淺談中國麗江鉑爾曼度假酒店項目建設管理經驗總結

陸富明

昆明建設咨詢管理有限公司，中國·云南 昆明 650200

1 引言

中國麗江鉑爾曼度假酒店將遵從鉑爾曼個性、時尚的原則，結合麗江納西特有的人文文化和自然風光，為高端商務旅游度假人士提供高度私密、便捷和放松心情的超五星級體驗式度假服務。

2 中國麗江鉑爾曼度假酒店項目建設背景

KCC城建股份李捷董事長在《2009——2012年長期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》中，總結了過去成功的經驗，展望了未來發(fā)展的新方向：以常規(guī)地產為依托，發(fā)展旅游度假地產。

中國麗江擁有三項世界遺產：世界文化遺產麗江古城、世界自然遺產老君山“三江并流”自然保護區(qū)、世界記憶遺產東巴典籍。豐富的自然景觀和人文景觀使麗江享有世界文化遺產、全國文明風景區(qū)旅游示范區(qū)、國家級風景名勝區(qū)、中國歷史文化名城、省級旅游度假區(qū)、國家四A級旅游景區(qū)等桂冠，成為獨具特色的旅游資源，國際旅游界權威機構排序分析，麗江已位居“中國最令人向往的10個小城市”和“地球上最值得去的100個城市”之列。

目前麗江高端旅游度假酒店較少，大量集中于中端和低端市場，配套的設施達不到高端旅游的要求，與整個麗江的旅游發(fā)展趨向、玉龍雪山的旅游品質和知名度是不相符的。在這樣的情況下，中國KCC城建股份旅游度假地產開發(fā)在麗江拉開了戲幕，麗江鉑爾曼度假酒店就是KCC城建股份開發(fā)建設的第一個引進國際酒店管理品牌的高端旅游度假地產項目[1]。

3 麗江鉑爾曼度假酒店項目的策劃及定位

麗江市現有的酒店集中于滿足游客住宿的需求，酒店僅起到睡覺和中轉的功能，無法在酒店的空間和設施架構上附載更多的功能，導致旅游時間的分散。而高端旅游度假酒店依托于項目的高投入，結合高端消費群體的生活習慣配置必要的空間和設施，可以為旅游者創(chuàng)造和提供舒適的場所，繼而達到可預期的高回報。

在項目前期定位中，根據不同主題類型的旅游地產開發(fā)，選擇知名品牌的國際專業(yè)管理公司經營，為到來的客人提供好的服務，也最大程度地增加游客量。才能做到旅游地產開發(fā)成為一種旅游的吸引物，真正達到吸客、引客、滯客的作用，提高游客消費水平，確保開發(fā)項目不斷的持續(xù)增值。

硬件設施的配置和建設達到超五星級酒店標準，建設一次性達到高端經營使用的要求?？傮w配置的原則是，外部簡潔質樸并具有濃郁的民族特色和現代氣息，內部使用空間便捷舒適，功能設置人性化，并結合度假旅游的特性增加具有差異化的情趣空間，猶如在自己家里的自如隨意而無世俗的煩擾，享受山野的清幽卻毫無隔世的孤寂，從而營造一種在如畫風景中自由棲居的閑適生活空間[2]。

建筑形式美觀，富于濃郁的地方特色，并具有強烈的現代感。建材多取材于當地及周邊地區(qū)，力求達到與鄉(xiāng)土融合的效果，并與現代的建材和建筑技術向結合，創(chuàng)造宜人的環(huán)境。建筑結構采用鋼、木、混凝土結合的混合結構，墻體材料為磚、石結合，屋頂采用傳統(tǒng)的瓦屋面結合采暖制冷需求進行改進，增強保溫隔熱性能，降低能耗。建筑門窗采用鋼、鋁、木結合的方式，在保證滿足氣密和通風的基礎上表達民族形式和建設傳統(tǒng)。電氣、供排水、暖通、弱電智能、景觀工程、室內裝飾工程、消防設施及室外工程均按照超五星級酒店的建設標準進行設計、采購和建設[3]。

4 專業(yè)經營管理公司的選擇

為了提高項目品質和經營管理水平，旅游地產開發(fā)項目建設好后，由專業(yè)經營管理公司運營管理。也有的旅游地產開發(fā)商長期跟專業(yè)經營管理公司建立了比較好的合作關系，這樣在項目前期定位就能又快又準。例如，目前中國金茂集團已經和希爾頓、喜達屋、萬豪、凱悅集團合作；中國萬達集團與雅高、喜達屋、希爾頓、凱悅集團合作；中國昆明KCC城建股份與法國雅高、悅榕集團合作。

