產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)融資策略研究

葛秀敏

【摘要】產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)是促進社會可持續(xù)發(fā)展的重要組成部分。但對產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，建設(shè)周期長、運營產(chǎn)生收益較慢。資金供給是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展建設(shè)面臨的重大挑戰(zhàn)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運營過程如何進行資金的籌措，以促進產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運營的穩(wěn)定發(fā)展，是產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)的重點。

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)業(yè)園區(qū);項目建設(shè);融資;策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)需要龐大資金支持，且后續(xù)運營產(chǎn)生效益的周期長，這阻礙了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)運營的純市場化。當(dāng)前經(jīng)濟形勢下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)主要由政府引導(dǎo)或者政府統(tǒng)籌地方企業(yè)實現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)面臨的最大問題，是如何解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展中的資金需求并統(tǒng)籌各項成本。根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟政策和財政環(huán)境，選擇正確的項目融資戰(zhàn)略已成為項目啟動前需要考慮的重要方面之一。

1、我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)融資方式

1.1銀行資金

作為資金密集型行業(yè)，融資是產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵。我國房地產(chǎn)業(yè)融資目前主要靠銀行貸款，對房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成潛在的金融風(fēng)險。由于政府加強金融監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻現(xiàn)已大幅提高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。其他財務(wù)公司或資產(chǎn)管理公司通過變通方式提供的融資也是間接利用銀行資金進行房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放，面臨同樣的困境。產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)對比商業(yè)開發(fā)項目，開發(fā)時間長、見效相對慢，更難以獲得銀行類資金。

1.2上市融資

上市融資是降低金融風(fēng)險和融資成本的重要途徑。但是，考慮到金融安全、國家對上市的嚴格審批，中國證券監(jiān)督管理委員會已開始限制房地產(chǎn)企業(yè)IPO和其他形式的再融資。尤其是以產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為主要項目的企業(yè)，很難達到上市發(fā)行股票的條件。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)不大可能實現(xiàn)上市融資。

1.3海外房地產(chǎn)基金

隨著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的實施，海外房地產(chǎn)投資基金加快了進入中國市場的步伐。海外房地產(chǎn)基金的投入，如果風(fēng)險控制得當(dāng)，有利于中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，可以減少國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的過度依賴，促進房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展;另一方面，籌資方式的多樣化也有助于金融系統(tǒng)內(nèi)的風(fēng)險分擔(dān)。但是，由于我們尚未通過房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，在我國投資的外國房地產(chǎn)基金仍然面臨許多風(fēng)險。因此，我國境外房地產(chǎn)基金的發(fā)展仍然存在障礙。

1.4債券融資

房地產(chǎn)債券比普通債券有更高的回報率、更大的安全性和流動性，因為它們能夠及時收回本息。房地產(chǎn)債券已成為外國投資者的一種大眾融資。但是，由于國家對發(fā)行債券的公司規(guī)定了嚴格的條件，只有國有股本公司、上市公司和由兩個國家投資者設(shè)立的有限責(zé)任公司才有權(quán)發(fā)行債券，限制了融資對象及規(guī)模。

2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)融資的幾點建議

2.1銀行融資建議

銀行貸款在我國產(chǎn)園區(qū)的發(fā)展中起著重要作用。一要改善項目建設(shè)的條件和質(zhì)量，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的銀行貸款創(chuàng)造更有利的條件。二需加強與地方的合作，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)中獲得更多的信貸。一方面可與銀行協(xié)商設(shè)立一個信托賬戶，將貸款項目的收益匯入其中定期償還貸款。另一方面爭取足夠的財政補貼。如銀行貸款的費用由項目單位承擔(dān)，但是當(dāng)償還有壓力的情況，政府可提前支付費用并從后續(xù)項目中扣除。

2.2項目融資業(yè)務(wù)建議

在項目籌資問題上，應(yīng)考慮到每個時期的具體情況。第一，在項目開發(fā)的初期和發(fā)展階段，主要依靠政府及企業(yè)的自有資金。政府項目的主要資金來源是政府的公共資金和信譽。企業(yè)在這一階段可以通過初期土地抵押取得部分融資。這時可通過逐步發(fā)展戰(zhàn)略分批次推進調(diào)動資金。第二，成長期階段，這一階段資金缺口比較大，這時可由項目的在建工程融資解決部分資金需求，同時提供業(yè)主入駐優(yōu)惠政策，促進業(yè)主入駐，業(yè)主繳納資金也可部分緩解資金緊張局面。第三，成熟階段，產(chǎn)業(yè)區(qū)經(jīng)營產(chǎn)生部分收入。雖然資金需求沒有原來那么迫切，但優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施、進行產(chǎn)業(yè)投資等仍需要大量資金。這時可以與金融機構(gòu)對接，也可以對接資本市場或是引入更多戰(zhàn)略投資者。

3、現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)融資問題的探討

房地產(chǎn)企業(yè)除了純商業(yè)開發(fā)外，往往會或多或少參與各地城市建設(shè)，配合政府規(guī)劃進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)。但是目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運營存在諸多問題，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐低、收益低，房地產(chǎn)企業(yè)收益沒有保障，這對房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力、管理能力及綜合統(tǒng)籌能力等帶來了很大的考驗。為解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營融資難，也需要探討具有產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)的企業(yè)整體融資問題，以下從幾方面進行探討：

3.1完善房地產(chǎn)企業(yè)融資市場體系

房地產(chǎn)企業(yè)的流動性至關(guān)重要，因此建立房地產(chǎn)企業(yè)資金流動制度十分重要。通過資本流動與現(xiàn)代金融工具相結(jié)合，進而改變以銀行貸款為基礎(chǔ)的市場融資模式，使房地產(chǎn)企業(yè)資金體系更加專業(yè)化和科學(xué)化，大大降低企業(yè)的信貸風(fēng)險和市場風(fēng)險。

3.2建立房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資模式

房地產(chǎn)企業(yè)采用多種形式的融資，可以明顯的降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險，有利于房地產(chǎn)企業(yè)市場金融工具和金融產(chǎn)品的發(fā)展。通過加強對國家信用評估體系的建設(shè)，可以直接提高信用評估的真實性和可靠性，從而使得資金方可以更加放心提供資金，緩解企業(yè)融資難。還可以通過股票和債券融資改善融資狀況，積極發(fā)展信托公司和企業(yè)，改善信托市場，規(guī)范信貸業(yè)的法律法規(guī)，促進房地產(chǎn)企業(yè)的多樣化供資方式。

3.3充分考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位需求

目前很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)運而生，但是入駐率低、經(jīng)營慘淡，這也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)融資難的主要緣由。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)融資難，從一個側(cè)面也反映了，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)要切合實際、因地制宜，確立好定位及市場需求。政府方面持續(xù)督導(dǎo)落實相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引產(chǎn)業(yè)走進來、活下去，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)揮其應(yīng)有的作用，建立一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、搞活一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從而吸引資本進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)、助力當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展。

從城市規(guī)劃、政府政策到房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略布局、管理能力，再到產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的定位經(jīng)營，各方面因素均影響著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)融資及持續(xù)經(jīng)營。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)在國家支持開發(fā)建設(shè)的大背景下，應(yīng)綜合各項因素，選擇適合的融資戰(zhàn)略，確保產(chǎn)業(yè)區(qū)的健康迅速發(fā)展，實現(xiàn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標。

參考文獻：

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