樓上勝訴！老舊小區(qū)加裝電梯迎來最好機遇

江媛媛

“電梯加裝遇阻案”，為何判決樓上勝訴

對于年邁體衰的老年人來說，行程路線中是否有電梯，往往決定著他們的出行選擇。特別是那些身居高層老舊樓房的老人，每次出行都無疑是一種嚴(yán)峻的考驗。雖然群眾對老舊小區(qū)加裝電梯滿含期待，但在實際操作中卻困難重重。

2020年11月，由于電梯加裝遇阻，位于合肥市包河區(qū)蕪湖路街道綠園小區(qū)6幢樓樓上的7戶業(yè)主一起把一樓兩戶業(yè)主告上了法庭。2021年7月2日，合肥市包河區(qū)人民法院民事判決書下發(fā)，判決樓上7戶業(yè)主勝訴，一樓兩戶業(yè)主于判決生效之日起停止對該棟樓電梯安裝施工的阻撓、妨礙。這是合肥市首例 “電梯加裝” 訴訟案。

這棟樓一單元共6層，每層兩戶居民，共12戶居民。早在2019年底，小區(qū)加裝電梯前開始征求意見，涉及的12戶居民中，有1戶業(yè)主對加裝電梯的事情選擇棄權(quán)，2戶業(yè)主反對，9戶同意加裝電梯并簽字。其中還有2戶是同意加裝但不使用電梯，所以一共是7戶業(yè)主同意并準(zhǔn)備后期使用電梯，原告也就是這7戶業(yè)主。

按照2020年9月1日《合肥市人民政府辦公室關(guān)于修改合肥市既有住宅加裝電梯工作實施意見部分條款的通知》的規(guī)定，該樓已經(jīng)達到了2/3以上業(yè)主有加裝意向的相關(guān)規(guī)定。隨后，這份電梯加裝方案經(jīng)過了相關(guān)部門的評審?fù)ㄟ^。

但在2020年11月，電梯施工方進場施工第一天，一樓的兩戶人家就提出了異議，阻止施工，不讓裝電梯。街道的工作人員說，這幢樓加裝電梯的糾紛調(diào)解了十幾次，還不包括私下的調(diào)解，于是只能建議樓上業(yè)主走司法程序。

小區(qū)6幢樓一單元7戶業(yè)主共同向包河區(qū)人民法院提出訴訟請求，要求判令一樓業(yè)主停止對綠園小區(qū)6幢加裝電梯工程的阻撓行為，不得阻止、妨礙、破壞加裝電梯工程的正常施工。

一樓兩戶業(yè)主作為被告稱：未經(jīng)協(xié)商一致，不同意綠園小區(qū)6幢加裝電梯。

包河區(qū)人民法院審理認為，根據(jù)合肥市政府發(fā)布的既有住宅加裝電梯的政策規(guī)定，此案涉樓宇加裝電梯的事項，已征詢專有部分占建筑物總面積三分之二且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主的意見，且獲得參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，并對加裝電梯事項亦進行了公示，涉案小區(qū)所在社區(qū)、街道均已蓋章備案，因此，相關(guān)電梯施工方依據(jù)《加裝電梯設(shè)備采購及安裝合同》對涉案樓宇加裝電梯進行相應(yīng)施工，符合法律規(guī)定，原告要求被告不得阻撓加裝電梯施工的訴請，該院予以支持。

被告認為安裝電梯可能會存在影響采光、出行便利與安全等不可預(yù)見的隱患，該院認為，原告加裝電梯的行為合法有效，被告不應(yīng)對原告加裝電梯的行為予以阻撓，若被告認為加裝電梯造成相關(guān)隱患存在，其可向原告另行主張權(quán)利。據(jù)此，判決被告 1 樓業(yè)主于本判決生效之日起停止對合肥市包河區(qū)蕪湖路街道綠園小區(qū) 6 幢樓電梯安裝施工的阻撓、妨礙。

爭也沒用，加裝電梯迎來最好機遇

2020年7月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，提出，到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制;到2025年，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。

根據(jù)報道，北京確定了《關(guān)于確認2021年第一批老舊小區(qū)綜合整治項目的通知》，并且在此之前，已有很多城市公布了“舊改”計劃清單?？梢哉f，各地對老舊小區(qū)的改造工作已全面鋪開。當(dāng)下及未來的“舊改”，是與現(xiàn)代居住需求同步，提升居民的居住品質(zhì)，而加裝電梯是老舊小區(qū)改造的重點工作。

老小區(qū)加裝電梯迎來前所未有的機遇，這對腿腳不便的老年人來說，可謂是重大利好。 之所以說迎來機遇，還體現(xiàn)在資金和政策上。

“指導(dǎo)意見”中明確，支持居民提取住房公積金用于包括加裝電梯在內(nèi)的自住房改造，減輕居民的籌資壓力。而從一些地方的實際操作來看，政府資金約占改建總費用的一半。為推動電梯加裝，各地相關(guān)政策正在調(diào)整。如青島、上海、北京修訂后的加裝電梯政策中，都取消了“一票否決權(quán)”。

越來越多的現(xiàn)實案例讓我們看到，老舊住宅加裝電梯迎來歷史最好機遇，受到全方位支持已成為一種趨勢，爭也沒用。

“共享電梯”是騙局嗎

如今，共享單車、共享雨傘等正在方便著我們的生活，但電梯也可以共享，你想過嗎？

什么是“共享電梯”？八個字可以概括——“免費安裝，有償使用”。“共享電梯”是騙局嗎？當(dāng)然不是！在共享經(jīng)濟的時代，這種運營模式其實是一種創(chuàng)新，我們不應(yīng)該輕易否定。

