基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

張勤學(xué)

（上海寶龍實業(yè)發(fā)展（集團）有限公司，上海 200102）

1 目標(biāo)成本管理理論及開發(fā)成本構(gòu)成

1.1 目標(biāo)成本管理

1.1.1 目標(biāo)成本管理理論

成本管理理論就是運用管理學(xué)的理論和方法，對企業(yè)資源的耗費和使用進(jìn)行預(yù)算和控制的理論、程序和方法的總稱。成本管理的重心是事后的成本核算為主轉(zhuǎn)變成事前主動指導(dǎo)為重點，強化設(shè)計評審，優(yōu)化成本配置，提升產(chǎn)品（營銷）價值。

1.1.2 成本控制原則

目標(biāo)成本管理理念：全員成本管理、全程成本管理、全面成本管理。

全員成本管理：強調(diào)成本管理工作是一項需要由多部門共同實施、配合參與。

全程成本管理：強調(diào)成本管理工作的時段跨度，須從項目前期的預(yù)可研、機會研究、參與招拍掛拿地、立項、實施可研開始介入，從產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計，到工程招標(biāo)采購、施工直至竣工結(jié)算交付完成。

1.1.3 成本管理原理、思路

成本管理工作包含以下四個步驟：

P——計劃，前期投資決策及設(shè)計階段確定成本管理目標(biāo)；

D——實施，具體實施過程：目標(biāo)分解、責(zé)任成本、招標(biāo)采購、施工及結(jié)算審核階段；

C——檢查，實施過程中通過成本月報，定期檢查成本是否控制在批準(zhǔn)的目標(biāo)成本限額內(nèi)；

A——糾偏，若發(fā)現(xiàn)實際值與目標(biāo)成本有偏差，采取糾偏措施，保證造價管理的目標(biāo)實現(xiàn)，如圖1所示。

圖1 成本管理總體思路

建立合理的目標(biāo)成本，把目標(biāo)成本分解為責(zé)任成本落實到建設(shè)項目各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)；推行全面、全員的成本管理；建立有效的成本管理檢測系統(tǒng)；考核與評估成本管理績效。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)成本控制

目標(biāo)成本包含土地成本、開發(fā)直接成本、開發(fā)間接成本、期間費用，本文主要討論項目開發(fā)直接成本。

1.2.1 直接成本

開發(fā)直接成本又分為：開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林景觀費及配套設(shè)施費用。

（1）開發(fā)前期準(zhǔn)備費：前期費用包括設(shè)計、簡歷、顧問費，以及政府征收的各類評估和規(guī)費，占項目開發(fā)總成本的3%～5%。

設(shè)計顧問費控制重點是設(shè)計費用，其管控的責(zé)任部門是規(guī)劃設(shè)計部；政府征收的各種評估費用和規(guī)費的管控責(zé)任是（集團）投資發(fā)展部及項目公司。設(shè)計單位的選擇需要與開發(fā)項目的定位匹配，并綜合考量其專業(yè)經(jīng)驗，設(shè)計創(chuàng)新、協(xié)同服務(wù)能力及地域經(jīng)驗；規(guī)劃設(shè)計部需要加強與項目公司的溝通，透徹了解政府規(guī)劃要求條件，避免因政府規(guī)劃要求的變化而導(dǎo)致大量的設(shè)計返工導(dǎo)致目標(biāo)成本失控；對各類評估、報建、人防異地建設(shè)費和規(guī)費的控制：此項費用通常是有一定彈性的，對其控制須遵循“無功就是過”的原則。需要結(jié)合前期拿地談判，積極與相關(guān)部門溝通，爭取一定得優(yōu)惠政策；利用收費依據(jù)的模糊，壓低計算基數(shù)。通常經(jīng)過努力可優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)繳費[1]。

（2）主體建安工程費：建安工程費占項目開發(fā)總成本的40%～60%。

策劃、設(shè)計階段，確定控制目標(biāo)，其主要的內(nèi)容包含設(shè)計單位的選擇、設(shè)計評審，限額設(shè)計的應(yīng)用等，對于主要出租的大興持有物業(yè)（商業(yè)、寫字樓、酒店等），在前期策劃，設(shè)計階段應(yīng)關(guān)注交房標(biāo)準(zhǔn)（結(jié)構(gòu)荷載等），并積極開展項目全生命周期的成本研究，綜合考量一次投資和運營成本的方案比選。

