房貸利率上漲，月供壓力增加

嚴(yán)躍進(jìn)

“從7月2日開始調(diào)整，首套利率5.9%，二套利率6%?！苯?，杭州房貸市場傳出房貸利率上調(diào)消息，在中介朋友圈瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)。

房貸利率上漲的原因是什么？房貸收緊和利率上漲有什么具體表現(xiàn)？購房者以及房東等應(yīng)該如何客觀看待此類現(xiàn)象？本文對此類頗受關(guān)注的問題進(jìn)行分析。

關(guān)注房貸政策背景

關(guān)于房貸利率收緊的現(xiàn)象，需要基于“房貸集中度”的政策改革背景進(jìn)行分析。2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。此次通知明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制。

具體來看，根據(jù)此次發(fā)布的通知，監(jiān)管部門將考核的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)劃分為五檔，包括中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行，以及非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行。對這五檔銀行，政策規(guī)定了房地產(chǎn)貸款占比上限，分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%。其中個人住房貸款占比上限分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

從時間上看，2021年恰是房貸集中度落實的第一年，各地銀行需要梳理房貸的投放情況和存量情況，嚴(yán)格對照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收緊。所以從房貸集中度的角度看，類似收緊符合預(yù)期，說明商業(yè)銀行對于房貸業(yè)務(wù)尤其是個人按揭貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)范。

當(dāng)然，類似房貸收緊的現(xiàn)象也和市場行情及房地產(chǎn)調(diào)控等有關(guān)。對于市場行情來說，2020年疫情期間，房屋交易市場是比較反常的，或者說房屋交易熱度是超過了市場預(yù)期的，各地購房搶房現(xiàn)象很明顯。從原因上說，這是因為資金避險情緒在增加。尤其是在資產(chǎn)品投資市場表現(xiàn)不好的情況下，居民家庭更愿意持有房地產(chǎn)，進(jìn)而使得一些大城市的購房市場明顯活躍。在類似交易活躍的背后，其實也就衍生出對房貸資金的需求。部分商業(yè)銀行也能感受到客戶帶來的壓力，比如說在今年上半年處理的部分房貸申請單子中，有一部分就是屬于去年簽約的購房合同，所以銀行重心在于消化存量信貸需求，自然會對今年新增加的信貸需求進(jìn)行適當(dāng)管控。

另一方面，從此次信貸利率收緊的情況看，更多的是集中在房屋交易偏熱的城市，尤其是一些重點城市。比如廣州、杭州、合肥、西安等一二線城市，近期信貸利率確實在上調(diào)，此類城市往往也是房價炒作力度較大的城市。以合肥為例，其在今年上半年明顯收緊了二手房的貸款，實際上和一些二手房尤其是學(xué)區(qū)房炒作的背景有關(guān)。當(dāng)然，除了此類城市，一些三四線城市也有收緊的現(xiàn)象，如浙江金華的房貸收緊現(xiàn)象也較明顯，其都和購房需求積極釋放、銀行額度略緊等有關(guān)。

收緊現(xiàn)象呈現(xiàn)不同表現(xiàn)

狹義來說，房貸收緊就是指每個月的按揭貸款利率上調(diào)了、月供壓力增大了。而廣義來說，房貸收緊還包括貸款額度壓縮、貸款輪候的周期拉長等情況。所以要結(jié)合房貸利率收緊的市場現(xiàn)象，對當(dāng)前全國房貸收緊等情況有較為全面和清晰的認(rèn)識。

從一二手房的市場劃分來看，房貸利率收緊主要是指二手房或二手住宅，類似情況基本符合預(yù)期。從過去銀行信貸的慣例來說，二手房在獲取信貸資源方面確實要弱于一手房。而一手房的房企因為和銀行合作關(guān)系較好，相對來說收緊的可能性要小。從實際過程看，在辦理貸款方面也會有各類差異。部分城市會規(guī)定，二手房的辦理只能在周一到周五進(jìn)行，而一手房可能就允許在周一到周日辦理，類似情況其實都是一些比較間接的收緊現(xiàn)象。

從首套房和二套房來看，二套房收緊的情況也較為明顯。從當(dāng)前房地產(chǎn)的調(diào)控政策看，首套房往往屬于金融政策積極鼓勵的領(lǐng)域，本身收緊的可能性較小。而二套房的信貸政策明顯和購房政策掛鉤，部分城市政策收緊，那么首先就會針對二套房進(jìn)行管控。

