金融周期與房地產(chǎn)價格波動的聯(lián)動效應分析

宋智

摘要：金融周期與房地產(chǎn)價格波動的聯(lián)動效應表現(xiàn)為，金融市場資產(chǎn)質(zhì)量受到影響;金融機構金融需求受到影響。而投資者在金融周期、房地產(chǎn)周期所保持的預期，可決定著金融市場以及房產(chǎn)市場投融資的需求，還有市場供給與需求，進而影響到市場價格傳導以及風險累積。所以，為規(guī)避金融周期和房地產(chǎn)周期風險聯(lián)動，必須對預期管理進行不斷加強，避免價格過大波動，從而降低房價對金融周期的影響。

關鍵詞：金融周期;房地產(chǎn)價格波動;聯(lián)動效應

最近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非?？焖?，不但滿足了人民群眾對于住房的要求，還推動了國內(nèi)國民經(jīng)濟發(fā)展?？墒牵诜康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，存在著一系列的問題，房價過高則是其一。而在融資渠道還未完善的今天，房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)產(chǎn)生了密切的關系，房地產(chǎn)價格波動會影響到金融資產(chǎn)質(zhì)量。尤其是金融周期方面，房地產(chǎn)的價格變動會產(chǎn)生聯(lián)動效應，為此必須強化此方面的研究，為保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定和金融市場穩(wěn)定積累一些經(jīng)驗。

1.房地產(chǎn)的周期對于金融周期形成的反饋機制

金融市場上資產(chǎn)質(zhì)量以及融資需求受到房地產(chǎn)價格波動的影響，這可能會提升或抑制著金融機構信貸規(guī)模、社會融資規(guī)模、資產(chǎn)負債規(guī)模等。可見，房地產(chǎn)的周期不但能影響到金融系統(tǒng)，構成一定金融周期，也會帶來一定金融風險。

1.1金融市場資產(chǎn)質(zhì)量受到影響

針對金融資產(chǎn)質(zhì)量而言，如果房地產(chǎn)的價格發(fā)生變化，信托和銀行等一些金融機構信貸資產(chǎn)的質(zhì)量直接受到影響，當房地產(chǎn)的市場進入上升期，房地產(chǎn)的價格會保持上漲趨勢，此時房地產(chǎn)的抵押信貸資產(chǎn)質(zhì)量保持穩(wěn)健，這種穩(wěn)定財務情況，讓信貸規(guī)模擴大有良好條件。假設房地產(chǎn)的價格不斷提高，此時商業(yè)銀行中信貸資產(chǎn)保持安全，與之相關的則是銀行的不良率，其會下降，縮小了風險加權資產(chǎn)的規(guī)模，核心資本的充足率以及資本充足率均能達到資本監(jiān)管的標準，強化銀行的信貸投放力，可不斷擴張信貸的規(guī)模[1]。并且，資本市場上，提高的房地產(chǎn)價格會促使房地產(chǎn)行業(yè)股票機債券提升，債券價格、股票價格也隨之上漲，有利于資本繁榮。而反過來看，如果房產(chǎn)價格逐漸降低，則會惡化金融機構的房地產(chǎn)抵押信貸資產(chǎn)，不良資產(chǎn)增加，增加了風險加權資產(chǎn)，使得銀行的資本充足率逐漸降低，受到資本監(jiān)管約束，銀行只能縮小信貸的投放規(guī)模，降低了金融供給的水平。處于資本市場洪流中的房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈的債券和股票，均受到房產(chǎn)價格降低影響，增加了投資風險，如果此時將關于房地產(chǎn)相關的債券和股票金融資產(chǎn)減少，則會拖累到資本市場。

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)的價格不斷變化，導致金融危機這種情況在很多國家均發(fā)生過。例如，日本的房地產(chǎn)泡沫，美國次貸危機、東南亞金融危機等[2]。分析這些危機的原因，就是房地產(chǎn)市場繁榮使得金融資產(chǎn)聚集到房地產(chǎn)市場，當房地產(chǎn)下行或衰退之后，房價大幅度降低，影響到金融體系，使得投資銀行、商業(yè)銀行、保險等一些金融機構中金融資產(chǎn)惡化，導致巨大資本損失，沖擊資本市場，出現(xiàn)了瞬間的社會融資萎縮，進而導致金融危機和金融周期的下行。

