限售政策影響住房市場(chǎng)的機(jī)理與效果評(píng)估

周冠彣 劉洪玉

摘要：限售政策是限制新購(gòu)入商品住房再轉(zhuǎn)讓行為的政策措施，旨在通過降低住房流動(dòng)性來抑制投機(jī)性購(gòu)房以促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定。選取2016年至2020年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)70個(gè)大中城市月度住房?jī)r(jià)格指數(shù)及住建部統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市住房成交面積月度數(shù)據(jù)，使用多期雙重差分模型，考察限售政策對(duì)住房?jī)r(jià)格和住房交易量的影響，并區(qū)別套型大小以及購(gòu)房者是否來自本市進(jìn)行異質(zhì)性分析。研究表明，限售政策可以顯著抑制新建商品住房與二手住房的價(jià)格增速和交易量增速。限售政策平抑中小套型住房?jī)r(jià)格增速的效果優(yōu)于大套型住房;對(duì)外地購(gòu)房者購(gòu)買量增速的抑制效果大于本市購(gòu)房者。表明限售政策能有效抑制投資需求、精準(zhǔn)打擊投機(jī)需求，短期內(nèi)有顯著的穩(wěn)定市場(chǎng)效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控;限售政策;住房流動(dòng)性;多期雙重差分模型

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）05-0008-15 收稿日期：2021-04-20

作者簡(jiǎn)介：周冠彣，清華大學(xué)建設(shè)管理系碩士研究生。

劉洪玉，清華大學(xué)建設(shè)管理系教授，博士生導(dǎo)師。

1 引言

自1998年我國(guó)全面實(shí)施住房商品化以來，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，住房?jī)r(jià)格也呈現(xiàn)快速上漲的態(tài)勢(shì)。過快上漲的房?jī)r(jià)衍生出居民住房支付能力下降、住房投資品屬性被不斷強(qiáng)化、住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大等一系列問題，引發(fā)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一波接一波的調(diào)控干預(yù)。

第一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控始于2010年。當(dāng)時(shí)，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)而采取的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃帶動(dòng)了住房市場(chǎng)持續(xù)升溫，政府陸續(xù)出臺(tái)了限購(gòu)政策及限貸政策，取得了較好的調(diào)控效果，有效抑制了房?jī)r(jià)上漲（鄧柏峻等，2014;陳旭等，2018）。

第二輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控始于2016年。當(dāng)時(shí)，面對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存政策刺激而再次快速上漲的房?jī)r(jià)，許多城市重啟限購(gòu)政策，部分熱點(diǎn)城市還在原先限購(gòu)及限貸政策的基礎(chǔ)上，增加了限價(jià)和限售政策，使我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了“限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售”的“四限時(shí)代”。

限售政策是要求購(gòu)房人買房后必須持有一定年限，才能再次上市交易。2017年3月17日，北京市率先針對(duì)企業(yè)購(gòu)房出臺(tái)限售政策，要求“企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年以上”。緊接著3月25日，廈門市出臺(tái)了個(gè)人買房的限售政策。此后，其他一線城市和熱點(diǎn)二線城市也陸續(xù)出臺(tái)限售政策，并逐步向低能級(jí)城市擴(kuò)散，使實(shí)施限售政策的城市達(dá)到了40個(gè)左右。

作為極具中國(guó)特色的房地產(chǎn)調(diào)控政策，限售政策是否真的限制了住房投機(jī)行為？是否有效抑制了房?jī)r(jià)過快上漲？對(duì)不同套型住房的影響是否存在異質(zhì)性？對(duì)本市及外地購(gòu)房者的影響效果有何不同？本文將通過研究限售政策對(duì)住房?jī)r(jià)格及成交面積的影響，來嘗試回答上述問題，展示限售政策的實(shí)施效果。

2 限售政策及其調(diào)控機(jī)理

2.1 限售政策及其內(nèi)涵

限售政策作為對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行流動(dòng)性管理的行政手段，要求住房持有者在購(gòu)房后，必須持有一定年限，才準(zhǔn)予再次上市交易。以廈門市為例，其規(guī)定為“新購(gòu)買住房的，須取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易”。通過規(guī)定最短持有時(shí)間，可以有效減少住房的流動(dòng)性，加重炒房者負(fù)擔(dān)并影響其盈利預(yù)期，從而抑制房?jī)r(jià)上漲，引導(dǎo)住房回歸居住屬性（張宏偉，2017;鐘庭軍，2017;Lyu等，2018;榮晨等，2018）。

