順豐賣樓

李惠琳

這次，王衛(wèi)沒有食言。

三個(gè)月前，因第一季度業(yè)績(jī)虧損，順豐控股董事長(zhǎng)王衛(wèi)親自道歉，承諾虧損“不會(huì)出現(xiàn)第二次”。

順豐最近發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，2021年1-6月，歸母凈利潤(rùn)為6.4億至8.3億元。

業(yè)績(jī)翻盤，靠的并非常見的快遞業(yè)務(wù)，而是多虧了一項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益。

今年5月，順豐控股將位于佛山、蕪湖、香港的3項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)益，轉(zhuǎn)讓至關(guān)聯(lián)的“順豐房托”，轉(zhuǎn)讓完成后，稅前收益高達(dá)8.5億元。

這筆交易，也折射了王衛(wèi)改造順豐的一個(gè)信號(hào)：要把公司變輕。當(dāng)然，他也能再多掙一道錢。

順豐控股出讓的三處物業(yè)營(yíng)收情況

左手到右手

順豐房托，全稱為順豐房地產(chǎn)投資信托基金，是由順豐控股發(fā)起的一個(gè)投資計(jì)劃，以單位信托基金形式存在，初步入手的就是順豐出讓的3處物業(yè)，均為配有自動(dòng)分揀及供應(yīng)鏈支持設(shè)施的分撥中心。

截至2021年3月底，3處物業(yè)可出租總面積約為30.8萬平方米，評(píng)估價(jià)值為61億港元，物業(yè)平均出租率約為95%。

房托基金收益多來自租金和物業(yè)升值，通過證券化方式將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為金融產(chǎn)品，向投資者提供分紅。

2018年至2020年，順豐房托的收入分別為2.56億、2.69億、2.79億港元。

其中，最值錢的是位于香港的順豐大廈，估值高達(dá)52.86億港元，約合44億元人民幣，按照公布的可租面積、租金水平及出租率計(jì)，其年租金可達(dá)1.57億元人民幣。

受益于電商、冷鏈物流的快速增長(zhǎng)，順豐房托上市，本趕上一個(gè)好時(shí)機(jī)。

這次跨界，王衛(wèi)非常重視，親任董事會(huì)主席，并找來翟迪強(qiáng)擔(dān)任行政總裁。翟迪強(qiáng)在房地產(chǎn)及金融行業(yè)浸潤(rùn)超過30年，曾任亞洲最大房托基金“領(lǐng)展房產(chǎn)基金”財(cái)務(wù)總監(jiān)。

今年5月，房托基金在香港掛牌上市當(dāng)天，50歲的王衛(wèi)親自站臺(tái)，信心滿滿，投資者卻潑了冷水。上市首日，開盤即破發(fā)，跌幅高達(dá)16%。

原因之一，在于順豐房托從自身資產(chǎn)包組合到客戶來源，均對(duì)母公司順豐控股依賴過大。

截至2020年9月低，物業(yè)合共有32名租戶，其中3名關(guān)聯(lián)租戶貢獻(xiàn)了總租金收入的82%。

今年第一季度，順豐虧損近10億元，母公司業(yè)績(jī)狀況不佳，順豐房托的收益也受影響。

另外，核心資產(chǎn)香港項(xiàng)目受疫情反復(fù)影響，導(dǎo)致資產(chǎn)收益受損，93.6%的租用率，也是3處資產(chǎn)最低的。

盤活200億

房托基金開局不利，不會(huì)打亂王衛(wèi)的計(jì)劃。

他的算盤是，將物流資產(chǎn)證券化，借此盤活存量資產(chǎn)、增加融資渠道。

順豐控股建有大量物流設(shè)施，截至2020年底，其在國(guó)內(nèi)50個(gè)城市擁有物流地產(chǎn)項(xiàng)目，這些都是典型的重資產(chǎn)，前期投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，流動(dòng)性差。

據(jù)最新的年報(bào)披露，王衛(wèi)已攢下22.19億元的可投資性房地產(chǎn)、68.65億元的房屋和建筑物、53.8億元的在建工程（多數(shù)以各地電商產(chǎn)業(yè)園和物流中轉(zhuǎn)設(shè)施相關(guān)）。此外，順豐還持有55.2億的土地使用權(quán)。

截至2020年底，這些房產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，總計(jì)高達(dá)200億元，均只以賬面價(jià)值入賬。

順豐控股向順豐房托提供了5年的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。翟迪強(qiáng)提到，順豐房托的一個(gè)重要發(fā)展動(dòng)力，是從順豐控股收購(gòu)新的物流資產(chǎn)項(xiàng)目，5月3處物業(yè)的騰挪，只是開始。

對(duì)順豐和王衛(wèi)來說，由房托平臺(tái)募集資金，從母公司收購(gòu)成熟的地產(chǎn)項(xiàng)目置入，可緩解現(xiàn)金流的壓力，且能釋放這些資產(chǎn)的價(jià)值。

快遞物流專家趙小敏認(rèn)為，順豐房托的存在，可加速順豐關(guān)聯(lián)資產(chǎn)的資本化，更好地聚焦公司日常運(yùn)營(yíng)。

現(xiàn)在來看，還能隨時(shí)調(diào)節(jié)順豐控股的財(cái)務(wù)報(bào)表。

抱有同樣想法的不止王衛(wèi)。

蘇寧易購(gòu)、菜鳥、京東等均在國(guó)內(nèi)探索物流資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

以京東為例，其與新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC成立物流地產(chǎn)基金，向基金出售現(xiàn)代物流設(shè)施，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到109億元人民幣。

物流行業(yè)專家楊達(dá)卿告訴《21CBR》記者，房托基金融資可反哺物流產(chǎn)業(yè)鏈，資金流疏通了地產(chǎn)與物流產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同。

除了房托基金，順豐已多次試水物流地產(chǎn)證券化項(xiàng)目。2020年，與中信資本設(shè)21億元物流地產(chǎn)基金，用于投資物流產(chǎn)業(yè)匱乏城市項(xiàng)目。

快遞業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向下半場(chǎng)，順豐母體轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，集中資源夯實(shí)主業(yè)，或許是王衛(wèi)騰挪游戲的關(guān)鍵。