老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題研究——以菏澤市區(qū)為例

王亞東，牛美紅，仝英平，曹慶軍，于通全

(1.菏澤市不動產(chǎn)登記交易中心，山東 菏澤 274000；2.昌邑市自然資源和規(guī)劃局,山東 濰坊 261300)

0 引言

加快推進(jìn)不動產(chǎn)登記職能整合，建立統(tǒng)一的登記制度既是我國深化改革的重要舉措，也是完善我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的必然要求。2007年10月1日，《物權(quán)法》頒布實施，規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！盵1]。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不僅有利于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展[2]，而且對于進(jìn)一步維護(hù)群眾合法權(quán)益、保障不動產(chǎn)登記便民利民作用得以充分發(fā)揮，對于提高政府治理體系和治理效能都有著極其重要的意義[3]。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面啟動到規(guī)范化運行,新舊職能加速更替和磨合[4]，原有的登記資料移交、存量數(shù)據(jù)整合、信息數(shù)據(jù)共享等工作加快推進(jìn),過去房、地分散登記的歷史遺留問題逐步顯現(xiàn),部門銜接不順暢、登記辦事效率低等問題也不同程度地發(fā)生,群眾對于不動產(chǎn)登記特別是涉及房屋不動產(chǎn)登記的信訪和訴訟明顯增多[5]。特別是部分老舊小區(qū)因建設(shè)單位違規(guī)建設(shè)、企業(yè)內(nèi)部矛盾、資金鏈斷裂、綜合驗收手續(xù)不全等歷史遺留問題，不僅給不動產(chǎn)登記工作帶來了很大困擾，也導(dǎo)致部分業(yè)主無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，給子女求學(xué)、申請抵押貸款等帶來諸多困難，一定程度上影響社會穩(wěn)定，也制約房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

本文通過采取實地調(diào)研、收集有關(guān)資料、查找有關(guān)文獻(xiàn)等技術(shù)路線，對菏澤市區(qū)老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題積極調(diào)查研究，摸清問題底數(shù)，分析產(chǎn)生原因，對已采取的措施及實施過程中存在的困難及問題進(jìn)行深入分析[6]、探討和研究，提出適合化解菏澤市區(qū)老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的對策和建議，為進(jìn)一步保護(hù)人民群眾的不動產(chǎn)合法權(quán)益、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義(圖1)。

圖1 研究技術(shù)路線圖

1 遺留問題現(xiàn)狀及原因分析

1.1 遺留問題現(xiàn)狀

菏澤市區(qū)自2016年8月份實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，截至2020年底，市區(qū)累計頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書29.5萬余本，頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明共計26.5萬余份，辦理注銷登記8110件，辦理查封登記883件，不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)整體呈上升趨勢。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記具體實施過程中，登記部門逐步發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題給登記工作帶來了很大困擾，也給群眾帶來了極大不便，影響了社會經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。本文就歷史遺留問題老舊小區(qū)的基本情況向相關(guān)主管部門進(jìn)行了咨詢了解，并對菏澤市區(qū)內(nèi)群眾反映不動產(chǎn)登記歷史遺留較為集中的小區(qū)采取隨機(jī)抽樣進(jìn)行實地走訪、深入調(diào)查，通過對掌握的數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行整合、梳理，發(fā)現(xiàn)主要存在6個方面的問題致使老舊小區(qū)不能辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。菏澤市區(qū)歷史遺留問題主要種類及所占比重見圖2。

圖2 老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題主要種類及占比圖

(1)項目未按規(guī)劃設(shè)計方案正常建設(shè)。開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位在項目施工過程中，違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定，存在擅自更改房屋用途、超出工程規(guī)劃許可范圍、超容積率、實際面積與規(guī)劃面積嚴(yán)重不符、配套設(shè)施不齊全等情況，導(dǎo)致項目竣工后因與規(guī)劃不符無法正常通不過規(guī)劃主管部門竣工規(guī)劃核實，也無法正常進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗收。辦理不動產(chǎn)首次登記時因材料不齊全，造成已建設(shè)完成的樓房不符合辦理不動產(chǎn)首次登記的條件，致使購房群眾無法正常申請辦理轉(zhuǎn)移登記取得不動產(chǎn)權(quán)證書。