KCC城建股份經跟多家酒店管理公司對接和比選，最后決定跟全球酒店業(yè)排名前三的法國雅高國際酒店集團合作，選用法國雅高38個品牌旗下在歐洲有100多年歷史的高端國際五星度假酒店品牌鉑爾曼（Pullman）作為酒店品牌進行運營管理，共同打造麗江鉑爾曼度假酒店。

5 麗江鉑爾曼度假酒店項目選址

根據專業(yè)經營管理公司（麗江鉑爾曼度假酒店）需求和KCC城建股份旅游度假地產開發(fā)戰(zhàn)略目標，跟麗江政府相關職能部門多次對接考察，最后通過合法的手續(xù)拿到一塊總用地面積133716.6m2(200.5749畝)的地塊。該地塊具有得天獨厚的自然地理區(qū)位優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，能很好地支撐上述市場的需求：用地距中國麗江機場直線距離27km，距玉龍雪山20km，距大研古城四方街5km，距束河古鎮(zhèn)四方街1.5km，距黑龍?zhí)豆珗@3.5km，距祥和新城和文筆海10km，用地區(qū)位極為優(yōu)越。地域開闊開闊，通視良好，北向可遠眺玉龍雪山，景觀條件極為優(yōu)越[4]。

地塊東側與世界遺產公園相臨，西接中國云南鼎業(yè)集團用地，北側為景觀農田，南側則與香江路相接。規(guī)劃應從保護人文、尊重自然、建設安全、降低建設成本、道路順暢等方面綜合考慮，盡量避免大規(guī)模的開挖，保護好自然地形、地貌，塑造城市空間的特色；充分利用用地內的自然水體（開文橫井），形成綠色生態(tài)走廊，實現生態(tài)效益、景觀效益、經濟效益的三豐收。

6 招標階段的控制管理

招標階段是業(yè)主選擇一個信譽良好設計單位和施工企業(yè)的過程，也是尋求一個各方均能接受的一個工程合理價格的過程，確保建設項目成本控制和工程順利實施的重要環(huán)節(jié)。

①首先必須建立健全建設項目招標組織管理體系，然后制定招標各工作環(huán)節(jié)的控制程序。

②根據專業(yè)經營管理公司（麗江鉑爾曼度假酒店）需求和KCC城建股份旅游度假地產開發(fā)投資目標，對各專業(yè)和分階段做好細化分解投資控制目標，為招標提前做好準備工作。

③招標階段對工程成本失控的防范措施。

第一，招標文件的編制必須周到完善。

第二，工程造價及相關費用約定一步到位包死，盡量減少暫定和可調金額項目。

第三，在實施過程中專業(yè)經營管理公司會提出很多設計圖調整要求，因此對工程量清單以外的變更，必須事先約定一個可操作的結算方式。

第四，建設工程完工后還必須裝修、家俱辦公用品設備以及營運物資采購到位后，通過竣工驗收移交給專業(yè)經營公司管理經營。因此，在對一些物資、設備、家俱辦公用品等采購前，必須要求供應商提供樣品，經業(yè)主和專業(yè)經營管理公司確認后才能招標。

第五，裝飾裝修工程量清單報價，在評標中必須對類似項目施工經驗，施工工藝和材料的選擇重點審核，確保項目報價的合理性。

第六，措施項目清單與施工方案關系密切相關，應在招標文件中明確約定是否允許投標可以調整。

④在編制招標文件中，本著風險共擔的市場法則，對存在的各種風險必須有明確的約定。

⑤關于建設項目竣工驗收標準的約定，除了符合相關驗收規(guī)范的要求外，還必須符合專業(yè)經營管理公司運營要求的驗收標準。

⑥麗江鉑爾曼度假酒店項目投資控制分類及主控目標見表1。

表1 麗江鉑爾曼度假酒店項目投資控制分類及主控目標

⑦根據以上投資控制分類，決定采取限額設計、土建安裝包干單價、裝修包干總價、綠化景觀包干單價實施。

7 麗江鉑爾曼度假酒店項目的規(guī)劃設計和施工圖設計

旅游地產開發(fā)項目投資主要在施工階段，而成本控制主要在規(guī)劃設計階段。

7.1 規(guī)劃方案設計技術控制管理

麗江鉑爾曼度假酒店項目規(guī)劃方案設計，重點根據前期項目定位情況，技術管理結合專業(yè)管理公司給定條件、當地自然條件、社會條件、當地規(guī)劃要求等綜合審核，從以下幾個方面對比優(yōu)化選擇合理的規(guī)劃設計方案。

