全國(guó)城市房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力分析

張雅杰 馮媛媛 張豐 白天陽(yáng)

摘要：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不同，房地產(chǎn)置業(yè)投資是一種強(qiáng)調(diào)把地產(chǎn)作為資產(chǎn)進(jìn)行購(gòu)置并保有的投資形式。從個(gè)人投資者角度，基于地級(jí)市尺度，在綜合考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、交通、環(huán)境等因素構(gòu)建了城市房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力評(píng)價(jià)體系，并對(duì)全國(guó)城市的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力數(shù)據(jù)進(jìn)行了可視化表達(dá)。 結(jié)果表明，全國(guó)城市房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力可分為 12 個(gè)等級(jí)，在地理上分布上由東南地區(qū)向西北遞次降低。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);置業(yè)投資;城市吸引力;地理信息可視化

中圖分類(lèi)號(hào)：F129.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）02-0029-36 收稿日期：2021-01-30

作者簡(jiǎn)介：張雅杰，武漢大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，副教授，博士。

馮媛媛，武漢大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，碩士研究生。

張豐（通訊作者），武漢大學(xué)遙感信息工程學(xué)院，高級(jí)實(shí)驗(yàn)師。

白天陽(yáng)，武漢大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，本科。

基金項(xiàng)目：國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目——面向城市擴(kuò)展過(guò)程的動(dòng)態(tài)空間格局指標(biāo)與自組織空間結(jié)構(gòu)分析模型

（項(xiàng)目編號(hào)41571385）。

1 引言

對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，如何選擇一個(gè)合適的城市進(jìn)行投資是房地產(chǎn)置業(yè)投資的關(guān)鍵之一。已有研究中，蘇寧等人闡述了新趨勢(shì)下城市吸引力、競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)造力的作用與變化方向，分析了相關(guān)城市把握經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移機(jī)遇、提升城市軟實(shí)力等方面的推進(jìn)措施。汪夏明與李佳齊等人根據(jù)一般房地產(chǎn)吸引力理論，結(jié)合港口城市房地產(chǎn)業(yè)特性，采用層次分析法，最終確定各港口城市的房地產(chǎn)吸引力排序。張萌對(duì)于我國(guó)城市住宅投資吸引力評(píng)價(jià)的研究提出了四種要素的評(píng)價(jià)指標(biāo)，其中包括自然要素、市場(chǎng)要素、社會(huì)要素、政府要素?？梢钥闯?，現(xiàn)有的研究都側(cè)重于供給端的市場(chǎng)研究，難以給個(gè)人置業(yè)投資者以參考。鑒于此，本文結(jié)合與城市房地產(chǎn)置業(yè)投資相關(guān)的多方面因素，側(cè)重從個(gè)人置業(yè)投資角度出發(fā)，對(duì)城市房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力進(jìn)行指標(biāo)選取與評(píng)價(jià)體系建立;同時(shí)，考慮到個(gè)人置業(yè)投資者的主觀意愿，本文以特爾斐法作為各項(xiàng)指標(biāo)的定權(quán)方法，向有關(guān)專(zhuān)家發(fā)放問(wèn)卷。最后，對(duì)全國(guó)298個(gè)城市的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力進(jìn)行計(jì)算和排序，以期為個(gè)人置業(yè)投資者提供更有對(duì)比性的投資城市信息。

2 研究對(duì)象和數(shù)據(jù)來(lái)源

2.1 研究對(duì)象

本次的研究對(duì)象為我國(guó)所有地級(jí)市（不含港澳臺(tái)），共計(jì)293個(gè)城市，另外將4個(gè)直轄市（北京、上海、天津、重慶）和山東省原地級(jí)市萊蕪（于2019年1月正式撤銷(xiāo)，在本次數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)過(guò)程中仍稱(chēng)為萊蕪市）計(jì)入本次研究，故本次研究共計(jì)298個(gè)城市，其中包括的城市類(lèi)別為9個(gè)國(guó)家中心城市、22個(gè)省會(huì)城市、5個(gè)計(jì)劃單列市和262個(gè)地級(jí)市。