(2)項目未及時進(jìn)行竣工驗收。對于已建設(shè)完成且符合規(guī)劃設(shè)計的樓棟，建設(shè)單位因各種自身原因，遲遲不肯組織建設(shè)工程竣工驗收，或消極應(yīng)對竣工驗收工作，或者未被審核通過驗收卻又不肯進(jìn)行整改，導(dǎo)致項目最終未取得建設(shè)工程竣工驗收備案證書。因此，申請登記材料不齊備，無法正常辦理不動產(chǎn)首次登記，購房群眾也不能取得不動產(chǎn)權(quán)證書。

(3)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂。開發(fā)企業(yè)因整體實力不夠雄厚，由于過度開發(fā)投資或非法融資，在項目具體實施過程中，出現(xiàn)財務(wù)周轉(zhuǎn)困難、資金鏈斷裂，致使其投資開發(fā)建設(shè)的小區(qū)項目不能正常施工，造成爛尾現(xiàn)象。為了維護(hù)社會穩(wěn)定和保護(hù)購房業(yè)主的合法權(quán)益，地方政府或辦事處雖然接管處理了后續(xù)事務(wù)工作，但因缺乏具體的處理實施意見，也給購房群眾辦理不動產(chǎn)登記帶來了種種困難。

(4)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被注銷、吊銷或消失。由于老舊小區(qū)項目建成時間距今較長，項目開發(fā)建設(shè)完成后，住房雖已交付使用，但目前開發(fā)企業(yè)已滅失或者失蹤。因缺少申請辦理不動產(chǎn)首次登記的主體，故不符合不動產(chǎn)首次登記條件。此外，還存在個別開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位在銷售住房時，沒有及時為購房群眾開具購房發(fā)票，購房群眾無法繳納相關(guān)稅費，也成為辦理轉(zhuǎn)移登記的阻礙。

(5)小區(qū)土地房屋被司法查封。個別老舊小區(qū)還因開發(fā)企業(yè)存在股東內(nèi)部糾紛、一房多賣或與施工單位存在經(jīng)濟(jì)糾紛等多種復(fù)雜問題，導(dǎo)致項目土地和房屋被一家或多家法院司法查封。據(jù)了解，很多購房群眾多次咨詢相關(guān)部門并要求辦理不動產(chǎn)登記，但依據(jù)現(xiàn)行不動產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，購房群眾的要求一時難以實現(xiàn)。

(6)安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、劃撥土地上的房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)證。因規(guī)費政策及土地處置方式缺乏操作實施細(xì)則，致使安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、劃撥土地上的房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

1.2 遺留問題原因分析

通過對上述存在的問題進(jìn)行深層次剖析，對產(chǎn)生問題的原因追本溯源，總結(jié)歸納出幾個普遍存在且?guī)缀鯚o法規(guī)避的原因。

(1)企業(yè)違規(guī)開發(fā)建設(shè)。在項目建設(shè)過程中，部分開發(fā)企業(yè)片面追求經(jīng)濟(jì)利益，對開發(fā)項目擅自改變土地用途或者違反規(guī)劃許可要求開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致開發(fā)項目無法通過竣工驗收審核；開發(fā)企業(yè)因債務(wù)糾紛，所開發(fā)的土地和房屋被法院司法查封；開發(fā)建設(shè)的小區(qū)項目尚未全部竣工驗收，開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照就被注銷、吊銷，更甚者玩跑路失蹤。此外，一些小區(qū)尚未竣工驗收，有些業(yè)主還亂搭亂建，以上因素都成為小區(qū)住房無法辦理不動產(chǎn)登記的原因。

