地產(chǎn)基金財(cái)務(wù)管理職能轉(zhuǎn)型升級的思考

吳瑩

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)基金 財(cái)務(wù)管理職能 轉(zhuǎn)型升級

在我國金融市場日益發(fā)展和完善的背景下，地產(chǎn)基金行業(yè)也在迅速發(fā)展壯大，在我國金融市場中發(fā)揮著越來越重要的作用。財(cái)務(wù)部門是地產(chǎn)基金企業(yè)的核心管理部門，其財(cái)務(wù)管理水平直接影響著地產(chǎn)基金公司的綜合實(shí)力和可持續(xù)發(fā)展能力。但是，現(xiàn)階段大部分地產(chǎn)基金企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的發(fā)展跟不上該行業(yè)的飛速發(fā)展，限制了其財(cái)務(wù)管理職能的發(fā)揮。在這樣的背景下，地產(chǎn)基金行業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門必須積極尋求轉(zhuǎn)型路線，充分發(fā)揮其財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢，從而確保其財(cái)務(wù)管理水平適應(yīng)于行業(yè)的高速發(fā)展。

一、地產(chǎn)基金行業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性

（一）地產(chǎn)基金行業(yè)財(cái)務(wù)管理概述

1.地產(chǎn)基金概述。地產(chǎn)基金指的是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的私募基金，是一種面向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行債權(quán)投資或者股權(quán)投資的模式。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大，當(dāng)前房地產(chǎn)基金已經(jīng)滲入大部分城市的房產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道，成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。

2.財(cái)務(wù)管理概述。財(cái)務(wù)管理是在一定的整體目標(biāo)下，關(guān)于資產(chǎn)的購置（投資），資本的融通（籌資），經(jīng)營中現(xiàn)金流量（營運(yùn)資金）以及利潤分配的管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的重要組成部分，它是根據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)制度，按照財(cái)務(wù)管理的原則，組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。

（二）財(cái)務(wù)管理在地產(chǎn)基金戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)中的重要意義

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的重要組成部分，也是企業(yè)發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)離不開健全的財(cái)務(wù)管理制度。對于地產(chǎn)基金企業(yè)來說，財(cái)務(wù)管理職能的健康有效履行能幫助企業(yè)管理層更好地做出決策，能有效地完成對企業(yè)資金的籌集，更好地幫助企業(yè)相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的投出研判，能為項(xiàng)目資金的回收和項(xiàng)目退出提供較好的財(cái)務(wù)意見和建議，有效提升企業(yè)資金的利用率和安全性。

二、現(xiàn)階段地產(chǎn)基金行業(yè)財(cái)務(wù)管理職能轉(zhuǎn)型升級存在的問題

（一）企業(yè)對財(cái)務(wù)管理職能定位不清晰

由于地產(chǎn)基金行業(yè)還處于成長和發(fā)展的階段，大部分地產(chǎn)基金企業(yè)還處于發(fā)展的粗放階段，對企業(yè)的各項(xiàng)管理職能，包括財(cái)務(wù)管理的職能定位尚不清晰，認(rèn)為財(cái)務(wù)部門僅僅是會(huì)計(jì)信息記錄部門。這也導(dǎo)致了地產(chǎn)基金行業(yè)的多數(shù)財(cái)務(wù)部門人員配置十分精簡，現(xiàn)有市場上，規(guī)模超百億的知名基金公司財(cái)務(wù)管理人員不超過十個(gè)，一般公司財(cái)務(wù)人員也就三到五個(gè)人，有些公司甚至干脆把財(cái)務(wù)工作外包給第三方中介機(jī)構(gòu)公司。隨著地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，對財(cái)務(wù)管理職能的需求和財(cái)務(wù)管理人員的能力要求也不斷提升。現(xiàn)階段，單支基金必須獨(dú)立核算，而基金數(shù)量在不斷增加，規(guī)模在不斷地?cái)U(kuò)大，財(cái)務(wù)人員需要在平時(shí)工作中高效處理基金的全盤賬，并履行相應(yīng)的信息披露和報(bào)告工作。此外，為了適應(yīng)基金業(yè)務(wù)的復(fù)雜化和多樣化，基金公司需要財(cái)務(wù)管理部門在公司內(nèi)控管理，企業(yè)整體戰(zhàn)略的制定、企業(yè)財(cái)務(wù)資源的配置和投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)價(jià)值的提升方面作出貢獻(xiàn)，這使得公司財(cái)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)人需要在基金管理優(yōu)化、運(yùn)營規(guī)范以及對項(xiàng)目資金募集、投資決策、投后管理和項(xiàng)目退出環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)。綜上所述，基金行業(yè)現(xiàn)普遍存在的財(cái)務(wù)職能定位已經(jīng)難以充分適應(yīng)其行業(yè)的發(fā)展需求，面臨著迫切的轉(zhuǎn)型升級需求。