從物業(yè)屬性看，以二手房來看，不同的二手房結(jié)構(gòu)也會影響貸款的獲批。如果二手房屬于帶電梯的，那么獲取貸款會比較容易，反之則比較困難。同樣的，如果二手房房齡比較長，那么其在獲取貸款的難度方面就要超過房齡短的。如果信貸資源比較寬裕，那么類似情況就很難看出來。但如果信貸額度有限，那么類似房源獲取信貸的難度就會增大。

從區(qū)域市場看，部分城市也會對市區(qū)和郊區(qū)的物業(yè)進(jìn)行差異化對待。比如說市區(qū)的房源可能在獲取貸款方面比較從容，而郊區(qū)市場則容易被收緊。這也說明，相對來說，市區(qū)的房源交易金額要高，信貸方面會給予較為充分的保障，且此類項目數(shù)量相對較少，銀行更容易滿足貸款需求。而郊區(qū)的樓盤則會面臨一些壓力。

諸如此類的收緊表現(xiàn)是全方位的。尤其是結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控的工作要求，各地管控動作較多，包括嚴(yán)查首付資金的來源等。另外，貸款的周期也會拉長，過去可能屬于“1個月申請+4個月審批”，而現(xiàn)在則可能會調(diào)整為“1個月申請+6個月審批”。換句話說，除了利率上調(diào)外，其他領(lǐng)域的收緊也是存在的。

理性看待信貸收緊的風(fēng)險

無論是購房者還是房東，都需要客觀理性看待此類信貸收緊的現(xiàn)象。各類市場參與者既要關(guān)注到信貸收緊的風(fēng)險，也要注意各地政策短期調(diào)整的機(jī)會。尤其是要結(jié)合上面提及的信貸收緊政策大背景、差異化的貸款政策等，合理有序申請房貸或加快售房款的回籠等。

對于購房者來說，要獲取此類貸款，就要積極和房企或房東進(jìn)行協(xié)調(diào)。尤其是在新房交易中，一些購房者存在誤區(qū)，可能會認(rèn)為，貸款辦理是房企的事。雖然在實際交易中，房企會協(xié)助辦理此類貸款，也會做好各類服務(wù)，但嚴(yán)格來說，能否及時獲得貸款、能獲得多大額度和成本的貸款，最終是需要購房者自己負(fù)責(zé)的。這里做這樣一個提醒，是為了防范購房者出現(xiàn)各類違約的現(xiàn)象。尤其是在銀行貸款撥付較遲、房貸利率超過預(yù)期的時候，購房者更需要注意相關(guān)的風(fēng)險。

而對于房東來說，也要關(guān)注此類貸款政策所帶來的變化。利率上升是一個外在的表現(xiàn)，其背后更多體現(xiàn)了房貸市場全方位的收緊。房東要注意此類市場變化對其房屋出售的影響，進(jìn)而合理安排售房計劃。第一，如果房貸收緊，尤其是針對二手房領(lǐng)域的收緊，那么此類房源的房屋掛牌和出售就會面臨壓力。從買賣的角度看，房東需要做適當(dāng)?shù)慕祪r。尤其是對于一些急于出售的房東而言更是如此。第二，要關(guān)注信貸審批放緩下各類資金回籠的情況。一般這種情況下，房東的售房款回籠確實會面臨滯后的風(fēng)險。類似風(fēng)險在連環(huán)交易中更是容易出現(xiàn)和放大。對于房東而言，如果急需拿此類資金去認(rèn)購第二套住房，就需要密切關(guān)注此類信貸收緊所帶來的負(fù)面影響。

當(dāng)然，除了談及信貸收緊的層面，大家也需要看到一些寬松的地方。就房貸市場來說，對于合理的、剛需的、首套的，一般來說政策面并沒有收緊的可能。要注意到，在疫情的特殊時期，金融市場的總基調(diào)依然是寬松的。數(shù)據(jù)顯示，LPR利率市場方面，一年期為3.85%、五年期以上為4.65%，其已連續(xù)保持14個月不變。所以目前的收緊也主要是一些大城市和特定的物業(yè)。各類市場參與者需要積極關(guān)注市場動態(tài)和政策風(fēng)向，真正對房貸利率等收緊現(xiàn)象有科學(xué)、清晰的認(rèn)識。