(2)項目監(jiān)管不規(guī)范。由于菏澤市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，在房改房政策結(jié)束之后，商品房供應(yīng)量較少，一時不能滿足突增的居民住房需求。地方政府為緩解住房需求壓力，改善住房環(huán)境，便不斷加大房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)力度，適度放寬招商引資門檻，并給予不同程度的優(yōu)惠政策，再加上房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管相關(guān)職能部門履職不到位，監(jiān)管力度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“集資建房”“違規(guī)開發(fā)”“邊申請邊建設(shè)邊預(yù)售”的現(xiàn)象，后期開發(fā)企業(yè)又未主動補(bǔ)辦房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一直無法辦理登記。

(3)購房群眾法律意識淡薄。早期購房群眾對房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)認(rèn)知不足，鮮少主動要求開發(fā)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)證以維護(hù)自己的房地產(chǎn)權(quán)益。隨著房地產(chǎn)登記愈來愈規(guī)范化，產(chǎn)權(quán)證的應(yīng)用場景也越來越多，作用也越來越廣泛。特別是城中村拆遷、孩子上學(xué)、抵押貸款使產(chǎn)權(quán)證的重要性更顯突出，所以，很多購房群眾要求辦證的訴求愈加迫切。但因為房屋建成年代久遠(yuǎn)，有些小區(qū)的開發(fā)企業(yè)早已注銷或不知去向造成缺少申請主體，還有些小區(qū)的土地和房屋因開發(fā)企業(yè)的債務(wù)問題被法院查封，都導(dǎo)致不符合登記條件。

(4)受相關(guān)法律法規(guī)制約。隨著《物權(quán)法》《房屋登記辦法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)的相繼頒布實施，有些政策性用房建成投入使用后，因當(dāng)時沒有及時申請房屋登記，多年后業(yè)主再想辦理不動產(chǎn)登記，卻因為法律法規(guī)的更迭，已不符合現(xiàn)行法律規(guī)定的登記要求，如部分經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)因相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺少法律依據(jù)支持，致使無法正常登記，長此以往形成了歷史遺留問題。

2 遺留問題的化解方法及存在的困難

2.1 菏澤化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的方法

隨著各地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)整合工作完成和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面運行，不動產(chǎn)登記歷史遺留問題日益凸顯，如何破解不動產(chǎn)登記歷史遺留難題，妥善化解矛盾，維護(hù)群眾合法權(quán)益，已經(jīng)成為各地市開展登記工作探索的焦點。目前，全國各地都在結(jié)合自身實際，積極研究出臺加快推進(jìn)不動產(chǎn)登記有關(guān)歷史遺留問題解決的實施意見和建議，菏澤市高度重視不動產(chǎn)登記歷史遺留問題化解，自不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合成立以來，針對工作中遇到的不同問題，多次召開專題會議商議解決，采取了一系列化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的舉措，并研究出臺加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的意見，想法設(shè)法加快推進(jìn)問題解決。

(1)加強(qiáng)制度建設(shè)。菏澤市區(qū)在加快推進(jìn)解決老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題過程中，以貫徹落實國家、省加快不動產(chǎn)登記歷史遺留問題文件精神為契機(jī)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，進(jìn)行創(chuàng)新和突破，于2021年4月份，以市政府辦公室名義研究印發(fā)了《關(guān)于化解市區(qū)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題的實施意見》，并成立了化解遺留問題工作專班，明確了相關(guān)部門職責(zé)和化解措施，必將為今后進(jìn)一步加快推進(jìn)解決困擾老舊小區(qū)居民多年的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題發(fā)揮極其重要的作用。

