房地產工程項目質量管理分析與研究

文/張亞剛 中糧置地上海公司 上海 200000

房地產工程項目質量管理分析與研究

文/張亞剛 中糧置地上海公司 上海 200000

目前房地產行業(yè)在我國如獲新生，可各類工程項目廣泛分布之余，卻不可避免地遺留諸多質量問題，嚴重情況下給廣大居民生命財產安全造成威脅。由此，筆者決定針對當前我國房地產工程項目質量管控中遺留的弊端，以及日后行之有效的改善措施，加以有序論證，希望借此推動我國房地產事業(yè)可持續(xù)競爭和發(fā)展進程。

房地產；質量問題；居民安全；改善舉措

作為現(xiàn)代專業(yè)化房地產項目開發(fā)機構，務必要時刻關注質量控制的重要性，確保積極接受上級監(jiān)督和認證基礎上，針對施工和監(jiān)理部門關系進行協(xié)調把控，確保項目規(guī)劃、招標投標、關鍵技術審定、施工質量控制和信息反饋等工序流程，至此得以有序交接，最終避免安全事故和經濟損失問題的重復性衍生，進一步輔助相關企業(yè)贏取合理數量的經濟和社會效益。

1、現(xiàn)階段我國房地產工程規(guī)劃建設中遺留的問題

1.1 規(guī)劃設計工序流程未能得到優(yōu)化調整

規(guī)劃和設計工作的科學性，直接決定今后房地產工序項目安全質量，但是目前存在許多開發(fā)商對于早期工作嚴重忽視，無法預先做出統(tǒng)籌規(guī)劃和設計，使得施工中期經常引發(fā)突發(fā)事件，包括市場定位不夠精準、配套設施不齊全、產品脫離民眾實際需求等，且一時間難以挖掘到切實可行的手段予以調試。

首先，因為項目建設前期設計人員未能嚴格化制作圖紙，使得建設中發(fā)生許多脫離實際的狀況，令項目施工進度造成全面限制。如在針對立面進行建設環(huán)節(jié)中存在空調安裝空間不足或是未曾預留問題，發(fā)揮消防作用的管道未能妥善埋設并直接裸露，以及井道安裝位置和人行道的重合狀況等。

其次，房地產企業(yè)通常也不會針對其所需原材料、技術設備等加以細致化規(guī)劃認證，加上日常檢驗工作處理不到位，使得工程質量至此急速降低。一旦說遭遇到房地產市場供過于求的突發(fā)狀況時，便會因為自身工程結構功能性低下而難以獲取市場的認可，收益自然就得不到合理保障，對后續(xù)人民日常生活安定和諧秩序也會造成深入性的影響。

1.2 現(xiàn)場施工監(jiān)管工作存在嚴重的紊亂跡象

第一，由于施工現(xiàn)場中的監(jiān)管主體缺乏較強的質量控制意識，使得項目竣工過后遺留諸多漏洞，不能通過認證達標之外，更加令后續(xù)整改施工風險效應持續(xù)攀升。如某些建筑廠商和員工施工部門開展合作，其間因為工期不足使得建筑外立面難以及時竣工，此時不可將相關對外排架撇除的，無形之中便令園林施工方建設進度遭受拖延影響；而在進行安裝工序流程組織期間，許多施工人員因為專業(yè)技能和職業(yè)道德素質不高，不能依照既有標準加以操作，使得門窗滲漏等消極狀況百般滋生。

第二，在針對相關房地產項目進行質量監(jiān)管期間，一旦說竣工驗收工作順利交接過后，相關工作人員便自動撤離了，根本沒有意識到成品保護的重要性。如在針對鋁合金門窗實施保護過程中，某些承包商在確保完成基礎性安裝事務過后，并不會自覺和后續(xù)施工部門進行技術交底，使得后續(xù)現(xiàn)場作業(yè)時，包括門窗滑道破損等質量問題此起彼伏。需要加以強調的是，一般后續(xù)施工作業(yè)都是業(yè)主委托或是分包其余單位處理的，通常這部分人員職責劃分不夠清晰，經常令維修主體承擔過重勞動壓力而心生不滿情緒，項目建設整體管理難度和成本消耗數量亦由此全面增加。