1.2金融機構金融需求受到影響

房地產(chǎn)的周期處在上升期時，房價會不斷上升，投資需求、剛性需求、投機會受到價格刺激不斷上升。此時，需求增加、價格上漲會促進房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴大，也加快開發(fā)速度，房產(chǎn)市場的供給、需求均增加，會使得金融系統(tǒng)融資需求不斷增加[3]。同時，房產(chǎn)抵押品的價值逐漸提高，金融系統(tǒng)于房產(chǎn)市場中投資，資金表現(xiàn)非常安全，用房產(chǎn)獲取的抵押款可促使金融機構貸款規(guī)模擴大。所以，當房產(chǎn)市場處于上升時，價格優(yōu)勢會吸引到更多金融機構中資金進入到房產(chǎn)市場，也就讓社會融資的規(guī)模不斷擴大，金融周期逐漸上升。反過來看，房產(chǎn)市場進入到下行周期，房價明顯降低，此時剛需消費也滯后，投機和投資均減少，房產(chǎn)市場的需求減少;房產(chǎn)企業(yè)會處于不確定因素、價格降低的情況下進行投資與開發(fā)，將會變的更謹慎。

2.規(guī)避金融周期和房地產(chǎn)周期風險聯(lián)動

金融研究學者從理性預期理論出發(fā)，提出穩(wěn)定周期預期，降低房地產(chǎn)價格波動對金融周期影響的觀點。當金融周期以及房產(chǎn)周期保持穩(wěn)定，經(jīng)濟才能健康發(fā)展，從而規(guī)避金融危機以及經(jīng)濟危機[4]。投資者在金融周期、房地產(chǎn)周期所保持的預期，可決定著金融市場以及房產(chǎn)市場投融資的需求，還有市場供給與需求，進而影響到市場價格傳到以及風險累積。所以，對預期管理進行不斷加強，可規(guī)避價格過大波動問題，使得市場供給以及需求保持合理、平衡。

2.1全力促使金融周期預期穩(wěn)定

從經(jīng)濟環(huán)境實際情況出發(fā)，投資者應當有著金融供給政策預期，考量信貸供給、貨幣供給量、利率水平等一些金融指標，去評估金融供給和預期二者間的契合度。如果金融供給順應總體預期形勢，此時投資者所進行的投資，才是充分考慮了風險收益之后做出的合理決定，并且，價格水平、經(jīng)濟秩序，其二者處于平穩(wěn)區(qū)間。反過來看，如果金融供給的水平高于總體預期，投資者所進行的投資，則有著明顯的投機性，可能會出現(xiàn)政策傳導失靈問題、價格混亂問題，強化了市場價格過度的波動以及風險累積。因此，對于宏觀經(jīng)濟風險管理而言，保證金融周期預期穩(wěn)定是重要環(huán)節(jié)，核心點就是穩(wěn)定金融的供給水平，強調(diào)金融供給、經(jīng)濟增長，同時要使得投資者在金融供給預期方面的平衡。也就是說，確定出政策目標，保證目標的執(zhí)行力及公信力，以使得市場預期穩(wěn)定。就金融周期的指標而言，信貸供給、貨幣供應量等應保持中長期的穩(wěn)定狀態(tài)，如果金融供給不足或者過度，均會讓投資者對市場的預期改變。

比如，短期金融供給非常多，投資者會產(chǎn)生金融周期上升的預期，則會不斷擴大融資規(guī)模，房產(chǎn)資產(chǎn)開發(fā)及配置不斷增加，房價也會提高，并促使金融需求增加，短期內(nèi)金融供給的過度，變成了中長期的上升金融周期。而反過來看，短期內(nèi)金融供給非常少，使得短期內(nèi)金融周期的預期下行，此時投資者會采用規(guī)避風險的措施，房產(chǎn)需求會減少，金融需求隨之減少，供給也會減少，最終出現(xiàn)長期金融下行周期。所以，為降低房產(chǎn)價格波動對于金融周期的影響，必須加強預期管理，促使其穩(wěn)定。

