地產(chǎn)股是下跌中繼，還是觸底反彈？

@董師傅

地產(chǎn)股，似乎重新有了盼頭。

近期，跌跌不休的地產(chǎn)股難得強(qiáng)勢(shì)，有的股票漲幅甚至超過(guò)25%，在大盤(pán)低迷的情況下顯得尤為扎眼。

那么，這波地產(chǎn)股的集體上揚(yáng)，是下跌中繼還是觸底反彈？

被拋棄的地產(chǎn)股

2020年8月頒布的“三道紅線”成為一道分水嶺，之后地產(chǎn)股就一蹶不振了。

所謂“三道紅線”，指的是房企的三條融資標(biāo)準(zhǔn)，即剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、紅線二是凈負(fù)債率不得大于100%、紅線三是現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

這意味著房地產(chǎn)行業(yè)踩了“急剎車”。

此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步伐慢了下來(lái)，盈利能力也隨之下降，還是不是一門(mén)好生意成為輿論爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

據(jù)國(guó)信證券的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊2020年總營(yíng)業(yè)收入為2.75萬(wàn)億元，同比增速為11.2%，較2019年下降了9個(gè)百分點(diǎn);2020年歸母凈利潤(rùn)總額為1900億元，同比增速為-13.5%，較2019年下降了22個(gè)百分點(diǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)近5年來(lái)首次歸母凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。

而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2021年7月我國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅延續(xù)回落態(tài)勢(shì);1～7月，商品房銷售面積兩年平均增長(zhǎng)7%，比上半年回落1.1個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資兩年平均增長(zhǎng)8%，回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

“下階段來(lái)看，各地區(qū)各部門(mén)堅(jiān)持‘房住不炒，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，繼續(xù)完善‘多主體供應(yīng)、多渠道保障、購(gòu)租并舉的住房制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持平穩(wěn)發(fā)展?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人稱。

此背景下，一些高杠桿、難以獲得融資的房企出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難，甚至華夏幸福、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光地產(chǎn)等出現(xiàn)債務(wù)違約。

這么一來(lái)，地產(chǎn)股就成為燙手山芋，其投資邏輯發(fā)生了根本性改變，從而逐漸淡出主流機(jī)構(gòu)的視野。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2021年第二季度公募基金持有地產(chǎn)股的市值減少了221.27億元，期末持股市值僅為312.09億元，是2006年以來(lái)的新低，其中萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)與金科股份成為減持的重災(zāi)區(qū)，分別減持了2.63億股、1.14億股與1.03億股。

而房地產(chǎn)ETF在2020年創(chuàng)下1.114元高點(diǎn)，2021年最低跌至0.698元，慘不忍睹。

不過(guò)，近期也出現(xiàn)了一絲轉(zhuǎn)機(jī)。

自然資源部對(duì)部分集中供地城市作出新的部署，其中包括“單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%”“達(dá)到上限后不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)”等。

這意味著，房企的內(nèi)卷將減少，盈利能力會(huì)有一定的回升。

對(duì)此，中銀證券認(rèn)為：“隨著‘三道紅線、房貸集中管理、土拍‘兩集中等政策落地，行業(yè)逐漸落實(shí)了從融資端到投資端的透明化管理，整體發(fā)展在經(jīng)歷調(diào)整后將更趨良性，向‘管理運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)化。”

兩種觀點(diǎn)相持不下

盡管地產(chǎn)股有了盼頭，但資本市場(chǎng)的分歧并未消失。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為地產(chǎn)股這不過(guò)是超跌反彈，反彈結(jié)束之后會(huì)繼續(xù)探底，因而這波行情只不過(guò)是下跌中繼。

譬如，集思錄的網(wǎng)友多持上述觀點(diǎn)，“想啥呢，壓地價(jià)可不是為了保地產(chǎn)公司的利潤(rùn)，沒(méi)見(jiàn)限地價(jià)的同時(shí)也限了房?jī)r(jià)？”“地產(chǎn)行業(yè)是否反轉(zhuǎn)，歸根結(jié)底要看融資條件是否放寬，在三條緊箍咒沒(méi)松綁的情況下，談房地產(chǎn)行業(yè)反轉(zhuǎn)也為時(shí)尚早。”“三條紅線決定了地產(chǎn)的利潤(rùn)率，惡性競(jìng)爭(zhēng)少了是利于大地產(chǎn)商的，不過(guò)目前的土儲(chǔ)情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)決定了大房企要跑出來(lái)還得很多年?！?/p>

一言以蔽之，集思錄的網(wǎng)友認(rèn)為地產(chǎn)股沒(méi)有安全邊際，這波上漲或許是估值陷阱。

另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為地產(chǎn)股的投資價(jià)值已顯露，是時(shí)候進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐渲谩?/p>

譬如，泊通投資董事長(zhǎng)盧洋表示：“誰(shuí)是時(shí)間真正的朋友？我的感受是事情正在發(fā)生變化，也許本周房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、周期股等低估值板塊的異動(dòng)，不是偶然的接力，而是風(fēng)格切換真的來(lái)了?！?/p>

兩種觀點(diǎn)，目前還無(wú)法分出勝負(fù)，唯一可以確定的是房地產(chǎn)行業(yè)短時(shí)間內(nèi)規(guī)模不會(huì)巨變，且向頭部集中的趨勢(shì)也不會(huì)改變。

據(jù)海通證券的數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度TOP10房企的銷售額市場(chǎng)占有率為29.46%，在復(fù)雜環(huán)境下龍頭公司的品牌和運(yùn)營(yíng)管理能力更加凸顯，未來(lái)行業(yè)集中度將繼續(xù)提升。

那么，地產(chǎn)龍頭就值得留意。

保利地產(chǎn)

據(jù)克而瑞銷售排行榜顯示，保利地產(chǎn)2021年前7月全口徑銷售額規(guī)模維持行業(yè)第5，增速在TOP 40房企中位于中下游。

不過(guò)，保利地產(chǎn)大股東保利集團(tuán)已于8月4日在二級(jí)市場(chǎng)增持了50萬(wàn)股股票，未來(lái)一年內(nèi)增持不超過(guò)2%;保利地產(chǎn)高管也計(jì)劃增持，合計(jì)增持金額不低于800萬(wàn)元、不超過(guò)1500萬(wàn)元，增持價(jià)格不超過(guò)每股15.06元。

復(fù)盤(pán)來(lái)看，歷史上保利地產(chǎn)官方增持后不久，股價(jià)都會(huì)有一定的起色，甚至上演過(guò)周線行情，相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間表現(xiàn)得較為強(qiáng)勢(shì)。

金地集團(tuán)

相比保利地產(chǎn)，金地集團(tuán)的彈性更好，當(dāng)下的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)也更好，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)2021年前7月全口徑銷售金額在行業(yè)中排名第8名，較去年全年提升了5個(gè)名次，銷售增速在TOP 40房企中排名第7位，目前已完成全年目標(biāo)的 67.3%，隨著下半年推貨量增加，全年有望實(shí)現(xiàn)2800億元的目標(biāo)。