德國人為何不炒房？

南方周末記者 施璇

2021年5月17日，德國Elstal，一家名為Terraplan的德國房地產(chǎn)開發(fā)商正在1936年柏林奧運會奧運村原址上進行建筑的建設(shè)、改造和翻新。

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★“審慎的貸款制度減少了銀行所需承擔(dān)的風(fēng)險，從而促進了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。但這樣的體系之所以能夠發(fā)展，是因為成熟的租賃市場托底。”

“他們可能認為實體經(jīng)濟制造出某種東西，才是實在的。像美國人那樣用錢生錢，德國人始終認為是不靠譜的?！?/p>

一個月，66條。這是2021年7月中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的總量，刷新了年內(nèi)紀(jì)錄。

自1998年房改之后，中國房地產(chǎn)市場正式開啟住宅商品化時代，經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控，歷經(jīng)起伏，仍未能抑制房價。

而一直以來，德國房價長期穩(wěn)定，被視為全球房地產(chǎn)市場的一股清流。

根據(jù)經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）數(shù)據(jù)，從1970年至2020年，德國名義房價指數(shù)上漲約3.2倍，去除通脹的實際價格指數(shù)僅上漲0.28倍，同期，英國和美國的名義房價指數(shù)分別上漲59倍和11.3倍。

不僅房價穩(wěn)定，德國人的居住面積也相對富足。

德國聯(lián)邦統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2020年，德國人均住房使用面積為47.4平方米。

多年來，不少專家學(xué)者曾提出中國需學(xué)習(xí)德國的房地產(chǎn)模式。即便是在歷次金融危機中，德國房地產(chǎn)市場也鮮受影響，其秘訣到底是什么？

“租客之國”

德國擁有歐洲規(guī)模最大、體系最為完善的租賃市場，也因此被稱作“租客之國”。根據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局2018年的數(shù)據(jù)，德國居民自有住房率僅為46.5%，租賃住房則占53.5%。

多年來，德國房屋租賃市場也形成了多元的供應(yīng)體系。2019年第一太平戴維斯發(fā)布的《德國住宅市場所有權(quán)報告》顯示，個人、住房合作社和專業(yè)組織各擁有43%、23%和34%的出租公寓所有權(quán)。在專業(yè)組織中，私營企業(yè)和政府公共部門又各占13%和11%的出租公寓所有權(quán)。

這一租賃市場的形成源于第二次世界大戰(zhàn)之后，聯(lián)邦德國約有20%的住房被毀，直接造成1200萬人無家可歸。此外，還有約900萬因戰(zhàn)爭逃到鄉(xiāng)村、戰(zhàn)后返回城市的人，以及從東歐大量涌入的遷移人口。德國面臨嚴(yán)重的住房短缺問題，戰(zhàn)后補貼住房應(yīng)運而生。

“當(dāng)時德國問題很大，戰(zhàn)后國家財政沒有錢?！蓖瑵髮W(xué)德國研究中心研究員朱宇方對南方周末記者解釋，“于是德國想出了一個制度：動員盡可能多樣的社會資金進入住房市場，并設(shè)法讓它們沉淀下來，成為保障性住房的供應(yīng)者?！?/p>

朱宇方、恒大地產(chǎn)研究院及德國學(xué)者約恩·埃格納等都曾撰文，對戰(zhàn)后德國的住房政策進行歸納梳理。

德國政府通過聯(lián)邦預(yù)算投入資金，同時通過政府貼息和稅收優(yōu)惠等措施鼓勵民間自由投資，將建設(shè)任務(wù)交由包括企業(yè)和個人在內(nèi)的私人部門承擔(dān)。除針對貧困家庭的救濟型住房外，政府不持有其他公共住房產(chǎn)權(quán)。

事實上，德國住房政策是通過一系列法律和相關(guān)配套措施實現(xiàn)的，政府的監(jiān)管就始于房屋租賃市場。

1971年，德國政府出臺了《租賃住房解約保護法》，并將其融入德國《民法典》。之后在此基礎(chǔ)上，形成了一套完善的《住房租賃法》，對租金、租約等都進行了詳細規(guī)定，租房者的居住權(quán)利得到有力保障。

盧求在《德國租賃住房政策與市場發(fā)展研究》一文中對德國租賃住房法律的核心內(nèi)容進行了分析解讀。

在租約方面，默認租房合同為無限期租約。房東不得隨意解除租約，僅在規(guī)定情況下，基于合理權(quán)益才可以解除合同。這些合理權(quán)益限制嚴(yán)格，比如房東要將房屋用于自住或供其他家庭成員居住、租客連續(xù)2個月沒有交房租、房客嚴(yán)重損壞出租住房等才可成立。