①總體平面布置符合當地規(guī)劃和管理公司經營使用功能要求，符合地塊自然條件和消防要求，酒店中軸線面向雪山最高峰，做到整體布置跟周邊環(huán)境相統(tǒng)一協(xié)調（圖1所示）。

圖1

②單體建筑組合可以多樣化，但在公共空間與私人空間、公共環(huán)境與私人環(huán)境既要相互隔離又相互滲透，充分體現出人、建筑與自然的和諧（如圖2、圖3所示）。

圖2

圖3

③建筑平面布置和室內外配套設施，必須符合專業(yè)經營管理公司技術標準要求。

④建筑外立面形態(tài)可以吸引當地居民文化的精化，內部空間和內裝效果充分挖掘休閑度假的舒適性（如圖4～圖7所示）。

圖4

圖5

圖6

圖7

⑤充分利用當地人文景觀、自然景觀、旅游資源、地塊地段等優(yōu)勢，容入到項目規(guī)劃方案設計中（如圖8、圖9所示）。

圖8

圖9

⑥做好規(guī)劃設計方案的修改對接和報批工作。

7.2 麗江鉑爾曼度假酒店項目功能區(qū)域劃分及參考面積比例

麗江鉑爾曼度假酒店項目功能區(qū)域劃分及參考面積比例見表2。

表2 項目功能區(qū)域劃分及參考面積比例

7.3 施工圖設計技術控制管理

施工圖設計是在規(guī)劃設計方案經當地規(guī)劃部門審定取得《工程規(guī)劃許可證》后，設計單位對規(guī)劃設計方案細化的過程。

①根據業(yè)主跟專業(yè)經營管理公司和相關設計單位簽定合同內容要求，編制工程設計管理總目標和確定相互單位技術對接原則。

②向相關設計單位提供所需的基礎資料，特別是提供專業(yè)經營管理公司技術支持的《產品指南》《硬件規(guī)范》等相關資料。

③組織相關設計單位和專業(yè)經營管理公司對施工圖進行綜合優(yōu)化及會審，避免設置功能不合理和各專業(yè)之間相互矛盾，造成不必要的返工和浪費。

④施工設計圖優(yōu)化和會審工作完成后，上報政府主管職能部門對施工設計文件進行審查，并做好審查過程中的技術對接工作。

8 建設項目實施的六大控制

在建設項目實施過程中，各參建單位不僅很多，而且各工作內容差異性很大，只有在工程實施控制管理中以業(yè)主為核心，通過合同的簽訂和建立有效管理機構，對建設項目管理進行創(chuàng)新，健全各項管理制度把各參建單位聯系成為一個整體，從技術、合同、成本、質量、進度、安全實施有效的控制管理，才能確保項目的整體目標順利完成，最終各參建單位才能獲得良好的經濟效益和社會效益。

8.1 建設項目實施中的技術控制管理

旅游地產項目開發(fā)實施階段，需要不斷總結經驗，對建設項目技術控制管理進行創(chuàng)新。

8.1.1 工程實施準備階段的技術控制管理

①組織監(jiān)理單位和各施工單位熟悉設計文件。

②要求各相關設計單位安排有施工經驗的設計代表到現場。

③熟悉掌握各相關專業(yè)技術要點和相關合同要求，編制切實可行的《技術控制要點》。

④組織監(jiān)理、現場設計代表、相關施工單位技術負責人，參觀學習類似項目工程實施成功的經驗。

⑤旅游地產項目開發(fā)涉及的單位和部門多而復雜，技術控制管理要求按不同性質進行分類技術對接。

8.1.2 工程實施階段的技術控制管理

①核查施工現場建筑放線定位，負責規(guī)劃驗線組織工作。

②對技術資料分類建立檔案，做好建設工程信息管理和技術工作聯系函的對接工作。

③采取技術主動控制，事先發(fā)現和及時發(fā)現各專業(yè)間存在的技術問題，及時做出正確的分析和采取果斷的處理措施。

④根據項目實施進展情況，定期或不定期組織相關設計單位、施工單位、專業(yè)經營管理公司進行技術對接和復核工作。

⑤在主體結構、裝修實施時，結合項目實際情況，選擇有代表性的先進行樣板房施工，經業(yè)主和專業(yè)經營管理公司驗收合格后再展開大面積施工。樣板房的標準也是工程竣工驗收后移交給管理公司接受的依據。

