疫情影響下房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)與分析

吳忌冉 谷良忠 尹建軍 刁良超

摘要：2020年爆發(fā)的疫情對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)，本文基于這一背景，將疫情分為三個(gè)階段，結(jié)合實(shí)際調(diào)研結(jié)果，聚焦蚌埠房?jī)r(jià)變化。通過線上線下相結(jié)合的方式，結(jié)合對(duì)于獲取的數(shù)據(jù)分析結(jié)果，探究疫情對(duì)蚌埠房?jī)r(jià)的影響，并最終得出，蚌埠市房?jī)r(jià)在疫情相關(guān)期間穩(wěn)重略有升，疫情對(duì)蚌埠市房?jī)r(jià)并沒有過大的影響。

關(guān)鍵詞：疫情;房地產(chǎn)價(jià)格;影響;分析

一、前言

本項(xiàng)目主要考察全球疫情形勢(shì)下，以蚌埠市為例，就房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況進(jìn)行考察并分析?？疾靸?nèi)容是2020年一月疫情開始至2020年末的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)情況，并和往年價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，通過數(shù)據(jù)調(diào)查分析價(jià)格波動(dòng)的影響因素及原因，探究作為國民經(jīng)濟(jì)支柱之一的房地產(chǎn)行業(yè)在疫情沖擊下的局勢(shì)。受此次疫情影響，一些行業(yè)面臨著前所未有的困難，其中旅游、餐飲、貿(mào)易、娛樂行業(yè)影響最大。由于疫情，一些售樓中心暫停對(duì)外營業(yè)，房產(chǎn)中介也大多通過線上進(jìn)行銷售，建筑工地被迫停工，這些都將房地產(chǎn)銷售推向低落階段，成交量大幅度下跌，各地紛紛出臺(tái)相關(guān)政策以維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)行業(yè)反映出的疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響具有鮮明的代表性，因此對(duì)該項(xiàng)目的研究可以有效折射出疫情對(duì)國內(nèi)大環(huán)境的影響。利用大數(shù)據(jù)模型，將蚌埠市劃分為四個(gè)區(qū)域，通過科學(xué)程序進(jìn)行環(huán)比分析，進(jìn)而得到蚌埠市房地產(chǎn)價(jià)格面臨新冠疫情時(shí)波動(dòng)的模型與數(shù)據(jù)。對(duì)獲得的結(jié)果進(jìn)行研究，則能夠了解疫情期間蚌埠市房地產(chǎn)的波動(dòng)情況，由點(diǎn)及面，進(jìn)一步對(duì)國內(nèi)情況基本相同的大中型城市受疫情沖擊情況做進(jìn)一步的了解，同時(shí)也可以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善市場(chǎng)信息并增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在面臨下次沖擊時(shí)使市場(chǎng)具有更充足準(zhǔn)備。

二、數(shù)據(jù)獲取

（一）第一階段

確定分工并將任務(wù)分配至小組成員，首先依據(jù)蚌埠市行政分區(qū)，建立四項(xiàng)對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)庫，通過隨機(jī)抽樣方式，在每個(gè)區(qū)內(nèi)選取三個(gè)小區(qū)作為調(diào)查樣本，由小組成員認(rèn)領(lǐng)進(jìn)行一對(duì)一信息收集。

（二）第二階段

落實(shí)調(diào)研計(jì)劃，選取蚌埠淮上區(qū)、蚌山區(qū)、龍子湖區(qū)及禹會(huì)區(qū)中隨機(jī)的樣本小區(qū)展開調(diào)查，考慮到疫情因素影響，調(diào)查采取線上線下相結(jié)合的方式進(jìn)行。線下調(diào)查階段，小組成員前往蚌埠市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，通過咨詢工作人員，掌握了2020年1月至2020年12月期間蚌埠市房地產(chǎn)價(jià)格的總體變動(dòng)情況，同時(shí)對(duì)于蚌埠市房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期情況有了初步了解。線上調(diào)查階段，小組成員充分利用互聯(lián)網(wǎng)工具，通過58同城、安居客等軟件以月為單位集中收集了2019年至2020年蚌埠市四個(gè)行政區(qū)房產(chǎn)價(jià)格的具體數(shù)據(jù)。

（三）第三階段

對(duì)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮Y選、整理和分析，利用office軟件工具，建立簡(jiǎn)明易懂的數(shù)據(jù)對(duì)比圖，同時(shí)利用excel自帶的表格工具計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)。

三、數(shù)據(jù)概括

此項(xiàng)目主要數(shù)據(jù)為2019.1-2021.3期間蚌埠市以及四個(gè)區(qū)總體各月平均房?jī)r(jià)和各個(gè)區(qū)選擇的三個(gè)樓盤各月平均房?jī)r(jià)。數(shù)據(jù)全部來源于58同城、安居客APP和線下實(shí)地調(diào)查。