2.2 指標(biāo)數(shù)據(jù)的來(lái)源

本次研究通過(guò)查詢(xún)相關(guān)年鑒等資料進(jìn)行數(shù)據(jù)的獲取與統(tǒng)計(jì)。所有數(shù)據(jù)指標(biāo)來(lái)源于中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒、CNKI中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)、各市相關(guān)政府網(wǎng)站、各市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)站以及其他具有可靠來(lái)源的統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站，保證了數(shù)據(jù)的可獲取性、真實(shí)性與準(zhǔn)確性。由于所涉及的城市數(shù)目與數(shù)據(jù)的收集量較大，為綜合考慮保證數(shù)據(jù)獲取的全面性，本次研究統(tǒng)一選取2016年的年度市區(qū)指標(biāo)數(shù)據(jù)。對(duì)于部分省市的數(shù)據(jù)缺失，采用與其他數(shù)據(jù)比對(duì)而進(jìn)行擬合。

3 城市指標(biāo)的構(gòu)建

3.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)的建立

3.1.1 行政與人口

在對(duì)不同城市進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資的過(guò)程中，城市本身的定位會(huì)對(duì)城市的發(fā)展起到關(guān)鍵性的作用。故在本次研究中，將城市定位分為國(guó)家中心城市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、其他地級(jí)市，直轄市與副省級(jí)城市不再單獨(dú)列出分析。勞動(dòng)占比是就業(yè)人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比重，直接影響到城市的綜合發(fā)展。

3.1.2 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)

城市對(duì)人口的吸引力來(lái)自于經(jīng)濟(jì)、交通、環(huán)境等因素，其中經(jīng)濟(jì)因素的影響至關(guān)重要。城市的商品房?jī)r(jià)格體現(xiàn)城市房地產(chǎn)的供求關(guān)系，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入可用于判斷居民的購(gòu)買(mǎi)力，兩者的比值即房?jī)r(jià)收入比對(duì)于市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)供求結(jié)構(gòu)以及國(guó)家調(diào)控相關(guān)住房政策，均具有重要意義。此外，城市的基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療水平是城市進(jìn)步的體現(xiàn)，對(duì)城市人口的吸引有重要影響。

3.1.3 區(qū)位與交通

在城市的區(qū)位資源中，城市群有利于加快形成產(chǎn)業(yè)集群和人口集聚，對(duì)于各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要的作用。沿海城市具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方便。城市交通的完善不僅可以方便城市居民的出行，提升生活質(zhì)量，同樣也使其他生產(chǎn)要素的流通更加便捷，加快城市發(fā)展步伐，故也作為吸引置業(yè)投資者的因素之一。

3.1.4 資源與環(huán)境

由于置業(yè)投資的特殊性，投資者同樣會(huì)青睞于自然環(huán)境更好的城市，城市的自然環(huán)境好壞可體現(xiàn)于綠化面積、空氣質(zhì)量、水源質(zhì)量等因素。另外，城市的旅游熱點(diǎn)也是影響房地產(chǎn)置業(yè)投資的因素之一。因此，在對(duì)城市房地產(chǎn)置業(yè)投資的吸引力分析時(shí)，應(yīng)當(dāng)從行政與人口、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、區(qū)位與交通、資源與環(huán)境四個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，且由于本次研究是基于地級(jí)市尺度進(jìn)行的數(shù)據(jù)分析，因此所有指標(biāo)以市區(qū)作為統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)范圍。

3.2 指標(biāo)體系的確權(quán)

