中國太平“兩條腿”走路

中國太平重資產(chǎn)打造了CCRC社區(qū)梧桐人家，目前是全國最大的單體項目;公司同時甄選符合標準的優(yōu)質(zhì)第三方養(yǎng)老機構(gòu)，合作運營。兩條腿走路下，通過引入美國水印公司的成熟模式，公司構(gòu)建了養(yǎng)老社區(qū)的運營模式。

2015年，中國太平經(jīng)原保監(jiān)會批準，設立了國內(nèi)第二家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理平臺——太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理公司，正式涉入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

在此之前，中國太平就已試水投資運作養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其首個“太平小鎮(zhèn)”旗艦項目——上海周浦梧桐人家占地約284畝，于2012年立項，2014年開工，2019 年11月投入運營。

2015年，公司突破單一拿地建設模式，與第三方平臺合作吸納優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)資源，并冠之以“太平樂享家”品牌進行運營，與梧桐人家的重資產(chǎn)模式并舉。目前“太平樂享家”旗下第三方養(yǎng)老社區(qū)有5家（表1）。

“雙線”布局積累資源和運營經(jīng)驗

根據(jù)中國太平提出的養(yǎng)老社區(qū)相關規(guī)劃，其養(yǎng)老地產(chǎn)布局相對緩慢，養(yǎng)老社區(qū)未來規(guī)劃尚不清晰。

2014年，太平養(yǎng)管計劃在未來將在3-5年內(nèi)完成6-10個養(yǎng)老社區(qū)項目，但目前僅有1家自建及5家輕資產(chǎn)合作社區(qū)，其中梧桐人家的建設完工期從2017年延遲至 2019年。

不過，在發(fā)展與第三方合作的過程中，中國太平積累了重要的營運經(jīng)驗，對其未來養(yǎng)老社區(qū)的拓展和布局至關重要。

在輕資產(chǎn)模式下，太平與第三方品牌合作的本質(zhì)是資源互換與共享。對于太平來說，可低成本獲取優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老房源，較快進行養(yǎng)老社區(qū)布局的擴張;對第三方養(yǎng)老機構(gòu)來說，太平在全國范圍內(nèi)有大量優(yōu)質(zhì)的高端客戶資源，借助太平的品牌及客戶，可提升入住率。

目前，中國太平已經(jīng)在合作養(yǎng)老社區(qū)上形成一套專業(yè)化、體系化的養(yǎng)老房源的合作標準。一是引入標準：從選址與周邊配套、硬件設施、運營及軟件和品牌融合四個方面研判第三方養(yǎng)老社區(qū)是否符合標準;二是統(tǒng)一管理：針對所有引入的第三方養(yǎng)老社區(qū)，建立標準化的操作，消除引入的第三方養(yǎng)老社區(qū)在不同地區(qū)有不同的服務質(zhì)量的情況;三是退出機制：保持整體“太平樂享家”養(yǎng)老社區(qū)的服務質(zhì)量。

在運營方面，與國際知名養(yǎng)老社區(qū)運營商美國水印公司成立合資公司，專業(yè)從事養(yǎng)老社區(qū)的服務運營管理。美國水印公司已有30多年養(yǎng)老運營經(jīng)驗，合資公司在美國水印多年積累的基礎上，研發(fā)出具有自主知識產(chǎn)權(quán)的運營管理體系，包含1000多項制度，涉及生活服務、健康管理、醫(yī)療護理等各個專業(yè)。后續(xù)運營和持續(xù)照護服務是太平人壽目前重點打造的核心競爭力（圖1）。

除了輕資產(chǎn)模式運營經(jīng)驗積累之外，中國太平在自建的梧桐人家也摸索和構(gòu)建了醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式。梧桐人家以美國CCRC體系為藍本，采取了“一園兩制”的運營模式，分別設置養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老院兩個運營主體。其中，養(yǎng)老社區(qū)主要針對健康自理長者，更加注重生活方式和生活品質(zhì)的打造;養(yǎng)老院則主要針對介助介護長者，更加注重生活照護服務的提供。兩者在定位上形成差異，在功能上形成互補，為長者提供一站式服務。

梧桐人家將醫(yī)療與養(yǎng)老有機深度結(jié)合，為長者提供全生命周期的“防、養(yǎng)、治、醫(yī)、康”一體化閉環(huán)整合式健康管理服務。據(jù)悉，其自建的以小綜合、大?？茷樘厣亩壙祻歪t(yī)院于2020年下半年開業(yè)，引入國外先進的老年病康復及專項護理技術(shù)，確保長者不出社區(qū)就能看病、配藥。

同時，社區(qū)還致力于嫁接國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，搭建智能化遠程醫(yī)療系統(tǒng)，為長者提供線上線下、國內(nèi)國外零距離的一攬子健康醫(yī)護解決方案。

可繼承的“會籍”

太平養(yǎng)老社區(qū)的入住方式有會籍制和與保單掛鉤兩種。

區(qū)別于泰康養(yǎng)老社區(qū)押金性質(zhì)的“入門費+樂泰財富卡”，太平養(yǎng)老社區(qū)會籍制，是客戶為獲取社區(qū)房間使用權(quán)一次性支付的費用。對應面積不同房型的入住權(quán)，客戶需一次性支付會籍費100-400萬元不等，可獲得與土地年限等長的居住時限（50年），入住年齡要求55歲以上。

與此同時，客戶會籍入住權(quán)與指定房間掛鉤，入住社區(qū)免交每月房屋使用費，只需每月支付服務費+餐費，其中服務費約6000元-9500元。目前，太平養(yǎng)老社區(qū)相對于其他高端養(yǎng)老服務產(chǎn)品定價偏低，主要是公司希望以低價快速搶占市場。

會籍制客戶對會籍的使用具有較高的靈活度，可在土地使用年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓、繼承、退還會籍，也可指定包括但不限于父母以外家庭有關系的成員入住，還可以變更入住人。隨著未來不動產(chǎn)增值及高端養(yǎng)老社區(qū)的需求提升，客戶也可以通過轉(zhuǎn)讓會籍來獲得增值收益。

對中國太平來說，會籍制有助于銷售快速上量，但公司也將未來養(yǎng)老社區(qū)增值的收益讓渡給客戶。

除了會籍制外，客戶可以通過購買指定保額的保險獲得太平養(yǎng)老社區(qū)入住資格。一般200萬元總保費可獲得一個保證入住權(quán)，在特殊業(yè)務推動階段，會下降保費要求。

與會籍客戶不同的是，保險客戶入住權(quán)不與具體房屋綁定，入住后每月繳納的房屋使用費、服務費、餐費等，合計月費在2萬元以上。