精裝改毛坯變相托價(jià)賣房 東莞樓市暗潮涌動(dòng)

江小亭

被稱為“東莞史上最嚴(yán)限購(gòu)政策”的“2·27”新政似乎直接給東莞今年房地產(chǎn)市場(chǎng)定了調(diào)，配合金融端收緊、限價(jià)、限簽等系列組合拳，在已結(jié)束的上半年這座過(guò)去樓市漲幅瘋狂的城市正負(fù)“重”前行，步履維艱。

以東莞市住建局每月公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份東莞新房成交3600套，二手房成交1800套，與高峰時(shí)相比下降約2倍。

激進(jìn)的市場(chǎng)在爆冷的數(shù)據(jù)、嚴(yán)苛調(diào)控政策下逐漸散熱，據(jù)了解，過(guò)去頻現(xiàn)的項(xiàng)目開盤即告罄現(xiàn)象已寥寥無(wú)幾，相對(duì)冷門板塊更是成交冷淡。

然而，為搶奪客戶促進(jìn)成交，不少樓盤同步開始“放松”購(gòu)房條件，包括首付分期、延簽等，不少項(xiàng)目延簽時(shí)限可推至一年之久，且不需要額外費(fèi)用，包括精裝修房變毛坯房等變向調(diào)整價(jià)格方式重出江湖，市場(chǎng)仍暗潮洶涌，這也給監(jiān)管部門留下了新問(wèn)題。

持續(xù)調(diào)控下的降溫

政策的威懾力直接體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面，最直觀的是一二手房成交量膝斬。

以東莞市住建局每月公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，去年“莞九條”實(shí)施后，首次將二手房列入限購(gòu)范圍（非東莞市戶籍人口由原來(lái)的二手房不限購(gòu)調(diào)整為全市限購(gòu)兩套住房），重磅調(diào)整之下東莞二手房成交量應(yīng)聲而下，從7月8000余套月成交下跌至新政后次月的3000多套，后一直保持在該低位水平。

受調(diào)控影響較小的新房，加上部分二手房需求轉(zhuǎn)向則熱度依舊，成交量并未出現(xiàn)下滑，在去年12月更是達(dá)到成交峰值，單月新盤網(wǎng)簽量近9000套。

“打新”“開盤秒罄”依舊是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)熱詞，在新房高熱度下，東莞樓市整體仍表現(xiàn)出“高歌猛進(jìn)”。

“地價(jià)是催化劑。自2020年1月開始東莞土拍市場(chǎng)幾乎是逢拍必?fù)?，樓面價(jià)屢創(chuàng)新高，拍出了高達(dá)25宗‘新地王，這給市場(chǎng)帶來(lái)了較大預(yù)期，在二手房交易掛牌及成交價(jià)未出現(xiàn)明顯變化可看出端倪?！睎|莞一房地產(chǎn)市場(chǎng)人士表示道。

對(duì)于稍顯溫和的“莞九條”，在穩(wěn)樓市主基調(diào)下，進(jìn)一步加碼的“莞六條”于2021年春節(jié)后正式出臺(tái)，“堅(jiān)韌”的東莞樓市也終于被撼動(dòng)。

政策發(fā)布首月加上2021年春節(jié)假期雙重因素，東莞一手房成交量呈現(xiàn)斷崖式下跌，2月網(wǎng)簽僅1935套;一直維持在3000余套低位的二手房成交量也再次同步下滑，2月網(wǎng)簽量降至1509套，環(huán)比均下跌超7成。

與此同時(shí)，今年年初，由于主城區(qū)高價(jià)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽，東莞市新盤網(wǎng)簽均價(jià)一度沖上2.9萬(wàn)元/平方米高位，配合中介炒作，樓市情緒高熱。