3.2.1 權(quán)重確定方法

本文采用特爾菲法確定因子的權(quán)重，具體做法是：采取問(wèn)卷調(diào)查的方式，分別向有關(guān)專(zhuān)家征求意見(jiàn)，就評(píng)價(jià)因子的重要程度進(jìn)行排序，然后將專(zhuān)家的意見(jiàn)綜合整理得出結(jié)論。為降低專(zhuān)家意見(jiàn)的分散度，第1次排序后，計(jì)算出各評(píng)價(jià)因子的均值，把結(jié)果反饋給專(zhuān)家，供專(zhuān)家在第2次排序時(shí)參考。本次研究共選擇了11位與房地產(chǎn)置業(yè)投資、土地資源管理、經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)術(shù)領(lǐng)域相關(guān)的專(zhuān)家，有較高權(quán)威性和代表性，以發(fā)放問(wèn)卷的形式獲取專(zhuān)家對(duì)指標(biāo)體系中的基本因素與各項(xiàng)因子進(jìn)行的打分結(jié)果，并進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)處理，計(jì)算結(jié)果如表1所示。

3.2.2 權(quán)重計(jì)算過(guò)程

n1為基本因素指標(biāo)項(xiàng)數(shù)，n2為因子指標(biāo)項(xiàng)數(shù);

則計(jì)算基本因素平均值Wa：

（1）

計(jì)算因子平均值Wab：

（2）

M為專(zhuān)家數(shù)，Pa為基本因素專(zhuān)家打分值，Pab為因子專(zhuān)家打分值;

則計(jì)算基本因素的權(quán)重Ga：

（3）

計(jì)算基本因素的權(quán)重Gab：

（4）

E為城市指標(biāo)，則計(jì)算城市吸引力F城：

（5）

3.3 指標(biāo)數(shù)據(jù)的處理

3.3.1 非數(shù)值因子的賦值說(shuō)明

在對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化之前，需要先對(duì)非數(shù)值因子進(jìn)行賦值，使所有的指標(biāo)數(shù)據(jù)都方便進(jìn)行數(shù)值化操作。由于多項(xiàng)指標(biāo)難以直接用數(shù)字衡量其等級(jí)差距，因此本研究在分析時(shí)側(cè)重于以特爾斐法對(duì)指標(biāo)加權(quán)后獲得的結(jié)果，而在指標(biāo)數(shù)值化的過(guò)程中均進(jìn)行等差賦值。其中城市定位與城市群的賦值采用以2為公差進(jìn)行賦值，對(duì)于城市的沿海情況與地鐵通達(dá)情況則采用“1”或“0”表示，具體的指標(biāo)賦值如下：對(duì)城市定位的指標(biāo)，根據(jù)城市等級(jí)進(jìn)行區(qū)間為2～8的賦值;對(duì)城市群的指標(biāo)，依據(jù)麥肯錫發(fā)布的《2016城市可持續(xù)發(fā)展指數(shù)》，按照順序?qū)ξ覈?guó)15個(gè)城市群進(jìn)行區(qū)間為0～30的賦值：對(duì)于是否是沿海城市、是否開(kāi)通地鐵這兩項(xiàng)指標(biāo)，分別用“1”和“0”代表“是”和“否”，如表2～表4所示。

3.3.2 指標(biāo)數(shù)據(jù)的Z標(biāo)準(zhǔn)化

在本次研究中使用SPSS軟件的Z標(biāo)準(zhǔn)化功能，即用數(shù)值減去平均值，再除以其標(biāo)準(zhǔn)差，從而得到均值為0，標(biāo)準(zhǔn)差為1的服從標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布的數(shù)據(jù)。

在分析描述統(tǒng)計(jì)的功能中將標(biāo)準(zhǔn)化得分另存為變量，最終對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的描述統(tǒng)計(jì)量，如表5所示。

4 結(jié)果分析

4.1 分級(jí)結(jié)果分析

根據(jù)實(shí)驗(yàn)所統(tǒng)計(jì)的得分結(jié)果，我國(guó)城市的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力的得分區(qū)間為6.486～-1.003，所有城市的得分平均值為0.000。采用自然斷點(diǎn)法將本次得分定為12個(gè)等級(jí)，由高到低分別用級(jí)別1～12來(lái)表示城市房地產(chǎn)置業(yè)投資的吸引力等級(jí)。298個(gè)地級(jí)行政區(qū)的置業(yè)投資吸引力分級(jí)結(jié)果，如表6所示。