2.2保證房地產(chǎn)周期預期的穩(wěn)定

我國政府針對房地產(chǎn)市場已經(jīng)進行了多次調(diào)控，可是作用不夠明顯，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的趨勢沒有變化。探究這一原因，是房價與預期間有著價格上漲而形成的上漲預期，不斷強化的上漲預期，會促使價格上漲，同時長時間價格上漲，導致上漲預期越來越強烈。如果房地產(chǎn)的價格不斷上漲，可能會出現(xiàn)房產(chǎn)市場的供需失衡的問題。并且，因房價問題引發(fā)的金融市場重大隱患，主要是房價過高引導金融機構資產(chǎn)結構失衡、金融資產(chǎn)大量積累在房產(chǎn)市場中。所以，應當對房產(chǎn)市場周期的預期進行穩(wěn)定。此過程中，不斷要對房產(chǎn)持續(xù)上升的周期預期進行改變，還要規(guī)避房價快速降低導致房產(chǎn)市場快速下行的周期預期的問題。關鍵點就是對“房住不炒”的堅持，利用調(diào)控方法，排除投機性的房地產(chǎn)投資，排除投機需求。還有就是，對房產(chǎn)剛性需求給予大力支持，例如信貸政策方面，如果購房者是剛性需求，不管是購買新房或者二手房，應當給予適當?shù)姆龀终?，像貸款規(guī)模、首付款比例調(diào)低、利率水平調(diào)低等等。

再比如，對售房政策和購房政策進行完善，明確區(qū)分投資需求和剛性需求，執(zhí)行不一樣的政策，規(guī)避變相投機行為。利用一增一減的方式，使得房產(chǎn)市場需求保持平衡，使得房價不會過度波動，此情況下可實現(xiàn)“住者有其屋”的目的，堅持“房住不炒”，使得房地產(chǎn)市場周期預期穩(wěn)定，才能使得房價保持合理穩(wěn)定[5]。就金融機構來說，則會由投機性的房產(chǎn)需求，轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂孕枨?，分散抵押貸款客戶，降低貸款的風險，提高資產(chǎn)質(zhì)量，降低金融周期波動。

以完善和規(guī)范房地產(chǎn)交易體系為例子。建立健全房地產(chǎn)交易體系，可預防并控制房產(chǎn)市場中的投機行為。所以，政府應當抓住房產(chǎn)交易的關鍵環(huán)節(jié)，健全房地產(chǎn)交易體系：其一，提高監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的力度，構建符合本地實際情況的房產(chǎn)開發(fā)、預售、交易、登記和發(fā)證的制度，加強房地產(chǎn)市場中交易的透明性。其二，強化房地產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法工作，提高執(zhí)法的力度，對違規(guī)銷售、捂盤惜售、虛假套袋等不良行為嚴厲打擊，才能更好地維護剛性需求購買者的利益，也能促使房產(chǎn)價格保持穩(wěn)定水平，進而減少房產(chǎn)市場對于金融市場的影響。

3.結束語

綜上所述，針對房地產(chǎn)的周期預期以及金融的周期預期進行穩(wěn)定，才是預期管理的加強，進而使得房產(chǎn)價格穩(wěn)定，減少其對金融體系的影響，才能保持長久的金融周期穩(wěn)定。

參考文獻：

[1]陳羿錦.金融開放對房地產(chǎn)價格波動的影響——基于SVAR模型的實證研究[J].改革與開放，2020（12）：18-21.

[2]趙磊.金融杠桿率、房地產(chǎn)價格波動與政策調(diào)控[J].北方金融，2019（11）：39-45.

[3]聶高輝，晏佳惠.房地產(chǎn)價格波動對系統(tǒng)性金融風險的動態(tài)影響[J].中國資產(chǎn)評估，2019（04）：26-32.

[4]翟乃森.房價波動對宏觀經(jīng)濟的影響：研究進展與爭議[J].價格月刊，2019（01）：32-37.

[5]劉超.合肥房地產(chǎn)價格波動與金融穩(wěn)定研究[J].今日財富（中國知識產(chǎn)權），2019（04）：63-64.