（二）財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)管理缺少深度融合

地產(chǎn)基金行業(yè)是一個(gè)以資金為主體的行業(yè)，其財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)密切相關(guān)，不僅基金產(chǎn)品的核算需要業(yè)務(wù)部門的深入?yún)⑴c，基金產(chǎn)品的投資與管理也需要如此?，F(xiàn)階段，大部分地產(chǎn)基金行業(yè)的財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)管理缺少深度融合，這會(huì)給企業(yè)發(fā)展帶來不利，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的投資環(huán)節(jié)和模式多變且復(fù)雜，財(cái)務(wù)人員單獨(dú)只看業(yè)務(wù)合同和協(xié)議并不能準(zhǔn)確地獲取項(xiàng)目投資的真實(shí)信息，如果不與業(yè)務(wù)部門深入溝通，將無法準(zhǔn)確地理解交易細(xì)節(jié)，嚴(yán)重的話會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算方法選擇的偏差。第二，由于財(cái)務(wù)未在投資前介入業(yè)務(wù)活動(dòng)，財(cái)務(wù)人員的工作僅僅是對業(yè)務(wù)活動(dòng)的事后記錄和監(jiān)督，難以從財(cái)務(wù)角度對業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行績效和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，難以反饋重要信息，不利于評估、預(yù)警和防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，從企業(yè)內(nèi)部預(yù)算角度來看，財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)缺少深度融合，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體預(yù)算編制過程中的沖突和不合理現(xiàn)象。企業(yè)預(yù)算在企業(yè)的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和業(yè)務(wù)考核中發(fā)揮著重要作用，財(cái)務(wù)部門是企業(yè)預(yù)算的匯總編制部門，如果財(cái)務(wù)部門不深入業(yè)務(wù)、了解業(yè)務(wù)，可能導(dǎo)致預(yù)算編制的偏差和不合理，最終無法充分實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)算的目標(biāo)，不利于企業(yè)中長期戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）財(cái)務(wù)管理方式缺乏創(chuàng)新

相較于其他行業(yè)，地產(chǎn)基金行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境更為復(fù)雜多變，隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，地產(chǎn)基金行業(yè)的財(cái)務(wù)信息也發(fā)生了翻天覆地的變化，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式已經(jīng)不能滿足地產(chǎn)基金企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需求?，F(xiàn)階段的財(cái)務(wù)管理方式主要通過分析會(huì)計(jì)報(bào)表來計(jì)算與分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，缺少對非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的考量。這種傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式，財(cái)務(wù)人員在獲取數(shù)據(jù)上將花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，而且這種工作成果難以被規(guī)范，無法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化。同時(shí)，由于受到財(cái)務(wù)人員的工作狀態(tài)和工作能力的限制，相關(guān)數(shù)據(jù)運(yùn)算的準(zhǔn)確性有時(shí)候無法完全得到保障。由此可見，在現(xiàn)有的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理方式下，地產(chǎn)基金行業(yè)財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)信息獲取渠道較窄，財(cái)務(wù)決策的效率較低，不利于其發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能作用。

