法拍房暴漲，調(diào)控“狙擊”正在路上

楊冰柯

由于能繞過(guò)限購(gòu)政策，法拍房正成為熱點(diǎn)城市中買(mǎi)房者的一個(gè)重要戰(zhàn)場(chǎng)。

法拍房是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋。大多出現(xiàn)在債務(wù)人即房屋權(quán)利人無(wú)力履行債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院將債務(wù)人名下房屋拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得價(jià)款滿(mǎn)足債權(quán)。目前，法拍房最大的平臺(tái)是阿里拍賣(mài)。根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，全國(guó)已有99%的法院入駐阿里拍賣(mài)，95%司法拍賣(mài)都在該平臺(tái)上成交，阿里拍賣(mài)成為全球最大的法拍房平臺(tái)。

法拍房現(xiàn)狀

作為樓市中的特別存在，熱點(diǎn)城市的法拍房市場(chǎng)一度火熱，各地法拍房成交量不斷刷新，一個(gè)重要原因在于法拍房可以成為部分購(gòu)房者繞過(guò)限購(gòu)的手段。

今年以來(lái)，在拍賣(mài)網(wǎng)上掛牌待售的法拍房數(shù)量明顯多了起來(lái)。

在阿里拍賣(mài)平臺(tái)上，廣州以16458套成為4個(gè)一線城市中住宅法拍房掛牌量最多的城市。其次是北京、深圳和上海，住宅法拍房掛牌量分別是10197套、8809套和8310套。

新一線和熱點(diǎn)二線城市中，住宅法拍房掛牌量排名前三的城市有重慶、蘇州和杭州，分別有39627套、35268套、29588套。此外，住宅法拍房比較熱門(mén)的城市還有成都、武漢，掛牌量分別有23641套、11085套。

根據(jù)司法拍賣(mài)服務(wù)商來(lái)拍法服的統(tǒng)計(jì)，法拍房的來(lái)源中30%是因?yàn)榉恐鞒霈F(xiàn)民間借貸糾紛，如企業(yè)經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)業(yè)投資、民間資金拆借等;30%涉及賭博;還有40%是因?yàn)閭鶆?wù)擔(dān)保，比如幫助較好的親戚朋友進(jìn)行銀行貸款時(shí)的擔(dān)保。來(lái)拍法服相關(guān)人士對(duì)記者表示，法拍房中只有很少一部分是由于個(gè)人斷供引起。

封堵限購(gòu)漏洞

價(jià)格低、不限購(gòu)、不搖號(hào)，法拍房原本是不少購(gòu)房者另辟蹊徑的選擇。尤其是在落戶(hù)門(mén)檻高的一線城市和熱點(diǎn)二線城市，法拍房被視為破除限購(gòu)政策的口子。

雖然是因債務(wù)問(wèn)題而需要法拍償債的房子，但無(wú)論是上海還是杭州，法拍房最終價(jià)格并不便宜，反而高溢價(jià)成交頻現(xiàn)，屢屢打破參拍者和小區(qū)業(yè)主的預(yù)期。

根據(jù)藍(lán)鯨法拍統(tǒng)計(jì)，2020年，剛需類(lèi)別的上海法拍房，其成交價(jià)格基本超出二手房市場(chǎng)價(jià)格，套均競(jìng)拍人數(shù)為8～15人，一些熱門(mén)區(qū)域的法拍房?jī)r(jià)格比同一區(qū)位的二手房，足足貴了10%。

今年1月，上海市徐匯區(qū)一間住宅被擺上法拍房貨架，經(jīng)歷了28名參與者、529次出價(jià)后，該住宅以起拍價(jià)的兩倍，較市場(chǎng)評(píng)估價(jià)高出38.6%成交。

在杭州，法拍房一定程度上還成為了樓市風(fēng)向標(biāo)。2020年下半年，幾乎每一兩個(gè)月就能看到天價(jià)法拍房，撿漏法拍房成為空談，甚至還有小區(qū)掛橫幅慶祝法拍房高價(jià)成交。

在被視為破除限購(gòu)漏洞、天價(jià)法拍房頻現(xiàn)等各種不利于市場(chǎng)穩(wěn)定的因素交織下，全國(guó)開(kāi)始掀起一輪法拍房限購(gòu)政策。

最先將法拍房放進(jìn)限購(gòu)范圍的是上海。今年1月25日下午，法拍房被納入了1月21日發(fā)布的上海樓市調(diào)控新政“滬十條”中，明確購(gòu)買(mǎi)法拍房也需要有上海購(gòu)房資格。

作為法拍房的另一熱點(diǎn)城市，杭州緊隨其后在3月3日發(fā)布的新政中，規(guī)定參與本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣(mài)的競(jìng)買(mǎi)人，須符合本市住房限購(gòu)政策。

此后合肥也在4月份將法拍房納入限購(gòu)范圍。到了近期的8月2日，東莞市在這個(gè)城市的最嚴(yán)調(diào)控中，也明確將法拍房納入限購(gòu)范圍。

可以預(yù)見(jiàn)的是，在接下來(lái)各地更趨嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策中，法拍房這一可以繞過(guò)限購(gòu)政策的特定房源對(duì)象，將會(huì)被各地嚴(yán)格監(jiān)管起來(lái)，從而堵上“限購(gòu)”漏洞。

熱度下降

法拍房納入限購(gòu)范圍席卷多個(gè)熱點(diǎn)城市后，這個(gè)市場(chǎng)熱度不可避免地出現(xiàn)下降。

在2021年法拍房限購(gòu)政策的首站上海，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年前五月，法拍房（住宅）成交668套，成交比例下滑。當(dāng)月成交的127套住宅平均成交價(jià)，相比市場(chǎng)價(jià)的折扣率大概是85%。

對(duì)大多數(shù)個(gè)人和企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們流向法拍市場(chǎng)的房源，每一套背后都有一個(gè)大起大落的故事，最終留下的只是一組競(jìng)拍數(shù)字。（摘自《界面新聞》8.16）