“預(yù)看房”制度暴露中建閱瀾山19項(xiàng)問(wèn)題

蘇垚　雷玄

為推進(jìn)開發(fā)商、建設(shè)單位注重購(gòu)房者的反饋，及時(shí)消除質(zhì)量問(wèn)題，2021年6月，上海開始在全市推廣“業(yè)主預(yù)看房”制度。

上海市中建閱瀾山于2021年9月15日向業(yè)主開放預(yù)看房活動(dòng)，然而，“預(yù)看房”時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)了貨不對(duì)板以及部分設(shè)計(jì)不合理等19項(xiàng)問(wèn)題。業(yè)主表示：“10月13日，經(jīng)過(guò)兩次溝通，除電梯品牌、開放式連廊、空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)有關(guān)的4項(xiàng)問(wèn)題外，其余15項(xiàng)問(wèn)題已確定整改措施。10月18日，開發(fā)商卻幾乎推翻了會(huì)上確定的整改措施?！?/p>

對(duì)此，開發(fā)商的工作人員回復(fù)：“項(xiàng)目還有兩個(gè)月交付，我們會(huì)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交付，對(duì)于合同約定卻無(wú)法更改的部分，業(yè)主可按照合同約定解決相應(yīng)的問(wèn)題。”

“預(yù)看房”看出的問(wèn)題

中建閱瀾山位于上海市寶山區(qū)，由上海寶孚置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，系中建集團(tuán)旗下項(xiàng)目。據(jù)業(yè)主介紹，該項(xiàng)目包含7棟高層和12棟疊墅，分兩期開發(fā)。按合同約定，項(xiàng)目將于2021年12月31日開始交付。

2020年起，上海率先在奉賢區(qū)試點(diǎn)預(yù)看房制度，旨在突出建設(shè)單位首要質(zhì)量責(zé)任，有效防治建筑工程質(zhì)量問(wèn)題。 以往交付商品房，業(yè)主通常只能在交房后知道房屋是否存在質(zhì)量瑕疵，因?yàn)椤盀闀r(shí)已晚”容易產(chǎn)生不滿情緒。預(yù)看房制度打破這一傳統(tǒng)做法，開發(fā)商在住宅項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前組織業(yè)主提前看房，業(yè)主在房屋建造過(guò)程中由原來(lái)的“旁觀者”變?yōu)椤皡⑴c者”，與開發(fā)商、施工方共同發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。

今年5月26日，上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站發(fā)布《關(guān)于在本市試行新建住宅工程業(yè)主“預(yù)看房”制度的通知》提出，6月起交付的新建住宅試行業(yè)主預(yù)看房制度，“倒逼”建設(shè)單位和施工單位消除質(zhì)量問(wèn)題。

2021年9月，開發(fā)商為業(yè)主們安排了為期五天的“預(yù)看房”活動(dòng)。業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，電梯品牌、前端凈水系統(tǒng)、全屋新風(fēng)系統(tǒng)以及電梯廳裝修標(biāo)準(zhǔn)等與合同約定或宣傳不符?！熬唧w來(lái)看，開發(fā)商在一期八棟樓（1、8、9、14、15、16、19、21號(hào)樓）的銷售合同中，約定電梯的品牌為日立，然而實(shí)際交付產(chǎn)品卻是富士達(dá)。”

業(yè)主說(shuō)，購(gòu)房合同中雙方明確約定：電梯廳墻面為墻面磚、不銹鋼飾面，地面為地面磚，頂面為白色乳膠漆?！澳壳俺粯请娞輳d為墻面磚，其他樓層的墻面僅進(jìn)行了乳膠漆涂刷?！?/p>

在項(xiàng)目公共區(qū)域，業(yè)主還發(fā)現(xiàn)“消防連廊的西邊有防火門，東邊沒(méi)有?！痹跇I(yè)主提供的98平戶型的1：1面板樣板房的視頻及宣傳圖片中，電梯口旁是封窗設(shè)計(jì)，實(shí)際建設(shè)卻未封窗。

在房屋內(nèi)部，業(yè)主發(fā)現(xiàn)，此前宣傳的全屋新風(fēng)和全屋空調(diào)系統(tǒng)與實(shí)際情況均有出入。一位購(gòu)買高層的業(yè)主表示：“開發(fā)商宣傳時(shí)稱配備全屋新風(fēng)系統(tǒng)。然而，目前驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)，2期91平戶型的全部房間，僅客廳有新風(fēng)。”另一位二期81平戶型的業(yè)主補(bǔ)充說(shuō)，他們的房屋也出現(xiàn)了同樣的情況。

在空調(diào)系統(tǒng)方面，買房時(shí)，銷售并未準(zhǔn)確解釋全屋空調(diào)和中央空調(diào)的區(qū)別，導(dǎo)致業(yè)主以為是中央空調(diào)。預(yù)看房時(shí)，業(yè)主才發(fā)現(xiàn)：“全屋空調(diào)是風(fēng)管機(jī)，為掛壁式內(nèi)嵌分體空調(diào)，有好幾個(gè)外機(jī)，而中央空調(diào)是一個(gè)外機(jī)控制全屋?！?/p>

