金比例都以20%為主，深圳、長沙、鄭州則要求50%左右。值得注意的是，在杭州，上限5000萬的托底保證金可以提前鎖定參拍資格，土地出讓金繳納期限最長在8-9個月，屬于企業(yè)參與資金門檻較低的熱點城市;南京根據(jù)區(qū)域特點及市場熱度情況，差異化設置包括保證金比例在內的出讓條件，部分地塊保證金比例由20%提高到30%、50%不等。

1.1.3 一半以上城市地價房價雙限，長三角限價普遍

一半以上城市限房價，北上廣深僅廣州不限房價，長三角限價范圍大。22城中，12城限房價，分別為：北京、深圳、廈門、福州、寧波、合肥、杭州、成都、南京、上海、長沙、鄭州，其中8城全部地塊限房價（不含安置房、人才房等），福州、廈門僅主城區(qū)限房價，長沙、鄭州部分地塊限房價。

由于這些城市同時限地價，因此這12城房地價均被限制。從這些城市名單中我們可以發(fā)現(xiàn)，長三角的限價比較普遍，除無錫、蘇州外，7城中有5城既限地價又限房價。

1.1.4 少數(shù)城市限馬甲，重慶期望通過支付期限控制競爭熱度

上海、南京、長沙出讓條件中均提到了限制馬甲的措施，但上海的要求更加嚴格和穿透;廈門對商品房建設和預售進度有明確的要求，南京搖號后成交的地塊商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。

重慶不限地價上限，但根據(jù)地塊熱度設置支付分期和期限，最嚴苛為簽訂合同15日內付清全款。這個規(guī)定會限制一些資金實力不強的企業(yè)進場，但相比其他手段對地塊熱度的作用比較有限。

1.1.5 武漢、長沙等城市有不同比例產(chǎn)業(yè)引入或建設要求

由于歷史原因，鄭州、青島仍是基本都為定向地塊，鄭州首批集中供地九成以上為定向城改地，而青島也是歷來盛行勾地，此次供地僅1宗公開地。此外，武漢、長沙、蘇州、上海等城市有不同程度產(chǎn)業(yè)相關要求（見表2）。定向性質地塊一般都是底價成交，因此一方面其占比的多少會相應影響城市整體市場熱度，另一方面，這些地塊是熱點城市難得的低價拿地機會，利好具有相關產(chǎn)業(yè)資源的房企。

1.2 三類拍地模式

總結完首批集中供地出讓規(guī)則和政策的具體特點，本文劃分出首批集中供地的幾類拍地模式。

按照城市主要出讓方式背后反映的競拍邏輯，首批集中供地的拍地模式可以分為三大類：價高者得、搖號以及接近平均出價者得。在同類模式下，還可以按照對地價、房價的限制程度進行細分。

首先，觸及地塊最高限價后，無論是競配建、競自持還是競品質，根本上都是土地出讓金外的進一步出價競爭，因此這些出讓方式本質上都是價高者得的模式。大部分城市都屬于這一種拍地模式，但在此基礎上各城在地價、房價的限制程度上有很大區(qū)別，北京、成都地價限制較緊，同時限房價，廣州、廈門島外等允許的地價上升幅度較高，同時不限房價，整體限價寬松，重慶、武漢不設地價上限也不限制房價，其他城市則處于限價較為適中的狀態(tài)。

第二類搖號則更多是關于概率和運氣，屬于比較簡單易操作的模式。南京、長沙在地塊超過價格上限后直接進入搖號環(huán)節(jié)，其中，長沙整體允許的地塊溢價幅度較低，但由于二城均限房價，所以地價和房價均處于可控范圍內。

第三類接近平均出價者得，競拍邏輯較傳統(tǒng)拍地模式發(fā)生了根本性的變化，可稱本次集中供地出讓中的“一股清流”。以上海、蘇州為代表的城市，在地塊觸及中止價后，進入一次性報價環(huán)節(jié)，報價最接近所有報價平均值的為競得人，同時政府依然可以通過地塊最高限價來控制地價溢價幅度，例如上海地塊整體最高溢價幅度僅在10%左右。

除此之外，上海還有更多配套機制設計。招掛復合使得不同熱度地塊適用不同門檻的出讓方式;嚴格的限制馬甲措施、禁止土地成交后股權轉移，以及有競價招標下按過往受讓土地宗數(shù)進行扣分的制度，防止有資源優(yōu)勢的企業(yè)獨大。整體而言，上海此次的出讓機制設計全面且針對性強，從機制方面全方位穩(wěn)住土地市場，營造理性、公平的競爭氛圍。