為加快調(diào)節(jié)市場(chǎng)過(guò)熱情緒，伴隨“2·27”新政同步執(zhí)行的還有暫停單價(jià)超過(guò)2.6萬(wàn)元（含2.6萬(wàn)元）/平方米的高價(jià)住宅網(wǎng)簽，后于3月中旬調(diào)整至高價(jià)房源排隊(duì)網(wǎng)簽。

一系列操作對(duì)于樓市穩(wěn)定起到了明顯成效，“莞六條”執(zhí)行后，東莞一二房量?jī)r(jià)均維持低位運(yùn)行。

行業(yè)趨冷明顯

激進(jìn)的市場(chǎng)在爆冷的數(shù)據(jù)、嚴(yán)苛調(diào)控政策下逐漸散熱，觀望情緒大肆蔓延，一系列市場(chǎng)反應(yīng)隨即跟上。

據(jù)了解，過(guò)去頻現(xiàn)的項(xiàng)目開盤即告罄現(xiàn)象已寥寥無(wú)幾，相對(duì)冷門板塊更是成交冷淡。

以東部片區(qū)某新盤為例，樓盤營(yíng)銷中心開放當(dāng)日，項(xiàng)目方對(duì)外宣稱“千人追捧”，在經(jīng)過(guò)逾3個(gè)月較長(zhǎng)蓄客周期后，首開當(dāng)天200余套房源去化率尚不足20%;即便是承接主城區(qū)外溢第一陣營(yíng)的網(wǎng)紅“泛城區(qū)”，樓盤熱度也明顯降溫，過(guò)去的6月份有項(xiàng)目首開去化或不足20套。

長(zhǎng)周期蓄客、低去化率成為越來(lái)越多樓盤當(dāng)下狀態(tài)。

相應(yīng)的，開啟聯(lián)動(dòng)、邀請(qǐng)明星站臺(tái)、鎖客延簽或干脆推遲營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)等樓市低位運(yùn)行期各類應(yīng)對(duì)措施也紛紛上演。

“之前東莞市場(chǎng)好，只有一些很難賣的盤才會(huì)聯(lián)動(dòng);現(xiàn)在房子不好賣，沒什么上門客，越來(lái)越多新盤都開啟聯(lián)動(dòng)或全民營(yíng)銷了?！睆臉I(yè)多年的中介小于對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)表示。

打開其朋友圈可以發(fā)現(xiàn)，小于推售畫風(fēng)已漸漸從狂推大灣區(qū)不限購(gòu)城市的陌生“低價(jià)”一手樓，重回東莞一個(gè)個(gè)熟知的新盤。“之前沒辦法，只能使勁推大灣區(qū)其他城市項(xiàng)目，一般靠低價(jià)吸引買家，傭金很高，十幾萬(wàn)元一套，但跨區(qū)帶客成交非常難;現(xiàn)在雖說(shuō)東莞很多項(xiàng)目有聯(lián)動(dòng)，由于政策卡得緊，流水首付查得嚴(yán)，成交也不容易?！毙∮谶M(jìn)一步補(bǔ)充道。

中介開單難，就連始終沖鋒于行業(yè)一線的媒體，也或受到市場(chǎng)下行影響，很多自媒體人隨著項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)熱度開始兼顧做樓盤帶看促成業(yè)務(wù)。

“相對(duì)于去年或年初，不少項(xiàng)目的傭金都大幅提高了?！蹦澄磺廊耸勘硎尽?/p>

但從成績(jī)來(lái)看，僅靠聯(lián)動(dòng)似乎仍無(wú)法滿足項(xiàng)目的快速去化，為搶奪客戶、促進(jìn)成交，不少樓盤同步開始“放松”購(gòu)房條件，包括首付分期、延簽等，不少項(xiàng)目延簽時(shí)限可推至一年之久，且不需要額外費(fèi)用。

對(duì)此，某房企人士表示，下半年?yáng)|莞樓市供應(yīng)量還會(huì)加大，但有效需求在政策和金融端收緊下被縮減很嚴(yán)重，搶客、鎖客、回款已是現(xiàn)階段房企之間的一場(chǎng)“大戰(zhàn)”。

