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    我國投資性房地產(chǎn)會計確認問題研究

    2021-07-14 05:58:16楊青陜西能源職業(yè)技術(shù)學院財務處
    財會學習 2021年19期
    關(guān)鍵詞:列報土地管理法投資性

    楊青 陜西能源職業(yè)技術(shù)學院財務處

    一、境內(nèi)外準則對比分析

    (一)租入又出租的建筑物會計確認對比分析

    國際會計準則理事會(International Accounting Standards Board)在 IAS40中對投資性房地產(chǎn)的定義為“為了賺取租金或為資本增值,兩者兼而有之,由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)(土地或建筑物,建筑物的一部分,兩者兼而有之)”,不包括:①用于商品或勞務的生產(chǎn)或供應,用于管理目的的房地產(chǎn);②在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)[1]。同時在列舉第3條中提出如若主體在融資租賃下持有并租出的建筑物,則是投資性房地產(chǎn)業(yè)務,并在準則第6段又提出企業(yè)經(jīng)營租入又出租的建筑物在滿足投資性房地產(chǎn)的定義的前提下,如若能用公允價值計量,則第一次承租資產(chǎn)的企業(yè)應該將其計入投資性房地產(chǎn)科目。

    澳大利亞會計準則委員會(Australian Accounting Standards Board)在 AASB140將投資性房地產(chǎn)定義為:為賺取租金或為資本增值,兩者兼有而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)(土地或建筑物,建筑物的一部分,兩者兼有)[2]。

    英國會計準則委員會(Accounting Standards Committee)頒布的 SSAP19[3]和香港會計師公會頒布的HKAS40[4],其在具體準則規(guī)范上趨同于 IAS40。

    CAS3 中指出投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,兩者兼有而持有的房地產(chǎn),包括:①已出租的土地使用權(quán),②持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),③已出租的建筑物[5]。未將租入又出租的建筑物納入確認范圍(見表1)。

    表1 租入又出租的建筑物是否納入確認范圍境內(nèi)外準則差異表

    (二)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)會計確認對比分析

    IAS40認為,持有目的是長期資本增值則確認為投資性房地產(chǎn),并堅決剔除為短期銷售而持有的土地。同樣SSAP19,AASB140 以及HKAS40也都清晰的認為如若確認為投資性房地產(chǎn),該土地必須為長期持有。CAS3中雖說應當將其納入范圍,但卻沒有對其持有的期限進行界定(見表2)。

    表2 持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)境內(nèi)外準則差異表

    (三)出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)會計確認對比分析

    IAS40在舉例子時,其第5條表示以后作為投資性房地產(chǎn)核算,而目前正在建造的房地產(chǎn),并在后來不斷地修訂中表示若投資性房地產(chǎn)要進行改建或擴建,應該確認為投資性房地產(chǎn)-在建。SSAP19在對其下定義時,清楚地指出投資性房地產(chǎn)應該是已完成的在建工程和開發(fā)項目,因此不包括在建的投資性房地產(chǎn)。AASB140和HKAS40對在建的投資性房地產(chǎn)定義上與IAS40趨同。CAS3中始終沒有對初始建造目的為出租的建筑物進行定義,但是隨著準則應用幾年后,財政部會計司頒布了《企業(yè)會計準則講解 2010》,講解中表示改建或者擴建的投資性房地產(chǎn)應該在投資性房地產(chǎn)-在建中進行會計核算,但是對于以出租或增值為目的而現(xiàn)在正在建造的房地產(chǎn)仍在在建工程中反映?!吨v解2010》雖不是準則規(guī)范,但也是財政部頒布的正式文件,應被認為具有一定的權(quán)威(見表3)。

    表3 出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)國內(nèi)外準則差異表

    二、我國投資性房地產(chǎn)會計確認存在的問題及分析

    (一)將融資租入又出租的建筑物未納入確認范圍與CAS21相悖

    隨著經(jīng)濟市場的活躍,融資租賃在房地產(chǎn)市場也逐步活躍起來。2017年鐵流股份(603926)、美凱龍(601828)均將其融資租入并出租的建筑物劃分為投資性房地產(chǎn)??梢姡瑢崉罩幸延邢嚓P(guān)做法。

    CAS21認為融資租賃是出租人實質(zhì)上將該租賃資產(chǎn)所有權(quán)及其相關(guān)的全部風險和報酬都已經(jīng)轉(zhuǎn)移了的租賃,可見從出租人的角度出發(fā),已經(jīng)完全終止確認了該項資產(chǎn),因此承租人應該對其認定為自己的資產(chǎn),比照自己的資產(chǎn)進行會計處理??梢?,從CAS21的角度講,企業(yè)融資租入的資產(chǎn)在會計確認及權(quán)利歸屬方面與自有資產(chǎn)并沒有太大的不同,若企業(yè)再將其對外出租,持有目的也就是賺取租金,且取得成本能夠可靠計量,符合投資性房地產(chǎn)的確認條件,若不將其納入確認范圍不妥。

