社區(qū)商業(yè)綜合體建筑電氣設(shè)計管理及要點分析

沈 少 卿

(上海和欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司, 上海 200443)

0 引 言

自2016年開始,城市級商業(yè)綜合體建設(shè)逐漸達到飽和狀態(tài),開發(fā)商慢慢地將投資視角轉(zhuǎn)向社區(qū)級商業(yè)綜合體。社區(qū)商業(yè)綜合體以滿足日常生活服務(wù)和消費為主,給人們提供服務(wù)的同時也帶來新的集約化個性。社區(qū)商業(yè)綜合體將散布無序的居住區(qū)配套加以整合,其便捷、準(zhǔn)確的商品定位,豐富的配備業(yè)態(tài)和高質(zhì)量的生活配套服務(wù)等核心特點備受青睞,進而逐步成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主流發(fā)展趨勢[1]。

本文結(jié)合某社區(qū)商業(yè)綜合體工程,介紹了社區(qū)商業(yè)綜合體建筑中的電氣設(shè)計管理和若干設(shè)計要點。

1 工程概況

某項目位于上海市寶山區(qū)淞南地區(qū),項目總建筑面積約為18萬m2,地上部分由辦公、商業(yè)、酒店、公寓、社區(qū)服務(wù)用房等業(yè)態(tài)組成;包含3棟17層高層建筑、1棟11層高層建筑、1棟8層高層建筑、2棟多層建筑和7組多層聯(lián)排商墅,是共14組單體組成的建筑群。該項目地下部分設(shè)整體2層地下室,由商業(yè)、超市、健身房、配套用房、停車庫等業(yè)態(tài)組成。

項目效果如圖1所示。

圖1 項目效果

2 電氣設(shè)計控制管理要素

社區(qū)商業(yè)綜合體建筑電氣設(shè)計管理工作中,需要技術(shù)管理人員認真分析各建筑物的電氣需求。首先對項目中各個功能建筑進行調(diào)研,對收集到的信息和數(shù)據(jù)進行分析,并與各部門協(xié)調(diào)。在某些專項電氣設(shè)計中進行會議研討,總結(jié)以“方案合理、成本經(jīng)濟、計劃可控、設(shè)計精細、執(zhí)行到位”為準(zhǔn)則的成果,減少傳統(tǒng)設(shè)計造成的不良影響[2]。此外,必須平衡成本和發(fā)展兩種因素,既要保證電氣設(shè)計更好的可發(fā)展性,也要避免電氣設(shè)備過度投資而造成浪費。電氣設(shè)計控制管理要素具體有如下方面。

(1) 市政專項調(diào)研。需要對各個市政條件進行詳細調(diào)查,形成成果文件。電力市政方面主要包含8項管控點;通信、有線電視及市政方面主要有2項管控點。市政條件管控點:① 電力,包括項目周邊上級變電站電壓等級、富裕容量,項目市政電源進線位置、敷設(shè)方式,開閉所最大轉(zhuǎn)接容量限制,當(dāng)?shù)毓╇姴块T對開閉所、變電所的位置、土建條件、土建做法等要求,項目紅線外電源外線、開閉所產(chǎn)權(quán)管理界面,當(dāng)?shù)毓╇姴块T規(guī)定單路饋線容量,當(dāng)?shù)毓╇姴块T對供電計量的要求,當(dāng)?shù)毓╇姴块T對用戶變電所的位置、變電所出線方式、變壓器最大容量限制情況;② 通信、有線電視,包括市政管線引入位置和項目周邊管道數(shù)量。

(2) 部門專項調(diào)研。對各個部門進行詳細資料搜集,形成成果文件。其中主要包含商管部門的商戶房產(chǎn)交接條件、商戶供電要求和計量方式、需要高供高計的業(yè)態(tài)、業(yè)態(tài)規(guī)劃和物業(yè)權(quán)屬等,以及成本部門提出的審核意見。

(3) 圖紙設(shè)計深度及要求。施工圖是技術(shù)設(shè)計管理中最為重要的一個環(huán)節(jié),故嚴格把控圖紙設(shè)計深度及要求,對建筑質(zhì)量、運營等方面影響重大。① 強電,包括設(shè)計文件,消防系統(tǒng)負荷供電回路,其他負荷供電回路,非消防電源強切,備用應(yīng)急電源持續(xù)供電時間,消防配電箱,電氣豎井(強、弱電)設(shè)置,對柴油發(fā)電機房的要求,負荷計算,計量要求,各業(yè)態(tài)低壓供電計量要求,低壓供電系統(tǒng)設(shè)計要求,動力、照明配電系統(tǒng)設(shè)計原則,防雷、接地系統(tǒng)做法及要求;② 弱電,包括設(shè)計文件、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、有線電視、綜合布線系統(tǒng)、客流系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。