指標(biāo)體系中4個(gè)準(zhǔn)則層（行政與人口、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、區(qū)域與交通、資源與環(huán)境）分別的分級(jí)結(jié)果和全國(guó)房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力的最終分級(jí)結(jié)果，如圖1、圖2所示。

根據(jù)研究的綜合數(shù)據(jù)與可視化結(jié)果，我國(guó)全國(guó)城市房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力在地理上分布的情況大致為東南地區(qū)較高，逐漸向西北地區(qū)降低。東部地區(qū)整體優(yōu)于西部地區(qū)，南部地區(qū)整體優(yōu)于北部地區(qū)，分布情況在地理位置上與中國(guó)人口密度界線(xiàn)-胡煥庸線(xiàn)（黑河-騰沖線(xiàn)）所劃分的區(qū)域大致相當(dāng)。這條線(xiàn)以南的絕大多數(shù)地級(jí)市的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力高于全國(guó)平均水平;而這條線(xiàn)以北絕大多數(shù)地級(jí)市的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力低于全國(guó)平均水平。

4.2 海陸位置分析

從海陸位置分析，我國(guó)東南沿海地區(qū)的地級(jí)市普遍擁有較高的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力。根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，我國(guó)46個(gè)沿海城市房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力的平均分?jǐn)?shù)為0.504，而252個(gè)非沿海城市的平均分?jǐn)?shù)僅有-0.092。沿海城市交通便捷，城際與城市內(nèi)的交通通達(dá)程度較高，且海上運(yùn)輸使其對(duì)外交流與貿(mào)易更加頻繁。同時(shí)，沿海城市氣候宜人、環(huán)境優(yōu)越，也是吸引置業(yè)投資者的重要因素。

4.3 緯度位置分析

從緯度位置分析，我國(guó)中高緯度地區(qū)的城市普遍擁有較高的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力，且越靠近高緯度地區(qū)，城市房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力越高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，我國(guó)16個(gè)中高緯度城市的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力的平均分?jǐn)?shù)為0.130，而15個(gè)低緯度城市的平均分?jǐn)?shù)僅有-0.159。在中高緯度地區(qū)中，長(zhǎng)江中下游地區(qū)普遍擁有更加宜居的城市環(huán)境，且城市群的集聚進(jìn)一步帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此擁有更高的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力。低緯度地區(qū)由于地理環(huán)境與自然氣候因素，宜居程度低于中高緯度地區(qū)的城市，且交通、教育、醫(yī)療等資源也相對(duì)不足，因此城市房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力較低。

4.4 城市概況分析

從可視化結(jié)果中可以看出，北京、上海等一線(xiàn)城市在房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力方面擁有絕對(duì)的高人氣，且由于我國(guó)的政治中心（北京）與經(jīng)濟(jì)重心（上海）分別處于京津冀城市群與長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，使得所屬區(qū)域的地級(jí)市也擁有相當(dāng)高的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力。我國(guó)國(guó)家中心城市的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力平均分?jǐn)?shù)高達(dá)3.574，計(jì)劃單列市的平均分?jǐn)?shù)也有2.047。同時(shí)，絕大多數(shù)省級(jí)行政區(qū)的省會(huì)城市同樣擁有較高的吸引力，平均分?jǐn)?shù)為1.306。這三種城市類(lèi)型的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力分?jǐn)?shù)均大幅超過(guò)了我國(guó)所有城市0.000的平均分?jǐn)?shù)，證實(shí)了城市等級(jí)對(duì)于購(gòu)房者吸引力的影響程度。此外，其他省會(huì)城市相較于所在省內(nèi)的地級(jí)市，也明顯擁有更突出的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力。