(2)堅持分類施策。為有效化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，菏澤不動產(chǎn)登記相關(guān)部門堅持分類施策、統(tǒng)籌推進(jìn)原則，制定出臺了一系列措施意見，如：為妥善解決房改房出讓金繳納、土地使用方式界定及土地使用年限問題，2016年11月份，出臺了《關(guān)于已購公有住房(房改房)轉(zhuǎn)移登記有關(guān)問題的通知》；為妥善解決國有劃撥土地上城鎮(zhèn)住宅房屋轉(zhuǎn)讓涉及的出讓金征繳、土地使用方式界定及土地使用年限問題，2017年5月出臺了《關(guān)于不動產(chǎn)登記工作中國有劃撥土地上城鎮(zhèn)住宅房屋轉(zhuǎn)移登記有關(guān)問題的通知》；為妥善解決經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易涉及的上市條件、規(guī)費繳納、土地處理方式等問題，2019年7月印發(fā)了“關(guān)于印發(fā)《菏澤市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易實施意見》的通知”等[7]。

(3)實施容缺辦理。經(jīng)調(diào)查了解，菏澤市為解決市區(qū)老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，多次召開老舊小區(qū)歷史遺留問題不動產(chǎn)登記專題會議。2020年4月份，在“尊重事實、維護(hù)穩(wěn)定、讓利于民”原則基礎(chǔ)上印發(fā)會議紀(jì)要，篩選出問題較為集中，群眾反映強(qiáng)烈的部分老舊小區(qū)先行按照容缺辦理方式辦理登記(涉案涉訴被查封的不動產(chǎn)，不在容缺辦理登記范圍內(nèi))[8]，為后期更大范圍妥善化解老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題探索道路(圖3)。

圖3 容缺受理登記流程圖

(4)加強(qiáng)業(yè)務(wù)研討。據(jù)了解，菏澤不動產(chǎn)登記主管部門為解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，在正式實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之初成立了不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)研討小組，在現(xiàn)有政策范圍之內(nèi)針對不同問題，提出化解“辦證難”問題的具體措施并形成會議紀(jì)要；同時成立優(yōu)化營商環(huán)境和解決歷史遺留問題工作專班，對不動產(chǎn)登記疑難問題不定期進(jìn)行專題研究，對老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的解決起到了一定推動作用。

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，2020年，菏澤市區(qū)完全解決錦繡花城、兩館小區(qū)、匹克國際花園等6個老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，為3303戶登記發(fā)證；部分解決陶然美地、天闊逸城、天荷御園3個老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，為3042戶登記發(fā)證，尚有920戶因為開發(fā)企業(yè)未申請首次登記、規(guī)劃未驗收或驗收未通過等問題未登記辦證。據(jù)悉，其它老舊小區(qū)遺留問題也正在有序推進(jìn)解決。具體分析見表1、表2。

表1 老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題完全化解情況統(tǒng)計

表2 老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題部分化解情況統(tǒng)計

2.2 解決老舊小區(qū)不動產(chǎn)歷史遺留問題遇到的困難

經(jīng)調(diào)查知悉，菏澤市為解決老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題采取的一系列方法措施，取得了一定成效，依據(jù)頒發(fā)的實施意見、通知等文件為部分小區(qū)辦理了不動產(chǎn)登記，但在這些方法措施的實施推進(jìn)過程中，遇到了很多既無法忽視又無法規(guī)避的困難障礙。

(1)容缺辦理缺乏法律法規(guī)支持。菏澤市區(qū)正在推進(jìn)為部分老舊小區(qū)實施容缺辦理不動產(chǎn)登記，但在具體容缺辦理過程中，登記經(jīng)辦工作人員發(fā)現(xiàn)容缺辦理與《物權(quán)法》(現(xiàn)為《民法典》)《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)規(guī)定要求存有一定部分的抵觸，一旦辦理，經(jīng)辦人員需要承擔(dān)較大法律風(fēng)險。如果因容缺辦理登記產(chǎn)生行政訴訟案件，從司法角度解讀則存在著敗訴風(fēng)險，另外如果由此產(chǎn)生上訪案件，則很難從法律層面給當(dāng)事人作出合法解釋，讓當(dāng)事人信服。

