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    房產(chǎn)投資N大坑——商住兩用房商住兩用房,坑太多

    2021-09-03 13:48:19Gabby
    投資與理財(cái) 2021年8期
    關(guān)鍵詞:兩用稅費(fèi)漲幅

    Gabby

    這些年鐘情房產(chǎn)投資,實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不少,身邊有很多朋友經(jīng)常會(huì)問我投資意見,出現(xiàn)頻次很高的一個(gè)問題就是:“商住兩用/公寓值得買嗎?”

    問這類問題的朋友無非這幾類理由:沒資格,被限購,手上現(xiàn)金不多,覺得商住便宜,租售比好像挺高。

    常常簡單粗暴地回答:“95%的都是辣雞,別買,大坑!”但一直沒有時(shí)間好好解釋,特寫此文,給各位朋友和客戶參考

    本文觀點(diǎn)僅代表個(gè)人意見,基于目前國內(nèi)城市化發(fā)展水平及現(xiàn)有政策為前提,有異議,自己再去琢磨琢磨,不接受反駁。

    商住,一般美其名曰酒店式公寓或者雙層LOFT,長著住宅的樣子,實(shí)際上產(chǎn)證的土地性質(zhì)是辦公或者商業(yè),土地年限40年或50年(也有可能70年)。說白了,它是在商用、辦公用的土地上蓋住宅,是開發(fā)商打的政策擦邊球。它在我們專業(yè)房產(chǎn)投資者眼里根本不屬于住宅體系,可以放到跟商鋪和車庫一個(gè)體系。

    一、商住的常規(guī)缺陷

    1、環(huán)境及配套差

    按照建筑基礎(chǔ)規(guī)范,商住樓用的是辦公商用標(biāo)準(zhǔn),所以,通風(fēng)、采光和隔音條件都會(huì)差。普通住宅一梯三戶,商住一般是兩梯10多戶,且容積率高。這樣的條件勢(shì)必造成居住體驗(yàn)差,大多為租戶,折舊率損耗率高,影響轉(zhuǎn)手。

    我們買房子不是只買房屋本身,還有房子附帶的城市配套、資源、環(huán)境,甚至圈層。而商住是不能落戶的,不能落戶同時(shí)意味著沒有學(xué)區(qū),享受不到任何附加資源和城市認(rèn)可度。而且小房子大部分的剛需客都是剛來這個(gè)城市定居的年輕人,如果不能落戶,接盤俠又少了。

    2、居住使用成本高

    商住房里,只能用商業(yè)水電,水電費(fèi)比正常高2倍;物業(yè)費(fèi)也比正宗住宅高2到3倍。而且里面不能通燃?xì)?,排煙通風(fēng)也不好,做飯比較麻煩。沒有陽臺(tái),無法晾曬,生活不便。

    3、金融杠桿低

    商住房的產(chǎn)權(quán),一般只有40年或50年,銀行最多貸款5成,最多貸10年,利率上浮10%+,還不能用公積金貸款。

    所以,雖然看起來價(jià)格便宜,但每月的還貸壓力其實(shí)蠻大的。

    以上是常規(guī)bug,隨便問一個(gè)略懂房市的都能說出來,這些是導(dǎo)致商住公寓無人承接的重要原因。但是最最最關(guān)鍵的是,很多人在購買時(shí)無法直觀體會(huì)到個(gè)中的原因。

    二、漲幅驚人 低到驚人

    有人會(huì)說,哎呀,我看的商住兩用公寓好像確實(shí)比住宅便宜。便宜就行啊,低買低賣,賣的時(shí)候漲幅差不多就可以了嘛。

    商住交易房產(chǎn)需要交的稅費(fèi)

    真的是這樣嗎?我先來普及一個(gè)常規(guī)概念一一只有莫名其妙的貴,沒有無緣無故的便宜:商住兩用公寓原本就是商業(yè)地產(chǎn),是開發(fā)商打擦邊球,把應(yīng)該建成辦公的寫字樓蓋成了住人的公寓。因?yàn)閷懽謽枪┙o量大,不好賣出,所以改成公寓,政府為了賣地收入,也睜一只眼,閉一只眼。商業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)拍賣價(jià)就低,成本低,賣低價(jià)是正常的,高價(jià)才不正常。

    那么接下來,便用實(shí)例來說明一下這一問題。

    時(shí)間回到2014年,這是同樣位于珠江新城珠江公園旁的兩個(gè)樓盤,相隔500米。

    珠光新城國際公寓,新盤精裝修,不限購,不限貸,均價(jià)42000元;金碧華府住宅,10年樓齡筍盤,單價(jià)36000元。

    再來看看看2018年,4年時(shí)間里,珠光新城國際公寓由4.2萬漲至6.2萬,漲幅147%;金碧華府住宅由3.6萬漲至9.1萬,漲幅252%。公寓漲幅1.4倍,住宅漲幅2.5倍。

    這還沒有算上貸款的金融杠桿效率:如果當(dāng)初同樣100萬首付,加之貸款杠桿,按照上面實(shí)例的漲幅計(jì)算:貸款50%,買200萬的公寓,如今變成280萬;貸款70%,買300萬的住宅,如今變成750萬。同樣100萬首付,4年后的結(jié)果,價(jià)格直接相差480萬!