對(duì)于不那么著急回款的開發(fā)商而言，銷售節(jié)點(diǎn)延后，延長(zhǎng)蓄客周期、等待樓市回溫則成為應(yīng)對(duì)策略。

以推遲售房為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前東莞已有包括高埗新世紀(jì)頤龍軒、松山湖深業(yè)松湖云誠(chéng)花園、寮步越洋廣場(chǎng)、鳳崗怡好天譽(yù)花園、天成花園、道滘里岸、康華君匯廣場(chǎng)等多項(xiàng)目，雖達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)甚至樓體接近封頂或已完工，依舊未有入市消息。

“多項(xiàng)目推遲入市有各方面原因，有的項(xiàng)目可能是所屬板塊降溫，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，剔除不滿足購(gòu)買條件的客戶后，蓄客量太少，開盤去化效果堪憂選擇推遲節(jié)點(diǎn);也有項(xiàng)目它可能就是單純和限價(jià)博弈，備案價(jià)達(dá)不到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，又不急著回款，就一推再推?！彼缮胶瑓^(qū)一樓盤策劃表示。

在此之前，官方為推進(jìn)項(xiàng)目盡快入市，從供應(yīng)端穩(wěn)樓市，于3月18日發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市裝配式建筑商品房預(yù)售許可申辦條件的通知》。

通知重點(diǎn)提到實(shí)施裝配式建筑的預(yù)售商品房項(xiàng)目，由原來(lái)的七層以上需完成三分之二結(jié)構(gòu)工程調(diào)整為完成三分之一，同時(shí)符合其他條件的，便可申領(lǐng)預(yù)售證。

目前來(lái)看，趕工期或已不再是項(xiàng)目們的首要任務(wù)。

余溫未散，仍在暗漲？

市場(chǎng)大范圍轉(zhuǎn)冷當(dāng)下，東莞市場(chǎng)并未完全冷凍，部分區(qū)域樓市依舊散發(fā)著些許余溫。

首先是土拍熱度依舊。

截至目前，東莞市2021年上半年度商住用地土拍大戰(zhàn)已收官，共成功出讓14宗宅地，合計(jì)收金261億元，其中7個(gè)鎮(zhèn)街樓面價(jià)被刷新，平均樓面價(jià)約20184元/平方米，平均溢價(jià)率約為41%。

高熱度的土拍市場(chǎng)上，房企為加大拿地概率，紛紛準(zhǔn)備多個(gè)“馬甲”上陣。據(jù)了解，僅越秀首進(jìn)東莞拿下的寮步地塊，整場(chǎng)土拍便被曝出了500多個(gè)“馬甲”。

“馬甲”的盛行幾乎形成了資金實(shí)力雄厚的頭部房企壟斷土拍市場(chǎng)的現(xiàn)狀，6月11日，東莞官方發(fā)文，對(duì)掛牌出讓商住用地的競(jìng)買人資格進(jìn)行規(guī)范，直指“馬甲”行為。

“東莞土地市場(chǎng)整體看還是狼多肉少，開發(fā)商拿地積極性依舊，已經(jīng)進(jìn)入的想補(bǔ)倉(cāng)，還沒有進(jìn)入東莞市場(chǎng)的也在努力。不過(guò)現(xiàn)在大環(huán)境下，房企拿地會(huì)更加理性一點(diǎn)，地價(jià)相對(duì)之前的高點(diǎn)也會(huì)有一定下降。”一名負(fù)責(zé)房企投拓業(yè)務(wù)人士表示。

土拍熱度依舊外，不少入市項(xiàng)目同樣在變相“暗漲”。

雖嚴(yán)格的新盤備案限價(jià)政策維持了網(wǎng)簽均價(jià)低位運(yùn)行，但無(wú)法高價(jià)出貨的部分開發(fā)商卻并未向市場(chǎng)下行妥協(xié)，仍在規(guī)則范圍內(nèi)盡可能爭(zhēng)取利潤(rùn)空間，仍為賣出高價(jià)而“暗自努力”。