⑥做好竣工驗收的技術資料審核工作。

8.2 建設項目合同管理

建設項目合同就地由多項合同組成，要求分工明確和層次清晰，才能形成一個完整并能覆蓋建設項目全過程的合同管理體系。

①由業(yè)務能力強、綜合素質高的人員組建合同管理團隊，制定嚴格的合理管理程序和崗位職責。

②根據建設項目不同專業(yè)類型確定相對應的合同方式。對合同工程清單內容必須考慮全面，在工程內容劃分過程中要有利于成本控制和實施階段的綜合協(xié)調，做到不重項和漏項。

③組織定期和不定期工程例會，分析和總結合同執(zhí)行情況。

④建立和實行工程計量和確認的嚴格程序，保證按合同條款對合格工程量進行正確簽訂。

⑤建立工程價款支付審批制度，確保工程進度款及時支付和竣工結算的順利完成。

⑥正確分析和處理合同變更，對其他原因和技術要求變化引起的合同變動及時進行商務談判。

⑦在合同執(zhí)行過程中，要認真細致做好各項記錄和協(xié)調工作，對預見潛在的問題要及時解決，盡量減少素賠事件的發(fā)生。

8.3 建設項目實施中的成本控制管理

①根據現場地塊地貌、周邊環(huán)境、市政給排水等條件，結合地質資料的研究，做好土方平衡計算工作，給設計人員對建筑群體室內外地坪標高調整提供可靠依據。

②認真組織設計單位和參建相關單位以及專業(yè)經營管理公司，做好施工圖的技術交底和會審工作，盡量減少項目實施中的設計變更。

③旅游地產項目開發(fā)大部分都在異地，要充分利用好招商引資政策和專業(yè)經營管理公司品牌優(yōu)勢，做好當地相關政府職能部門的協(xié)調工作。

④對民居建筑、裝修及特殊要求的綠化景觀采取樣板工程先行，樣板完工后通過業(yè)主和專業(yè)管理公司驗收總結后，再展開大面積施工。

⑤未經監(jiān)理工程師驗收合格完成的工程量不得支付工程進度款。

⑥加強投資動態(tài)跟蹤管理，定期和不定期進行實際發(fā)生投資與計劃控制投資對比，若發(fā)現偏差，找出原因，及時采取糾編對策。

8.4 建設項目質量控制管理

8.4.1 規(guī)劃設計和施工圖設計階段

從規(guī)劃設計和施工圖設計開始，提出建設項目質量的總體要求和標準，達到國家相關質量驗收標準的同時，也滿足專業(yè)管理公司運營使用標準。

8.4.2 建設項目實施準備階段

通過合同的簽訂把各施工單位聯系成為一個整體，然后充分發(fā)揮各單位優(yōu)勢，結合建設項目實際情況，建立和健全可操作的質量管理體系以及質量管理的重獎重罰制度。

8.4.3 建設項目實施階段

組織協(xié)調好工程開工前的第一次工地會議，結合項目特點情況，完善各參建單位現場項目組織機構，職責及人員分工。采取主動控制，對施工質量的難易程度進行細分，提前解決相關交叉設計和施工中可能存在的問題。

8.4.4 樣板工程先行對質量控制和驗收的重要性

樣板工程的實施，不僅有利于施工過程中的質量控制，也是工程竣工驗收和移交給專業(yè)管理公司接受的依據和標準（如圖10、11所示）。

圖10

圖11

8.5 建設項目進度控制管理

根據建設項目決策確定的工期總目標，編制項目總進度控制計劃，并分解到各階段對相關參建單位相互交叉施工的進度計劃控制，對可能出現的偏差提前做好預防和對策措施，確保預定目標的實現。