限售政策制定及頒布由各城市地方政府負(fù)責(zé)，各城市限售政策的細(xì)則也因城市情況而異。主要差異表現(xiàn)如下：

（1）限售起始時(shí)間認(rèn)定：分為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后起算和從網(wǎng)簽合同簽訂后起算兩類。廈門、廣州、福州等多數(shù)城市以取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后起算;然而也有哈爾濱、貴陽(yáng)等少數(shù)城市從網(wǎng)簽合同簽訂后起算。

（2）限售區(qū)域范圍：分為全市域限售、主城區(qū)限售及部分區(qū)域限售三類。北京、廈門、青島等多數(shù)城市在劃定限售區(qū)域時(shí)，將整個(gè)城市劃入限售區(qū)域;而福州和昆明等城市僅對(duì)城市主城區(qū)及部分區(qū)域?qū)嵤┫奘邸?/p>

（3）限售對(duì)象：分為對(duì)所有商品住房限售和對(duì)新建商品住房限售兩類。多數(shù)城市將該市所有商品住房列入限售管理范圍，昆明和貴陽(yáng)等少數(shù)城市僅把新建商品住房列為限售對(duì)象。

（4）最低持有年限：每個(gè)城市依據(jù)自身情況，擬定最低持有年限，時(shí)長(zhǎng)在2至5年不等。廈門、福州、重慶等城市限售2年;北京、杭州、成都等城市限售3年;而石家莊、沈陽(yáng)等城市的限售時(shí)長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)5年。

（5）限售主體：限售主體根據(jù)是否為自然人、是否為本市戶籍有兩種分類方法。大多數(shù)城市在限售主體上未作區(qū)分，而廣州、泉州等少數(shù)城市針對(duì)不同購(gòu)房主體制定差異化政策。廣州規(guī)定自然人購(gòu)房限售2年，法人購(gòu)房限售3年;泉州規(guī)定本市戶籍不跨市本級(jí)、縣購(gòu)房限售2年，非本市戶籍及本市戶籍跨市本級(jí)、縣購(gòu)房限售5年。

2.2 限售政策的調(diào)控機(jī)理

限售政策對(duì)市場(chǎng)的影響可以分為短期影響和長(zhǎng)期影響，如圖1所示。短期影響體現(xiàn)在減少住房流動(dòng)性從而降低住房需求中的投機(jī)需求，長(zhǎng)期則對(duì)需求和供給同時(shí)產(chǎn)生影響。短期來看，限售政策直接降低了投資投機(jī)需求，從而導(dǎo)致需求曲線D1左移至D2;由于短期受到限售政策影響的住房數(shù)量遠(yuǎn)低于市場(chǎng)總數(shù)，因此假設(shè)短期內(nèi)供給不變（維持在S1）。由于需求曲線左移且供給不變，則市場(chǎng)均衡點(diǎn)從E1移動(dòng)至E2，價(jià)格及交易量同時(shí)下降。

長(zhǎng)期來看，需求曲線隨著政策沖擊逐漸弱化由D2右移至D3，而受限售政策影響的住房數(shù)量占市場(chǎng)總數(shù)達(dá)到一定水平，導(dǎo)致供給曲線出現(xiàn)左移（從曲線S1到S2），均衡點(diǎn)從E2移到E3。最終的房?jī)r(jià)及成交量由供給曲線左移程度及需求曲線右移程度決定，但仍低于政策實(shí)施前的市場(chǎng)水平。

根據(jù)對(duì)限售政策效果的理論分析做出如下假設(shè)：實(shí)行限售政策將對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格及交易量產(chǎn)生負(fù)向的影響。本文將利用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)及住建部統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市住房成交面積數(shù)據(jù)對(duì)上述假設(shè)進(jìn)行檢驗(yàn)。

3 實(shí)證模型與數(shù)據(jù)