3 若干設(shè)計要點分析

3.1 不同業(yè)態(tài)的用電負荷密度取值分析

社區(qū)商業(yè)綜合體項目在建筑體量、功能復(fù)雜程度上小于城市商業(yè)綜合體項目,但仍是一種“多功能、多業(yè)態(tài)”的大型建筑體項目。合理的用電負荷密度取值對于開發(fā)商的成本控制和項目自身的供電方案確立有著至關(guān)重要的作用。

現(xiàn)有的國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計手冊只是單一地對各類功能建筑列舉出用電負荷密度的參考取值范圍。該參考取值范圍區(qū)間較大,部分高低限值相差在1倍及以上,同時也未對功能建筑中不同業(yè)態(tài)的用電負荷密度進行更深入?yún)^(qū)分。以商業(yè)功能建筑為例,在JGJ 392—2016《商店建筑電氣設(shè)計規(guī)范》[3]中建議大中型商場用電負荷密度為60～200 W/m2,由于設(shè)計院在用電負荷密度指標(biāo)選取時,往往依據(jù)宜大不宜小的原則進行設(shè)計,導(dǎo)致存在裝機容量過大,以及在后期運行中產(chǎn)生“三低”等問題。

在設(shè)計之初合理地選取用電負荷密度指標(biāo),除了滿足現(xiàn)階段各功能業(yè)態(tài)的用電需求,也具備適當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

(1) 查閱相關(guān)資料。前期可以查閱其他商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。

(2) 分析相關(guān)數(shù)據(jù)。設(shè)計之初,招商部門一般無法提供正確的租戶信息和租戶需求,所以需要結(jié)合其他方面的數(shù)據(jù)進行分析、研究。如招商部門在前期會制定項目的招商策略,具備較為明確的業(yè)態(tài)劃分和業(yè)態(tài)配比數(shù)據(jù);商業(yè)顧問會根據(jù)項目所在區(qū)域進行競品分析,定檔潛在的租戶品牌;物業(yè)部門提供的其他不同業(yè)態(tài)的租戶用電運行數(shù)據(jù)(包括但不限于日均用電量、平均峰值電流、峰值電流占允許載流量比、10 h折算用電指標(biāo)、10 h折算電量占需求電量比、實際峰值電量占需求電量比、折算峰值用電指標(biāo))。

通過上述思路綜合制定的用電負荷密度指標(biāo)合理且趨向?qū)嶋H運行。各類建筑、各類業(yè)態(tài)用電負荷密度指標(biāo)如表1所示。

表1 各類建筑、各類業(yè)態(tài)用電負荷密度指標(biāo)

3.2 高壓供電方案

社區(qū)商業(yè)綜合體項目高壓供電方案的確立需要設(shè)計人員結(jié)合業(yè)主方各個部門的實際需求和市政職能部門的條件要求進行分析、協(xié)調(diào)。高壓供電方案的設(shè)計需兼顧各方利益、諸多因素和限制條件。除了符合國家設(shè)計規(guī)范要求外,還要考慮以下要素。

(1) 當(dāng)?shù)毓╇姴块T的條件要求。在供電部門諸多條件要求下,可供給電源情況是高壓供電方案設(shè)計首要考慮的要素。社區(qū)商業(yè)綜合體項目由于多業(yè)態(tài)、大體量等特征,其裝機容量相對較大。設(shè)計人員應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)?shù)毓╇姴块T對單路高壓線路的容量限制和進線回路數(shù)量要求。各地供電部門對于10 kV電源的供電容量有所不同,一般為8 000～12 000 kVA。當(dāng)2路10 kV電源(雙重電源)供電系統(tǒng)無法滿足項目供電容量需求時,可采用多路10 kV電源進線。采用多路10 kV電源進線時,必須要得到項目該區(qū)域供電部門的認可。當(dāng)項目地區(qū)現(xiàn)階段無法提供多路10 kV電源時,建議征詢供電部門在項目建設(shè)周期內(nèi)是否有電業(yè)區(qū)域站的建設(shè)規(guī)劃或分階段性的市政電源提供。若項目的裝機容量很大且受限于上述條件時,根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖姓娏η闆r也可考慮采用20 kV或35 kV電壓等級接入。除供給電源情況條件外,還有如下幾種約束條件需要設(shè)計人員注意:高壓母聯(lián)限制,單臺變壓器最大裝機容量限制,開閉所位置,開閉所最大轉(zhuǎn)接容量限制,土建條件限制等[4]。

(2) 商管部門運營管理要求。在社區(qū)商業(yè)綜合體中商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化,即運營方可能不是單一的,而是多方存在的。高壓供電方案應(yīng)考慮各個運營方的訴求。設(shè)計人員注意運營方獨立運營要求和運營方計量方式要求。這兩點要求是相輔相成的。電力信息調(diào)查情況如表2所示。