（3）社區(qū)管網(wǎng)工程費：燃?xì)夤こ桃话惆凑展こ藤M用、部分地區(qū)按戶繳納費用；室外供水消防管網(wǎng)包含在供水指標(biāo)中（如單獨消防系統(tǒng)按照限額表中的消防指標(biāo)計算）；熱力工程按照地區(qū)分別處理，有些地區(qū)從市政接口至熱力站部分（含設(shè)備及安裝）在市政配套中已繳納，需要了解地方規(guī)費性文件執(zhí)行[2]。

（4）景觀工程測算依據(jù)：景觀工程目標(biāo)成本相關(guān)要素項目占地面積、密度、容積率；項目相關(guān)定位等。

物業(yè)管理、居委會用房、垃圾轉(zhuǎn)運站、開閉站等，如為獨棟建筑，參考類似業(yè)態(tài)限額指標(biāo)按實測算；紅線外配套設(shè)施等，依據(jù)拿地協(xié)議或當(dāng)?shù)卣咭?guī)定執(zhí)行，特殊事項一事一議。

1.2.2 間接成本

開發(fā)間接費用分為：管理費（工程管理費用和現(xiàn)場管理費用）、營銷設(shè)施建造費、物業(yè)完善費用（維修基金）；其他費用包含商業(yè)改造費用（如有）及不可預(yù)見費[3]。

（1）工程管理費用：分為工程監(jiān)理、工程咨詢費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費、工程保險及竣工備案咨詢費和項目公司管理費用，一般為建安成本的3%～8%計算。

（2）營銷設(shè)施建造費用：一般為銷售總額的2%～2.5%。

1.2.3 期間費用

包含財務(wù)費用（資本化利息）、營銷費用、總部管理費用，此處不再詳細(xì)贅述。

2 案例實踐

以寧波江北##地塊項目為例，該項目位于寧波市江北區(qū)，占地面積為4.91萬m2，總建筑面積12.18萬m2，其中地下室建筑面積3.13萬m2，地上建筑面積9.05萬m2，主要業(yè)態(tài)地下室（包含人防及非人防部分、多層及小高層住宅、配套商業(yè)街）。

2.1 項目目標(biāo)成本的確定

（1）本項目在可行性研究階段，估算目標(biāo)成本8.98億元，依據(jù)企業(yè)內(nèi)部限額設(shè)計及目標(biāo)成本限額標(biāo)準(zhǔn)，建安成本2180元/m2，實際建安成本偏差較大，主要原因為項目所在地處于軟土地基、裝配式要求、土方運距及綠建環(huán)保等因素。

在方案設(shè)計階段，依據(jù)可行性研究報告，從產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計，到工程招標(biāo)采購、綜合營銷、設(shè)計、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門共同研究最終確定本項目準(zhǔn)確定位。

本項目方案確定后編制，充分考慮項目地質(zhì)情況，樁基選型、裝配式建筑（裝配率及PC構(gòu)件）、綠星二建等政府嚴(yán)控要求綜合考慮確定。

2.2 本項目目標(biāo)成本的具體估算

（1）前期成本主要包含勘察、規(guī)劃、設(shè)計費、報批報建費、三通一平、臨時設(shè)施費及其他，編制此部分的目標(biāo)成本的關(guān)注點：①勘察、規(guī)劃、設(shè)計費編制：勘察丈量費用、概念方案及施工圖的設(shè)計費均基本采用戰(zhàn)略合作的形式，按照產(chǎn)品挑選適配的戰(zhàn)略供應(yīng)價作為目標(biāo)成本的編制基礎(chǔ)；②報批報建費用主要包含收取費用子項55個左右，依據(jù)項目所在得的實際情況計算費用的子目會有差別，目標(biāo)成本編制之前需要熟悉項目所在的收費政策，也可收集當(dāng)?shù)亟鼛啄甑捻椖坷U費情況作為目標(biāo)成本編制參考；③三通一平及臨時設(shè)施費用：包含場地平整、臨時道路、臨時用水用電、道路開口的施工費用，臨時設(shè)施臨時辦公室及臨時辦公室的裝修及前期的廣告圍墻等，此部分涉及費費用比例較小，通常計入總承包的合同范圍內(nèi)。

