論農(nóng)村房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)障礙與對(duì)策

摘 要：我國(guó)為了保障農(nóng)村土地的使用合理合法，在農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓的過程中設(shè)立了諸多限制。在農(nóng)村，雖然房屋的所有權(quán)屬于農(nóng)民，在法律層面上，農(nóng)民可以自由地進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓，但是由于房屋土地之間不可分割的緊密關(guān)聯(lián)，農(nóng)村房屋始終缺乏相應(yīng)的地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致了農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙。因此，必須針對(duì)具體情況進(jìn)行改進(jìn)與完善，使我國(guó)的法律與政策能夠符合我國(guó)不斷發(fā)展、變化的實(shí)際國(guó)情。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋 房屋所有權(quán) 流轉(zhuǎn)障礙

中圖分類號(hào)：F301.2? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2021）04-072-02

對(duì)農(nóng)民來說，房屋是他們非常重要的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的農(nóng)村房屋進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。但是農(nóng)村房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)是一個(gè)涉及利益廣泛、牽一發(fā)而動(dòng)全身的工程，從目前來看，針對(duì)農(nóng)村房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行放開，有助于我國(guó)城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效接軌，不僅是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的必然渠道，也是我國(guó)進(jìn)行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的迫切需要。

一、農(nóng)村房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)的障礙

（一）宅基地的獲得及轉(zhuǎn)讓的限制

通常情況下，在我國(guó)，農(nóng)民的房屋使用地是通過農(nóng)民向集體組織進(jìn)行申請(qǐng)，組織下發(fā)批準(zhǔn)后，農(nóng)民就可以無償使用。這種土地分配方式與其他國(guó)家不同，是我國(guó)特有的一種分配方式。這種方式能夠充分適應(yīng)我國(guó)的實(shí)際國(guó)情。但是，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種分配方式對(duì)于農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)造成了很大的制約，也導(dǎo)致了我國(guó)農(nóng)村房屋交易市場(chǎng)難以進(jìn)行應(yīng)有的發(fā)展。

（二）房屋與土地的相關(guān)性

眾所周知，只有在土地上才能完成房屋的建設(shè)。因此，建筑與土地之間有著長(zhǎng)期依存的關(guān)系。我國(guó)的法律明文規(guī)定，土地與房屋之間沒有明確的從屬關(guān)系，在進(jìn)行登記的過程中，必須是土地與房屋的分別登記，并不強(qiáng)制要求土地與土地上的房屋所有權(quán)都是同一個(gè)人或是同一個(gè)組織，土地證與房產(chǎn)證可以進(jìn)行分別保管。但是，由于房屋本身具有無法移動(dòng)的特性，因此，房屋與土地之間必然具有無法割裂的聯(lián)系，一旦出現(xiàn)房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，必然會(huì)帶來土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這也就是我國(guó)目前情況下，農(nóng)村房屋市場(chǎng)流轉(zhuǎn)過程中的一大障礙。

（三）宅基地集體所有制與房屋所有權(quán)的沖突

為了保障我國(guó)農(nóng)村土地的使用合理合法，在農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓的過程中設(shè)立了諸多限制。在農(nóng)村，雖然房屋的所有權(quán)屬于農(nóng)民，在法律層面上，農(nóng)民可以自由地進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓，但是由于房屋土地之間不可分割的緊密關(guān)聯(lián)，也就導(dǎo)致了農(nóng)村房屋始終缺乏相應(yīng)的地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)宅基地所有制與房屋所有權(quán)之間產(chǎn)生沖突，從而導(dǎo)致了農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙。這些障礙都導(dǎo)致了我國(guó)農(nóng)村房屋難以進(jìn)行所有權(quán)流轉(zhuǎn)，使我國(guó)的農(nóng)村房屋市場(chǎng)難以得到發(fā)展。

二、農(nóng)村房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)策

（一）農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)主體的健全

在我國(guó)農(nóng)村的房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)時(shí)，最主要涉及到了三個(gè)主體，分別是宅基地所有權(quán)人、房屋所有權(quán)人以及受讓人。通常情況下宅基地所有權(quán)人都會(huì)指向村民小組這個(gè)整體，而幾乎不會(huì)指向個(gè)人。有時(shí)候，也會(huì)出現(xiàn)一塊宅基地上存在多個(gè)不同級(jí)的所有權(quán)主體，這種情況下，通常也會(huì)確權(quán)于村小組。

這是因?yàn)檎厝绻麣w村民小組所有，那么就會(huì)提高宅基地的管理效率，同時(shí)還能夠完成保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的職責(zé)。對(duì)于農(nóng)村房屋的所有權(quán)人，《土地管理法》規(guī)定其為特殊主體，從宅基地流轉(zhuǎn)形態(tài)的差異性來講，宅基地的使用主體可以劃分為受讓主體以及原始主體兩個(gè)部分。通常情況下，原始主體指我國(guó)擁有宅基地使用權(quán)的農(nóng)村集體以及集體內(nèi)部的成員，這些人也并不具備宅基地的分配權(quán)。在我國(guó)農(nóng)村房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)將受讓主體的資格進(jìn)行一定的擴(kuò)大，從原有的集體內(nèi)部成員擴(kuò)大到更加廣泛的合法取得宅基地使用權(quán)的其他人員。但是在農(nóng)村房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)的過程中，不能夠損害集體經(jīng)濟(jì)組織與成員的利益，否則集體就可以進(jìn)行撤銷權(quán)的申請(qǐng)。