四、數(shù)據(jù)展示

首先，我們采取線上線下方式收集了蚌埠市12個(gè)小區(qū)從2019年1月到2021年3月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。為探究疫情對(duì)蚌埠市房?jī)r(jià)是否有影響，我們將整個(gè)調(diào)查區(qū)間分為三個(gè)階段，分別為疫情開始之前階段（2019.1-2019.12）、疫情爆發(fā)至穩(wěn)定階段（2020.1-2020.7）和疫情基本穩(wěn)定后的恢復(fù)階段（2020.8-2021.3）（如圖1、圖2所示）。

（一） 圖一、圖二為通過線上線下方式獲得并整理后的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，如圖所示，我們分別獲取了淮上區(qū)、蚌山區(qū)、龍子湖區(qū)、禹會(huì)區(qū)每個(gè)區(qū)中三個(gè)小區(qū)共12個(gè)小區(qū)從2019年1月到2021年3月的數(shù)據(jù)。通過Excel表格對(duì)其進(jìn)行整體列式。

（二）圖二為對(duì)蚌埠市整體房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析后的折線圖，以2019年1月到2021年3月為橫坐標(biāo)，房?jī)r(jià)每平米價(jià)格為縱坐標(biāo)。由圖可明顯發(fā)現(xiàn)整個(gè)調(diào)查區(qū)間，蚌埠市整體房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定且穩(wěn)中有增。

（三）圖四、圖五、圖六、圖七趨勢(shì)大體相同，蚌埠市淮上區(qū)、蚌山區(qū)、龍子湖區(qū)、禹會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)在整個(gè)調(diào)查區(qū)基本都是穩(wěn)中有增，且房?jī)r(jià)在三個(gè)調(diào)查階段的增長(zhǎng)趨勢(shì)基本一致。由此可初步得出疫情對(duì)淮上區(qū)、蚌山區(qū)、龍子湖區(qū)、禹會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)沒有明顯影響。

（四） 圖八為三階段房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率對(duì)比，為了更加準(zhǔn)確的展現(xiàn)疫情與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，通過相關(guān)公式分別計(jì)算了，蚌埠市及蚌埠市四個(gè)區(qū)在三個(gè)階段的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。如圖所示，更加直觀的體現(xiàn)了蚌埠市房?jī)r(jià)在三個(gè)階段的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率基本沒有大幅度變化。由此可得，疫情對(duì)蚌埠市房?jī)r(jià)無明顯影響。

五、原因分析

（一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部穩(wěn)定性因素

由于防控新冠病毒的一項(xiàng)重要措施就是人民不扎堆、不聚集，房產(chǎn)作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)，必須要人到場(chǎng)觀察、訪問才能決定是否購買。疫情下人民盡量減少外出這一行為可能導(dǎo)致去購房中心看房人數(shù)驟減。因此，疫情勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，不論是成交價(jià)還是成交量。

而房?jī)r(jià)穩(wěn)定的兩個(gè)方面，房?jī)r(jià)既不會(huì)明顯下降也不會(huì)顯著上升。由于相比于房?jī)r(jià)，開發(fā)商更關(guān)注的是成交量，只有成交量達(dá)標(biāo)，開發(fā)商的資金才能運(yùn)轉(zhuǎn)起來。開發(fā)商在巨大的還貸壓力下，成交量下降對(duì)于開發(fā)商的影響是災(zāi)難性的，因此對(duì)于開發(fā)商來說，一方面，為了提高房產(chǎn)成交量，即便是降低利潤(rùn)額，也不會(huì)通過提高房?jī)r(jià)來銷售房產(chǎn)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不會(huì)顯著上升。

另一方面2020年疫情爆發(fā)，國民經(jīng)濟(jì)重創(chuàng)，第一季度中國經(jīng)濟(jì)同比下降6.8%，個(gè)人收入水平下降，疫情影響著人們的消費(fèi)觀，進(jìn)而導(dǎo)致購房能力降低。 開發(fā)商為避免集體退房事件的發(fā)生，可能會(huì)為了回款而給予購房者一定的優(yōu)惠，但是不到萬不得已不會(huì)大幅度降價(jià)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不會(huì)明顯下降。