（2）建安成本，項目實際建安成本比限額成本（計劃成本）偏差較大：樁基、土方及裝配式建筑等因素。①樁基及土方成本的地域性很強，依據(jù)地勘報告項目所在地為軟土地基，經(jīng)技術(shù)提出的設(shè)計參數(shù)及樁基經(jīng)濟性考慮，本工程選擇的管樁，因承載力因數(shù)，管樁最終設(shè)計深度為40～50m之間，最后測算樁基成本分?jǐn)偟浇ㄖ娣e230元/m2；寧波當(dāng)?shù)赝潦絻r格較其他地區(qū)高，因政府約定的卸土方地點很遠(yuǎn)，距離工地距離50km外，最后土方價格也高于常規(guī)價格，土方分?jǐn)們r格達(dá)到270元/m2（按照地下面積分?jǐn)偅?；②裝配式建筑增加的成本主要有：專項設(shè)計咨詢增量成本，部品部件增量成本，現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的增量成本，施工現(xiàn)場措施增量成本；本項目建筑中裝配式結(jié)構(gòu)需要占20%以上，因裝配式要求，增加了建安成本，依據(jù)裝配式建安造價測算實際增加的費用，經(jīng)詢價比較測算最終測算結(jié)論，PC裝配式按預(yù)制率每增加10%，結(jié)構(gòu)及粗裝成本綜合增加約100元/m2計算（材料計算：鋼筋按照4000元/t，混凝土按照400元/m3）。

（3）最終測算各業(yè)態(tài)目標(biāo)成本匯總表詳見表1。

表1 各業(yè)態(tài)目標(biāo)成本估算匯總

2.3 目標(biāo)成本的分解

（1）為實現(xiàn)項目的目標(biāo)成本，需要將目標(biāo)成本細(xì)化，分解為責(zé)任成本、落實責(zé)任主體，推行全面、全員的成本管理。土地費用、開發(fā)間接費用及期間費用為其他部門（投資、財務(wù)、營銷）為責(zé)任主體，開發(fā)直接費用主要由設(shè)計部門和成本部門協(xié)同完成。依據(jù)目標(biāo)成本科目，制定合約規(guī)劃，將責(zé)任成本進(jìn)一步細(xì)分為《招標(biāo)采購合同控制清單》

（2）本項目目標(biāo)成本的分解：本工程分解科目共計227項，扣減開發(fā)間接費用及期間費用分解共計82033萬元，土地費用及前期成本按照100%分解到合約規(guī)劃，土建及安裝工程分解按照95%分解為合約規(guī)劃，裝修及景觀外立面等飾面工程按照目標(biāo)成本的90%分解。

2.4 江北項目目標(biāo)成本控制

（1）目標(biāo)成本的控制方法：自項目動工開始每月動態(tài)成本監(jiān)控，目標(biāo)成本及合約規(guī)劃全部平臺上線，目標(biāo)成本、合約規(guī)劃清單、招采系統(tǒng)及合同平臺統(tǒng)一上線管理，通常情況下變更工程先立項及暫估費用，遇到項目緊急情況先處理一周內(nèi)上報立項，動態(tài)成本=未簽訂合同以目標(biāo)成本計算+已簽訂合同以實際（合同金額+變更工程費用）費用計算動態(tài)成本。

（2）按照全員、全程、全面成本控制，截至目前本項目已進(jìn)入結(jié)算階段，本項目的總成本統(tǒng)計如表2所示。

表2 項目的最終實際總成本統(tǒng)計

2.5 江北項目目標(biāo)成本控制預(yù)期效果比較分析

本項目目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、招采階段及預(yù)估結(jié)算對比如表2所示。項目的總體變更率控制2.1%，開發(fā)直接費的變更比率為5.4%，控制在合約規(guī)劃預(yù)留的變更比率之內(nèi)，實際成本與目標(biāo)成本之比為97.63%，實際節(jié)約目標(biāo)成本2.37%，主要是在設(shè)計階段給予的設(shè)計限額與合約控價一致，技術(shù)在設(shè)計階段品質(zhì)與成本協(xié)同考慮的結(jié)果。

3 體會

綜上所述，目標(biāo)成本前置是管理好成本的基礎(chǔ)，目標(biāo)成本編制的準(zhǔn)確與否，除本身企業(yè)的沉淀數(shù)據(jù)外，還需要關(guān)注項目地域特點、當(dāng)?shù)卣?，繳費標(biāo)準(zhǔn)的約定需要一一了解確認(rèn)，對當(dāng)?shù)卦诮椖砍杀久?，對編制目?biāo)成本準(zhǔn)確度至關(guān)重要。各個技術(shù)部門的協(xié)同是控制好成本的關(guān)鍵。對單項目來說，設(shè)計階段成本已決定項目直接成本的70%～80%，房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)保證一定利益的保障，要做好開發(fā)項目的目標(biāo)成本，成本管理必須前置，做好拿地測算、方案階段目標(biāo)成本編制是成本管理前置的前提。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說：目標(biāo)成本管理不僅僅是一種成本控制手段，而是利潤與成本的綜合戰(zhàn)略規(guī)劃過程，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理必須與所在市場緊密聯(lián)系。全員、全面、全過程的成本管理，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理取得高效能創(chuàng)造了重要條件。