目前正是部分二線(xiàn)省會(huì)城市作為區(qū)域級(jí)中心崛起的時(shí)代。在全國(guó)萬(wàn)億GDP城市排行榜中，原本覆蓋人口和區(qū)域極大的中部省會(huì)城市僅占3席位：武漢、鄭州、長(zhǎng)沙。未來(lái)在國(guó)家中心城市、強(qiáng)省會(huì)、城市群中心多重概念的疊加之下，作為長(zhǎng)江中游中心城市的武漢、長(zhǎng)沙和作為中原城市群中心城市的鄭州，將成為房地產(chǎn)置業(yè)投資格局巨變中快速崛起的城市，無(wú)論是投資房產(chǎn)還是安家置業(yè)都值得投資者的關(guān)注。

西安作為西北地區(qū)最大的省會(huì)城市，先后合并了西咸新區(qū)，城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。作為第九個(gè)國(guó)家中心城市，且關(guān)中平原城市群規(guī)劃也已獲批，西安未來(lái)將成為區(qū)域級(jí)單核城市。且西安作為十三朝古都，擁有豐富的歷史文化底蘊(yùn)，教育、醫(yī)療、公共設(shè)施等資源也使其房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西北地區(qū)的其他城市，為投資者在我國(guó)西北乃至北方地區(qū)的房地產(chǎn)置業(yè)提供了良好的選擇。

此外，我國(guó)西南部的重慶市在中部地區(qū)擁有非常突出的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力。重慶作為中西部城市中唯一的直轄市，同時(shí)擁有大量的人口資源與豐富的旅游資源，這也為西南地區(qū)其他城市提高房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力的措施提供了思路。

5 結(jié)論與建議

本文通過(guò)建立城市房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力評(píng)價(jià)體系，對(duì)全國(guó)298個(gè)城市的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力進(jìn)行測(cè)算，以期為房地產(chǎn)置業(yè)投資者和政府提供參考。主要結(jié)論包括：

（1）對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資者的吸引力最高的城市是北京、上海以及各個(gè)國(guó)家中心城市、計(jì)劃單列市。城市的等級(jí)與定位決定了城市在多領(lǐng)域的資源量，進(jìn)而對(duì)城市的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力起到關(guān)鍵作用。

（2）城市群能夠有效地提高城市房地產(chǎn)的置業(yè)投資吸引力。城市群實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，增強(qiáng)了輻射帶動(dòng)作用，同時(shí)促進(jìn)了城市群內(nèi)部各城市自身的發(fā)展。

（3）交通資源、環(huán)境資源對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資者存在一定的吸引力。東南地區(qū)自然環(huán)境較好的城市普遍比西北內(nèi)陸自然環(huán)境相對(duì)較差的城市擁有更高的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力，交通網(wǎng)密度更大的長(zhǎng)江中下游地區(qū)城市更受房地產(chǎn)置業(yè)投資者的青睞。

（4）在地區(qū)分布方面，除了我國(guó)的四個(gè)直轄市擁有非常高的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力之外，東南沿海地區(qū)的城市成為房地產(chǎn)置業(yè)投資者的理想選擇。同時(shí)，我國(guó)的中原城市群與長(zhǎng)江中下游城市群的鄭州、武漢、長(zhǎng)沙以及西部地區(qū)的西安、成都的房地產(chǎn)置業(yè)投資吸引力各自排在所在地區(qū)的首位。

根據(jù)上述結(jié)論，政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取相應(yīng)措施以提高當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)置業(yè)投資吸引力。政府應(yīng)當(dāng)對(duì)于各自城市的短板對(duì)癥下藥，促進(jìn)城市群的協(xié)同發(fā)展，同時(shí)利用城市的區(qū)位與自然資源，打造具有區(qū)域特色的城市名片，以提高城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)在跨地域發(fā)展時(shí)，應(yīng)該對(duì)不同城市的投資重點(diǎn)和策略區(qū)別開(kāi)來(lái)，分析影響客戶(hù)置業(yè)投資的驅(qū)動(dòng)因素和劣勢(shì)因素，因地制宜地制定城市投資拓展策略。

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