(2)聯(lián)動配合機(jī)制不健全。老舊小區(qū)產(chǎn)生不動產(chǎn)登記歷史遺留問題原因較多，需要相關(guān)職能部門、所轄區(qū)政府(管委會)、辦事處等共同參與、密切配合。根據(jù)存在的問題類型，逐一理清各自職責(zé)，積極協(xié)調(diào)解決問題，做好登記前期工作，充分完善不動產(chǎn)登記必備要件。但在具體實際工作中，由于部門間缺乏有效的配合聯(lián)動機(jī)制，一些部門和單位往往過多地從自身角度考慮承擔(dān)的法律政策風(fēng)險，在處理復(fù)雜、棘手歷史遺留問題時消極被動，致使在推進(jìn)化解老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題時進(jìn)展緩慢或被擱置不前。

(3)原有政策具體操作性不強(qiáng)。為解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，有關(guān)部門雖然出臺了一些文件和措施，但由于法律層級較低，可操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致一些深層次的問題無法解決。比如，《關(guān)于化解市區(qū)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題的實施意見》文件在缺失開發(fā)企業(yè)的情況下，雖然明確了相關(guān)申請主體或者指定代辦主體，那么在辦理項目產(chǎn)權(quán)相關(guān)手續(xù)和不動產(chǎn)首次登記中原本應(yīng)該由開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)的費用由誰來代為負(fù)擔(dān)，代辦主體有沒有負(fù)擔(dān)費用的責(zé)任，若負(fù)擔(dān)費用的主體不能明確或明確了而貫徹落實不了，就會成為解決歷史遺留問題的擋路石。

(4)登記簿信息缺乏有效銜接。不動產(chǎn)登記職責(zé)整合之初，菏澤市不動產(chǎn)登記中心建設(shè)了不動產(chǎn)登記信息管理平臺，原房產(chǎn)交易主管部門移交了房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)信息時，雖移交了房屋登記簿電子信息，但沒有移交房產(chǎn)信息管理平臺和技術(shù)，不動產(chǎn)登記信息管理平臺技術(shù)無法讀取原房產(chǎn)登記簿信息，以致不動產(chǎn)登記簿信息與原房產(chǎn)登記簿信息未能有效銜接，存在漏洞，成為解決不動產(chǎn)歷史遺留問題的障礙。

3 對策及建議

綜上，目前菏澤市區(qū)部分老舊小區(qū)的歷史遺留問題已初步得到解決，但一些情況較為復(fù)雜、實施容缺辦理風(fēng)險高的老舊小區(qū)的登記問題尚且存在，需要進(jìn)一步加大力度，強(qiáng)化措施，妥善推進(jìn)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題化解。本文針對解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的實際情況，提出以下幾點對策建議。

(1)堅持維護(hù)購房群眾合法權(quán)益。老舊小區(qū)產(chǎn)生不動產(chǎn)登記歷史遺留問題往往成因復(fù)雜、涉及面廣，因此，妥善解決老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，應(yīng)當(dāng)堅持“尊重事實、依法依規(guī)、維護(hù)穩(wěn)定、讓利于民”的原則，充分考慮形成遺留問題的特定歷史背景及客觀成因，解放思想，放開束縛，盡可能做到“特事特辦，難事專辦，應(yīng)辦盡辦”，最大限度維護(hù)群眾對擁有不動產(chǎn)享有的權(quán)益。

(2)建立聯(lián)動協(xié)商機(jī)制。加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，需要當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門的共同努力，應(yīng)成立不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，相關(guān)部門共同參與，建立聯(lián)動協(xié)商機(jī)制，定期召開問題化解協(xié)商會議。相關(guān)職能部門應(yīng)各司其職、密切配合、簡化程序、提高效率，及時打通不動產(chǎn)登記工作中疑難問題的“卡點”“堵點”，并應(yīng)加大工作力度，采取有效措施，做到各類問題“能辦盡辦、應(yīng)解盡解”。

