從房地產(chǎn)到醫(yī)美

吳玲

從湖北金環(huán)到京漢股份，再到奧園美谷科技股份有限公司（簡(jiǎn)稱：奧園美谷，000615.SZ），這家上市公司先后經(jīng)歷了三重身份，主業(yè)也從化纖、房地產(chǎn)切換至如今的醫(yī)美行業(yè)。

自去年6月奧園美谷母公司、千億級(jí)房企中國(guó)奧園（3883.HK）收購(gòu)京漢股份以來(lái)，其布局醫(yī)美賽道的野心顯而易見。今年以來(lái)接連打出組合拳：先是收購(gòu)5A級(jí)醫(yī)美機(jī)構(gòu)龍頭，后又簽約膠原蛋白研發(fā)，同時(shí)布局醫(yī)美材料生產(chǎn)。

4月29日，奧園美谷發(fā)布更名以來(lái)的首份年報(bào)，從2020年上半年虧損2.08億元到全年盈利3817萬(wàn)元，實(shí)屬不易。

隨著醫(yī)美概念成為資本新寵，水光針、肉毒素、玻尿酸“變美三件套”逐漸被大眾消費(fèi)觀念所接受，醫(yī)美行業(yè)前景可期。意在打造純粹醫(yī)美企業(yè)的奧園美谷，將如何與地產(chǎn)板塊“斷舍離”？又能否在美麗事業(yè)上按下高速增長(zhǎng)鍵？

轉(zhuǎn)換賽道股價(jià)暴漲

故事要從原京漢股份談起。這家中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立于1996年，項(xiàng)目重點(diǎn)布局京津冀以及重慶、南京、太原、廣東等地。

2015年9月，京漢股份開始重組上市公司湖北金環(huán)，后者1996年在深交所上市，主營(yíng)化纖業(yè)務(wù)，其中“銀環(huán)牌”粘膠長(zhǎng)絲是國(guó)內(nèi)外公認(rèn)的名牌產(chǎn)品，曾經(jīng)是湖北省著名商標(biāo)。

2016年5月，京漢股份成功實(shí)現(xiàn)A股借殼上市。然而上市后的京漢股份轉(zhuǎn)型失敗，業(yè)績(jī)萎靡不振，曾經(jīng)名副其實(shí)的雄安概念股，無(wú)奈日落西山。

2020年6月，中國(guó)奧園收購(gòu)京漢股份完成股權(quán)變更，成為新的控股股東。隨后中國(guó)奧園聯(lián)合信達(dá)資產(chǎn)共同紓困京漢股份，這也是去年三季度公司扭虧為盈的關(guān)鍵一步。

去年底，公司再次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，更名為奧園美谷，切入美麗健康產(chǎn)業(yè)，布局動(dòng)作頻頻。

先是斥資6.97億元收購(gòu)浙江醫(yī)美服務(wù)龍頭連天美55%股權(quán)，快速切入醫(yī)美產(chǎn)業(yè)鏈，后又戰(zhàn)略簽約國(guó)內(nèi)重組類人膠原蛋白研發(fā)團(tuán)隊(duì)，布局上游產(chǎn)品耗材市場(chǎng)。

今年4月23日，奧園美谷在湖北襄陽(yáng)的一期年產(chǎn)4萬(wàn)噸綠色纖維項(xiàng)目正式投產(chǎn)，并將按計(jì)劃推進(jìn)二期6萬(wàn)噸生產(chǎn)線建設(shè)。至此，其在醫(yī)美服務(wù)端、科技端和材料端的三大業(yè)務(wù)板塊初具規(guī)模。

公司表示，未來(lái)將聚焦醫(yī)美器械耗材及醫(yī)美家用化產(chǎn)品，利用產(chǎn)品代理、合作生產(chǎn)、聯(lián)合研發(fā)、股權(quán)投資等方式，在美麗健康產(chǎn)業(yè)上游橫向拓展，同時(shí)打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

愛美之心人皆有之。隨著少女針、童顏針、玻尿酸、肉毒素等眾多醫(yī)美產(chǎn)品加速入市，醫(yī)美消費(fèi)正進(jìn)入黃金時(shí)代，龍頭企業(yè)有望盡享行業(yè)成長(zhǎng)紅利。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅今年4月份，奧園美谷就獲得6份券商研報(bào)關(guān)注。截至今年“五一”小長(zhǎng)假前的4月30日，奧園美谷股價(jià)報(bào)20.98元，相比更名時(shí)5.10元的收盤價(jià)，漲幅高達(dá)300%以上。

切割地產(chǎn)，專注醫(yī)美

目前，醫(yī)美業(yè)務(wù)的定位在奧園美谷戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中不斷明晰。那么問題來(lái)了，公司存量地產(chǎn)業(yè)務(wù)將何去何從？

奧園美谷年報(bào)顯示，2020年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)、化纖新材料和醫(yī)美。其中，房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)收入占比約70%，化纖新材料占比約20%，醫(yī)美業(yè)務(wù)并未產(chǎn)生收入。

從主要業(yè)績(jī)指標(biāo)來(lái)看，2020年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約19.87億元，凈利潤(rùn)3800萬(wàn)元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-1.3億元，較上年同期分別下降37%、69%、1215%。