3.1 實(shí)證模型（DID模型）

Ashenfelter和Card （1985）首次使用了雙重差分模型（Difference in Difference），之后雙重差分模型成為估計(jì)政策效應(yīng)中使用相當(dāng)廣泛的計(jì)量方法。其基本原理是基于一個(gè)反事實(shí)框架來對(duì)比在政策執(zhí)行和沒有執(zhí)行的兩種情況下因變量的變化差異。本文以限售政策作為沖擊，從城市間及時(shí)間兩個(gè)維度分析政策的影響，城市間比較限售和未限售城市房?jī)r(jià)及交易量的差異，時(shí)間維度比較限售政策出臺(tái)前后的房?jī)r(jià)及交易量的差異，雙重差分模型可以同時(shí)從兩個(gè)維度度量限售政策的影響。此外，每個(gè)城市實(shí)施限售政策的時(shí)間點(diǎn)并不相同，為了精確考察不同時(shí)間出臺(tái)的限售政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響，本文構(gòu)建多期雙重差分模型（Multiple Period Difference in Difference）來檢驗(yàn)限售政策的實(shí)行效果。

模型構(gòu)建上，參考張德榮等（2013）和安輝等（2020）的思路，將70個(gè)大中城市分為兩組，分別為限售城市（實(shí)驗(yàn)組）及未限售城市（對(duì)照組）。限售政策效果是限售城市和未限售城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率均值及住房成交面積增長(zhǎng)率均值在實(shí)施限售政策前后的差異。圖2表達(dá)限售政策對(duì)住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率與住房成交面積增長(zhǎng)率的影響效果。

根據(jù)上述對(duì)雙重差分模型的介紹，設(shè)定模型的函數(shù)方程式如下：

Yi，t = αi + β1Di，t + ui + ηt + εi，t ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （1）

其中，下標(biāo)i代表城市，下標(biāo)t代表時(shí)間，Yi，t為被解釋變量，指的是城市i在t期時(shí)的住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率或住房成交面積增長(zhǎng)率;Di，t指的是城市i在第t期是否有實(shí)施限售，實(shí)施限售取1，沒有實(shí)施限售則取0;ui是城市固定效應(yīng);ηt是時(shí)間固定效應(yīng);εi，t是誤差項(xiàng)。

此外，本文同時(shí)考察限售政策對(duì)住房市場(chǎng)影響的時(shí)效性，參考張索迪（2016）和黃昕等（2018）的思路，在模型中引入限售政策實(shí)施后第一、二、三、四、五、六個(gè)月的6個(gè)虛擬變量。加入新的虛擬變量后，模型如下：

Yi，t = αi + β1Di，t + β2Di，t+1 + β3Di，t+2 + β4Di，t+3 + β5Di，t+4 + β6Di，t+5 + β7Di，t+6 + ui + ηt + εi，t ? ? ? ? ? ? （2）

3.2 實(shí)證數(shù)據(jù)

本文選取的城市范圍是我國(guó)70個(gè)大中城市，其中40個(gè)城市出臺(tái)了限售政策，30個(gè)城市未出臺(tái)限售政策。限售政策來源于各城市政府官網(wǎng)發(fā)布的限售政策相關(guān)文件。在衡量限售政策的影響始點(diǎn)上，沿用李淼（2019）的方法，以該月20日作為臨界點(diǎn)，當(dāng)月20日（含）之前出臺(tái)限售政策的，以當(dāng)月作為限售政策實(shí)施的起始月份;20日之后出臺(tái)的，以下個(gè)月作為限售政策實(shí)施的起始月份。

本研究考察的是限售政策對(duì)住房?jī)r(jià)格和成交面積的影響，被解釋變量數(shù)據(jù)分別為：（1）住房?jī)r(jià)格，選用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市新建商品住房及二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)，用月度指數(shù)的環(huán)比增長(zhǎng)率度量?jī)r(jià)格的變化;（2）住房成交面積，選用住建部統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市新建商品住房及二手住房成交面積數(shù)據(jù)，考慮到住房交易量容易受到季節(jié)性的影響，采用同比增長(zhǎng)率進(jìn)行度量。

時(shí)間跨度方面，由于限售政策的出臺(tái)時(shí)間集中在2017年3月至2018年7月之間，在樣本時(shí)間跨度的選取上，選擇2016年1月至2020年12月作為樣本期，故而有足夠的時(shí)間跨度考察限售前后房?jī)r(jià)及住房成交面積的變化。圖3是40個(gè)城市限售政策生效時(shí)間。

