推進物業(yè)管理“三網(wǎng)”并建助推城市品質(zhì)提升

鎮(zhèn)海區(qū)住房和建設交通局

去年以來，鎮(zhèn)海區(qū)以住宅小區(qū)物業(yè)管理工作為抓手，通過優(yōu)化管理機制、深化監(jiān)管舉措、發(fā)展紅色物業(yè)，建立“黨建引領(lǐng)、屬地管理、部門聯(lián)動、業(yè)主自治”的物業(yè)管理機制，有效助推城市品質(zhì)提升。目前，鎮(zhèn)海區(qū)小區(qū)業(yè)委會覆蓋率從67.5%提高至89.1%，物業(yè)繳費率突破90%，2020年度物業(yè)管理工作考核結(jié)果位列全市第一，全市信用等級A級的本地物業(yè)法人企業(yè)增至3家，B級企業(yè)增至11家，同比分別增長200%、120%。

優(yōu)化管理機制，扎緊物管部門“組織網(wǎng)”

創(chuàng)新“分級”考核獎勵機制改變以往區(qū)物管辦直接考核各小區(qū)物業(yè)的粗放方式，精細化分工各級權(quán)責，形成由區(qū)物管辦對鎮(zhèn)（街道）的專職人員落實、專項制度建立等6個方面17項工作進行考核，再由鎮(zhèn)（街道）對各社區(qū)居委會、小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)進行履職考核的“分級”考核機制，根據(jù)考核結(jié)果撥付專項獎勵資金，激勵各級管理團隊創(chuàng)先爭優(yōu)。2020年共投入400萬元專項獎勵資金用于分級考核獎勵。

創(chuàng)新“分類”糾紛化解機制對各類糾紛開展“分類施治”。物業(yè)糾紛、生活噪音等鄰里矛盾，安排社區(qū)調(diào)解員、物業(yè)聯(lián)絡員、業(yè)委會代表等參與調(diào)解；物業(yè)費糾紛等涉法矛盾，安排司法局派駐、經(jīng)住建部門培訓的專職調(diào)解員參與調(diào)解。針對調(diào)解不成、矛盾激化等問題，落實法院調(diào)解速裁、公安調(diào)解訓誡等兜底辦法。實施該機制以來，平均每件物業(yè)糾紛處置效率提升50%。

推行“分階”部門協(xié)同處置聚焦信訪、網(wǎng)格上報、上級委派等事項所反映的重點突出問題，對涉及多部門職責的問題先后分“及時響應”和“長效管理”兩個階段協(xié)同處置。如2020年7月電梯質(zhì)量問題投訴量激增，區(qū)建設交通局及時會同區(qū)市場監(jiān)管局、駱駝街道聯(lián)合整治，實現(xiàn)8月份電梯投訴件環(huán)比上月減少73%，并召開聯(lián)席會議商定各部門管理措施和科室聯(lián)絡責任人，建立起電梯質(zhì)量安全長效管理機制。

深化監(jiān)管舉措，抓好物業(yè)行業(yè)“服務網(wǎng)”

在全市率先實現(xiàn)“紅黑榜”納入信用管理以“紅黑榜”物業(yè)服務評比標準為重要依據(jù)，對物業(yè)企業(yè)實施動態(tài)信用管理。以問題為導向探索完善信用管理考評內(nèi)容，實現(xiàn)精細管理和信用數(shù)字的深度融合，信用等級與物業(yè)招投標、物業(yè)企業(yè)選聘掛鉤，倒逼物業(yè)企業(yè)提升服務水平。目前，已開展6次“紅黑榜”評比，調(diào)整完善9條考評標準，責令更換物業(yè)經(jīng)理20名，各小區(qū)發(fā)現(xiàn)問題動態(tài)整改率達100%。

在全市率先推行“定制化”裝修管理規(guī)約以新交付小區(qū)為試點，督促物業(yè)企業(yè)在物業(yè)交付前從嚴規(guī)范房屋陽臺包封、露臺和綠化使用等行為，“量身定制”小區(qū)裝修管理規(guī)定并報建設、城管部門備案，通過合法程序?qū)⒅{入小區(qū)臨時管理規(guī)約，依規(guī)依約加大裝修巡查和管控力度，實現(xiàn)對小區(qū)交付前、交付中、交付后的全過程裝修管理。目前，已在翰林甲第南苑、碧水蓮晴四期等14個小區(qū)成功實施裝修管理規(guī)約。

圖為金邑社區(qū)紅色物業(yè)聯(lián)盟組織架構(gòu)示意圖。

圖為第一季度評估檢查報告會議現(xiàn)場。

圖為紅榜小區(qū)中大新苑內(nèi)環(huán)境。

在全市率先推行“加一次”前期物業(yè)費撥付出臺《前期物業(yè)服務費撥付管理辦法(試行）》，在原有前期物業(yè)服務費分兩次撥付的基礎上，增加一次撥付條件，撥付額從原先的50%、45%調(diào)整為50%、25%、20%。對于第三次撥付根據(jù)業(yè)委會或社區(qū)對物業(yè)主要公用部位和共用設施設備承接查驗的滿意度確定是否撥付，倒逼物業(yè)企業(yè)加強承接查驗和保修期內(nèi)維保工作。目前，瀚寧府、東渡璽悅等10個項目已納入新規(guī)管理。

推進紅色物業(yè)，織密社區(qū)小區(qū)“自治網(wǎng)”

“退引培留”優(yōu)化業(yè)委會人員結(jié)構(gòu)全面開展業(yè)委會組建、改選、補選工作，清退“亂作為”成員，引進“有擔當”業(yè)主，依托“培育+激勵”模式，持續(xù)留用優(yōu)秀人才。截至目前，已勸退418名不適宜人員，引進300余名精干能手，組織400余名業(yè)委會主任、副主任參加履職能力培訓，并落實優(yōu)秀業(yè)委會獎勵辦法。

“一核多元”建立紅色物業(yè)聯(lián)盟架構(gòu)以黨建引領(lǐng)基層治理為核心，建立“橫向到邊、縱向到底”的多方黨組織覆蓋體系。小區(qū)業(yè)委會成立功能性黨支部，物業(yè)企業(yè)根據(jù)黨員數(shù)量或單建黨組織，或與社區(qū)聯(lián)建黨組織，或派駐黨建指導員，搭建起由社區(qū)居委會、小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)、居民自治互助站共同組建的“紅色物業(yè)聯(lián)盟”架構(gòu)，并同步推行各方“交叉任職”，實現(xiàn)小區(qū)治理和社區(qū)共治緊密銜接。目前，全區(qū)147個小區(qū)業(yè)委會全部成立黨支部，46家物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)黨建工作全覆蓋，已建立業(yè)委會的小區(qū)紅色物業(yè)聯(lián)盟全覆蓋。

“多方聯(lián)動”聚力議事協(xié)調(diào)服務機制依托紅色物業(yè)聯(lián)盟架構(gòu)，建立議題發(fā)起、紅色物業(yè)聯(lián)盟聯(lián)議、業(yè)委會（或業(yè)主大會）決議、多方資源統(tǒng)籌的議事協(xié)調(diào)服務機制，推動各方黨組織和黨員紅色力量下沉小區(qū)，先后形成 “業(yè)主接待日”“紅色代理人”等20余個經(jīng)驗做法，打造“屋里廂”“駱駝俠”等紅色物業(yè)聯(lián)盟品牌，累計處置違規(guī)開設家教機構(gòu)等事項1598件。