    注意,我的舉例是廣州最中心珠江新城寸土寸金地鐵上蓋的商住,其他地方的商住漲幅只會(huì)比這個(gè)還低,一棟樓大多都在掛盤出售,而且掛盤半年也無人問津。

    三、交易的稅費(fèi)超出想象

    我們先來看看商住交易需要繳的稅,它跟常規(guī)的房產(chǎn)交易不一樣。商住房交易稅費(fèi)相比住宅,除了印花稅、契稅、增值稅(原來的營業(yè)稅)等,還有差額20%的個(gè)稅(住宅可以滿5唯一減免,商住房不免)和差額30%至60%的土地增值稅。

    同樣按照上圖的案例,我們來試算一下:200萬購入的公寓,目前價(jià)格280萬,增值80萬,有發(fā)票(沒有發(fā)票也差不多,大家可以自行計(jì)算),那需要繳納的稅費(fèi)是:

    土地增值稅:80×30%=24(萬);

    個(gè)人所得稅:(80-24-4.5…等)×20%=2.2(萬);

    增值稅(營業(yè)稅及附加):80×5.65%=4.5(萬);

    印花稅:280×0.05%=1400(元);

    契稅:280×3%=8.4(萬);

    總稅費(fèi)加在一起將近40萬,漲幅80萬的50%都用來繳稅了。這還算是年限不久,漲幅不多,按最低等稅率計(jì)算的。如果持有10年以上,漲幅絕對(duì)值多的,總稅費(fèi)最多可以收到增值的80%~90%。

    這個(gè)本來該賣家繳的稅,哪個(gè)買家會(huì)傻到承擔(dān)呢?即便是買家承擔(dān)了,總價(jià)不可能變,賣家拿到手的也只有一點(diǎn)點(diǎn)。

    再退一步說,你報(bào)低交易價(jià),這樣一來完全沒法貸款,又有幾個(gè)人會(huì)買?

    漲得多了,大部分要繳稅;漲得少了,又是失敗投資,這真是神操作啊。

    升值慢,交易稅費(fèi)特別高,交易限制,貸款額低,最后的投資收益非常有限,這些才是導(dǎo)致商住公寓無人接盤的最關(guān)鍵原因。

    一項(xiàng)投資,如果無法在市場流轉(zhuǎn)變現(xiàn),平時(shí)又要花費(fèi)精力進(jìn)行打理,投資回報(bào)率還不高(按照上面中介夸張過的計(jì)算,300萬的公寓,7000元的月租金,也僅僅是2.8%的年化,而且實(shí)際租金只有5000多,1.6%回報(bào)率),無論從哪個(gè)方面考慮,都只是“圈外人看起來很美,不經(jīng)過精確計(jì)算的很誘人”,被忽悠的進(jìn)坑的概率極大。

    四、政策風(fēng)險(xiǎn)

    最后,還有一個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)。

    在北京、上海、廣州、成都……投資過商住房的人,都知道我在說什么。

    之前說過,商住本身就是“開發(fā)商的灰色地帶”,最容易被槍打出頭鳥。2017年,這幾個(gè)城市突然開始對(duì)商住房限購限售限貸,不允許個(gè)人購買,北京上海甚至強(qiáng)行拆除了商住房里的住宅隔斷、廚衛(wèi)設(shè)施和裝修。

    在灰色地帶里做投資,無異于火中取栗,若有超高回報(bào)也就罷了,可是為這并不可觀的回報(bào)也要冒政策風(fēng)險(xiǎn),我就問一句,心累不累?

    如果說我就是非要買,其實(shí)也不是不可以。

    哪類的公寓可以買?粗暴地提供一個(gè)參考答案吧。

    在你有余錢(至少200萬現(xiàn)金以上),實(shí)在沒有辦法和智慧折騰房票貸票的前提下,在_二線城市,實(shí)際年化7%-8%租金回報(bào)的商住,可以買;對(duì)比旁邊住宅,價(jià)格打5折的商住,可以考慮;旁邊必須有科技園、信息港、金融街等高收入群體聚集的產(chǎn)業(yè)園;旁邊必須有步行可到達(dá)的地鐵和交通樞紐與綜合商業(yè)體;面積越小越好,20-40平方最贊;總價(jià)要極低極低極低,50萬內(nèi)為宜。

    如果你看完以上分析,還是覺得自己就是非買不可,而且覺得自己像我那么有眼光,挑得準(zhǔn)最優(yōu)的產(chǎn)品,那一定要謹(jǐn)記:買公寓,我就只考慮收租金,永不考慮賣出,因?yàn)榉績r(jià)基本不咋漲。就算漲了,大頭都是繳稅的,剩下的小頭才是我的賺頭。

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