1.3 政策優(yōu)化調整已在路上

首批集中供地，廣州、重慶主城區(qū)、杭州等城市熱度矚目，熱點更熱，企業(yè)低利潤甚至無利潤廝殺，同時熱點城市馬甲拿地的現(xiàn)象也非常突出，因此預計后續(xù)這些熱點城市會對出讓規(guī)則和政策作出優(yōu)化調整。

結合首批集中供地中出現(xiàn)的現(xiàn)象，后續(xù)調整的方向可能涉及：（1）進一步限制地價、房價;（2）調整觸及限價后的環(huán)節(jié)，轉入一次性報價或者競爭住宅品質都是可選項;（3）提高保證金門檻;（4）明確和加強對馬甲拿地的限制。

而實際上，在首批集中供地前后，部分城市已經(jīng)開始有所行動。例如廣州確定進一步控制地塊溢價幅度，熱點區(qū)域開始“限房價、競地價”。廣州住建局6月11日發(fā)布的《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于進一步加強住宅用地出讓管控的函》明確，在第二、三批住宅用地集中出讓中，所有住宅地塊成交樓面地價（包括溢價和配建后的折算）均不高于該區(qū)域去年第四季度住宅出讓成交樓面地價。第二批住宅用地出讓中黃埔、南沙區(qū)地塊全部采用“限房價、競地價”模式出讓，限制房屋銷售價格原則上不超過地塊所在區(qū)域 2021年一季度一手住宅成交均價上浮50%。

杭州年初就提出要布局競品質試點，3月底杭州發(fā)布的《2021年省政府工作報告重點工作涉杭任務和市政府工作報告重點工作責任分解》中提到要實施建筑質量提升工程，出臺“競地價、競質量”政策，明確在9月試點開展“競地價、競品質”土地出讓。因此，杭州第二或第三批集中供地出讓中，將首次出現(xiàn)需要競品質的地塊。

此外，對于上限5000萬元的托底保證金制度，杭州后續(xù)也有可能出臺補丁政策，提高企業(yè)的資金參與門檻，但直接取消的可能性或許不大。

最后，在限馬甲方面，在上海之外，目前已有包括南京、蘇州、無錫、南昌、東莞等五城出臺政策限制馬甲公司參拍，廣州也已確定要限制房企的馬甲參與土地競拍。預計，后續(xù)會有更多城市跟進，馬甲拿地在后續(xù)集中供地中將得到有效抑制。

2 城市供應與成交

2.1 宅地計劃供應量上升城市更多，首批供應三成以下是主流

2021年很多城市住宅用地計劃供應量都有不同程度上升，不過也有不少熱門城市下降。具體而言，20城中（上海、長春2020年數(shù)據(jù)缺失），12城2021年住宅用地計劃供應量上升，幅度從2%～60%不等，其中長沙計劃供應量增長最為明顯，達60%;在計劃供應量下降的城市中，不乏杭州、武漢、成都、無錫、寧波等熱門城市，寧波、福州、無錫下降幅度均超過了30%。

首批集中供地，22城供應涉宅地共計864宗，占地面積共計5091萬平方米。大部分城市供應量小于全年宅地供應計劃的三成，但廣州首批供應量很大，超過全年計劃的六成，蘇州、南京、武漢等城市首批供應量比較適中，占全年宅地計劃的三成至四成之間，見圖2。

供應區(qū)域結構來看，一半城市以遠城區(qū)供應為主，其余城市主城、遠城差別不大或者以主城區(qū)為主。北京、廈門等城市首批供地并未放量，所以供應結構上主城與遠城差距不大，在廈門已經(jīng)結束的第二批集中供地中，島外已經(jīng)是絕對主力。

2.2 大部分熱點城市熱度仍高，上海市場表現(xiàn)平穩(wěn)

2.2.1 成交金額破萬億，部分熱點城市溢價率下降

首批集中供地，22城共成交涉宅地850宗，成交建面10794萬平方米，成交金額10552億元。大部分城市成交樓面價有不同程度上升，福州、重慶、蘇州三城下降，但超過一半城市平均溢價率出現(xiàn)下降，其中包括諸多熱點城市，例如上海、北京、蘇州等，見表3。