4 實(shí)證研究與結(jié)果分析

本文探討限售政策對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住房及二手住房的交易價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)率及成交面積同比增長(zhǎng)率的影響，并將政策效果按月份拆解，甄別政策的時(shí)效性。進(jìn)一步區(qū)別套型大小以及購(gòu)房者是否來自本市進(jìn)行異質(zhì)性分析。

4.1 對(duì)住房?jī)r(jià)格及交易量的影響

限售政策對(duì)住房?jī)r(jià)格月度環(huán)比增長(zhǎng)率的影響效果如表1所示。模型（1）是限售政策對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率影響的整體效果，結(jié)果表明限售政策可以使新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比增速下降0.33%;模型（2）是限售政策實(shí)施后的前6個(gè)月的政策效果，可以發(fā)現(xiàn)在實(shí)施限售政策后的第一個(gè)月，出現(xiàn)負(fù)向的效果，到限售實(shí)施后的第四個(gè)月時(shí)影響效果最大，可以使新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比增速下降0.27%;模型（3）是限售政策對(duì)二手住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率影響的整體效果，結(jié)果表明限售政策可以使二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比增速下降0.35%;模型（4）是限售政策實(shí)施后的前6個(gè)月的政策效果，在實(shí)施限售政策后的第一個(gè)月，出現(xiàn)負(fù)向的效果，并且到限售后第四個(gè)月時(shí)影響效果最大，可以使二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比速下降0.33%。通過實(shí)證結(jié)果，得出限售政策可以有效抑制新建商品住房及二手住房的房?jī)r(jià)增速，在短期內(nèi)有顯著的穩(wěn)定市場(chǎng)效果。

限售政策對(duì)住房成交面積同比增長(zhǎng)率的影響效果如表2所示。模型（1）是限售政策對(duì)新建商品住房成交面積增長(zhǎng)率影響的效果，結(jié)果表明限售政策可以使新建商品住房成交面積同比增速下降20.27%。模型（2）是限售政策對(duì)二手住房成交面積增長(zhǎng)率影響的效果，結(jié)果表明限售政策可以使二手住房成交面積同比增速下降41.41%;通過實(shí)證分析得出在新建商品住房市場(chǎng)及二手住房市場(chǎng)中，限售政策皆能有效抑制住房流動(dòng)性，降低投資投機(jī)需求，降低住房交易面積的增速。

4.2 對(duì)不同套型大小住房的影響

將住房市場(chǎng)按不同套型大小進(jìn)行區(qū)分，分為90平方米及以下（小套型）、90～144平方米（中套型）及144平方米以上（大套型）3個(gè)子市場(chǎng)，本文將進(jìn)一步探討限售政策對(duì)3種不同套型大小的住房子市場(chǎng)是否存在異質(zhì)性影響。

限售政策對(duì)不同套型大小住房的影響效果如表3所示。模型（1）（2）（3）分別是限售政策對(duì)新建商品住房不同套型子市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率的影響效果。結(jié)果表明限售政策對(duì)三個(gè)子市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率的影響效果皆顯著為負(fù)，對(duì)中小套型子市場(chǎng)的影響較大，對(duì)大套型子市場(chǎng)的影響最弱。模型（4）（5）（6）分別是限售政策對(duì)二手住房中不同套型子市場(chǎng)的價(jià)格增長(zhǎng)率的影響效果，其結(jié)果與新建商品住房市場(chǎng)的結(jié)果相似，同樣表明限售政策的影響主要集中在中小套型子市場(chǎng)。

限售政策對(duì)不同套型子市場(chǎng)的影響效果異質(zhì)性，可能原因在于相比大套型住房，中小套型住房總價(jià)更低、流動(dòng)性更高，從而吸引了更多投資投機(jī)需求。然而，限售政策實(shí)施后，所有住房的流動(dòng)性均受到限制，投資投機(jī)需求降低，從而使得中小套型子市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格下降的更多，受到的影響更大。