租金的制定也有一套系統(tǒng)專業(yè)的流程。需要當(dāng)?shù)刈》抗芾砭謪f(xié)同相關(guān)利益群體，如租戶和業(yè)主協(xié)會代表等，根據(jù)房屋位置、建造年限、質(zhì)量、裝修等一系列指標(biāo)，綜合考慮，制定出不同類型住房租金的基準(zhǔn)價格。此價公開透明，至少每兩年公開一次。

房東若想要漲租，必須滿足租金15個月未變，同時向租客書面說明理由，征得租客同意3個月后才能生效。房東依此才可以要求將租金提升至該類型房屋的基準(zhǔn)價格。法律還規(guī)定，3年之內(nèi)房租上漲幅度總和不得高于20%；如果該城市處于住房市場緊張狀態(tài)，則3年之內(nèi)房租上漲幅度總和不得高于15%。

現(xiàn)實情況遠比法條更有溫度。2014年底，在綜合考慮了醫(yī)療、教育等生活條件后，四川女孩依依來到德國，和在此讀書的男友相聚，兩人自那時起定居德國。

首次租房，依依在離法蘭克福大學(xué)步行15分鐘左右的街區(qū)，租了一間約60平方米的兩居公寓，當(dāng)時租金300歐元，房東是一對80多歲的同性伴侶。

“他們從來沒有考慮過漲房租?！币酪缹δ戏街苣┯浾哒f，“不換新租客，房租一般不漲”。直到2018年依依搬走，那間房才重新漲到市場價，以400多歐元的價格再次出租。

過度上調(diào)房租甚至?xí)|及刑法。根據(jù)德國《刑法典》中《經(jīng)濟犯罪法》的規(guī)定，如果房東在租戶面臨困境的前提下，將房租定為超過當(dāng)?shù)刈饨鸹鶞?zhǔn)價格的50%，則可判定房東違法，處以不超過3年的監(jiān)禁或罰款。情節(jié)特別嚴(yán)重的，最高判處10年監(jiān)禁。

嚴(yán)密的法律規(guī)定給德國的房屋租賃市場安上了層層金鐘罩，其本意并不是為了抑制房價，但卻讓房客得到了和買房差不多的感受。德國的自有住房率數(shù)十年來不見明顯上漲。

根據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局2018年的數(shù)據(jù)，首都柏林所在的柏林州及慕尼黑所在的巴伐利亞州房租收入比分別為28.2%和27.2%，包括水電燃氣的月房租均價為9.9歐元/平方米和10.3歐元/平方米。

“租賃市場非常完善，所以人們不急著進入房地產(chǎn)交易市場。”德國經(jīng)濟研究所（IW）金融和房地產(chǎn)市場研究部門負責(zé)人邁克爾·弗蘭德對南方周末記者說，“人們從而有更多時間來存錢。”

2012年，邁克爾·弗蘭德發(fā)表論文《德國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性》。他認為成熟的房屋租賃市場是德國人房地產(chǎn)市場持久穩(wěn)定的主要原因之一。

他對南方周末記者說，“德國人習(xí)慣從一個出租屋到另一個出租屋中生活，直到想成家并安定下來。一般來講，大部分德國人一生只買一次房?！?/p>

“房子值多少錢由銀行說了算”

至于德國樓市長久穩(wěn)定的另一原因，邁克爾·弗蘭德認為是德國審慎的借貸制度，其中第一個要素為基于抵押價值貸款（MLV）的抵押物價值評估，其次就是以長期固定利率為主導(dǎo)的借貸方式。

由于德國鼓勵自建房、合作建房，住房建造并不是壟斷的。開發(fā)商也以中小開發(fā)商為主，因而擺脫了由開發(fā)商定價的局面。在申請房貸時，房子值多少錢是由銀行說了算。

德國IREBS房地產(chǎn)經(jīng)濟師、德昇地產(chǎn)有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經(jīng)理孫楊告訴南方周末記者，銀行會委托第三方獨立評估師對房屋進行全方位評估，所依據(jù)的評估基礎(chǔ)不是房屋的市場價格，而是抵押貸款價值（MLV）。

抵押貸款價值（MLV）在德國是用于貸款目的財產(chǎn)評估的一個關(guān)鍵因素。它是基于被抵押財產(chǎn)的長期、可持續(xù)的特點，排除了投機因素和與經(jīng)濟變化相關(guān)的價值波動，反映了房產(chǎn)的最低價格，即使在經(jīng)濟嚴(yán)重下行的情況下，被抵押財產(chǎn)也不會低于這個價格。

房主也可以委托新的評估，調(diào)整抵押貸款的價值。但由于這種評估通常價格昂貴，大多數(shù)人不會這么做。一般來說，抵押貸款的價值是房產(chǎn)市場價值的80%，這一評估方法可以有效防止金融市場和房地產(chǎn)市場共振。