為什么這樣說呢？共享電梯，首先是不需要居民出電梯的安裝費用的。畢竟電梯這個特種設(shè)備是個“大件兒”，真要業(yè)主們自己出資來加裝，其中牽涉到的資金等問題很多，反對的意見肯定也不會少。而在共享電梯的模式下，由企業(yè)進行投資，居民收費使用，前期投入少，負擔(dān)分割到能按月支付，最大程度解決了居民的經(jīng)濟壓力，大家也易于接受一些。就好比是一輛公交車，居民們也不需要出買車的錢，只需購買車票，憑票上車。

“共享電梯”是一個合作多贏的模式，它為老舊小區(qū)加裝電梯探索出了一條有效的可行之路。它的出現(xiàn)基本上解決了一樓不同意加裝電梯的問題，同時也解決了高樓層費用分攤比較高的問題，算是一個不錯的方案?，F(xiàn)在越來越多的老小區(qū)正在試行“共享電梯”，讓我們拭目以待。

劃重點：舊樓加裝電梯，你最關(guān)心的問題

什么樣的房屋可以裝？具有合法權(quán)屬證明或者合法報批手續(xù)，已建成投入使用的4層及以上的多業(yè)主無電梯住宅都可以安裝電梯。

如何邁出加裝電梯第一步？有意向加裝電梯的業(yè)主，第一步應(yīng)向所在街道、社區(qū)了解加裝電梯相關(guān)政策，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，確定本幢或本單元是否滿足加裝電梯的條件，并在本幢或本單元內(nèi)選出加裝電梯的牽頭人，按照既有住宅加裝電梯辦事流程做好初步設(shè)計方案。

誰來申請？業(yè)主或者業(yè)主代表可以提出申請，也可以由業(yè)主委員會提出申請。申請的業(yè)主人數(shù)超過5人的，應(yīng)當(dāng)推選不超過5名業(yè)主作為代表。業(yè)主可以委托原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、電梯生產(chǎn)安裝企業(yè)、增設(shè)電梯咨詢服務(wù)機構(gòu)等提出申請。增設(shè)電梯的住宅屬于房改房的，業(yè)主可以委托原房改售房單位提出申請;原房改售房單位已經(jīng)關(guān)閉、破產(chǎn)、撤銷，其住房維修基金已轉(zhuǎn)歸其上級主管部門管理的，也可以委托上級主管部門申請辦理。

需要哪些人同意？經(jīng)過本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;如果增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的，還應(yīng)當(dāng)征得該專有部分的業(yè)主同意。

向誰申請？業(yè)主形成書面協(xié)議后委托設(shè)計單位現(xiàn)場勘察是否具備加裝條件，后向國土規(guī)劃行政管理部門申請。

書面協(xié)議應(yīng)包含哪些內(nèi)容？確定電梯使用管理者;增設(shè)電梯工程費用的預(yù)算及其籌集方案;電梯維護保養(yǎng)方式及其保養(yǎng)維修費用分擔(dān)方案;與不同意增設(shè)電梯的業(yè)主進行協(xié)商，以及對利益受損業(yè)主進行補償?shù)馁Y金籌集方案;法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主協(xié)商確定的事項。

安裝電梯的資金怎么籌集？根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業(yè)主協(xié)商約定;屬于房改房的，可以申請使用單位住房維修基金;可以申請使用房屋所有權(quán)人名下的住房公積金、專項維修資金;原產(chǎn)權(quán)單位或者原房改售房單位（不包括財政撥款的預(yù)算單位）出資;社會投資等其他合法資金來源。

不同樓層需要怎么分攤資金？如果安裝電梯的費用由業(yè)主共同出資，則同意增設(shè)電梯的業(yè)主需要就各自出資額、維護和養(yǎng)護分攤等事項達成書面協(xié)議。費用比例可參照：以第三層為參數(shù)1、第二層為0.5、第一層為0，從第四層開始每增加一層提高0.1個系數(shù)，即第四層1.1、第五層1.2、第六層1.3，依此類推;同一樓層各戶的出資比例可以按照業(yè)主專有部分占該層建筑總面積的比例確定。

小編有話說——

老樓加裝電梯，相互理解是關(guān)鍵

加裝電梯，低層住戶一是擔(dān)心影響采光和受到噪聲污染侵擾;二是覺得通過加裝電梯，高樓層的房子大概率增值了，低樓層住戶、特別是一樓沒有享受到增值，這不公平。

其實，低層住戶的前一個擔(dān)憂，如今基本都可以通過技術(shù)手段來避免。采光：根據(jù)試點小區(qū)的情況看，均加裝了玻璃幕墻的電梯，對低樓層沒有任何采光影響;噪音：新裝的電梯采用光伏發(fā)電，沒有機房，自然也就沒有噪聲污染。

而后一個擔(dān)憂，相互理解就成了關(guān)鍵。第一，首先是心態(tài)平衡，換位思考，理解為上，別人受益但我不受損，為何不保持寬容的態(tài)度呢？第二，高樓層住戶是最大受益者，在條件允許的情況下，可適當(dāng)給予一樓一些補償。

看一看成功加裝的案例，加裝之所以能順利推進，一方面是社區(qū)從中做了大量工作，同時，居民相互理解也是重要因素?？傊?，加裝電梯是好事。好事要辦好，居民們要同心協(xié)力，同時，社區(qū)也要當(dāng)好“中間人”，建立各方平等參與的協(xié)商機制，讓大家彼此多一些理解和包容。當(dāng)各個環(huán)節(jié)理順了，老舊小區(qū)加裝電梯自然也就不會“卡殼”了。