（四）財(cái)務(wù)管理相關(guān)工作人員素質(zhì)不高

1.欠缺匹配投資業(yè)務(wù)的高端型、復(fù)合型財(cái)務(wù)管理人才。隨著地產(chǎn)基金行業(yè)的高速發(fā)展，越來越多的公募、私募及其他行業(yè)的優(yōu)秀人士投身于地產(chǎn)基金從事投資工作，這些人才均具備優(yōu)秀的教育背景、豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的學(xué)習(xí)能力。相比之下，地產(chǎn)基金行業(yè)現(xiàn)階段的大部分財(cái)務(wù)管理人員多半只有財(cái)務(wù)相關(guān)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對基金方案設(shè)計(jì)、投融資業(yè)務(wù)開展、基金稅收籌劃、并購重組業(yè)務(wù)實(shí)施、資本市場業(yè)務(wù)等相關(guān)綜合性知識缺乏相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。這種現(xiàn)實(shí)情況導(dǎo)致在實(shí)際的工作中財(cái)務(wù)管理人員在財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、基金投后管理、基金產(chǎn)品估值和投資項(xiàng)目稅務(wù)籌劃方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致其匹配相關(guān)投資業(yè)務(wù)工作中存在著一些差距和不足。

2.財(cái)務(wù)人員自身意識問題。現(xiàn)階段，大部分的地產(chǎn)基金行業(yè)的財(cái)務(wù)人員對自身的定位僅僅作為一個(gè)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作人員，在平時(shí)的工作中只立足于傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)賬務(wù)處理工作，缺乏財(cái)務(wù)管理的工作理念。在這種理念的影響下，大部分地產(chǎn)基金行業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)人員在平時(shí)工作中的主動(dòng)性不高，對賬務(wù)處理工作之外的基金方案設(shè)計(jì)、投資融資業(yè)務(wù)等工作缺少主動(dòng)參與的意識，同時(shí)也缺乏對基金方案設(shè)計(jì)、投融資業(yè)務(wù)開展、并購重組業(yè)務(wù)實(shí)施、資本市場業(yè)務(wù)等實(shí)務(wù)學(xué)習(xí)的積極性。這些情況，導(dǎo)致了大部分的地產(chǎn)基金行業(yè)財(cái)務(wù)人員的綜合能力難以得到有效提升，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理職能在企業(yè)相關(guān)管理工作中的部分缺失。

三、地產(chǎn)基金公司財(cái)務(wù)管理職能轉(zhuǎn)型升級的具體措施

（一）企業(yè)轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理職能

財(cái)務(wù)服務(wù)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)應(yīng)隨著企業(yè)的發(fā)展而發(fā)展。地產(chǎn)基金行業(yè)面臨著復(fù)雜多變的內(nèi)外部環(huán)境，隨著地產(chǎn)基金行業(yè)的復(fù)雜化和多樣化，地產(chǎn)基金行業(yè)的財(cái)務(wù)管理職能定位迫切需要轉(zhuǎn)型升級和不斷發(fā)展。財(cái)務(wù)部門職能的定位要從簡單的憑證錄入、賬簿生成、報(bào)表編制等財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)職能逐步走向轉(zhuǎn)型升級。在未來工作中，財(cái)務(wù)管理部門職能的定位還應(yīng)該包括其對項(xiàng)目資金募集管理、項(xiàng)目投資決策、投資項(xiàng)目投后管理和投資項(xiàng)目退出環(huán)節(jié)中發(fā)揮的作用。具體來說，有以下幾個(gè)方面：一是在基金募集過程中，財(cái)務(wù)管理部門可以加強(qiáng)財(cái)務(wù)規(guī)范，以專業(yè)的職業(yè)操守來應(yīng)對投資人的盡職調(diào)查，做好財(cái)務(wù)支持工作。二是在項(xiàng)目投資決策過程中，財(cái)務(wù)管理部門可以參與投資項(xiàng)目盡調(diào)，為項(xiàng)目選取提供財(cái)務(wù)視角的意見建議，以幫助管理層更好地進(jìn)行決策。三是在項(xiàng)目投資過程中，財(cái)務(wù)管理部門可以積極關(guān)注項(xiàng)目交易對手財(cái)務(wù)情況，做好項(xiàng)目出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。四是在項(xiàng)目投資過程中，財(cái)務(wù)管理部門可以為所投資的項(xiàng)目公司提供財(cái)務(wù)管理意見和建議，促進(jìn)投資項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)規(guī)范，提供財(cái)務(wù)增值服務(wù)。五是在平時(shí)的工作中，財(cái)務(wù)管理部門可以對所投資的不同項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測和評估，模擬不同情形下的收益情況，測算收益情況，及時(shí)調(diào)整基金估值，更好地履行其財(cái)務(wù)規(guī)劃和財(cái)務(wù)預(yù)測等職能，幫助管理層對基金未來收益及風(fēng)險(xiǎn)情況做好提前規(guī)劃。