8.5.1 組織措施

①只有通過以業(yè)主為核心，使各參建單位之間形成相互信任，相互依賴的和諧關系，由單一性的協(xié)調改變?yōu)榉e極主動的相互協(xié)調。

②充分利用專業(yè)管理公司各專業(yè)技術優(yōu)勢，做好項目實施后期的設備設施的調試，分階段或分區(qū)域跟專業(yè)經營管理公司進行中間驗收移交。

③合理安排土建、設備、裝修以及道路和綜合管網的交叉進場施工，確保項目按期或提前完成，盡快使項目投入使用實施投資效益的收入。

8.5.2 技術措施

①嚴格審核各參建單位施工組織措施和施工進度計劃的可行性，確保各參建施工單位在合理的狀態(tài)下施工。

②組織協(xié)調好各專業(yè)施工圖交叉的技術對接工作，及時解決施工中存在的技術問題。

③充分調動各參建施工單位和監(jiān)理的積極主動性，對施工進度實施動態(tài)控制管理。

8.5.3 經濟措施

①旅游地產項目開發(fā)參建施工單位很多，施工交叉很復雜，對不能按時提供工作面的施工單位必須收取誤期損失賠償金，對有利于整體項目提前工期移交工作面的施工單位必須給予獎勵。

②因經營需要提前完工的項目對相關施工單位給予優(yōu)厚的趕工費用。

8.5.4 運營物資采購控制

運營物資采購必須計劃跟項目竣工驗收同步都位，也可以委托專業(yè)經營管理公司提供供應商信息或直接采購。

8.6 建設項目安全控制管理

8.6.1 設計階段的安全控制管理

從規(guī)劃設計、施工圖設計階段，重點要審查設計是否符合相關標準和規(guī)范要求，特別是必須符合強制性標準和規(guī)范要求。對后期經營維護保養(yǎng)的安全保障，在設計和施工階段工給予充分考慮，確保經營的正常、安全運轉。

8.6.2 選擇施工單位的安全控制管理

在對施工單位、設備設式招投標階段，重點審核選擇單位的安全保障措施，以往工程安全記錄情況。簽約施工合同時，還要簽定安全保障責任書，并對派往現場的安全負責人進行全面考查。

8.6.3 項目實施階段的安全控制管理

工程實施階段要求各參建施工單位結合項目實際情況，編制切實可行的《安全文明施工管理和制度》《用電用水管理制度》《安全文明施工保障措施》。對現場定期和不定期組織檢查，嚴格按規(guī)章制度落實到位。

9 麗江鉑爾曼度假酒店項目的驗收及移交

9.1 旅游地產開發(fā)項目質量驗收標準和移交程序

9.1.1 中間驗收移交

制定嚴格的各專業(yè)交叉施工運作程序和成品保護措施，加強現場管理，協(xié)調處理好項目實施中的中間質量驗收移交。

9.1.2 竣工驗收

當單位工程達到竣工驗收條件，建設單位要積極主動組織相關參建單位和專業(yè)經營管理公司進行檢查整改。

9.1.3 專業(yè)經營管理公司驗收

經過竣工驗收合格后，在不影響正常經營使用的前提下，專業(yè)經營管理公司可以接受進行試營業(yè)。在試營業(yè)期間，對存在的質量問題限期整改。整改完后經專業(yè)經營管理公司驗收合格后接管移交正式營業(yè)。

9.2 酒店管理公司所需相關工程類證照清單

酒店管理公司所需相關工程類證照清單有以下幾種：

①鍋爐許可證；

②送電通知單；

③供氣許可證；

④供水證明；

⑤排煙合格證；

⑥環(huán)保許可證；

⑦排水許可證；

⑧電梯許可證；

⑨無線電臺執(zhí)照——內部傳呼機；

⑩中華人民共和國無線電臺執(zhí)照（對講機）；

10 結語

酒店經營管理公司的引進滯后，造成規(guī)劃設計與酒店管理公司對接不到位；酒店管理公司內部各專業(yè)及酒店經營籌備部技術對接簽字認可不到位，造成項目建設實施中的返工；項目建設組織機構不健全，部門職責及考核體系無法得到更好實施，最終造成項目管理各環(huán)節(jié)執(zhí)行力度不夠；規(guī)劃設計中員工通道及后勤用房設計不合理，員工通道、垃圾房、地下室入口及貨物通道等應與酒店經營區(qū)嚴格分開，且需進出方便；設備采購需配備一定的備用件；現場技術對接不及時，特別是強弱電、空調、給排水在施工實施關鍵時刻對技術問題解決不到位。