奧園美谷認(rèn)為，一方面是原京漢股份經(jīng)營(yíng)不善，另一方面受疫情影響，房地產(chǎn)板塊交樓可結(jié)轉(zhuǎn)收入下降，且主要項(xiàng)目鳳凰城為持股51%的非全資控股項(xiàng)目，少數(shù)股東凈利潤(rùn)占比較大；化纖板塊全力推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但開工時(shí)間同比減少，導(dǎo)致訂單完成量減少。

雖然報(bào)告期內(nèi)，以京津冀為中心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是奧園美谷的主要收入來(lái)源，但今年初，奧園美谷表示在存量地產(chǎn)項(xiàng)目上已作“系統(tǒng)性考慮和安排”。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者注意到，公司目前有8個(gè)在建地產(chǎn)項(xiàng)目，分布在重慶、成都、陽(yáng)江、張家界、南京等地，包括住宅、公寓、商鋪等業(yè)態(tài)；此外還有兩處累計(jì)土地儲(chǔ)備及一處新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

4月28日，就在發(fā)布年報(bào)的前一天，奧園美谷公告稱，擬出售持有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的全部或部分公司股權(quán)。目前交易對(duì)象、交易方式尚不確定，交易價(jià)格亦尚未完全確定。

可見，奧園美谷切割地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成定局，目前只是待價(jià)而沽而已。

借助收購(gòu)，中國(guó)奧園在A股和H股都擁有了上市地位。而入主之初，中國(guó)奧園一直強(qiáng)調(diào)看中原京漢股份貨值超過100億元的土地儲(chǔ)備，也曾有過繼續(xù)推動(dòng)地產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)的規(guī)劃。

有專家表示，奧園美谷大膽轉(zhuǎn)型，一來(lái)可以解決與母公司存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題，二來(lái)依托奧園集團(tuán)旗下奧園健康（3662.HK）在大健康行業(yè)的多年積累，將醫(yī)美資源集中導(dǎo)流到奧園美谷做大做強(qiáng)，也是對(duì)多元化產(chǎn)業(yè)鏈自然而然的延伸。

同時(shí)，綠纖新材料是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)之一，尤其在醫(yī)美行業(yè)應(yīng)用廣泛，市場(chǎng)缺口較大。目前綠纖的市場(chǎng)價(jià)格大約是2萬(wàn)元/噸，毛利高達(dá)20%-30%。奧園美谷綠纖項(xiàng)目產(chǎn)能完全釋放之后，年收入應(yīng)在20億元左右。這筆賬算下來(lái)，相比在“三道紅線”之下守著原京漢股份經(jīng)營(yíng)不善的存量地產(chǎn)業(yè)務(wù)，奧園美谷轉(zhuǎn)型后的業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒏锌搭^。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者表示，現(xiàn)在，企業(yè)擁有高科技等核心產(chǎn)業(yè)資源，對(duì)地方政府的吸引力很大。面臨房地產(chǎn)和醫(yī)美的雙重選擇，奧園可能希望不把優(yōu)質(zhì)資源納入到被嚴(yán)控融資的房地產(chǎn)體系里，但同時(shí)又能夠獲得房地產(chǎn)拓展空間紅利。

母公司在湖北有多個(gè)項(xiàng)目

近年來(lái)，中國(guó)奧園地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，2020年錄得物業(yè)合同銷售1330億元，同比增長(zhǎng)13%，穩(wěn)居千億房企陣營(yíng)和全國(guó)30強(qiáng)。

奧園地產(chǎn)進(jìn)入湖北市場(chǎng)雖晚，但勢(shì)頭正猛。

據(jù)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者梳理，奧園地產(chǎn)主要陣地在廣州、成都等城市，擁有370個(gè)精品項(xiàng)目。2017年進(jìn)駐湖北，第一個(gè)項(xiàng)目是落子荊州市的奧園·學(xué)府里。

2018年開始進(jìn)入武漢市場(chǎng)。第一個(gè)項(xiàng)目為奧園濱江國(guó)際，正在建設(shè)的220米的超高層塔樓將成為青山濱江板塊新地標(biāo)。4月中旬，記者在該樓盤售樓處了解到，自去年開盤以來(lái)，房源已全部售完，預(yù)計(jì)2022年8月交付。記者看到，該盤體量較小，僅有三棟住宅樓、一棟寫字樓附帶商業(yè)裙樓。

奧園濱江國(guó)際銷售人員向支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者透露，奧園在黃鶴樓附近的復(fù)興路還有個(gè)新盤，均價(jià)應(yīng)該在3萬(wàn)元以上，目前樓盤名稱還未公布。位于東西湖區(qū)的奧園譽(yù)湖尚居，其營(yíng)銷中心預(yù)計(jì)今年對(duì)外開放。

2019年9月，與華夏幸?？兹赋呛献鞯奶旌涌兹赋?，預(yù)計(jì)2022年6月交付。與孔雀城同樣位于漢孝產(chǎn)業(yè)新城的奧園天河書院，4月底剛剛開盤。

此外，奧園地產(chǎn)還入駐了湖北襄陽(yáng)和咸寧。