（二）加強(qiáng)公司財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)管理的融合

地產(chǎn)基金行業(yè)的財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的融合對公司發(fā)展和戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)尤為重要，考慮到行業(yè)中大部分基金公司的財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)管理還缺少深度融合，可以考慮從以下幾個(gè)方面具體操作，以期加強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)管理的融合度。

1.協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的管理目標(biāo)，減少二者融合的阻力。一般企業(yè)經(jīng)營過程中，財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門的管理目標(biāo)往往會(huì)存在不一致，需要采取相關(guān)手段化解雙方目標(biāo)不一致的阻礙?？梢越㈦p方的定期溝通機(jī)制，財(cái)務(wù)人員深入業(yè)務(wù)部門學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)部門的管理模式、工作流程，以制定更符合業(yè)務(wù)發(fā)展的各項(xiàng)指標(biāo)要求。業(yè)務(wù)人員也要提高認(rèn)識的高度，從企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)角度出發(fā)，理解財(cái)務(wù)部門的管理行為和目的。這樣，在雙方相互理解和包容的前提下，才能更好地服務(wù)于企業(yè)管理目標(biāo)，保障企業(yè)的最優(yōu)發(fā)展。

2.財(cái)務(wù)參與項(xiàng)目業(yè)務(wù)投前、投中和投后的管理活動(dòng)，發(fā)揮財(cái)務(wù)在業(yè)務(wù)運(yùn)作與管理中的牽引作用。由于地產(chǎn)基金行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化迅速，財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)要從結(jié)果考察轉(zhuǎn)移到業(yè)務(wù)投資鏈條的全過程，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該在資金募集環(huán)節(jié)、業(yè)務(wù)項(xiàng)目投前研判環(huán)節(jié)、項(xiàng)目投后管理及退出的全流程與公司業(yè)務(wù)深度融合，提供合理化的財(cái)務(wù)意見。

（三）創(chuàng)新科學(xué)的財(cái)務(wù)管理方法

利用已有的信息技術(shù)手段，將現(xiàn)有重復(fù)性的會(huì)計(jì)操作向自動(dòng)化的信息操作轉(zhuǎn)變，將有助于地產(chǎn)基金行業(yè)實(shí)現(xiàn)人、財(cái)、物的資源價(jià)值優(yōu)化，可以考慮從以下幾個(gè)方面著手，以創(chuàng)新改進(jìn)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理方式，發(fā)揮地產(chǎn)基金的規(guī)模優(yōu)勢，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。第一，構(gòu)建財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)，后期衍生為投融資業(yè)務(wù)全流程共享軟硬件的一體化平臺(tái)。加快信息在企業(yè)內(nèi)部的自由流通和傳遞，減少信息溝通和傳遞的成本，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。保證財(cái)務(wù)決策在信息獲取最充分的前提下做出，提高財(cái)務(wù)決策的質(zhì)量和效率。第二，利用現(xiàn)有的大數(shù)據(jù)工具和方法收集各類財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)信息，針對不同的地產(chǎn)項(xiàng)目提供不同的支撐數(shù)據(jù)。這會(huì)從根本上改變投前財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的質(zhì)量，提高投后管理的財(cái)務(wù)信息支持，發(fā)揮財(cái)務(wù)的預(yù)測、分析和監(jiān)督職能，為基金業(yè)務(wù)的開展和決策提供高質(zhì)量的支撐，保證企業(yè)的長期競爭優(yōu)勢。

