農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革與完善探析

曹雙雙

摘要：農(nóng)村經(jīng)濟(jì)是我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而宅基地屬于農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)，因此保護(hù)宅基地也是當(dāng)前工作的重要步驟和方向。但是目前現(xiàn)有的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度還存在著一些弊端，并不能夠有效維護(hù)農(nóng)村居民的整體利益。在此背景下，需要對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行深入改革，完善相關(guān)法律法規(guī)，制定行之有效的管理策略，推動(dòng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度順利發(fā)展。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村;宅基地;使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

土地安全是國家之根本，宅基地制度的形成對(duì)土地公有化起到一定的積極作用，但是隨著所有權(quán)和使用權(quán)的分離，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)還存在著諸多問題，制約著使用權(quán)的順利流轉(zhuǎn)。本文對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行了簡單的概述，對(duì)其中出現(xiàn)行政管理不健全以及宅基地使用權(quán)取得較為繁瑣等各項(xiàng)問題展開了深入的討論，提出對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行登記，強(qiáng)化物權(quán)概念等基本方式，有效地改善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度中存在的各種弊端，有力地促進(jìn)相關(guān)制度的完善，保障農(nóng)村居民的基本利益。

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度概述

宅基地屬于農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)，保護(hù)宅基地是對(duì)農(nóng)民利益的有效保護(hù)。在實(shí)際的宅基地使用中，由于農(nóng)村人口的變化，導(dǎo)致部分宅基地閑置，還有一些地區(qū)缺乏足夠的宅基地，這就影響了農(nóng)民的日常生活。因此需要推動(dòng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，從而使村民可以通過合法審批程序取得一部分宅基地的使用權(quán)，也是合法利用集體宅基地建房的前提。目前，農(nóng)村違法使用宅基地的現(xiàn)象還普遍存在，導(dǎo)致了閑置率不斷升高，間接增加了宅基地的管理成本，影響了農(nóng)村住宅用地的正常使用，增加了生活成本。為能夠改變現(xiàn)狀，對(duì)現(xiàn)有宅基地使用權(quán)的審批制度需要進(jìn)行改革完善，才能讓宅基地發(fā)揮出真正的價(jià)值。

二、在農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度實(shí)施階段出現(xiàn)的問題

（一）行政管理不健全

在宅基地的流轉(zhuǎn)階段，需要向國家申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，明確宅基地使用人的基本權(quán)利。起初，宅基地使用權(quán)的物權(quán)事項(xiàng)需要申請(qǐng)才能確權(quán)，這就在一定程度上讓該項(xiàng)政策陷入了被動(dòng)的局面。相關(guān)部門也沒有權(quán)利對(duì)其進(jìn)行干涉，導(dǎo)致在行政管理階段，并不能有效維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，造成土地流轉(zhuǎn)階段各項(xiàng)工作進(jìn)展緩慢，無疑會(huì)增加農(nóng)民的管理成本。行政管理不健全，也會(huì)讓整體工作陷入低效率狀態(tài)，如一些土地流轉(zhuǎn)的手續(xù)非常繁瑣，難以在短時(shí)間內(nèi)完成，造成土地流轉(zhuǎn)成本的上升，阻礙了土地流轉(zhuǎn)，也不利于提升農(nóng)民土地的利用率。因此，行政管理混亂也是當(dāng)前改革的重點(diǎn)。

（二）宅基地使用權(quán)的取得較為繁瑣

從現(xiàn)行的法規(guī)可以知道農(nóng)民取得宅基地的使用權(quán)的過程較為繁瑣，需要取得相關(guān)政府部門的審批，但是與這個(gè)宅基地的所有人卻關(guān)系不大。因此，農(nóng)民宅基地使用權(quán)的取得需要得到政府的審批。而我國農(nóng)民的人口非常多，單是依靠有效的政府資源難以滿足農(nóng)民對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的需要，導(dǎo)致在此種模式下，政府審批行為也相當(dāng)于行政許可，在靈活上有所欠缺，違背了宅基地使用權(quán)設(shè)置的本身意義。另外，作為村集體成員，農(nóng)民天然地享受到宅基地的使用權(quán)利，而行政機(jī)關(guān)所謂的審批則在一定程度上違背了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度設(shè)置的本身意義。根據(jù)《物權(quán)法》，宅基地使用權(quán)的獲得主要依賴于農(nóng)民以及宅基地的所有權(quán)人村集體之間的合同，這就使宅基地的使用權(quán)取得較為繁瑣，不利于操作。

（三）一戶多宅現(xiàn)象的出現(xiàn)