德國按揭貸款的首付比例通常在10%-30%，住房貸款以固定利率合同為主。根據(jù)孫楊介紹，貸款人和銀行可以商定固定貸款利息，并簽署一份利息綁定期合約，通常為10年或更久，綁定期時間越長，固定利息越高。到期后，貸款人可以和銀行重新商議一個新的固定利息，或者選擇一次性付清剩余貸款。

德國銀行在發(fā)放貸款時重視貸款人的信用和收入穩(wěn)定性。憑借著依依丈夫在高校里的永久工作合約，他們在申請房貸時成了“香餑餑”?！懊考毅y行都很積極，還跟他們討價還價?！币酪栏嬖V南方周末記者。

2010年歐洲債務(wù)危機發(fā)生后，歐元區(qū)推行量化寬松政策，利率長期在2%以下。孫楊說，許多人為求穩(wěn)，會利用現(xiàn)在低息貸款的時期，盡可能延長利息綁定期限，降低風(fēng)險。

“德國人在和金融相關(guān)的各個領(lǐng)域都非常謹慎?！边~克爾·弗蘭德對南方周末記者解釋，“審慎的貸款制度減少了銀行所需承擔(dān)的風(fēng)險，從而促進了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。但這樣的體系之所以能夠發(fā)展，是因為成熟的租賃市場托底?！?/p>

除此之外，多種稅負也將大部分投機者擋在德國房地產(chǎn)市場門外。

德國哥廷根大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授于曉華對南方周末記者說，“在德國投機房地產(chǎn)很難，不論是買來出租還是短期套現(xiàn)，都需要承擔(dān)各種稅負?！?/p>

在他所在的薩克森州，于曉華買房時需交約5%的不動產(chǎn)交易稅、5.9%的中介費（理論上買賣雙方各承擔(dān)一半，但最終還是由買方承擔(dān)）及1%-2%的公證費。算下來，買一次房共要交約為12%的稅。各州情況不同，不動產(chǎn)交易稅和中介費最高都可達7%。

如果是用于獲得短期回報的投機性需求，則需要繳納的稅款更多。如通過買賣獲得盈利，還要繳納15%差價盈利稅；而如果5年內(nèi)賣出3套及以上房產(chǎn)的，對獲利部分征收25%的資本利得稅；如果將購置的房產(chǎn)用于出租，還需依據(jù)房租收入征收25%的資本利得稅等。

長期穩(wěn)定的房市、各個環(huán)節(jié)都有的稅收和受到嚴(yán)格控制的租賃市場，大大減少了人們在房地產(chǎn)市場的投機行為，也讓炒房者幾乎無利可圖。

住房只有部分商品屬性

但究其根本，德國房地產(chǎn)市場能夠維持長期穩(wěn)定的底層邏輯，在于其社會市場經(jīng)濟理論指導(dǎo)下的經(jīng)濟制度。

上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟學(xué)家楊暢曾刊文指出，德國主要采取以自由市場機制的調(diào)節(jié)為主、國家有限干預(yù)為輔的手段，完善市場機制但不干擾市場機制，救助需要幫助的貧困群體，但同時激勵他們盡快通過自身的努力走出貧困，是德國社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)。

所謂的社會市場經(jīng)濟，就是講究社會公平的市場經(jīng)濟，承認政府的作用，政府有義務(wù)保證公民獲得社會福利，即每個人可以公平公正地進入市場競爭。

朱宇方對南方周末記者解釋，“在德國的制度下，一些基本條件必須滿足，比如住房。它是個人和家庭滿足基本生活的必需品?！?/p>

而對無力負擔(dān)市場房租的低收入家庭，德國還設(shè)有社會住房援助項目。房地產(chǎn)開發(fā)商可以申請補助或無息貸款等補貼來建造社會住房，但需承諾在15-25年內(nèi)以低于市場價的價格出租。為擴大供應(yīng)，德國聯(lián)邦政府計劃在2020年至2024年，每年撥出10億歐元支持社會住房的建設(shè)。

在德國的語境下，住房只有部分商品屬性，更多的是福利屬性，并不屬于市場交換范疇。朱宇方曾撰文稱，在德國住房政策中，住房的市場化是不完全、不徹底的，它實施的結(jié)果是低住房市場價格、低住房自有率以及溫和的市場活力。

也正是在以競爭秩序為核心的社會市場經(jīng)濟背景下，德國政府盡量不直接干預(yù)市場，回避其在房地產(chǎn)市場中的利益獲取，且始終與房屋所有權(quán)保持一定距離。比如在政策制定時以補貼受益人和救助人為主，而非干涉房地產(chǎn)建造過程中的企業(yè)活動。

2018年，有了寶寶的依依夫婦新租了同層一套更大戶型的4室公寓，使用面積約90平方米，還帶一個車庫和地下室，月租金為900歐元。當(dāng)時夫婦倆正在為二胎做準(zhǔn)備，于是買房的念頭愈加強烈。