（二） 經(jīng)濟(jì)政策

疫情爆發(fā)以來，對(duì)于經(jīng)濟(jì)方面的影響尤為顯著，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局初步核算，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值206504億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比下降6.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值10186億元，下降3.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值73638億元，下降9.6%;第三產(chǎn)業(yè)增加值122680億元，下降5.2%。面對(duì)疫情的嚴(yán)峻考驗(yàn)，黨中央積極加大宏觀調(diào)控力度，力求緩解疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)做帶來的暫時(shí)性影響。在房地產(chǎn)方面，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的理念，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，積極穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。財(cái)政部、稅務(wù)總局也放寬債務(wù)限額和虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限、完善稅收減免政策等。安徽省也積極響應(yīng)號(hào)召，發(fā)布應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情進(jìn)一步幫扶服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶緩解房屋租金壓力實(shí)施方案。通過各項(xiàng)政策的出臺(tái)實(shí)施以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和拉動(dòng)。

（三）供求關(guān)系

房地產(chǎn)的很多問題，實(shí)際上從最簡(jiǎn)單道理就可以看明白。比如，一個(gè)城市房?jī)r(jià)決定因素。從政策，經(jīng)濟(jì)、文化，收入都可以解釋，然而這些都是一些間接因素，或者不可量化。最容易量化的因素——供應(yīng)和需求，我們反而容易忽視。城市如果房?jī)r(jià)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定或者房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，最終無非由兩個(gè)因素決定。第一、需求量漲了。第二、供應(yīng)量跌了。兩個(gè)因素必有一個(gè)發(fā)生作用，或者聯(lián)手形成。反之亦然。1月25日蚌埠市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2020年1-12月份，全市商品房銷售繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，保持良好上升勢(shì)頭，銷售面積880.6萬平方米，同比增長(zhǎng)7.6%。2020蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，2020年，蚌埠全市新建商品房住宅備案27080套，面積303.57萬㎡，較2019年的備案量增加6095套，備案均價(jià)上漲了2.25%，漲幅收窄5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)金剛石數(shù)據(jù)，截止2020年12月31日，蚌埠市剩余總庫存約25732套，按照2020年月均去化速度，蚌埠市現(xiàn)有庫存去化周期約為15-17個(gè)月，但整體市場(chǎng)后續(xù)供貨量較大。從需求角度看：2020年蚌埠市銷售面積同比增漲7.6%，由此可見我市場(chǎng)商品住宅的剛性需求未見減弱跡象。其中疫情對(duì)于人們的購房想法必然存在一定影響，長(zhǎng)期隔離狀態(tài)下，部分務(wù)工人員無法回家，對(duì)于擁有一處自己的住房必然會(huì)產(chǎn)生更大的需求。從供應(yīng)角度來看：多方數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)行業(yè)供給呈緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，穩(wěn)中有進(jìn)，廣大投資商對(duì)市場(chǎng)仍有較大信心，今年的總供應(yīng)量增速雖稍低于去年同期速度，但總供應(yīng)量與去年相比仍處于增長(zhǎng)狀態(tài)。從住房庫存和去化周期來看，蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍非?？捎^，供應(yīng)較足。需求與供給總體上實(shí)現(xiàn)了同方向增長(zhǎng)，在面臨疫情沖擊時(shí)，具有較堅(jiān)固的結(jié)構(gòu)，能夠?qū)⒎績(jī)r(jià)保持穩(wěn)定狀態(tài)。

六、小結(jié)

總的來說，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響還是肉眼可見的，但是細(xì)分到房地產(chǎn)行業(yè)的影響確很小。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)受疫情的影響是暫時(shí)性的，主要是在疫情爆發(fā)各地防控措施實(shí)施和經(jīng)濟(jì)政策有效實(shí)施的間隔期內(nèi)。這得益于黨中央的領(lǐng)導(dǎo)以及各個(gè)部門的政策落實(shí)，經(jīng)濟(jì)在較短時(shí)間內(nèi)得到拉動(dòng)并逐步復(fù)蘇，所以其影響并沒有反映在房地產(chǎn)行業(yè)上。民眾的購房需求還是存在的，只是被疫情延緩了，當(dāng)疫情趨于穩(wěn)定之后，民眾的購房需求得到釋放，加上房地產(chǎn)經(jīng)銷商應(yīng)對(duì)疫情所推出的福利政策，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在疫情影響下所顯現(xiàn)的波動(dòng)便微乎其微。

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作者簡(jiǎn)介：吳忌冉（2001.09—），男，安徽蚌埠人，蚌埠市龍子湖區(qū)安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 審計(jì)專業(yè) 本科生

谷良忠（2001.08—），男，安徽蕪湖人，蚌埠市龍子湖區(qū)安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè) 本科生

尹建軍（2002.07—），男，安徽阜陽人，蚌埠市龍子湖區(qū)安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè) 本科生

刁良超（2003.05—），女，安徽六安人，蚌埠市龍子湖區(qū)安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 財(cái)務(wù)管理專業(yè) 本科生

本文為安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)省級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)論文。項(xiàng)目名稱：疫情影響下國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與分析（以蚌埠市為例）項(xiàng)目編號(hào)：S202010378460