在農(nóng)村的宅基地流轉(zhuǎn)方面，如兒子長大結(jié)婚后需要先建新房然后結(jié)婚，這就會(huì)造成一戶多宅的情況發(fā)生。這也就和《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定有所違背。另外，宅基地的面積也需要遵守地方上規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。但是在實(shí)際操作階段，由于房屋也能夠合法繼承，導(dǎo)致了一戶多宅等情況的出現(xiàn)，給相關(guān)部門的工作帶來難度。在農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，由于情況相對(duì)復(fù)雜，給使用權(quán)的流轉(zhuǎn)造成困難，直接或者間接影響了使用權(quán)流轉(zhuǎn)的效率。

三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革方向

（一）對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行登記，強(qiáng)化物權(quán)概念

充分發(fā)揮《物權(quán)法》作用，積極推動(dòng)并強(qiáng)化宅基地使用權(quán)的登記力度，對(duì)登記權(quán)利人進(jìn)行依法保護(hù)。雖然我國相關(guān)法律并不對(duì)宅基地使用權(quán)登記進(jìn)行強(qiáng)制要求，但是為了能夠更好地對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行有效管理，行政部門應(yīng)當(dāng)健全相關(guān)行政法規(guī)，積極推動(dòng)相關(guān)制度的實(shí)施。從物權(quán)法相關(guān)制度上看，如果在不登記情況下發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，會(huì)對(duì)確權(quán)造成不利影響，如無法對(duì)抗善意第三方人。這些情況表明，只有進(jìn)行物權(quán)登記才能夠有效地享受國家法律的保護(hù)，否則在受到侵害的情況下無法受到國家法律的保護(hù)。因此，積極推動(dòng)宅基地使用權(quán)進(jìn)行登記，能夠?qū)ξ餀?quán)概念進(jìn)行強(qiáng)化，更好地維護(hù)農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，促進(jìn)流轉(zhuǎn)制度的公正公平。

（二）對(duì)宅基地使用權(quán)取得審批制度進(jìn)行改革

從農(nóng)民宅基地使用權(quán)的取得方式上看，需要政府進(jìn)行審批，這就無疑增加了宅基地流轉(zhuǎn)的成本。在這種模式下，并不能充分發(fā)揮出宅基地本身的實(shí)際價(jià)值，也就在一定程度上影響了宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)。另外，宅基地使用權(quán)的取得需要設(shè)定物權(quán)合同，其使用權(quán)的母權(quán)屬于集體土地所有，也就是通過農(nóng)民進(jìn)行集體合同的簽訂，才能夠獲得對(duì)宅基地的使用權(quán)。這也是村集體經(jīng)濟(jì)成員應(yīng)當(dāng)享受的基本權(quán)利，然而宅基地是關(guān)系國計(jì)民生的重要資源，因此，國家的監(jiān)管勢在必行，這就需要行政審批作為重要環(huán)節(jié)加入土地流轉(zhuǎn)的過程中去，還要進(jìn)行手續(xù)過程的簡化，才能提升辦事效率。

（三）進(jìn)一步明確宅基地在法律上的使用權(quán)范圍

宅基地的使用權(quán)也是用益物權(quán)之一，可以在法律允許的范圍內(nèi)實(shí)行轉(zhuǎn)讓、抵押以及租賃等各項(xiàng)權(quán)利。但是由于宅基地主要的作用就是保障住房，這就喪失了其商品屬性，在法律層面上還僅限于對(duì)純宅基地的使用權(quán)上，如果有房屋存在，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)卻沒有進(jìn)一步的規(guī)定。因此，需要對(duì)宅基地轉(zhuǎn)讓用途、轉(zhuǎn)讓方式等進(jìn)行審查，避免出現(xiàn)炒地皮或者其他商業(yè)用途流轉(zhuǎn)等行為。這也能夠在很大程度上規(guī)范宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍，使其能夠真正流轉(zhuǎn)到需要它的人手中，充分發(fā)揮出流轉(zhuǎn)的積極意義。也可以在進(jìn)行流轉(zhuǎn)過程中，對(duì)參與者進(jìn)行身份限制，對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式和適用范圍進(jìn)行監(jiān)管，使市場的行為更加規(guī)范，從而確保宅基地使用權(quán)能夠獲得很好的流通。通過走訪的形式，對(duì)一戶多宅的情況進(jìn)行深入了解，積極做好備注，為今后的工作開展提供決策依據(jù)，還要靈活運(yùn)用相關(guān)政策，對(duì)于符合條件的農(nóng)村居民應(yīng)當(dāng)適度地開展法律法規(guī)的培訓(xùn)工作，使其對(duì)相關(guān)政策有著準(zhǔn)確的理解，能夠根據(jù)自身需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐恋亓鬓D(zhuǎn)操作。