更直接的買房推動力來自補貼政策。德國政府規(guī)定，德國有孩家庭購買首套房，只要滿足一定條件，政府就為每個孩子提供每年1500歐元的住房補貼，這一補貼會持續(xù)十年，十年內(nèi)不得出售、出租這套房子。

除此以外，她所在的巴伐利亞州也在她購房時給予了1萬歐元的補貼。

最后，依依夫婦買下了當(dāng)時租住的公寓。8000多個居民的社區(qū)內(nèi)有5、6個公共游樂場，3、4家不同類型的幼兒園。

“德國土地跟著房子一起買賣，政府在德國房地產(chǎn)經(jīng)濟上扮演的角色非常小。更多是做一些福利事業(yè)?！敝煊罘綄δ戏街苣┯浾哒f。

從傳統(tǒng)上來講，德國是一個保守的民族，既不擅長也不喜歡投機炒房。“不同的文化背景的人有不同特質(zhì)，盎格魯-撒克遜國家的人更樂意承擔(dān)風(fēng)險。”邁克爾·弗蘭德表示，“德國人喜歡金融穩(wěn)定，在和錢有關(guān)的事情上非常謹慎，股市也不怎么火熱，但德國有非常多樣的保險?！?/p>

對此，朱宇方做了進一步解釋，這種保守可能和德國傳統(tǒng)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有一些關(guān)系?！八麄兛赡苷J為實體經(jīng)濟制造出某種東西，才是實在的。像美國人那樣用錢生錢，德國人始終認為是不靠譜的。”

“開發(fā)一個新區(qū)，準(zhǔn)備期可能需要十年”

從長期來看，德國房地產(chǎn)市場依然表現(xiàn)平穩(wěn)。但單看這幾年，德國房價的漲幅越來越大。根據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度的房價比去年同期增長了9.4%，漲幅達十年來最大。

在人口超過10萬的大城市，公寓價格平均上漲了11.3%。柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特、杜塞爾多夫等七座城市的公寓價格上漲約11.1%。

近兩年在法蘭克福，孫楊明顯感受到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的情緒變化?！?012年一套房子可能要賣兩個月；2016年我買房的時候，一套房可能一個月就賣掉了；現(xiàn)在兩周甚至更短時間內(nèi)就有人能定下房?！?/p>

依依也在每天社區(qū)內(nèi)的“遛娃社交”中，體會到房市的火熱。近期，她周圍的年輕父母都將買房提上了日程。

“德國利率如此之低，把錢存在銀行不如把錢用來買房?！币酪缹δ戏街苣┯浾哒f。

“德國房價雖然看起來漲得厲害，但和中國根本不是一個級別。”朱宇方說，“所以，德國房地產(chǎn)市場遠遠沒到很多熱錢愿意進去獲利的水平?！?/p>

1992年，上海人葛方去德國留學(xué)，之后長居德國，在國內(nèi)外都有過置業(yè)經(jīng)驗。2001年，葛方以約每平方米3800元的價格在上海閘北區(qū)買了一套125平方米的新商品房。一年后，他在法蘭克福用12.5萬歐元的價格買下了一套房齡近30年、80平方米的公寓。

如今20年過去，他告訴南方周末記者，法蘭克福的這套老公寓價格漲了一倍多。而他那套原屬于上海閘北區(qū)的房在之后被劃分至靜安區(qū)，房價漲了近20倍。

房地產(chǎn)市場一熱，德國的“控房術(shù)”也暴露出短處。

“這邊開發(fā)一個新區(qū)，準(zhǔn)備期可能就需要十年?！睂τ诘聡慕ǚ啃?，孫楊有些無奈。

于曉明對南方周末記者分析，歐債危機后，歐盟實行量化寬松的貨幣政策，長期利息低至1%左右，“錢在手里沒什么用，大家就拼命去買房子?！倍鴼W盟內(nèi)部人口自由流動，投資不受限制，歐債危機后許多得到貸款的南歐人因看好德國穩(wěn)定的市場，大量投資流入房地產(chǎn)，房價被推高。

“德國房地產(chǎn)的核心問題在于大城市的住房供應(yīng)不足。”邁克爾·弗蘭德說，“德國不缺投資者，只是缺足夠量的供應(yīng)?！迸c此同時，許多人認為建房會導(dǎo)致碳排放，所以并不想要新增供應(yīng)。

長期以來，德國人或許太習(xí)慣于穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場?！笆袌龅牟▌硬⒉皇且粋€負面特征，它同時能提供賺錢的機會?！边~克爾·弗蘭德認為，“而德國家庭僅把住房當(dāng)成一種消費品，從而錯過了將其作為資產(chǎn)進行交易的機會?！?/p>

（應(yīng)受訪者要求，依依和葛方為化名）