高層窗戶碰頭 疊墅地面長(zhǎng)青苔

高層和疊墅的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)外還存在一些設(shè)計(jì)不合理的問(wèn)題。有高層業(yè)主發(fā)現(xiàn)，“洗手間的窗戶幾乎都是內(nèi)開，91平戶型的窗戶內(nèi)開后與洗浴的蓮蓬頭相撞，81平戶型的窗戶內(nèi)開后在馬桶上方。不僅如此，部分廚房的窗戶內(nèi)開后在水池上方，很容易磕碰腦袋?！背覂?nèi)開窗設(shè)計(jì)不合理的問(wèn)題，高層業(yè)主還反映外墻涂料存在脫落現(xiàn)象。

疊墅的業(yè)主則稱：“預(yù)看房時(shí)發(fā)現(xiàn)室內(nèi)地面不平整，且由于預(yù)看房時(shí)間在臺(tái)風(fēng)天后，室內(nèi)地面已長(zhǎng)出了青苔?！?/p>

不僅如此，疊墅業(yè)主認(rèn)為全樓煙道位置設(shè)置不合理。據(jù)疊墅業(yè)主反饋，“疊墅煙道是全樓煙道，一般會(huì)設(shè)置在樓頂或天臺(tái)。而中建閱瀾山卻設(shè)置在上疊的露臺(tái)中，即住戶家中，對(duì)上疊住戶的日常生活造成了困擾?！?/p>

2021年9月25日，在“預(yù)看房”的最后一天，業(yè)主們將實(shí)際交付與宣傳資料不符以及不合理的設(shè)計(jì)問(wèn)題整理為一份告知書，與開發(fā)商進(jìn)行了首次會(huì)談。業(yè)主稱，“這份告知書由開發(fā)商公司的副總姚洋簽收，稱將于10月15日前給予答復(fù)。”

部分問(wèn)題的整改措施仍未定

2021年10月13日，業(yè)主與開發(fā)商進(jìn)行第二次會(huì)談，主要目的是解決告知書中反映的問(wèn)題。當(dāng)天雙方的溝通中，電梯廳整改完成時(shí)間為2021年12月10日前，高層衛(wèi)生間的開窗方式、別墅“地面找平、蓄水試驗(yàn)、煙道設(shè)置”等問(wèn)題的整改得到了開發(fā)商的同意。

但對(duì)電梯品牌、連廊封窗、加裝樓層?xùn)|側(cè)防火門，以及售前宣傳的全屋空調(diào)、全屋新風(fēng)系統(tǒng)，開發(fā)商并未明確給出解決方案。業(yè)主說(shuō)，“溝通會(huì)上，開發(fā)商表示依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)圖，業(yè)主們要求改動(dòng)的電梯廳屬主建筑框架外。目前，電梯廳建筑計(jì)容為一半面積，一旦封上就是要計(jì)算全部面積，要補(bǔ)差價(jià)?！弊寴I(yè)主們矛盾的是，不封電梯廳會(huì)存在嚴(yán)重的安全隱患，若交房后請(qǐng)物業(yè)封窗或自費(fèi)封窗，則屬于違章建筑。

10月18日，業(yè)主再一次反映：“開發(fā)商再次推翻了在13日會(huì)上討論的部分處理方案，表示仍按合同執(zhí)行。”目前，距離合同約定的收房日期還有約2個(gè)月，業(yè)主希望開發(fā)商就此前反映的問(wèn)題給予整改。

就多處產(chǎn)品及配套與合同約定不符，以及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)圖中是否有封窗及連廊東側(cè)防火門的設(shè)計(jì)等問(wèn)題，開發(fā)商——上海寶孚置業(yè)有限公司工作人員回復(fù)稱：“關(guān)于電梯品牌，所更換的品牌不會(huì)比日立差。由于目前已安裝完畢，很難更換，業(yè)主若不滿意可以參照合同約定解決此問(wèn)題，不存在欺騙。關(guān)于消防通道的東側(cè)沒(méi)有門，電梯口處未封窗這一問(wèn)題，我們是嚴(yán)格按照建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)執(zhí)行操作，高層窗戶內(nèi)開也是按照國(guó)家相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范界定進(jìn)行設(shè)計(jì)。此外，我們沒(méi)有宣傳過(guò)全屋新風(fēng)，僅宣傳過(guò)全屋空調(diào)，由于項(xiàng)目還在施工狀態(tài)，交付前針對(duì)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的這些小問(wèn)題都會(huì)解決?！?/p>

截至目前，業(yè)主們?nèi)匀粚?duì)電梯品牌和98平戶型電梯口處未封窗等事情感到不滿，希望開發(fā)商能夠重視他們的訴求，《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》將持續(xù)關(guān)注！