2、針對房地產工程項目建設質量加以科學化監(jiān)督管理的措施

2.1 提升施工前期的規(guī)劃和設計水平

結合現(xiàn)階段我國房地產工程質量管理實況對比分析，如今工程前期規(guī)劃和設計工作通常都難以得到嚴密化監(jiān)管，一旦說設計人員產生任何疏忽，便會給后續(xù)工程安全穩(wěn)定質量造成深入性威脅。所以，為了大幅度改善房地產工程質量控制實效，作為房地產企業(yè)，要確保在施工前期細致化地處理各類準備和管理事務，確保該類工程得以順利布置拓展。

首先，注意在施工前期針對工程予以妥善性規(guī)劃，如細致化勘察分析工程項目所處地形環(huán)境并做好市場調查認證工作，旨在為今后工程項目整體風險精確化預測，提供豐富可靠的指導性線索。

其次，結合市場考察結果，設計相互協(xié)調的圖紙，其間注意將自然和人文因素等全面考慮進去，配合合理精準的測量、計算方式，將工程項目一切實際狀況透過圖紙予以清晰化映射，為日后建設施工安定和諧秩序維持，提供保障。

2.2 強化對施工整體流程的質量監(jiān)管力度

第一，房地產工程機理極為繁瑣，且存在較多的工序流程，為了確保最終成品安全穩(wěn)定性，則必須預先針對單位施工流程加以嚴密化質量監(jiān)管認證。具體就是要求一切施工流程組織過程中，都需要嚴格遵守預設的質量規(guī)范指標，唯獨在前一道工序達標的前提下，后續(xù)施工步驟才能都符合滿足預設的質量規(guī)范要求。一旦說當中任何一道工序出現(xiàn)漏洞，就必須由此予以協(xié)調性整改，持續(xù)到校驗認證合格之前不允許私自開展下道工序，力求透過根源層面上維持工程質量。

第二，針對施工現(xiàn)場各類原材料、施工技術和設備等加以嚴格化監(jiān)管，保證當中各類要素質量都能夠順利達標，如若發(fā)現(xiàn)技術設備和原材料出現(xiàn)任何形式的問題時，則必須在當下立即停工，經過適當程度地維修養(yǎng)護或是直接更換過后，驗證工程質量達標狀況并持續(xù)開展施工活動。另外，便需要針對監(jiān)督和管理機構進行健全化修繕，確保內部工作人員都能夠堅定不移地在施工現(xiàn)場進行全天候監(jiān)督，保證在第一時間內挖掘支持要素中遺留的問題，并結合豐富實踐經驗和最新技術手段予以調試處理。

需要加以強調的是，工程竣工后期的質量檢查工作同樣重要，因此施工企業(yè)仍需結合國家質量驗證標準，針對自身工程項目質量加以細致化驗收和認證，如若發(fā)現(xiàn)問題則快速整改。必要情況下可考慮構建起完善化的質量評估報告體系，旨在針對工程項目整體質量信息加以細致化整合，方便為日后諸多工程可靠性建設提供可靠的指導建議。

結語：

綜上所述，涉及房地產工程項目整體質量分析和協(xié)調控制工作，原本就是非常繁瑣，筆者在此提供的建議又著實有限。因此，希望日后相關工作人員能夠在多元化實踐之中獲取豐富啟示，并針對筆者提供的建議加以逐步創(chuàng)新修繕。相信長此以往，勢必令我國房地產工程項目安全質量大幅度提升，保障居民生命財產安全之余，創(chuàng)造合理數量的經濟和社會效益。

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張亞剛（1982年-），男，陜西省咸陽市人，民族：漢，職稱：工程師，學歷：在讀碩士研究生，研究方向：工程技術、工程質量與工程管理。