表2 電力信息調(diào)查情況

3.3 電氣設(shè)備機房設(shè)置

電氣設(shè)備機房的設(shè)置對建造成本、施工和后期運營起著重要作用。設(shè)計人員在前期應(yīng)多個方面考慮,合理地布置機房。

(1) 布置電氣機房時應(yīng)當(dāng)按建筑功能進行劃分。原則上不同功能區(qū)域的電氣設(shè)備機房不能混用,但考慮到社區(qū)綜合體建筑中部分功能建筑單體建筑面積較小,若特意為其設(shè)置相應(yīng)的電氣設(shè)備機房,設(shè)備投資成本和機房占用的建筑面積都會相應(yīng)增加,所以設(shè)計人員可以針對“獨立運營”和“物業(yè)管理權(quán)屬”進行評估,根據(jù)具體情況進行機房設(shè)置。

(2) 各個業(yè)態(tài)中,電氣機房的設(shè)置基于物業(yè)管理權(quán)屬劃分的區(qū)域確定。對于不同物業(yè)權(quán)屬的業(yè)態(tài),其電氣機房不能混用[5]。同一物業(yè)權(quán)屬的不同業(yè)態(tài),其設(shè)備可以共用電氣設(shè)備機房,但設(shè)備需按服務(wù)業(yè)態(tài)的不同而分開設(shè)置。根據(jù)項目經(jīng)驗,消防控制室的設(shè)置除一些合資酒店品牌要求單獨設(shè)置外,其余功能業(yè)態(tài)在前期設(shè)計時無需考慮設(shè)置分消防控制室。主要有2方面原因:① 消防控制室的工作人員需要嚴格、特殊的上崗要求,較多小物業(yè)方無法提供滿足上崗資質(zhì)的工作人員;② 消防控制室監(jiān)控管理的特殊性,需要24 h不間斷地監(jiān)管。所以在后續(xù)運營期間,小物業(yè)方都要求消防火災(zāi)報警由綜合體持有方的物業(yè)統(tǒng)一管理。

(3) 電氣機房應(yīng)考慮線路的傳輸半徑,盡可能地深入負荷中心。主干電纜實際敷設(shè)長度不宜超過150 m,以確保電壓降宜不超過3%。供電路由距離是指由變電所低壓柜至分配電間或管井內(nèi)二級配電箱的距離。分配電間或管井二級配電箱應(yīng)按區(qū)域劃分設(shè)置,覆蓋半徑建議40～60 m,保證二級配電總箱至末端配電設(shè)備的電纜實際敷設(shè)長度小于50 m。

(4) 電氣機房在設(shè)置時應(yīng)考慮其出線路由,建議適當(dāng)?shù)嘏c暖通設(shè)備機房保持一定空間,避免與暖通大型空調(diào)、通風(fēng)管道等交叉或長距離平行,進而導(dǎo)致建筑層高受限,后期相應(yīng)管道、橋架維修存在不便。

3.4 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)總線傳輸線路的結(jié)構(gòu)選用

根據(jù)GB 50116—2013《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》和圖集14X505-1《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》,在火災(zāi)自動報警系統(tǒng)總線傳輸模式中包含兩種布線結(jié)構(gòu),即樹形布線結(jié)構(gòu)和環(huán)形布線結(jié)構(gòu)。這兩種布線結(jié)構(gòu)在可靠性、管線預(yù)埋和造價成本上存在著明顯差異,且兩者產(chǎn)品一般不能通用,后期改造繁瑣,所以在設(shè)計前期需根據(jù)建筑火災(zāi)危險性、業(yè)態(tài)性質(zhì)和招商潛在的客戶做出判斷。

該項目中A2建筑單體業(yè)態(tài)定義為酒店,且商管部門以外資酒店作為招商目標(biāo),故根據(jù)公司以往和各品牌酒店合作的項目經(jīng)驗確定該建筑單體采用環(huán)形布線結(jié)構(gòu)。環(huán)形布線結(jié)構(gòu)和樹形布線結(jié)構(gòu)兩者在產(chǎn)品單價方面:前者絕大多數(shù)為進口或合資產(chǎn)品,其單價遠高于后者;在施工方面:前者施工所需的管材、線纜較后者多。基于成本因素考慮,該項目其余單體的火災(zāi)自動報警系統(tǒng)總線傳輸線路采用樹形布線結(jié)構(gòu)。

電氣設(shè)計人員需要注意的是:由于多種業(yè)態(tài)組成,當(dāng)社區(qū)商業(yè)綜合體項目中存在與該項目類似的情況,即兩種火災(zāi)自動報警系統(tǒng)總線布線結(jié)構(gòu),應(yīng)區(qū)分火災(zāi)報警控制器,對共用的防排煙風(fēng)機、消防水泵等消防設(shè)施應(yīng)采用雙模塊雙硬線的控制模式。

4 結(jié) 語

社區(qū)商業(yè)綜合體建筑體量較大、業(yè)態(tài)多、人員密集度高,所以電氣設(shè)計也相對復(fù)雜,需要電氣設(shè)計人員考慮各方因素,進行綜合分析、比較。