4.3 對(duì)本市與外地購(gòu)房者的影響

投資投機(jī)行為具有全國(guó)屬性，其購(gòu)房需求主要集中在外地購(gòu)房需求。為了進(jìn)一步檢驗(yàn)限售政策是否會(huì)對(duì)投資投機(jī)行為產(chǎn)生約束，將購(gòu)房需求區(qū)分為本市購(gòu)房和外地購(gòu)房進(jìn)行實(shí)證研究。本文將住建部統(tǒng)計(jì)的新建商品住房成交面積數(shù)據(jù)區(qū)分為本市購(gòu)房和外地購(gòu)房?jī)蓚€(gè)子樣本，探討限售政策的實(shí)施對(duì)本市和外地購(gòu)房者的影響效果，實(shí)證結(jié)果如表4所示。

模型（1）是限售政策對(duì)本市購(gòu)房者成交面積增長(zhǎng)率的影響效果。結(jié)果表明實(shí)施限售政策對(duì)成交面積增長(zhǎng)率影響顯著為負(fù)，使本市購(gòu)房者成交面積同比增長(zhǎng)率下降13.34%。模型（2）是限售政策對(duì)外地購(gòu)房者成交面積增長(zhǎng)率的影響效果，結(jié)果表明實(shí)施限售政策對(duì)成交面積增長(zhǎng)率影響顯著為負(fù)，使外地購(gòu)房者成交面積同比增長(zhǎng)率下降32.86%。實(shí)證結(jié)果進(jìn)一步驗(yàn)證，限售政策的主要目的是打擊投資投機(jī)需求，因此對(duì)外地購(gòu)房者購(gòu)買量增速的抑制效果更強(qiáng)。

5 結(jié)論與政策建議

本文使用多期雙重差分模型研究限售政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響，得到以下結(jié)論：

（1）限售政策可以有效抑制住房?jī)r(jià)格和成交面積增速，這種抑制效果對(duì)新建住房市場(chǎng)和二手住房市場(chǎng)同時(shí)存在，且對(duì)后者的影響略大。表明限售政策短期內(nèi)發(fā)揮了減緩房?jī)r(jià)增速，降低市場(chǎng)熱度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)的作用。

（2）限售政策對(duì)降低中小套型子市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格增速效果更大，對(duì)大套型子市場(chǎng)的影響較小。限售政策對(duì)降低外地購(gòu)房者購(gòu)買量增速的影響大于本市購(gòu)房者。由于中小套型子市場(chǎng)的投資投機(jī)需求更為旺盛，而外地購(gòu)房的投資投機(jī)概率更高，為此本研究結(jié)論驗(yàn)證了限售政策能有效抑制投資需求、精準(zhǔn)打擊投機(jī)需求。

基于以上實(shí)證研究，本文嘗試對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提出以下政策建議：

（1）實(shí)施限售政策的同時(shí)，須把控調(diào)控政策的松緊程度。限售政策通過流動(dòng)性的管理，短期內(nèi)可以抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，但過度嚴(yán)格的限售政策容易導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性不足，使二手住房市場(chǎng)供給量縮。在過多的住房無法自由流動(dòng)的情況下，容易導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格反彈。也就是說，限售政策因減少當(dāng)前需求而抑制了價(jià)格，也會(huì)減少未來的供給而抬升價(jià)格。各城市在擬定限售政策時(shí)，須斟酌當(dāng)?shù)囟肿》渴袌?chǎng)供給量的情況，避免政策過嚴(yán)，導(dǎo)致中長(zhǎng)期限售政策效果降低。

（2）科學(xué)施策，結(jié)合當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)的特點(diǎn)，提升政策實(shí)施的精準(zhǔn)度。根據(jù)本文對(duì)不同的住房子市場(chǎng)進(jìn)行異質(zhì)性分析，可以發(fā)現(xiàn)限售政策對(duì)各個(gè)住房子市場(chǎng)影響不一。地方政府在制定政策時(shí)，應(yīng)對(duì)政策效果進(jìn)行初步評(píng)估，并結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)特點(diǎn)，如投機(jī)者屬性、居民換房周期、居民及投機(jī)者對(duì)住房區(qū)位和套型大小的偏好等。精準(zhǔn)加強(qiáng)特定熱點(diǎn)區(qū)域及投機(jī)需求的管理，確保調(diào)控政策精準(zhǔn)有效，在盡量不傷害改善性需求的前提下，達(dá)到調(diào)控預(yù)期。

參考文獻(xiàn)：

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