（二）農(nóng)村房屋所有權(quán)的完善

農(nóng)村房屋的所有權(quán)必須要與宅基地使用權(quán)相配合，而不能夠獨(dú)立存在。使農(nóng)村房屋所有權(quán)能夠得到一定的完善，確立所有權(quán)人是否具有收益、處分的權(quán)能，取決于宅基地使用權(quán)的完善。通過針對(duì)《物權(quán)法》相關(guān)法律法規(guī)的理解，可以得出在《物權(quán)法》中，承認(rèn)宅基地使用權(quán)人可以針對(duì)宅基地進(jìn)行合法的使用，但同時(shí)也否認(rèn)了宅基地的收益權(quán)。而隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，許多農(nóng)民都離開了農(nóng)村，進(jìn)入城市進(jìn)行務(wù)工，這就造成了大量的農(nóng)村房屋不得已被閑置浪費(fèi)在農(nóng)村。但是在物權(quán)法的限制下，宅基地卻難以進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這樣的情況必然與我國(guó)新物權(quán)法建立的初衷不符。因此，想使農(nóng)村房屋的收益、處分權(quán)能進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，不僅需要有明確的歸屬，還需要寄希望于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。只有這樣，才能使農(nóng)村房屋能夠在市場(chǎng)上體現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。

（三）農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)模式的創(chuàng)新

在我國(guó)，現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式共有兩種，一種是“保權(quán)”，另外一種則是“轉(zhuǎn)權(quán)”。保權(quán)是指在宅基地所有權(quán)未變更，房屋通過買賣的方式完成轉(zhuǎn)讓，也就是所謂的“雙市場(chǎng)、雙產(chǎn)權(quán)”，而轉(zhuǎn)權(quán)模式則能夠體現(xiàn)出非常明顯的“先征后讓”特征，也就是“同產(chǎn)權(quán)、同市場(chǎng)”。在模式選擇上，無論是“轉(zhuǎn)權(quán)”還是“保權(quán)”，都有學(xué)者進(jìn)行支持，從這兩者的模式上來看也各有利弊，各有特點(diǎn)，但是這兩種模式都不能夠針對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙進(jìn)行有效解決，我國(guó)在農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)這一方面，還需要繼續(xù)進(jìn)行法律法規(guī)與政策條款的完善。

三、農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的立法建議

目前我國(guó)的農(nóng)村房屋是否能夠進(jìn)行流轉(zhuǎn)、要如何進(jìn)行流轉(zhuǎn)，是我國(guó)在當(dāng)前時(shí)期必須要解決的問題之一，只有針對(duì)這一問題進(jìn)行了有效解決，才能夠提升我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平。如何針對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的情況進(jìn)行有效的立法，從而使宅基地所有權(quán)人的地位得到突出，使政府在農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)過程中起到一定的指導(dǎo)作用，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益，這些問題都有著不可忽視的重要意義。因此，必須針對(duì)具體情況進(jìn)行改進(jìn)與完善，使我國(guó)的法律與政策能夠符合我國(guó)不斷發(fā)展、變化的實(shí)際國(guó)情。

首先，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依法對(duì)宅基地享有使用、收益、占有的權(quán)利，每一戶居民只能夠在一定期限內(nèi)擁有一塊宅基地，不能重復(fù)進(jìn)行宅基地的申請(qǐng);第二，應(yīng)當(dāng)針對(duì)宅基地使用權(quán)實(shí)施有償轉(zhuǎn)讓的相關(guān)制度。所有取得宅基地使用權(quán)的居民在房屋建成后，可以在宅基地使用年限內(nèi)進(jìn)行房屋的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動(dòng);第三，房屋所有權(quán)人必須在我國(guó)的相關(guān)法律與法規(guī)的規(guī)定之內(nèi)進(jìn)行宅基地的使用，不能夠由于自身行為造成對(duì)社會(huì)公共利益的損害;第四，在農(nóng)村房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等方面的登記時(shí)，需要由政府土地管理部門、房屋管理部門等依法經(jīng)辦，不能夠私自處理。最后，如農(nóng)民所建的房屋由于不可抗力因素導(dǎo)致房屋滅失，擁有房屋所有權(quán)的居民可以在原宅基地上重新搭建房屋進(jìn)行居住，但如果在房屋滅失一定時(shí)間以后，沒有正當(dāng)理由，未重新建立房屋的，我國(guó)相關(guān)部門就需要針對(duì)這一塊宅基地進(jìn)行回收，并收回原來宅基地使用人的使用權(quán)力。

四、結(jié)束語

我們應(yīng)當(dāng)針對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的理論進(jìn)行創(chuàng)新，使農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)得到有效的規(guī)范與保護(hù)，使我國(guó)農(nóng)民合法權(quán)益也能夠受到更加完善且全面的保障。

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（作者單位：北京農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院 北京 100000）

[作者簡(jiǎn)介：鄭少榮，民商法學(xué)碩士，北京農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院財(cái)金系講師。]

（責(zé)編：賈偉）