（四）財(cái)務(wù)人員能力的提升

對于基金行業(yè)來說，最重要的企業(yè)資源就是資金和人才。由于地產(chǎn)基金行業(yè)的飛速發(fā)展，行業(yè)環(huán)境愈發(fā)復(fù)雜，對行業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)管理相關(guān)工作人員素質(zhì)和能力的要求也越來越高?，F(xiàn)階段，地產(chǎn)基金行業(yè)普遍存在其財(cái)務(wù)人員素質(zhì)和能力與其日益復(fù)雜的相關(guān)投資業(yè)務(wù)工作的匹配上存在著一些差距和不足。為了進(jìn)一步提升行業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的能力和素質(zhì)，可以從企業(yè)層面和個(gè)人層面入手，雙管齊下。

1.公司加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理部門的重視，對其增加投入。前文提到過，現(xiàn)階段的地產(chǎn)基金行業(yè)的多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)部門人員配置十分精簡，與其越來越大的規(guī)模不匹配。一方面，建議相關(guān)企業(yè)增加學(xué)習(xí)型、復(fù)合型財(cái)務(wù)管理人才的引進(jìn)，特別是那些對基金方案設(shè)計(jì)、投融資業(yè)務(wù)開展、基金稅收籌劃、并購重組業(yè)務(wù)實(shí)施、資本市場業(yè)務(wù)等相關(guān)綜合性知識具有豐富從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)高級管理人才。另一方面，對現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員加大培訓(xùn)投入，使其能定期學(xué)習(xí)到工作相關(guān)的實(shí)務(wù)及理論知識，更好地匹配公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要。

2.促進(jìn)財(cái)務(wù)管理人員意識的轉(zhuǎn)變，提高其工作主動(dòng)性。隨著地產(chǎn)基金行業(yè)的不斷發(fā)展，對其財(cái)務(wù)管理職能的定位也在不斷變化升級，財(cái)務(wù)部門在企業(yè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。財(cái)務(wù)人員不能和過去一樣，僅僅盯著財(cái)務(wù)核算的工作，只是做完分錄和編平報(bào)表，而是要擺脫老觀念，著眼于服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的目的出發(fā)，提高工作的主動(dòng)性和積極性，更好地服務(wù)于企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對于地產(chǎn)基金行業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員來說，要有參與公司業(yè)務(wù)的意識和決心，積極地參與到基金方案的設(shè)計(jì)，項(xiàng)目投資的投前盡調(diào)工作和投后管理工作中協(xié)助投資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行事前事后的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，幫助基金在風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上獲取更高收益。

四、結(jié)束語

綜上所述，現(xiàn)階段地產(chǎn)基金行業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀的滯后性已經(jīng)無法適應(yīng)其行業(yè)的快速發(fā)展，難以幫助企業(yè)更好地應(yīng)對快速變換的內(nèi)外部環(huán)境，制約了其財(cái)務(wù)管理職能的發(fā)揮。地產(chǎn)基金行業(yè)的財(cái)務(wù)應(yīng)該順應(yīng)行業(yè)發(fā)展需求，積極應(yīng)對財(cái)務(wù)管理過程中遇到的問題與挑戰(zhàn)，配合企業(yè)的整體戰(zhàn)略要求，不斷探索其財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型升級的路徑，從根本上完成財(cái)務(wù)管理的轉(zhuǎn)型升級，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢，促進(jìn)地產(chǎn)基金行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

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