除了前面提及的推遲入市節(jié)點(diǎn)外，對(duì)于趕回款選擇入市的樓盤，“減配”則成了他們中越來(lái)越頻現(xiàn)的應(yīng)對(duì)策略。

正如合富研究院高級(jí)分析師李興旺所表示，“東莞越來(lái)越多樓盤‘減配了，毛坯取代精裝交付，但價(jià)格不減，實(shí)則可以說(shuō)是在變相‘暗漲?！睋?jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，東莞6月獲取預(yù)售證的普通住宅項(xiàng)目為26個(gè)，其中高達(dá)12個(gè)項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯，有首批入市即毛坯交付的，也不乏有原批次為精裝項(xiàng)目，新備案樓棟調(diào)整為毛坯標(biāo)準(zhǔn)的。

放在過(guò)去，除了別墅產(chǎn)品外，東莞全市毛坯在售項(xiàng)目都可謂屈指可數(shù)。雖交付標(biāo)準(zhǔn)由精裝變更為了毛坯，但從下表可以看出，大部分項(xiàng)目在備案均價(jià)上卻未有明顯調(diào)整，與上一批次備案價(jià)相比浮動(dòng)甚微。

“開發(fā)商精裝修水分較大，由于為批量定制，按正常交付標(biāo)準(zhǔn)，1200元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)算是‘豪裝了;如今情況是更多毛坯入市，價(jià)格卻未有下降，這無(wú)疑是變相漲價(jià)?！睂?duì)于該現(xiàn)象有購(gòu)買者表示不太能接受。

除了精裝變更為毛坯外，不少首推即毛坯樓盤在售價(jià)上同樣沒有優(yōu)勢(shì)。以石碣中海新盤為例，項(xiàng)目首批毛坯備案均價(jià)約3.18萬(wàn)元/平方米，鎮(zhèn)街公布的5月新房網(wǎng)簽均價(jià)為29156元/平方米。

除了項(xiàng)目?jī)r(jià)格浮動(dòng)不大，除毛坯交房外，也不乏有房企提供可選擇的裝修包服務(wù)來(lái)提升溢價(jià)，不過(guò)值得注意的是，目前東莞市場(chǎng)涉嫌違規(guī)銷售的“裝修雙合同”再次冒頭。

“裝修款3000元/平方米，我們對(duì)客戶宣傳的單價(jià)就是在備案價(jià)基礎(chǔ)上加額外收取裝修款的價(jià)格?！蹦趁鱾浒疙?xiàng)目銷售顧問(wèn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)表示。

數(shù)據(jù)層面穩(wěn)定的背后，或是余溫未散下樓市亂象的暗潮洶涌，也給監(jiān)管部門留下新的問(wèn)題。

據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年?yáng)|莞新建商品住宅共網(wǎng)簽約23294套，網(wǎng)簽金額727億元，該數(shù)據(jù)雖僅占2020年全年新房網(wǎng)簽套數(shù)的36.7%，但與往年同期相比，上半年約2.3萬(wàn)套的成交量仍是東莞樓市2017年以來(lái)的最好成績(jī)。

“樓市調(diào)控是為了維穩(wěn)并非要房?jī)r(jià)暴跌，未來(lái)長(zhǎng)期‘陰跌是小概率事件，限售新政毫無(wú)疑問(wèn)抑制了一部分供應(yīng)和需求，但如果長(zhǎng)期‘陰跌一定是供求關(guān)系出了問(wèn)題，從現(xiàn)在東莞人口活力和供求關(guān)系來(lái)看，樓市熱度不會(huì)完全消褪。”對(duì)于后市，投資客劉先生仍充滿信心。

低位運(yùn)行期的東莞樓市保持著“自救”的活力，接下來(lái)的下半年運(yùn)行走向仍值得關(guān)注。

（文章來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.007