同時，大部分城市2021年上半年住宅用地成交量較2020年上半年均有不同程度上升，呈現(xiàn)下降的城市中，多數(shù)2020年上半年成交量多于下半年。

2.2.2 大部分熱點城市熱度居高不下，城市間冷熱分化明顯

由于城市使用不同拍地模式，因此評價城市成交熱度不能僅僅著眼于溢價率表現(xiàn)。我們綜合考慮城市地塊觸頂比例、平均溢價率、平均自持/配建比例，將首批集中供地市場熱度劃分如下四檔（見表4），熱：北京、深圳、廈門、杭州、合肥、重慶、成都;中：廣州、福州、無錫、南京、寧波、武漢;穩(wěn)：蘇州、上海、長沙、沈陽;冷：青島、長春、濟南、鄭州、天津。

從22城成交熱度來看，大部分熱點城市熱度仍是居高不下，本身熱度一般的城市溫度平平，城市間分化非常明顯。值得注意的是，在接近平均價者得的拍地模式下，上海、蘇州的土地市場熱度得到有效控制，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。而在價高者得的模式下，即便能通過地價限制按下平均溢價率，但是激烈的出讓金外競爭仍造就了高額的自持或配建面積，市場熱度有增無減。

城市內部熱度分化程度來看，廣州、福州、長沙等城市較為明顯。這些城市在熱點地塊競爭激烈的同時，出現(xiàn)了10%上下的流拍率，說明城市內部的熱度分化比較嚴重。

2.2.3 大部分熱點城市盈利空間較窄，上海目前較為理想

排除市場溫度低的城市，我們通過地貨比以及平均自持/配建比例來大致評價城市的總體盈利空間情況，并將22城劃分為三個檔位，盈利空間較?。簭B門、重慶（主城）、北京、廣州、無錫、杭州、南京;盈利空間適中：蘇州、寧波、合肥、深圳、成都、長沙、武漢;盈利空間較大：上海、福州、沈陽。

縱觀22城盈利空間分布，大部分熱點城市的盈利空間較窄，在部分城市企業(yè)低利潤甚至虧損拿地，但上海的盈利空間目前較為理想。

在盈利空間較窄的城市里，北京雖然嚴控地價溢價，但是在高比例競配建下，企業(yè)盈利空間被壓縮，而杭州、廈門較高溢價率加上高自持或配建比例，盈利空間堪憂，部分熱點地塊的拿地企業(yè)甚至有虧損風險;上海此次平均地貨比為0.4，在眾多城市中處于較低水平，同時無價外自持或者配建要求，因此盈利空間較為理想。

2.2.4 北京、無錫、廈門頭部企業(yè)集中

城市內的企業(yè)競爭格局與城市熱度、歷史競爭格局、地塊供應結構等有關，能夠一定程度反映城市的熱度和企業(yè)競爭激烈狀況。按照TOP20或者TOP50企業(yè)數(shù)量與成交地塊數(shù)量的比值情況，可以發(fā)現(xiàn)，頭部企業(yè)多：北京、無錫、廈門;頭部企業(yè)數(shù)量中等：南京、長沙、蘇州、沈陽、福州;頭部企業(yè)數(shù)量一般：天津、鄭州、廣州、寧波、成都、上海、深圳、合肥;頭部企業(yè)較少：重慶、濟南、青島、杭州、武漢、長春。

北京、無錫、廈門市頭部企業(yè)比較集中，而杭州本土企業(yè)素來表現(xiàn)強勁，重慶中心城區(qū)外的地塊由本土中小企業(yè)競得，因此頭部企業(yè)比重不大，在全方位的出讓規(guī)則調控下，上海的頭部企業(yè)優(yōu)勢也不明顯。

2.3 后續(xù)熱度平抑有賴于拍地模式調整

后續(xù)供應方面，除廣州外大部分城市供應量比較充足，而廈門已在6月上旬完成第二批集中供地出讓，第二批放量明顯，后續(xù)已所剩無幾。

展望后續(xù)城市熱度，我們認為，若價高者得的競拍模式不變，高熱城市的熱度依然難降，尤其廣州剩余量已不多的情況下，或再次引發(fā)企業(yè)爭搶，同時這些高熱城市內企業(yè)的利潤空間仍舊難以得到改善。但保證金、限馬甲等方面制度的完善，將有利于改善企業(yè)競爭格局，避免出現(xiàn)獨大的現(xiàn)象。

而已經(jīng)轉向接近平均價者得的城市，如上海、蘇州，土地市場預計仍將保持理性和平穩(wěn)的狀態(tài)。

3 企業(yè)表現(xiàn)