(3)建立督導(dǎo)考核機(jī)制。嚴(yán)格落實屬地管理主體責(zé)任，督促所轄地、辦事處及社區(qū)加大老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題排查力度，及時摸清問題底數(shù)，列出問題清單、責(zé)任清單，建立問題臺賬，實行對賬銷號、分類化解、強(qiáng)力推進(jìn)，切實提高化解效能；建立完善問責(zé)考核機(jī)制，擬定不動產(chǎn)登記歷史遺留問題化解考核辦法，出現(xiàn)相關(guān)不動產(chǎn)登記獎勵政策，做到履職盡責(zé)獎罰分明(圖4)。

圖4 化解歷史遺留問題工作流程

(4)尋求更多政策支持?！蛾P(guān)于化解市區(qū)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題的實施意見》的印發(fā)實施，在加快解決老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題過程中發(fā)揮重要的推動作用。根據(jù)“缺什么補(bǔ)什么，誰審批誰負(fù)責(zé)”的原則，各相關(guān)單位應(yīng)針對存在的不同問題(除司法查封之外)，分門別類制定具體的解決方案，使妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題做到有法可依、有章可循,同時也盡量避免因容缺辦理而給具體承辦人員帶來的法律風(fēng)險。

(5)加快推進(jìn)數(shù)據(jù)整合。加快推進(jìn)原有房產(chǎn)登記信息與不動產(chǎn)登記信息整合(圖5)，及時將原房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)按照不動產(chǎn)登記信息管理平臺標(biāo)準(zhǔn)要求整合進(jìn)入不動產(chǎn)登記信息庫，健全完善統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記權(quán)籍信息數(shù)據(jù)庫[9]，不僅有利于避免或減少不動產(chǎn)權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明、利益相互沖突等矛盾和問題，而且更加有利于提高不動產(chǎn)登記效率和服務(wù)水平，消除部門之間的“信息孤島”，促進(jìn)登記信息更加完善準(zhǔn)確可靠，保障房屋交易市場持續(xù)健康發(fā)展，保護(hù)購房群眾的合法權(quán)益[10-11]。

圖5 數(shù)據(jù)整合路線圖

(6)建立完善失信企業(yè)懲戒機(jī)制。因開發(fā)建設(shè)單位自身原因不配合或者不繳納所欠的項目建設(shè)用地出讓金、相關(guān)稅費等原因?qū)е職v史遺留問題遲遲不能得到有效解決的，相關(guān)部門應(yīng)對其從嚴(yán)依法追究責(zé)任，并通過建立完善失信企業(yè)懲戒機(jī)制，限制投標(biāo)資格，暫停辦理用地和規(guī)劃及新建項目建設(shè)手續(xù)，限制該銷(預(yù))售、投融資等措施，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，杜絕新的“歷史遺留問題”發(fā)生。

4 結(jié)語

菏澤市區(qū)老舊小區(qū)存在的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題既有共性問題，又有自身原因。本文秉持客觀原則認(rèn)識到老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題存在的普遍性，充分意識到加快解決老舊小區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的迫切性、重要性。本文通過對老舊小區(qū)的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的調(diào)查了解、分析原因,提出了維護(hù)購房群眾合法權(quán)益，完善聯(lián)動協(xié)商機(jī)制，建立督導(dǎo)考核機(jī)制，加快推進(jìn)數(shù)據(jù)整合，尋求更多政策支持，建立完善失信企業(yè)懲戒體系等解決問題的對策建議[12]，對進(jìn)一步妥善解決老舊住宅小區(qū)不動產(chǎn)登記遺留問題，維護(hù)群眾不動產(chǎn)權(quán)益和社會穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展有重要現(xiàn)實意義，同時也為其它地區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的解決提供了參考。