    (二)將持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)納入確認范圍與法律背離

    CAS3沒有對持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有的期限進行明確規(guī)定,如若短期的持有土地使用權(quán)并轉(zhuǎn)讓存在炒地,投機動機,而長期持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓從我國土地管理法角度來看,又存在違法嫌疑?!吨腥A人民共和國土地管理法》在其第四條中指出我國對土地施行用途管制的制度,在國家層面上將土地劃分為農(nóng)用地,建設用地,教育用地等,而針對作為建設開發(fā)的土地,企業(yè)必須按照法律規(guī)定的用途開發(fā),禁止“囤地”“捂地”“捂盤惜售”等,因此我國企業(yè)頂著違背法律的風險在一經(jīng)拿地,就將其劃分為持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的可能性幾乎為零。另外,我國《閑置土地處置辦法》(中華人民共和國國土資源部令第 5 號)在其第二條中明確提出閑置土地的概念,即企業(yè)如若取得土地使用權(quán)在有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期已經(jīng)滿一年沒有動工開發(fā)的國有建設用地,或雖然已經(jīng)動工開發(fā),但已開發(fā)的面積占比需開發(fā)的總面積沒有達到三分之一或者已經(jīng)投資的投資額占比不夠25%,中止開發(fā)建設滿一年的國有建設用地。CAS3中清晰表達閑置土地不是投資性房地產(chǎn)。在實務操作中,企業(yè)常常在認定閑置土地的各種數(shù)量標準上苦做文章,使其略超過開發(fā)標準,進而將其確認為投資性房地產(chǎn),可見CAS3將持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)認定為投資性房地產(chǎn),不但違背土地管理法還使得某些企業(yè)有機可乘。

    (三)將來出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)準則或指南中規(guī)定模糊

    CAS3沒有提及將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造的房地產(chǎn)的確認歸屬,只是在《講解 2010》中表示,已出租的建筑物包括“將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造的房地產(chǎn)”,且規(guī)定在建造的過程中將其歸類為“在建工程”,等待建造完成后再結(jié)轉(zhuǎn)至“投資性房地產(chǎn)”,但是對于改擴建的投資性房地產(chǎn)卻直接認定為投資性房地產(chǎn)的范疇,計入“投資性房地產(chǎn)-在建”[6]??梢娫凇吨v解2010》中將此類認定為投資性房地產(chǎn),但是卻在“在建工程”中列報,另外講解明顯與準則的法律效力不同,這就給實務工作者帶來了很大的困擾。新華聯(lián)和陽光股份在建造過程中在“投資性房地產(chǎn)-在建”核算列報也歸屬于投資性房地產(chǎn)項目下,而華業(yè)資本、凱嘉誠等均在“在建工程”中核算,但是列報歸屬于投資性房地產(chǎn),茂業(yè)股份和藍光發(fā)展核算與列報均歸屬于“在建工程”。由于CAS3的缺失導致實務處理無法統(tǒng)一,使得會計信息的可比性也大大削弱。

    三、我國投資性房地產(chǎn)會計確認改進建議

    (一)融資租入又出租的建筑物應作為投資性房地產(chǎn)確認

    CAS21將融資租入的建筑物比照自有資產(chǎn)進行處理,而CAS3卻將融資租入的建筑物不視為自有資產(chǎn)處理,這樣就會造成準則之間的矛盾。另外,我國在2017年中央經(jīng)濟工作會議中提出,要重點發(fā)展房屋租賃市場,側(cè)重于長期租賃,可見在今后的市場上房屋建筑物的融資業(yè)務會不斷增多,融資租入又出租的業(yè)務也會不斷顯現(xiàn),因此建議CAS3比照 IAS40,將融資租入又出租的建筑物納入投資性房地產(chǎn)的確認范圍。

    (二)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不應納入確認范圍

    根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定,我國無法出現(xiàn)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。若企業(yè)拿地不開發(fā)則會被認定為閑置土地且影響土地使用效率,若其拿地打政策的擦邊球,則CAS3又會使違法行為得到了合法認證,雖然目前我國企業(yè)會計準則大環(huán)境下在與國際會計準則趨同,但是在我國特殊的土地管理法背景下,CAS3應該具有中國特色,其確認范圍應不包括持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

    (三)將來出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)應當納入確定范圍

    CAS3應該把將來出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)納入確認范圍,與“已出租的建筑物”和“已出租的土地使用權(quán)”并列列報。在實務操作過程中,建筑物在建造前需要經(jīng)過董事會決議等確定其建造目的,建成后對外出租,可見其就是為了賺取租金收入而建造,已經(jīng)符合投資性房地產(chǎn)的確認條件。進一步是來說,企業(yè)往往在建造過程中已經(jīng)運用專業(yè)的營銷團隊進行招商引資等,從未來現(xiàn)金流入的確定性來說可能勝過已經(jīng)出租的建筑物。因此應將其納入確認范圍。

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