3.1 中小民企是參與主力，華東企業(yè)積極出動

22城首批集中供地中拿地企業(yè)超過400家，按企業(yè)性質來看，國央企與民企數(shù)量大致三七開，其中央企占比僅6%;按規(guī)模來看，中小企業(yè)（TOP100外及其他）占到八成;分區(qū)域來看，華東企業(yè)數(shù)量占比接近三成，其次是華北、華中、西南，占比在兩成或以下，華南企業(yè)占比僅10%，見圖3。

3.2 頭部企業(yè)、央企優(yōu)勢明顯，華南企業(yè)拿地力度大

按企業(yè)性質，民企總體拿地稍強，拿地金額和建面占比均在五成以上，但結合企業(yè)數(shù)量可以發(fā)現(xiàn)，央企拿地十分強勁，以僅6%的數(shù)量占比，拿地金額和建面占比達到20%上下，而民企近七成的數(shù)量占比只拿到過五成地塊。

按企業(yè)規(guī)模，頭部尤其TOP20拿地優(yōu)勢十分明顯。具體來看，TOP20企業(yè)拿走超過三成地，TOP50企業(yè)拿走約五成地，TOP100拿地金額占比超過六成，建面占比55%。

按所屬區(qū)域，華東、華南、華北企業(yè)表現(xiàn)亮眼，其中華南企業(yè)拿地力度最大，數(shù)量占比僅10%但是拿走了兩成多地塊，其中拿地金額占比近三成，建面占比近1/4。

總體而言，首批集中供地企業(yè)合作拿地不算多，但在部分城市合作拿地比較顯著，例如北京合作拿地的比例近五成，寧波也高達34%，見表5。

3.3 資金優(yōu)勢極大影響拿地力度，綠檔房企表現(xiàn)遠超其他檔位

首批集中供地，頭部房企拿地表現(xiàn)強勁，拿地金額占比超50%，拿地建面占比45%。

企業(yè)資金優(yōu)勢越大，集中供地中拿地表現(xiàn)越好。以2020年度“三道紅線”所處檔位來看，綠檔房企集中供地拿地表現(xiàn)遠遠超出其他檔位房企，橙、紅檔房企此次拿地非常有限。

3.4 集中供地促使規(guī)模房企上半年投資力度加大

首批集中供地使得規(guī)模房企上半年拿地力度加大。多家頭部房企2021年上半年拿地規(guī)模已經(jīng)超過2020年全年新增土儲的一半，而這些房企集中供地拿地規(guī)模大多在上半年整體規(guī)模的四到六成之間。

但一些頭部房企如碧桂園、新城控股等拿地節(jié)奏變化不大，由于自身的布局戰(zhàn)略，它們集中供地中的拿地力度并不大，上半年的拿地規(guī)模也僅在2020年全年的三到四成之間。

3.5 強者恒強態(tài)勢或仍將延續(xù)

在適用價高者得拍地模式的城市中，雖然限馬甲等措施加強會一定程度影響競爭格局，但是強者恒強的局面不會有根本改變;而在接近平均價者得的城市里，其他企業(yè)相對會有更多拿地機會。

4 結語

集中只是第一步，后續(xù)需不斷完善出讓規(guī)則和政策。

首批集中供地，大部分熱點城市熱度仍舊居高不下，企業(yè)盈利空間承壓;企業(yè)間強者恒強的局勢依舊，頭部企業(yè)、央企拿地優(yōu)勢明顯，以僅個位數(shù)的數(shù)量占比，拿地金額、建面分別達到三成、兩成左右，“三道紅線”綠檔房企拿地表現(xiàn)明顯也優(yōu)于其他。

縱觀首批集中供地各方面表現(xiàn)，目前集中供地政策對土地市場熱度有一定程度影響，但是總體來說并未完全起到穩(wěn)定土地市場和預期的作用。同時，供地的集中只是第一步，各城市尤其熱點城市出讓規(guī)則和政策的完善也必須盡快提上日程，以上海、蘇州等為代表的城市，實行接近平均價者得的拍地模式以及一系列配套政策，目前來看是平穩(wěn)土地市場的行之有效的措施。

展望后續(xù)集中供地的市場熱度和競爭態(tài)勢，出讓規(guī)則和政策的調整會有很大影響，隨著后續(xù)規(guī)則和政策不斷完善，集中供地政策的作用也將逐步顯現(xiàn)。